臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第142號上 訴 人 江嘉祿被 上 訴人 方依雪訴訟代理人 林祐任 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年3月21日臺灣臺南地方法院第一審判決（104年度訴字第1666號）提起上訴，被上訴人撤回部分請求，本院於105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項關於命上訴人將土地房屋「遷讓返還」部分，應更正為「交付」。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人因積欠訴外人顏麗貞債務，遭顏麗貞聲請臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）查封其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號之土地，及其上同段229建號建物即門牌臺南市○○區○○路○○○○○號房屋（下稱系爭不動產），並訂於民國（下同）104年1月29日拍賣。被上訴人為上訴人之二嬸，輾轉得知系爭不動產之拍賣，遂與上訴人洽談買賣事宜，兩造同意以不動產拍賣底價新臺幣140萬元，作為買賣總價金，並由被上訴人代為清償上訴人對臺南市新市區農會之貸款新臺幣（下同）765,000元，及上訴人積欠顏麗貞之62萬元（由訴外人胡仲雲代為收受），另支付移轉系爭不動產之代書費用31,185元、系爭不動產歷年欠稅及滯納金共1,753元、汽車使用牌照稅及滯納金共12,914元等費用，共支付1,429,897元，相當於已付清價金，並於104年2月9日移轉過戶完成。兩造協議讓上訴人無償居住至104年7月26日，屆期應交付系爭不動產。被上訴人於104年7月14日，以存證信函催告上訴人交付系爭不動產，上訴人拒絕遷讓及交付，被上訴人爰依買賣關係，請求上訴人將系爭不動產騰空交付於被上訴人等語，並聲明：㈠上訴人應將系爭土地及房屋搬遷交付予被上訴人。
二、上訴人則以：依買賣契約書約定，系爭不動產之買賣價金為180萬元，系爭不動產拍賣前，兩造已約定價金為180萬元，被上訴人於104年1月7日知悉拍賣底價為140萬元後，認為價金過高，不承認先前約定之180萬元價金。被上訴人雖代上訴人清償138萬多元，然尚有40多萬元尾款未付，被上訴人請求上訴人交付房屋，並無理由等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將系爭不動產騰空遷讓返還被上訴人，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人曾積欠顏麗貞62萬元，由被上訴人於104年1月16日，
在台信代書事務所暨資融管理顧問有限公司（下稱台信公司）代為清償，顏麗貞委託訴外人胡仲雲收受被上訴人給付之現金62萬元（調字卷第13頁、原審卷第70頁）。
㈡上訴人於102年4月9日，設定100萬元之最高限額抵押權予臺
南市新市區農會（司執卷第12至15頁），並於同年4月11日向該農會借得80萬元，嗣因無力清償，被上訴人於104年1月19日代上訴人清償欠款764,045元，並塗銷上開抵押權登記（調字卷第14、15頁、本院卷第14至17頁）。
㈢系爭不動產移轉登記之相關規費、稅捐、地政士代辦費用等
共計31,185元；上訴人欠繳之房屋稅及罰鍰1,753元、汽車使用牌照稅及罰鍰12,914元（調字卷第10至12頁），均係由被上訴人支付。
㈣上訴人於104年1月19日，分別開立面額50萬元、50萬元、38
5,000元，共計1,385,000元之本票三紙，交予被上訴人。（原審卷第52頁）㈤兩造在台信公司簽立買賣契約書，由被上訴人向上訴人購買
系爭房地，該契約書記載價金為180萬元，契約日期記載為104年1月28日（調字卷第17至23頁）。
㈥系爭不動產於104年2月9日，以買賣為原因，由上訴人移轉
所有權登記予被上訴人（調字卷第24至27頁、原審卷第20至30頁）。
㈦被上訴人於104年7月14日，寄發台南虎尾寮郵局第185號存
證信函予上訴人，表示被上訴人於104年2月9日向上訴人購買系爭房屋，惟上訴人現仍居住於此，經雙方於104年4月26日協議，被上訴人同意上訴人繼續住至104年7月26日，請上訴人於104年7月27日後即清空搬離系爭房屋。（調字卷第16頁）。
㈧上訴人收到被上訴人前開存證信函後，於104年7月20日，寄
發山上郵局第17號存證信函予被上訴人，表示系爭房地之價金為180萬元，被上訴人已給付138萬元，尚有42萬元尚未給付，請被上訴人付清餘款後，上訴人將於一個月內清空搬離。（警卷第14頁）㈨被上訴人以上訴人已將系爭房地出售予被上訴人，並完成所
有權移轉登記，上訴人仍拒絕遷移佔用系爭房地為由，提起竊佔告訴，經臺灣臺南地方法院檢察署檢察官認定犯罪嫌疑不足，以104年度偵字第14928號為不起訴處分。（原審卷第36頁）
五、兩造之爭執事項：㈠系爭房地之買賣價金為何？被上訴人是否已給付全部價金？㈡被上訴人請求上訴人騰空並交付系爭房地，是否有理由？
六、得心證之理由㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。兩造曾在台信公司簽訂系爭買賣契約，契約上記載之價金為180萬元，固為兩造所不爭執（不爭執事項㈤），被上訴人主張已代為清償上訴人債務約140萬元，作為買賣價金之支付，系爭買賣契約上記載之180萬元，係實價登錄之用，並非約定價金等語。然上訴人抗辯約定之買賣價金為180萬元，被上訴人尚未付清價金云云。經查：
1.辦理系爭不動產過戶事宜之代書盛長春於原審證稱：系爭買賣契約係系爭不動產過戶後，兩造才簽立的，系爭不動產法院的查封及撤封均是我去辦理的，當時第一拍底價是140萬元，兩造來找我表示已經談好價格了，希望過戶給被上訴人，被上訴人要幫上訴人代償債務，所以兩造均將證件交給我，我先去辦理撤封，再辦理過戶。我知道當時兩造約定價格應該是140萬元，就是以當時拍賣的底價為準，這樣子債權人才會撤封，因為我處理過很多這種案件，都是這樣子處理的，我不清楚系爭買賣契約上他們為何會寫180萬元，該契約非兩造在我面前簽的，簽約過程臺南事務所較清楚等語（原審卷第66至67頁反面）。
2.辦理兩造簽約之台信公司副理蘇育賢證稱：兩造於系爭不動產所有權狀核發下來之當日，在台信公司簽立系爭買賣契約，該契約是要作實價登錄所用的。我表示價格自150萬元到180萬元隨便他們寫，兩造自行約定好即可，我也表示若是要向銀行貸款，則價格要寫高一點，對於嗣後貸款金額會較高。我不知道系爭不動產實際成交價，只知道兩造有同意過戶，簽約當時有兩造、我及我太太（盛長春之助理）在場，契約簽完後，上訴人並未表示系爭不動產買賣價金被上訴人未完全給付，或抱怨還有42萬元買賣價金未給付等語（原審卷第68至69頁）。
3.系爭不動產，經上訴人之債權人顏麗貞於103年11月18日聲請拍賣，委任盛長春擔任送達代收人，由臺南地院民事執行處以103年度司執字第112634號受理，臺南市新市區農會嗣具狀參與分配，執行處於103年12月31日公告拍賣底價為140萬元，嗣於104年1月20日，執行處收受顏麗貞及臺南市新市區農會撤回強制執行之書狀，而於同年1月26日終結該強制執行程序等情，業經本院依職權調閱上開強制執行卷宗核閱無誤。經核證人盛長春證述兩造買賣契約約定價格是拍賣底價之140萬元，與執行卷底價相符，且證人盛長春係受上訴人債權人委託聲請拍賣，與兩造無任何親屬關係，其所為證述，當屬可信。
4.臺南市新化地政事務所於104年2月9日核發系爭不動產所有權狀予被上訴人，有被上訴人提出之土地及建物所有權狀在卷可參（調解卷第26、27頁），參酌證人盛長春證稱系爭買賣契約係於系爭不動產過戶後，兩造始簽立等語，以及證人蘇育賢證稱系爭買賣契約係於系爭不動產所有權狀核發當日簽立等語，足認兩造簽立系爭買賣契約之日期應為權狀核發之104年2月9日，而非買賣契約書所載之104年1月28日。
5.又系爭不動產移轉登記前，被上訴人於104年1月陸續代上訴人清償積欠顏麗貞之62萬元，臺南市新市區農會764,045元，並代上訴人繳納稅款、罰鍰、系爭不動產移轉登記費用等，共計1,429,897元，上訴人並曾開立三張本票，合計面額共1,385,000元予被上訴人等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠至㈣），綜合上開證人盛長春、蘇育賢之證詞，並審酌被上訴人代償金額，與系爭不動產經債權人拍賣情形，系爭不動產所有權移轉登記日期，與系爭買賣契約簽訂日期等情，於不動產未設定抵押貸款，而買受人未付清價金情況下，出賣人即將所有權移轉登記予買受人，且嗣後簽立買賣契約時，未於契約上註記或表明尚有餘款未付，顯與一般買賣常情不符，上訴人抗辯系爭買賣價金為契約書上記載之180萬元，與上開事證不合，洵不足取。被上訴人主張其已代上訴人清償各項債務、規費等，共計1,429,897元，作為買賣價金，價金均已付清等情，應屬可信。
㈡按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權
之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂（最高法院47年台上字第511號判例要旨參照）。被上訴人以代償上訴人債務方式，支付買賣價金完畢，並以存證信函催告上訴人應於104年7月27日以後搬離系爭房屋，上訴人並已收受該存證信函，如不爭執事項㈦、㈧所載，核其催告意旨，係上訴人應依買賣契約移轉系爭不動產之占有，被上訴人依民法第348條第1項規定，請求上訴人交付系爭不動產，自屬有據。
七、綜上所述，被上訴人據買賣契約，請求上訴人交付系爭不動產，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。惟被上訴人係請求上訴人交付系爭不動產，並非返還，原審判決主文第一項用語有誤，應予更正。
八、被上訴人在本院撤回請求上訴人按月給付不當得利部分（本院卷第137頁），原判決主文第二項，已因訴之撤回而失其效力，併此敘明。
九、本件事證已臻明確，上訴人就買賣價金部分，原聲請訊問其三嬸、五嬸為證，復陳明該二人不願到法院等語（本院卷第108頁），自無調查必要。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
民事第三庭 審判長 法 官 吳上康
法 官 王浦傑法 官 蔡孟珊上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
書記官 凌昇裕