臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第250號上 訴 人 陳慶耀訴訟代理人 張雯峰律師複代理人 王漢律師訴訟代理人 吳佳融律師被上訴人 陳芬芳
吳坤峰翁漩淨張瑞霖共 同訴訟代理人 張巧妍律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於民國105年7月19日臺灣嘉義地方法院第一審判決（104年度訴字第701號）提起上訴，並為訴之追加，本院於106年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按在第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。經查，上訴人於原審訴請確認就原判決附表（下稱附表）所示土地有優先承買權存在，被上訴人陳芬芳、翁璇淨、吳坤峰分別塗銷附表所示以贈與、買賣為原因之所有權移轉登記，及被上訴人張瑞霖應與其等以相同條件訂立買賣契約，並辦理所有權移轉登記等，經原審判決駁回後，上訴人提起上訴，僅就其中嘉義市○○段000000000000段00○00地號併入）、之64地號等3筆土地（以下合稱系爭土地）行使優先承買權。復於本院審理時，主張伊亦得僅就其承租系爭土地範圍內行使優先承買權，乃追加「先位聲明」，請求確認伊就門牌嘉義市○○路○○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）占用系爭土地部分，如附圖一所示編號L部分面積1.92平方公尺、編號N部分面積0.66平方公尺，附圖二所示編號A部分面積20平方公尺、編號B部分面積12平方公尺【以下合稱系爭房屋占用基地部分】，有優先承買權存在等語（見本院卷301、302頁），核係基於同一租賃關係，僅主張行使優先承買土地之範圍不同而已，其追加部分與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，原訴之訴訟資料於追加之訴亦得加以利用，依上規定，自應許其為上開訴之追加。次按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。上訴人依民法第426條之2、土地法第104條之規定，主張就系爭土地之一部或全部有優先承買權存在，原買賣雙方就系爭土地買賣行為均不得對抗上訴人，據此行使優先承買權，經被上訴人所否認，可知兩造間就上訴人對系爭土地是否確有優先承買權存在有所爭執，致上訴人得否請求被上訴人塗銷或移轉所有權登記，即屬不明確，則上訴人主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，而此不安之狀態得以透過確認判決將之除去，其提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：伊為系爭房屋所有人，就系爭房屋占用基地部分，與系爭土地原所有人張瑞霖間有不定期租賃權存在，於系爭土地出賣時，依土地法第104條、民法第426條之2規定，有依同樣條件優先承買之權。詎張瑞霖於出售系爭土地前後，均未以書面告知出售系爭土地之條件內容，難謂已盡通知義務，伊亦未曾明示或默示表示拋棄優先承買權。爰依上開規定，求為：㈠確認伊就系爭土地有優先承買權存在，㈡命陳芬芳、翁璇淨、吳坤峰分別塗銷系爭土地於102年2月5日、101年2月10日所為所有權移轉登記，㈢命張瑞霖以每平方公尺新臺幣（下同）1萬9300元計算之價格與伊訂立土地買賣契約，並於伊給付價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決（上訴人超過上開請求部分，經原審判決敗訴，未據聲明不服，已告確定，其餘未繫屬本院部分，均不予贅述）。並於本院就確認之訴部分，追加先位聲明，求為判決：確認伊就系爭房屋占用基地部分，有優先承買權存在。
二、被上訴人則以：系爭土地原地主張瑞霖年老且旅居美國，因其所有包含系爭土地及附近同段00之0地號等共38筆土地，或因租賃、遭人無權占用，或有畸零地、道路用地、建地，或因地形迥異、大小細長不一者，如不予合併買賣，難以發揮地利，為期順利出售，乃以整批土地為一次交易、地上物租賃權等概由買受人承受為條件賣予翁璇淨、吳坤峰等人，上訴人於知悉後，明示拒絕以相同條件合併購買該38筆土地外，並按年向後手繼續繳納101至104年度土地租金，亦曾與後手商議買受系爭房屋占用基地部分，惟因買賣條件未談妥而作罷，顯已默示表示拋棄優先承買權，上訴人遲至本件起訴時即104年11月6日，始行使此項權利，有違民法第148條之誠信原則等語置辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地原為張瑞霖所有，經翁漩淨、吳坤峰於101年2月10日分別以買賣為原因取得應有部分各2分之1所有權，嗣吳坤峰再於102年2月5日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部分2分之1移轉登記予陳芬芳所有。
（二）上訴人就系爭房屋占用基地部分，與原地主張瑞霖及後地主翁璇淨、吳坤峰、陳芬芳等人間，陸續有不定期租賃關係存在。上訴人並有向後手翁璇淨繳納101、102年度租金，至103、104年度租金，係以提存方式處理（見原審卷㈠第107頁），惟因翁璇淨、陳芬芳認金額不正確，迄未向提存所領取。
（三）張瑞霖出賣系爭土地時，並未將出賣條件以書面通知上訴人陳慶耀。
（四）張瑞霖與翁漩淨、吳坤峰間之土地買賣標的除系爭土地外，尚一併包含同段00之0、之00至之00、之00至之00、之
00、之00、之00至之00、之00、之00、之00、之00、之00、之000至之000、之000地號等土地，共38筆，買賣總價為1344萬1800元（即以當年度土地公告現值計價），並未以單筆土地分別計價。
四、按行使權利，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用。權利人在相當期間內不行使其權利，致義務人產生正當之信賴，信任權利人將不再行使其權利，並以此作為自己行為之基礎，對義務人之行為即有應加以保護之情形。法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據，亦即，依一般社會之通念，權利人如對義務人行使權利，有違誠信原則者，應認其權利失效，不得行使。又依土地法第104條、民法第426條之2之規範意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先承買權人於知悉買賣條件相當期間後，得任意再主張行使權利以獲取最佳利益。是倘優先承買權人於知悉土地所有人出賣基地及買賣條件後，在相當期間內不行使其權利，並因其行為足使義務人相信其已不欲行使權利，自不得任令其嗣後再為主張，否則，即有悖於法之安定性，與上開規定立法本旨不符，並違反誠信原則。經查：
（一）被上訴人抗辯上訴人於102年間即明知張瑞霖出售系爭土地連同附近共38筆土地之買賣條件，已拒絕依同樣條件一併承買，並仍按年向翁璇淨等買受人繳納土地租金，且曾與新地主翁璇淨磋商價購系爭房屋占用基地部分未果等情，並提出租金收據、存證信函、回執、郵政匯票、提存書及國庫存款收款書等件為證（見原審卷㈠第81至121頁），復據證人即土地買賣仲介沈○○（翁璇淨之母）於原審及本院證稱：張瑞霖要賣土地很久了，但都一直找不到買主，占有人或承租人都知道張瑞霖要賣土地，但均無意願購買，伊於102年去收租時，其中4戶占有人有與新地主協議買賣地上物之權利，另住於附近之上訴人及訴外人楊○○亦曾與新地主協議購買房屋基地，但因新地主只願賣建地，不願賣道路用地，且他們還要求補貼拆屋費用，才沒有成交，但後來還是有繼續繳付租金（見原審卷㈡第176至181頁、本院卷第297至299頁），及證人楊○○於本院證述：伊為同住附近之土地承租人，新地主陳芬芳有告知其買受土地之事，並要向伊購買地上房屋，因房屋有10坪，陳芬芳說可以賣給伊4坪之土地，惟伊須拆除其餘6坪道路用地上之房屋，後來買賣交易不成，伊就繼續承租土地並繳納租金各等語（見本院卷第194至296頁），上開證述情節，亦核與被上訴人提出之原承租人蔡○○等4戶買賣契約書及地上物位置圖相符（原審卷㈡第191至205、223頁）；再佐以上訴人自承其居住系爭房屋已數十年之久，並均按年繳納土地租金，觀諸其所提土地租金收據，自89年起均係由「張○○」代收，至102年、103年始改由「沈○○」代收，衡情倘其不知系爭土地所有權人已更易，豈會任意將租金交付予現所有權人之代理人沈○○？可知，上訴人於102年間即已知悉張瑞霖與翁璇淨、吳坤峰間就系爭土地連同附近共38筆土地合併買賣之事實，並拒絕以同樣條件購買，並曾與翁璇淨商議購買系爭房屋占用基地部分，惟因出售範圍及房屋補貼費用等條件未能合致而無法完成買賣交易乙情，堪以認定。則被上訴人認其無再對上訴人通知優先購買之必要，與社會經驗法則相符，自難僅以被上訴人未踐行書面通知義務，即認其等移轉系爭土地所有權之行為不得對抗上訴人。
（二）又上訴人既於102年間即已知悉被上訴人張瑞霖出賣土地之買賣條件，本可積極行使其優先承買權，使法律關係及早確定，惟其與買受人翁璇淨商議洽購系爭房屋占用基地部分未果後，仍按年向翁璇淨繳納後續2年之租金（101、102年度），至103、104年度租金是以提存方式清償（提存物受領人亦為現所有人「翁璇淨」），已如前述，核其所為，已足使被上訴人信賴其不欲行使優先承買權，衡諸法律允許承租人行使優先承買權之規範目的，主要在避免土地所有與土地利用分離，非在使承租人得因此享有土地增值利益，縱令承租人無購買土地之意願或資力，亦不影響其對土地買受人原有之租賃權益；上訴人於知悉買賣條件後，迄至本件起訴主張行使優先承買權，已逾2年，上訴人繼續向土地現所有人翁璇淨繳納租金，被上訴人因信賴上訴人繼續承租，不欲承買土地，乃本於所有權，與其他之土地占有人處理租賃、占有之爭議，並投注大量勞力及數百萬元之拆屋補貼、相關訴訟費用等（見原審卷㈡第189至205頁），以提升土地經濟效益，果此時仍許上訴人得就系爭土地之一部或全部主張行使優先承買權，因該3筆土地適位於張瑞霖合併出售之38筆土地中最鄰接「○○路」主要道路之位置，其結果固可使上訴人獲取系爭土地所有權之最佳利益，惟對被上訴人而言，其為整體開發而合併出售全部土地所付出之人力、金錢等成本將無異徒費，嚴重損其正當信賴，對其顯然不公平，並致法律關係再度陷於不確定之狀態，實非立法之本意。綜合上情，應認上訴人對於系爭土地之優先承買權已經失效，而不得再為主張。被上訴人抗辯上訴人行使本件優先承買權，有違誠信原則，即非無據。至上訴人聲請鑑定系爭房屋占用基地部分之土地價值（見本院卷第240頁），經核無調查必要，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人本於租賃關係，就系爭土地一部或全部之優先承買權，因權利失效原則，已不得再行主張。其依民法第426條之2、土地法第104條之規定，請求確認上訴人就系爭土地之一部或全部貨有優先承買權存在（先、備位聲明），並命陳芬芳、翁璇淨、吳坤峰分別塗銷系爭土地於102年2月5日之贈與、101年2月10日之買賣所有權移轉登記，及張瑞霖應以每平方公尺1萬9300元之價格與伊訂立土地買賣契約，並於伊給付價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊，洵屬無據，均不應准許。原審就上訴人在原審之請求（確定部分除外）為其敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於上訴後追加請求確認伊就系爭房屋占用基地部分，有優先承買權存在，亦無理由，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 18 日
民事第六庭 審判長法 官 李文賢
法 官 張家瑛法 官 蔡雅惠上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 18 日
書記官 施淑華