臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上字第94號上 訴 人 祭祀公業法人嘉義縣吳順記法定代理人 吳 甲 乙訴訟代理人 楊 漢 東 律師被上 訴人 張 栢 樂
張 栢 壽劉 明 珠張 妤 婷共 同訴訟代理人 林 德 昇 律師
李 政 昌 律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國104年3月12日臺灣嘉義地方法院第一審判決（103年度訴字第033號），提起部分上訴，本院於104年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人向上訴人承租坐落嘉義縣朴子市○○段○○○○○○號、面積為一一七‧八六平方公尺土地，應付之租金，自民國一○二年十月一日起調整為每年除原判決所判之金額外，應再增加新台幣肆萬玖仟伍佰零壹元。
其餘上訴駁回。
第一（確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之一，其餘由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按祭祀公業條例已於民國（下同）97年7月1日施行，祭祀公業未依該條例第21條、第22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者，仍不失為非法人團體，有當事人能力，應逕列其公業名義為當事人，並以管理人為其法定代理人（最高法院97年8月12日97年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。本件上訴人於 102年12月17日向臺灣嘉義地方法院提起本件訴訟時，原名稱為「祭祀公業吳順記」，管理人為吳甲乙，已為被上訴人所不爭執，是上訴人以「祭祀公業吳順記」之名義提起本件訴訟，並列管理人吳甲乙為法定代理人，自有當事人能力。茲上訴人已於 103年11月17日（即原審判決前）向主管機關嘉義縣政府辦理法人登記，法人名稱為「祭祀公業法人嘉義縣吳順記」，而代表法人之管理人為吳甲乙，有上訴人所提出之祭祀公業法人登記證書影本１份在卷可憑（見本院卷第99頁）；經核其主體並未變更，性質上仍屬同一，爰將當事人欄改列上訴人為「祭祀公業法人嘉義縣吳順記」，藉資更正，自不生當事人能力欠缺之問題，合先敘明（惟原審判決仍記載為「祭祀公業吳順記」，應予更正）。
乙、實體方面：
壹、上訴人部分：
一、本件上訴人於原審起訴主張：㈠上訴人為坐落嘉義縣朴子市○○段○○○○○○號土地（下稱系
爭土地）之所有權人，而系爭土地已出租予被上訴人張栢樂、張栢壽及張栢福之繼承人（即被上訴人劉明珠、張妤婷）等人前後長達三十多年，且上開租賃關係已經臺灣嘉義地方法院（下稱原法院）以86年度訴字第0692號民事判決，認定係不動產之不定期租賃關係，被上訴人等所占用之土地面積為117.86平方公尺，渠等於租賃期間均以繳交系爭土地每年地價稅之金額作為租金之給付，上訴人亦未曾調漲租金。
㈡然系爭土地位處嘉義縣朴子市○○○段，生活機能良好，商
業發展繁榮，與當初兩造間成立租賃關係之際的時空背景已不可同日而語，系爭土地價值現已大幅昇漲，原約定之租金明顯過低。上訴人已決定自102年10月1日起將系爭土地之每月租金調整為新台幣（下同） 45,000元（即每年540,000元），並於102年9月17日將上開調整租金事宜以嘉義彌陀郵局第0125號存證信函通知被上訴人等，要求渠等應於每月月底前將每月租金45,000元繳納予上訴人，若有遲延給付租金之情事，上訴人將依民法相關規定提出訴訟。
㈢詎被上訴人等未考量系爭土地已大幅昇漲之因素，竟不同意
上訴人調整租金，而逕行依101年度地價標準計算而交付102年度租金共60,223元予上訴人。惟依民法第422條及第442條之規定，兩造間之租賃關係既屬不動產之不定期租賃，而租賃標的物有無昇降而須調整租金時，應以當事人成立契約時租賃標的價值，與訴請法院調整時之租賃標的價值相互比較，作為判斷。兩造並無訂立書面租賃契約，而系爭土地於10
2 年度申報地價依政府之公告地價為依據，並未主動申報，且系爭土地位在嘉義縣朴子市○○○○段，被上訴人於系爭土地上占用之面積為117.86平方公尺，由其經營自助餐便當店使用，商業利益龐大，原約定之租金明顯低於市場行情，故實有調整租金之必要，而土地週遭之店面出租行情約為每月45,000元，此即上訴人主張每月租金應調整為45,000元之依據。
㈣依上，爰本於民法第 442條之不動產租賃租金增減請求權及
民法第 227條之2第1項規定之法律關係，求為判命：上訴人出租予被上訴人之系爭土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分（面積117.86平方公尺）之租金，應自102年10月1日起調整為每年 540,000元（原審判決上訴人出租予被上訴人之系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分，面積合計117.86平方公尺土地之租金，自民國102年10月01日起調整為每年141,432元；而駁回上訴人其餘之請求。嗣上訴人就其受敗訴判決之部分﹝即218,568元﹞不服而提起上訴）。
二、上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語：
㈠上訴人在原審判決後自行調閱實價登錄資料，始發現崇正不
動產估價師事務所（下稱崇正事務所）就系爭土地所鑑定之土地價格太低；崇正事務所鑑定系爭土地價格為每平方公尺63,550元，相當於每坪地價為 210,083元，再依此地價鑑定系爭土地之合理租金為每平方公尺 100元，相當於每坪租金為330元，此項價格顯然太低。
㈡依上訴人查閱附近同地段（○○段091至120地號）土地之交
易價格，早於102年3月間即已達每坪 322,000元；且門牌號碼同樣在嘉義縣朴子市○○路○○○○○號之房地租金，在 102年11月時即有每坪 493元之行情，可見附近土地不論地價或租金金額都比崇正事務所鑑定系爭土地之地價及租金高出甚多。
㈢本件系爭土地之位置尚且優於上訴人查閱之上述土地，且該
土地實際交易時間已大約為 2年前之紀錄，當時不動產行情比現在更低，故本件系爭土地若以目前行情計算，應以每月租金30,000元計算，方為合理。原判決認定本件租金每月僅為11,786元，顯不符合附近土地租金之行情，並非合理。
㈣崇正事務所之鑑定報告雖就系爭土地之利用情形、公共設施
、交通運輸等因素作為估價之標準，但卻獨漏被上訴人利用系爭土地經營自助餐便當店之經濟價值與所得之利益此一因素，該鑑定報告顯未符最高法院裁判（81年度台上字第3062號、87年度台上字第1133號）所定「應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡」之意旨，不應採用該鑑定意見作為調整租金之標準。
㈤被上訴人於答辯狀（104年5月27日）雖概以：○○段181至2
10地號土地之交易價格，在103年9月間亦僅僅為每坪118,00
0 元等語。惟系爭土地位處朴子市○○段，越往北處越接近朴子市商圈，故○○段越往北處益發繁榮、熱鬧；反之，○○段越往南處較不繁榮、熱鬧。而被上訴人所舉之○○段181至210地號土地之地理位置係屬○○段之南方，已更遠離朴子市商圈，其交易價格低於系爭土地，自屬當然。被上訴人以較不繁華（價格較低）之○○段181至210地號土地之交易價格作為比較，而得出系爭土地交易行情低落之結論，容有誤會。
㈥崇正事務所之鑑定報告另以朴子市○○段○○○○號、○○段2
7*之*地號、○○段20*之*地號、○○段20*地號此4 筆土地作為比較標的（下稱比較標的，見鑑定報告第19頁），該比較標的之土地現值約為每平方公尺67,287至78,876元間，鑑定報告依比較標的而決定土地比較價格為每平方公尺67,800元，土地開發分析價格為每平方公尺59,300元，而評估系爭土地之價格為每平方公尺63,550元。該鑑定報告均以較不繁華之朴子市○○段南處土地作為比較標的，完全未考量系爭土地位在較繁華、熱鬧之朴子市○○段北處。該鑑定報告所採之比較標的已不適當，所評估之土地價格自非系爭土地合理之土地價格。
㈦依上，爰提起上訴，並上訴聲明求為判命：⑴原判決關於不
利上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，上訴人出租予被上訴人之系爭土地，如原審判決附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分，面積合計117.86平方公尺土地之租金，應自102年10月1日起調整為每年360,000元。
貳、被上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語資為抗辯：
一、上訴人以其所舉之不動產實價登錄資料，進而主張原審判決不當、系爭土地之租金過低，顯然係以偏概全，不足為採，蓋：
㈠依附近同地段（○○段181至210地號）土地之交易價格，在
103年9月間亦僅為每坪 118,000元，上訴人非但只舉對其有利之資料，且所舉102年3月間之交易更較被上訴人所提之交易資料為遠。
㈡近年來在所謂奢侈稅效應與實價登錄制度之衝擊下，不動產
整體市況已呈現停滯效應，此乃眾所周知之事實，近期各大報紙頭版，皆不約而同表示房地產價格將大幅下修，政府官員更信誓旦旦保證不讓房地產價格上漲，且房地合一政策的不確定性，更是造成房地產交易的冷峻，故何來所謂行情上漲之說，實令人不解。
㈢系爭土地雖位處行政機關之附近，惟僅車流量較其他道路多
，商業活動則顯蕭條，附近店面也多所空置。況嘉義縣市長期以來就是人口外移之縣市，尤其朴子市，更是嚴重人口及商業價值的流失、地產價格的崩壞，絕非上訴人所指系爭土地位處嘉義縣朴子市○○○段、商業發展繁榮之景象。
㈣對不動產估價應經蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境
變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料，作為不動產價格之依據。相較之下，所謂之實價登錄資料僅為區間範圍之標的物顯示，實不足作為不動產估價之依據，其數據既無法顯示出土地現況，亦無法證明資料之真實性，而土地區位等相關影響不動產價格之因素更是無法知悉。
二、上訴人雖以102年9月17日嘉義彌陀郵局第0125號存證信函通知被上訴人，但信函中係表示自同年 10月1日起調整租金，況調整租金之多寡，亦非出租人以存證信函為意思表示即可調高。
三、系爭土地101年度之租金依原租約之約定為 60,223元，今原審已判決調高為141,432元，稽核已調高2.348倍之多，不可謂不多；被上訴人係經營一般級自助便當店，收入不豐，原審判決之租金額度已屬被上訴人負擔之最高上限。
四、依上，爰答辯聲明：求為駁回上訴人之上訴。
參、兩造不爭執之事實：
一、上訴人為系爭土地之所有權人，而系爭土地前出租予被上訴人張栢樂、張栢壽及張栢福（被上訴人劉明珠、張妤婷為張栢福之繼承）等人，期間前後長達三十多年。
二、上揭租賃關係已經臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）86年度訴字第0692號民事判決，認定渠等間係屬不動產之不定期租賃關係；被上訴人等所占用之土地面積為117.86平方公尺，而其於租賃期間均以繳交每年地價稅之金額作為租金之給付。
三、兩造間係租地建屋之租賃關係，惟渠等間並未訂立書面租賃契約。
四、上訴人於102年9月17日寄發嘉義彌陀郵局第0125號存證信函，通知被上訴人等自102年10月1日起將系爭土地之每月租金調整為45,000元，即每年 540,000元，並應於每月底繳付上訴人（見原審卷第9至11頁）。
五、系爭土地位處嘉義縣警察局朴子分局、朴子市戶政事務所旁，臨近朴子市公所及市民代表會，現由被上訴人經營自助餐便當店使用，其上建物門牌號碼為嘉義縣朴子○○路23號（見原審卷第87頁）。
六、訴外人吳黃綉梅與張樹木（即被上訴人張栢樂、張栢壽之被繼承人）就坐落系爭土地上之房屋，曾於39年8月4日簽訂買賣契約書（見原審卷第128至131頁）。
肆、兩造爭執之事項：
一、系爭土地是否有調整租金之必要？
二、若有，則每年租金應調整為若干元較為公平、適當？
伍、本院之判斷：
一、系爭土地是否有調整租金之必要？㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第 442條前段定有明文。次按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟狀況定之（最高法院18年上字第2812號判例參照）。另未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第 227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第02446號判例參照）。準此，民法第442條之規定乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金（最高法院97年度台上字第625號裁判參照）。
㈡查本件上訴人主張其為系爭土地之所有權人，而系爭土地前
出租予被上訴人張栢樂、張栢壽及張栢福（被上訴人劉明珠、張妤婷為張栢福之繼承）等人，期間前後長達三十多年；而上揭租賃關係已於 87年12月9日經嘉義地院以86年度訴字第0692號民事判決，認定渠等間係屬不動產之不定期租賃關係；至被上訴人等所占用系爭土地之面積為117.86平方公尺，而其於租賃期間均以繳交每年地價稅之金額作為租金之給付等情，已據上訴人於原審及本院審理時陳述在卷，並有其所提出之地籍圖謄本、土地登記第二類謄本、嘉義縣朴子地政事務所103年4月21日函附之複丈成果圖及嘉義地院86年度訴字第0692號民事判決書影本各1份在卷可參（見原審卷第7至 8、97頁，本院卷第121至128頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡次查坐落系爭土地上之門牌號碼為嘉義縣朴子○○路23號建
物，現由被上訴人在其上經營自助餐便當店使用，已為兩造所不爭執，並有照片7 張在卷可憑（見原審卷第59頁反面、第91至94頁）；而經原審於103年3月28日至現場履勘結果，系爭土地係位處嘉義縣警察局朴子分局、嘉義縣朴子市戶政事務所旁（即位處其南邊，雙方隔一條街即○○路），北邊（即光復路東邊）臨近嘉義縣朴子市公所、嘉義縣朴子市市民代表會及嘉義縣朴子市衛生所，至隔壁（差２個門牌號碼）則有一間由統一公司開設之7-11超商，有原審法院勘驗筆錄及為被上訴人所不爭執之現場圖在卷可參（見原審卷第87頁，本院卷第 153頁）。基此，被上訴人現承租占有供營業使用之系爭土地，確位在嘉義縣朴子市區○○○路段，應堪認定。
㈢又被上訴人占有使用系爭土地期間，均按每年地價稅之金額
繳交系爭租金之給付，已如前述；而被上訴人營業使用系爭土地之面積為 117.86平方公尺，又被上訴人於102年11月以嘉義東門郵局第052號存證信函通知上訴人並繳付之102年度租金，係按系爭土地101年度之地價稅額為標準（即 60,223元），有上訴人所提出嘉義東門郵局第052號存證信函影本1份在卷可憑（見原審卷第14至15頁）；依此核算，被上訴人承租使用系爭土地之每月租金金額為5,019元（60,223 ÷12＝ 5,019，元以下四捨五入，下同），即每平方公尺之租金僅為43元（5,019 ÷117.86＝43）；而地價稅係以勘估標的申報地價總額依各縣市累進起點及累進稅率計算，依土地法第16條規定，地價稅基本稅率為千分之10，究其課徵金額實已不高；若以系爭土地102年1月之申報地價10,800元核計，依被上訴人承租占有使用系爭土地面積（117.86平方公尺），系爭土地申報價額為1,272,888元（10,800×117.86＝1,272,888），被上訴人繳付之101年度租金金額（即 60,223元），僅為其年息百分之4.73；再者，如前所述，系爭土地位處朴子市行政中心區，附近有公家機關，臨近學區（東明幼稚園、朴子國小；東石國中及東石高中等），生活機能優良，且交通方便（系爭建物門前即嘉義縣公車及新營客運之上下車牌定點）；況近幾年來因歐美及日本等國為促進經濟成長、避免通貨緊縮導致經濟衰退、金融危機，而多次實施貨幣寬鬆政策及調降利率，致使世界金融市場游資（資金）氾濫，臺灣之不動產市場交易價格亦因之大幅成長，則為社會上一般稍具常識者所知之事實，足見系爭土地自成立不定期租賃契約後，歷經30餘年之長久期間，其價值確已有漲昇，且其價值變動甚大，顯非雙方訂約時所能預料；易言之，若系爭土地每月租金仍以 5,019元計算，原約定之租金明顯低於市場行情，且顯有失公平，實有調整租金之必要。則揆諸前揭說明，上訴人依民法第 442條及第227條之2規定，請求調整租金，於法自屬有據。
㈣至被上訴人辯稱：系爭土地係按「地價稅額」計收租金，並
已按土地價值之調昇而隨同調昇租金，又既按地價稅額計收租金，地價稅的稅基是公告地價，公告地價每 3年調整一次，故上訴人已得依主管機關調整之公告地價為調整租金之標準而計收租金，租金尚無明顯過低等語。惟此姑不論已為上訴人等所堅決否認，且已經本院審認若按地價稅之稅額繳付系爭土地之租金，其課徵金額實已不高致不足採；且按土地公告地價係直轄市及縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價時，依平均地權條例第 15條第3款規定所公告之地價，與土地公告現值係直轄市及縣（市）政府依同條例第46條規定每年所公告之土地現值不同，亦即「政府機關逐年檢討調整之公告現值，始與市價較為相當。」況縱使公告地價有所調整，惟按契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定地價稅計算顯失公平者，出租人自仍得訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例參照）；因之，被上訴人前揭所辯，尚不能採為有利於其之認定。
二、若有，則每年租金應調整為若干元較為公平、適當？㈠按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限；前揭規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。又土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。另營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；再就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第 94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；又我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決、最高法院94年度第２次民事庭會議決議參照）。本件被上訴人係在系爭土地上之房屋對外經營自助餐便當店，雖有部分仍供自住之目的使用，惟已屬「非專供住宅使用」之建物，揆諸前揭說明，自不受土地法第97條及第105條規定之限制，合先敘明。
㈡查經原審法院將本件系爭土地送由「台灣省土木技師公會」
鑑定結果，其已於鑑估報告書部分表示：「鑑定物價評估㈠評估過程：本案參考內政部不動產交易實價登錄資料，並依其所在位置親自至現場會勘該區域附近之生活機能、商業發展、交通運輸情形等相關資料進行評估，且依照一般慣例之租金計算方式進行概估。㈡計算方式：⒈該區域目前成交平均地價（附件七）總面積（坪）：383.87＋92.87＋25.41＋25.41＋24.08＝551.64坪，總金額（萬元）：12,384＋2,065＋660＋660＋571＝16,340萬元，每坪平均售價（萬元）： 16,340/551.64＝29.621萬元。⒉租金計算：依照一般慣例年投資報酬率6%，則每個月一坪租金為：月租金＝每坪平均售價（萬）×年投資報酬率6%＋12個月計算式－29.621（萬/坪）×6%＋12（月）＝0.148萬/坪－月鑑定物面積：35.65坪，35.65*0.148萬/坪－月＝52,762元。鑑定結果：經現場會勘並參酌鑑定標的物之所在區域、生活機能、商業發展、交通運輸、現供營業使用及當地區現況交易買賣價格等，且參考相關單位佐證之資料（詳附件八）計算得知其每月合理之租金為新台幣52,762元。」有台灣省土木技師公會鑑估報告書附卷可參（見該鑑估報告書第6至7頁）。
㈢又經原審法院將本件送由崇正事務所鑑定結果，其提出鑑價
報告就合理租金部分略以：「⒈本所以成本法評估，依據勘估標的所具備之條件及地區因素差異調整核算積算租金價格為每月 NT$119元/㎡；本所以比較法分析評估比較租金價格為每月NT$80元/㎡。在考量二方法之資料信賴度、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，最後決定評估價格為：80元/月.㎡x50% +119元/月.㎡x50%≒100元/月.㎡評估之。⒉合理月租金＝100元/月.㎡ x117.86㎡＝11,786元/月；合理年租金＝11,786元/月x12＝141,432元/年」等語，亦有崇正事務所出具之鑑定報告書在卷可稽（見該鑑定報告書第29頁）。
㈣依上，本院核閱上揭二鑑定（估）報告書內容，乃係考量政
策面、經濟面（整體經濟、景氣概況）、未來環境、不動產市場發展概況（市場供給、市場需求、市場產品型態）等一般因素，及系爭建物所在位置與里鄰環境、交通運輸情況、發展遠景、生活機能等區域因素，與系爭房屋現供營業使用現況、產權登記、土地使用法定管制與其他管制事項等個別因素，再就上開各項足以影響價格之因素通盤考量，擇定租賃實例比較法及積算法等兩種估價方法，或依一般慣例之租金計算方式（即年投資報酬率為6%）及該區域目前成交平均地價予以核算；審酌上開鑑定係就系爭土地相關之一般因素、區域因素及個別因素，以專業之科學估價方式而為評估，其鑑定結果亦無其他顯不合理情形，堪認為完整周全，應均可採為本件酌定租金之參考依據。
㈤再者，如前所述，系爭土地102年1月之公告土地現值為每平
方公尺43,000元，當期申報地價為每平方公尺10,800元；而104年1月之公告土地現值為每平方公尺48,000元，至當期申報地價仍為每平方公尺10,800元；有系爭土地之土地登記第二類謄本共2份在卷可按（見原審卷第 8頁，本院卷第101頁）；基此，以102年1月當期申報地價即每平方公尺10,800元核計，依被上訴人承租占有使用系爭土地面積（117.86平方公尺），系爭土地申報價額為1,272,888元（10,800×117.86＝1,272,888）。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
經查系爭土地位處嘉義縣警察局朴子分局、嘉義縣朴子市戶政事務所旁（即位處其南邊，雙方隔一條街即平和路），北邊（即光復路東邊）臨近嘉義縣朴子市公所、嘉義縣朴子市市民代表會及嘉義縣朴子市衛生所，至隔壁（差２個門牌號碼）則有一間由統一公司開設之7-11超商，至被上訴人現則在其上之建物（嘉義縣朴子市○○路○○號）經營自助餐便當店使用，亦如前所述，且為兩造所不爭執。依此，本院考量土地之價值究不因承租人之使用方法如何而異，且「公告土地現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至於「公告地價」，則係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。是以公告土地現值既係依經常調查地價動態而為估計及評定，則其歷年之漲跌情形應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。且按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第 442條規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號裁判參照）等因素，並審酌系爭土地所在之位置、交通之便利性、系爭建物之使用狀況，及上揭二鑑定（估）報告書就系爭租金之合理金額所為鑑定結果（即台灣省土木技師公會認每月合理之租金為52,762元，即每平方公尺為 448元﹝元以下四捨五入，下同﹞；崇正事務所認合理之年租金為141,432元﹝即每月為 11,786元，每平方公尺為100元﹞），系爭土地附近商家（即光復路61-90號）實價登錄102年11月之租金乃每坪為 493元（見本院卷第105頁），惟此地段係處系爭土地北邊之較為精華地區等情，認被上訴人承租系爭土地之每年租金正常價格（指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價格），以按土地申報地價總額年息15％為適當；則循此計算，系爭土地每年之租金厥為190,933元（1,272,888×0.15＝190,933），每月為15,911元（即每平方公尺為135元，每坪為446元）。
㈥次按房屋或土地出租人，依民法第 442條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第0521號判例參照）。又按不定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人固得依民法第 442條規定增減租金，惟必須聲請法院為之，換言之，欲增減其租金之當事人，應訴求法院為增減租金之形成判決而後可，非謂當事人逕向相對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力，如非經法院為形成判決者，其租金自仍按原約定而為給付（最高法院69年度台上字第2901號裁判參照）。經查上訴人前於102年9月17日即寄發嘉義彌陀郵局第0125號存證信函，通知被上訴人等自102年10月1日起將系爭土地之每月租金調整為45,000元，即每年 540,000元，並應於每月底繳付上訴人，有該存證信函影本1紙在卷可憑（見原審卷第9至11頁），且被上訴人對於其已收受前揭上訴人要求調整租金之存證信函及自102年10月1日起調整等情並不爭執，且兩造對 102年間之租金係以提存之方式為之亦不爭執（見原審卷第 168頁反面）；準此，上訴人主張自102年10月1日起調整系爭租金，依法應屬有據。
三、基上所述，本件上訴人主張被上訴人承租系爭土地之租金應予調整等語，於法應屬有據；從而，上訴人依民法第 442條等規定，請求自102年10月1日起調整系爭土地之租金金額於每年190,933元之範圍內，堪認確屬適當合理，應予准許。
至逾此範圍之請求，尚嫌過高，而屬無據。
陸、綜上所述，上訴人依民法第 442條等規定，請求被上訴人就其承租如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分（面積117.86平方公尺）土地之租金，自102年10月1日起調整為每年 190,933元；為有理由，應予准許。至逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許逾141,432元即49,501元（即190,933－141,432＝ 49,501）部分，為上訴人敗訴之判決（不包括駁回假執行之聲請部分），尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴人上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並提出之證據資料，經斟酌後認均不影響本院所為前開論斷，自無逐一審論之必要，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條及第79條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 莊俊華法 官 王金龍上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
書記官 李淑華【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。