臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第187號上 訴 人 劉平貴訴訟代理人 黃文力律師被上訴人 王經綻訴訟代理人 洪秀一律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國105年6月3日臺灣雲林地方法院第一審判決（104年度訴字第554號）提起上訴，本院於106年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊所有雲林縣斗六市○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），因原所有人祭祀公業黃OO房疏於管理，遭上訴人無權占有興建如原判決附圖所示編號Ａ部分1層鐵皮建物（總面積58平方公尺，占用系爭土地面積46平方公尺，下稱系爭建物），爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭建物中占用系爭土地部分拆除，並交還該占用部分之土地（被上訴人逾上開請求部分，經原審判決駁回後，未據聲明不服，其餘未繫屬本院之確定部分，均不予贅述）。原審為伊勝訴之判決，並無不合。答辯聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：伊之兄長劉OO於民國62年間起即向祭祀公業黃OO房承租系爭土地，迄至81年間由伊繼續承租，嗣於83年間，因鄰地開闢道路，致伊原有磚木造房屋部分須拆除，祭祀公業黃OO房同意伊於原地重建鐵皮造之系爭建物，並繼續不定期租賃關係，依88年4月21日修正前民法第425條規定，其與祭祀公業黃OO房之間租地建屋契約對於受讓人即被上訴人繼續存在，伊並非無權占有等語置辯。原審為伊敗訴之判決，尚有未洽。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地原為祭祀公業黃OO房所有，由被上訴人於104年8月22日買受，並於同年10月27日完成所有權移轉登記。
（二）系爭土地上之系爭建物為Ｈ型鋼柱鐵皮瓦頂1層樓建物，無懸掛門牌號碼，為上訴人所有，於被上訴人買受系爭土地之前即已存在，並於90幾年間由上訴人之配偶劉O出租予張OO經營加水站使用（最近1次租期自103年6月1日至108年5月31日）。
（三）祭祀公業黃OO房由「黃OO」（管理人）於99年1月4日向雲林縣OO市公所申報派下全員系統表、現員名冊，嗣於100年12月18日變更管理人為黃OO。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地乙節，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者在於：上訴人與系爭土地所有人祭祀公業黃OO房間是否有不定期租賃契約關係存在？經查：
（一）上訴人提出之租金收據及土地使用權證明書等件（見原審卷第331至357頁），固為被上訴人否認其真正，惟觀之上開書面紙張客觀上已有泛黃，部分印文墨跡退色，部分文字則有遇水暈染情形，有原審勘驗筆錄可稽（見原審卷第315頁），可見該等文件存在時間已經久遠而有相當之年份，非屬臨訟製作。又上開收據所載之收款人均以「黃OO」或「代理人黃OO」之名義簽具，除了63年1月5日之收據係按用指印之外，其餘亦均蓋有「黃OO」之印文，該等印文之式樣雖非完全相同，然經本院調取雲林縣○○段○○○段00○00地號土地徵收地價補償清冊，關於祭祀公業黃OO房管理人「黃OO」於83年6月27日印領補償金之印文資料（見本院卷第191頁），以電子截取該印文式樣，與上訴人所提出之前開租金收據上所蓋用之印文式樣予以套疊相比對，上訴人據此抗辯其中74年8月6日、75年4月16日之收據上「黃OO」之印文（見原審卷第343、345頁）比對結果，兩者相符，被上訴人亦自承兩者之型態類似，衡情，尚非出自同一印章所蓋，豈得如此？堪認上訴人抗辯卷附之租金收據、土地使用權證明書確係由黃OO出具者，與實情相符，應足憑採。
（二）再細繹前揭收據之內容，均以手寫方式詳載「黃OO（管理人）收取『劉OO』（80年以前）、或『劉平貴』（81年以後）承租系爭土地上『OO路OO、OO號房屋使用約45坪』（劉OO部分）、或『OO路OO號房屋使用約20坪』（劉平貴部分），『每年度租金額』有500元（62年至64年、81至84年）、600元（65年、66年、75至77年、79年、80年）、900元（70至74年），或85年至87年共2000元」等語，併觀諸「黃OO」名義出具之土地使用權證明書載明「茲有劉平貴先生因配合市○○設道路新建工程而須拆除占用路地之舊有房屋，且舊屋拆除後不堪使用恐危及生命財產安全，擬在斗六市○○路○○號本人所管理共有之OO段OOO段OO之O號地號內面積約20坪之土地建築鐵皮房屋，業經本人完全認可，可茲為申請營造執照，特予證明。」（見原審卷第357頁）；復依雲林縣OO市公所83年11月9日簡便行文表略謂：本市○○路○○○○○號房屋配合興辦公共設施部分拆除，依原地照原型修復，准予接電接水等情（見本院卷第85頁），及門牌號碼「雲林縣OO市○○路○○號」之稅籍證明書，載明其構造別為「木石磚造」，於「57年6月」起課，納稅義務人依序分別為王OO、劉平貴、溫OO、劉O等人；且系爭土地（曾分割增加同段OO之OO地號）因闢建OO街道路，原磚木造建築改良物所有人「劉OO」，83年3月間更正為「上訴人」所有，而由上訴人領取地上建物補償金等各情（參雲林縣政府106年1月16日函復資料及稅籍證明書─見本院卷第187、189頁、原審卷第65至71頁），具見上訴人所提之收據及土地使用權證明書，關於租賃土地、使用面積、建物所有人及其後因開闢道路而徵收土地及補償地上建築物所有人等重要事項記載之內容，均與前開事證相符，亦足認上訴人抗辯上揭租金收據、土地使用權證明書，係黃OO出具乙情，並非空言杜撰，應堪認為真實。
（三）再佐以上訴人及其妻劉O於原審以證人身分證述：原來是磚造平房，有分成2個區域，有隔牆，中間有個門，可以互通，有向祭祀公業黃OO房承租，黃OO來收租金，後來改建時有經黃OO同意，其向黃OO承租後，雖其人在嘉義，但還是有繼續繳租金，以前都是黃OO來收租，但後來不知如何黃OO就沒有再繼續收等語（見原審卷第256至262頁），及證人即劉OO之子劉OO到庭證稱：伊聽父親劉OO說有向祭祀公業承租系爭土地，伊父與伊叔叔即上訴人在承租土地上一起蓋房子，由劉OO向祭祀公業接洽承租之事，伊在81年後就離開，伊父親把房子交給上訴人處理，因為那時要開闢OO街，需要拆掉房子，OO路OO、OO號原來是同一棟，但有2個門牌號碼，伊以前是住OO號，即位於現在系爭鐵皮建物位置各等語（見本院卷第112至115頁），其等證詞互核一致，亦無顯然違背上開卷證之處，堪以憑採。
（四）雖被上訴人以上開收據、土地使用權證明書上「黃OO」之印文非真正，其上所載每年租金額不同，非逐年固定時日收取，雙方無訂立租約書，亦未以原地主名義簽署，對祭祀公業黃OO房不生效力，又祭祀公業黃OO房自黃OO於49年間擔任管理人起，即疏於管理公業土地，致遭他人無權占用或假冒管理人收租等情，據以主張祭祀公業黃OO房與上訴人間並無租賃關係存在云云。惟查，租賃契約因當事人之意思表示（一方以物租予他方使用收益，他方支付租金）一致，即告成立，在法律上並無必須訂立字據之規定，尚不得因每年度之租金金額不一或未簽訂租約書面為理由，即遽認雙方無租賃關係存在。又證人即祭祀公業黃OO房現任管理人黃OO於本院證稱：伊於100年擔任祭祀公業管理人之前未曾了解或處理過土地被他人占用之事，伊為處理祭祀公業土地被法院拍賣事宜，才辦理變更管理人為伊，伊住在距離系爭土地約2公里遠之處，之前土地管理的情形，伊不清楚，因土地被占用，只好賣掉原有土地，去買別處土地來蓋宗祠等語（見本院卷第228至331頁），可見證人於擔任管理人之前均不清楚系爭土地上從來之占有情形及原因，亦未曾了解劉OO及上訴人數十年來占有使用系爭土地之緣由，自難以其證詞片面否定上訴人有向黃OO承租系爭土地之事實。再者，上訴人所提收據、土地使用同意書上固無「祭祀公業黃OO房」具名用印，然黃OO既為祭祀公業黃OO房之管理人，原則上就公業財產得為保存、利用及改良行為，出租即屬於利用行為，管理人應有此權限，況由土地使用權證明書所載，亦已表明其「管理共有」系爭土地之意旨，其出租系爭土地之效力自應及於祭祀公業黃OO房。又依上開租金收據、土地使用權證明書等件內容，黃OO最早自81年起向上訴人收租，均未載明租賃期限，而上訴人從81年即占有系爭土地興建系爭建物使用，迄至被上訴人取得系爭土地所有權為止，期間長達20餘年，並無證據足資證明原所有人祭祀公業黃OO房有表示反對上訴人承租之意思，則上訴人抗辯其與「祭祀公業黃OO房」間就系爭建物所占用系爭土地部分有不定期租賃關係存在，堪以認定。至被上訴人主張祭祀公業黃OO房之其他土地亦遭他人無權占用或冒名出租，並提出土地謄本、租賃契約書、使用同意權證明書、收據及法院和解筆錄等件為證（見本院卷第201至223頁），固可證明祭祀公業黃OO房所有土地曾為他人占有使用之情，惟其等間是否有正當之占有權源，本應以各該個案調查證據之結果而為判斷，尚不能拘束本件。被上訴人該部分主張，亦不足採。
（五）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，為修正前民法第425條所明定，雖88年4月21日將該條文修正為同條第1項，並於第2項增列「於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」。惟修正後之民法第425條規定，於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，則就89年5月5日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，依民法債編施行法第1條後段之規定，不適用修正後民法第425條第2項之規定。是出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後，始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425條第2項之規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照）。查系爭土地原所有人祭祀公業黃OO房於81年起即與上訴人就系爭建物坐落範圍成立不定期限租約，且未經公證，並由原所有人交付上開承租部分予上訴人繼續占有迄今，已如前述，雖祭祀公業黃OO房於民法債編修正施行後之104年10月27日將系爭土地所有權讓與被上訴人，揆諸上開說明，因不適用修正民法第425條第2項規定，自仍有買賣不破租賃原則之適用，故上訴人與祭祀公業黃OO房間之不定期租賃關係對被上訴人仍繼續存在。上訴人抗辯就系爭土地有租賃之合法使用權源乙節，即屬有據。
五、綜上所述，上訴人與系爭土地原所有人祭祀公業黃OO房就系爭土地如附圖編號Ａ部分面積46平方公尺部分有不定期租賃關係，該租賃契約對被上訴人繼續存在，則被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地，即不足採。從而，被上訴人本於所有物返還請求權，請求上訴人拆除系爭建物中占有系爭土地部分，並交還占用之土地，不應准許。原審就上開部分為上訴敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如
主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
民事第六庭 審判長法 官 李文賢
法 官 張家瑛法 官 蔡雅惠上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
書記官 施淑華