臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上字第66號上 訴 人 福光企業股份有限公司法定代理人 張璞稜訴訟代理人 查名邦 律師被 上訴人 林宋玉珠訴訟代理人 陳培芬 律師上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於民國104年1月6日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第862號）提起上訴，本院於104年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）兩造於民國（下同）101年5月30日簽訂意願書，成立買賣契約，由伊買受被上訴人所○○○區○○段1296、1297、1312-1、1313（應有部分439/2489）地號4筆土地，並約定被上訴人負有將1313地號土地分割為單獨所有之義務，或買賣契約附解除條件，被上訴人未將1313地號分割為單獨所有為條件成就，嗣伊即依約交付被上訴人定金新台幣（下同）300萬元，惟被上訴人遲遲不肯辦理分割，茲解除系爭買賣契約，或買賣契約已因解除條件成就而失其效力，爰依民法第259條第2款、第179條後段規定，請求被上訴人返還給付伊300萬元，及自101年8月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，原審為伊敗訴判決，尚有未合等情。上訴聲明：Ⅰ原判決廢棄。Ⅱ被上訴人應給付上訴人300萬元，及自101年8月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。Ⅲ願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造固有簽訂意願書，成立系爭買賣契約，惟買賣標的，僅有1296、1297地號2筆土地、並不包括1312-
1、1313地號2筆土地在內，當然亦未約定被上訴人應將前述1313地號土地分割為單獨所有，系爭買賣未附有任何解除條件，而上訴人未依意願書之約定，未於101年12月14日與伊簽訂正式契約，亦未給付買賣價金，伊於103年3月28日解除系爭買賣契約，並沒收上訴人交付之定金300萬元，原審為上訴人敗訴判決，並無違誤等語，資為抗辯。答辯聲明：Ⅰ上訴駁回。Ⅱ如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實
（一）兩造於101年5月30日簽訂意願書（即原證一，系爭買賣契約），由被上訴人出售土地予上訴人。依系爭買賣契約，上訴人應支付定金300萬元。正式簽約預定在101年12月14日，買賣價金議定為每坪1萬8000元。
（二）上訴人依系爭意願書於101年8月17日已交齊定金300萬元。惟兩造目前尚未簽定正式契約，被上訴人亦未依系爭買賣契約移轉土地所有權。
（三）被上訴人於103年3月27日以永康大橋郵局第144號存證信函送達上訴人，主張上訴人未於101年12月14日與被上訴人簽訂正式契約及給付買賣價金為由，解除系爭買賣契約，上訴人於103年3月28日收受該存證信函。
（四）上訴人以被上訴人未依約將系爭買賣契約之標的即臺南市○○區○○段○○○○○○號土地分割為單獨所有，並移轉予上訴人為可歸責於被上訴人，乃以本件起訴狀之繕本送達被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，被上訴人於103年6月25日收受起訴狀繕本。
四、系爭買賣契約標的不包括1312-1、1313地號2筆土地，被上訴人未負有將1313地號土地分割為單獨所有之義務，買賣契約未附解除條件。
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固有明文。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。又按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上第1710號判例參照）。
（二）經查：１兩造於101年5月30日簽訂意願書（即原證一系爭買賣契約
），由被上訴人出售土地予上訴人，為兩造所不爭執。而系爭意願書第一、二條約定：「一、臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號等2筆土地（養殖用地），有意願買賣，本意願書經甲方（即上訴人）程序核定後，甲方最遲于民國101年5月31日前需程序核定，如程序核定有意願時，需付定金。定金金額為新台幣300萬元整，並作為日後成交之簽約金之一部分。定金支付由甲方電匯給乙方（即被上訴人），乙方收到後最遲2日內需告知甲方已收到金額（及簽收）。定金支付分為3期（支付日為民國101年）：第一期150萬元，101年6月4日前支付、第二期75萬元，101年7月4日前支付、第三期75萬元，101年8月3日前支付。
甲方並允許乙方使用至民國102年2月28日。……正式簽約預定在民國101年12月14日。如買賣成交，尾款以銀行貸款支付。買賣金額雙方議定新台幣18,000元/坪。……二、臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等2筆土地，有意願買賣，需搭配齊買（註：共有土地訂有分管契約，他共有人有優先購買權）。」等語（見原審卷第59頁）。由上開意願書內容可知，系爭買賣契約雖提及系爭4筆土地，但係將系爭1296、1297地號土地與系爭1312-1、1313地號土地由意願書第1項、第2項分別約定，並未如一般不動產買賣契約將系爭4筆土地一併寫於同一契約條文，顯見系爭買賣契約就系爭1296、1297地號土地與系爭1312-1、1313地號土地有意為相異之約定。再者，系爭1296、1297地號土地，就買賣標的、價金、定金交付分期日期及款項均明白約定；反觀，系爭1312-1、1313地號土地，就買賣契約必要之點即買賣價金並未約定，並註明該二筆土地需搭配買齊，且註明他共有人有優先承買權。足見，兩造並未就買賣系爭1312-1、1313地號土地，達成一致之意思表示，並無疑義；又意願書上亦無「被上訴人負有將1313地號土地分割為單獨所有之義務」，或附解除條件之文字記載，依首揭說明，本件自應依其文義適用法律，不得反捨契約文字而更為曲解。
２證人即製作系爭意願書之代書劉世峯於原審證稱：「…。
意願書的內容是林泳良與蔡政宏他們談的，我記錄下來再整理出來的。…當時在談的只有1296、1297兩筆魚塭地，1313、1312-1是蔡政宏有提出來，林泳良說以後再處理，現在只賣1296、1297這兩塊地而已。我參與的過程中，因林泳良不賣這兩筆，要分割應該是事後，上訴人又找理由要求上訴人去分割的。共有地要分割茲事體大，本件還有優先購買權的問題，若要分割在意願書一定會寫。兩造101年12月14日要簽買賣契約，但上訴人一直拖不簽。…103年3月18日與兩造就土地簽約有會談過，但我的意思有些與譯文不同，兩造因意願書的糾紛，我陸續參與他們會談十幾次，但上訴人當時參與人員都說沒決定權，都說要回去請示，結果下次談條件又變了。後來上訴人已不要求被上訴人分割1313地號，打算以分期付款只買第一項那兩筆地，被上訴人基本上有同意，但還是在等上訴人代理人去請示，這之後我又陪林泳良去兩次，林泳良說扣掉訂金300萬後，訂約款再付500萬，其他的餘款分三年付清，但上訴人不同意，後來上訴人才提起本訴。……兩造簽意願書後，一直無法在101年12月14日簽正式簽約，都是林泳良親自去跟他們談，有時他會打電話找我一起去，……，我認為兩造無法簽約應該是上訴人貸款沒辦法貸那麼高，且價錢賣得比較好，所以上訴人找理由不想買，但訂金又不想放棄，就想辦法提條件讓林泳良答應。……已經過了訂約的日期，上訴人才提出新的條件，我叫林泳良不能答應，因本來只有要賣兩塊地。……1313、1312-1完全沒提到價格的問題，意願書會記載只是讓雙方知道有這兩塊地，上訴人有意願而已，但被上訴人有說不一定賣給他，以後再談。…102年10月中時，林泳良有拿一個比較正式的契約給我看，嗣後知道林泳良說要辦1313地號的分割，他請另一個代書辦的。本案起訴後，他們來法院協調時聽到的，時間我忘記了，我是到1313地號土地聽到共有人宋先生說的。」等語（見原審卷第51至53頁）。依劉世峯之證述，系爭買賣契約標的僅有系爭1296、1297地號土地，並不包括同段第1312-1、1313地號土地甚明，且兩造於101年12月14日未能簽立正式買賣契約，之後兩造雖曾屢次就13
13、1312-1地號土地商談購買事宜，被上訴人亦有辦1313地號的分割之意，然兩造就前述2筆土地之買賣，從未達成一致之意思表示。
３證人即代表上訴人簽訂系爭意願書之上訴人前財務部經理
蔡政宏於原審證稱：「……意願書是劉世峯代書草擬的，是我們告訴劉世峯契約內容，他草擬好後拿來我們公司讓我們用印，內容是我們公司看過的。……兩造簽意願書時，合意要購買的標的應該有四筆，就是第一、二項的四筆。第二項其中一筆是持分的，這筆有鄰路，上訴人希望先分割完，再搭配購買，第一項的二筆土地沒有鄰路，第二項的要一起搭配，有鄰路銀行的申貸才會下來。因持分土地已經填好土，與第一項土地尚是魚塭有不同，持分土地的價格不一定是每坪18,000元，要再另談。因意願書還不算契約，比較像是斡旋金，且我們對土地分割也不清楚，銀行貸款也是分頭進行，所以沒有在意願書表明「上訴人有要求將持分土地劃為單獨所有才買」此點，也沒有將「分割共有物需要相當時間，且被上訴人不見得分到鄰路土地」之風險，像正式契約寫的那麼清楚。當時有談一個大概日期，希望在年底前完成，應該是契約中所提的101年12月14日簽約完成，但沒有正式簽約的時間，簽意願書是說在101年12月14日要把持分土地分割為單獨所有，包括分割、包括銀行借貸都要一併處理，沒有談到交付土地及移轉所有權，上訴人所繳的300萬元訂金是指購買四筆土地的訂金。四筆土地中只有一筆即1313地號是持分的，同段1312-1地號沒訂在第一項的範圍中，是因林先生說這是通道，價格不是18,000元，價格要再議。…我們有提過在意願書上明文記載「要分割1313地號」，但是沒記明的原因我不記得了，當時我們覺得分割沒那麼困難。…」等語（見原審卷第49至51頁）。證人蔡政宏雖證稱：系爭買賣契約標的為系爭4筆土地，所繳的300萬元訂金是指購買四筆土地的訂金云云，惟亦證稱：1312-1、1313地號2筆土地，林泳良說價格要再議，上訴人有提過在意願書上明文記「要分割1313地號」，但是沒記明的原因不記得了等語，足見，兩造並未就買賣系爭1312-1、1313地號2筆土地之必要之點即價金，達成一致之意思表示，就「要分割1313地號」雖有討論，亦未合意，而未載於意願書上，足見蔡政宏關於買賣標的應該有四筆及「要分割1313地號」之證述，均無足採。
４綜上，兩造於101年5月30日簽訂意願書成立系爭買賣契約
，由被上訴人出售1296、1297地號2筆土地予上訴人。系爭買賣契約標的不包括1312-1、1313地號2筆土地，上訴人主張：系爭買賣契約標的包括前述4筆土地，且被上訴人負有將1313地號土地分割為單獨所有之義務，或買賣契約附有解除條件，被上訴人遲未將1313地號分割為單獨所有，爰依此解除系爭買賣契約，或買賣契約已因解除條件成就而失其效力云云，均無可採。
五、被上訴人依約得沒收300萬元定金，上訴人請求返還即屬無據。
兩造於101年5月30日簽訂意願書成立系爭買賣契約，由被上訴人出售1296、1297地號2筆土地予上訴人，買賣價金為每坪1萬8000元，並約定在101年12月14日正式簽約，上訴人依意願書約定於101年8月17日已交齊定金300萬元，惟兩造迄今尚未簽定正式契約等事實，除「買賣標的為1296、1297地號2筆土地」如前述四中所述外，其餘部分為兩造所不爭執，均堪予認定。又被上訴人於103年3月27日以永康大橋郵局第144號存證信函送達上訴人，主張上訴人未於101年12月14日與被上訴人簽訂正式契約及給付買賣價金為由，解除系爭買賣契約，上訴人於103年3月28日收受該存證信函之事實，亦為兩造所不爭執，亦堪認定。查：系爭買賣契約係因可歸責於上訴人之事由，致不能履行，則依民法第249條第2款規定，上訴人不得請求返還300萬元定金。故兩造間之系爭買賣契約雖經被上訴人於103年3月28日合法解除，惟法律既已規定被上訴人能沒收定金，被上訴人受有定金300萬元之利益，並非不當得利，從而，上訴人依民法第259條、第179條之規定，請求被告返還已付之定金300萬元，即屬無據。
六、從而，上訴人請求被上訴人給付300萬元定金及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 蔡雅惠法 官 蔡勝雄上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 9 日
書記官 呂宬樂【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。