臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第22號上 訴 人 高嘉孺訴訟代理人 鄭旭廷律師被上訴人 黃明亮訴訟代理人 吳碧娟律師被上訴人 清新科技股份有限公司法定代理人 陳聯傳訴訟代理人 林雯琦律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國104年11月25日臺灣嘉義地方法院第一審判決（104年度訴字第29號）提起上訴，本院於105年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：原坐落嘉義縣○○鎮○○段00000000地號等6筆土地及其上廠房、辦公室、守衛室等建物（同段○○、○○至○○建號）同屬訴外人○○興業股份有限公司（下稱○○公司）所有，○○公司於民國83年9月間將前開土地出售移轉登記予曹傑民、曹李双鳳、曹石虎、張雪紅、洪文成、胡漢基等6人（下稱曹傑民等6人），後經輾轉讓與，於94年5月間由訴外人江美珍、吳進興向法院拍賣取得所有權，其中同段○○○地號並於96年10月8日分割出同段○○○○地號土地（下稱系爭土地），於98年間再由被上訴人黃明亮買受後，復以新臺幣（下同）61萬0204元出賣予被上訴人清新科技股份有限公司（下稱清新公司），並辦妥系爭土地所有權移轉登記。另系爭土地上同段○○○建號作為守衛室使用之建物（下稱系爭建物）亦經輾轉讓與，於100年8月18日由伊取得所有權，因系爭建物仍有相當經濟價值，依民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例，就系爭土地有法定租賃權存在，伊依土地法第104條規定，就黃明亮出售系爭土地予清新公司時自有優先承買權存在。因被上訴人否認之，伊自得提起本訴，求為判決確認優先承買權存在、並塗銷清新公司之所有權移轉登記，命黃明亮與伊訂立契約，移轉土地等語。原審駁回伊之訴，尚有未洽。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在。㈢清新公司應塗銷系爭土地於102年9月9日所為所有權移轉登記。㈣黃明亮應以價金61萬0204元同一條件與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付價金時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：系爭建物與其坐落土地所有權雖原同屬一人，然於所有權分別移轉不同人時，民法第425條之1尚未增訂，故無法溯及適用；縱認可依前揭規定增訂前之最高法院48年台上字第1457號判例法理推定法定租賃關係，然因○○公司於83年間與曹傑民成立合建契約，將原○○○地號等6筆土地出賣予曹傑民等6人出資建屋，當時買賣雙方並無保留地上建物之意思，且系爭建物原係作為土地上廠房之守衛室使用，周邊廠房於土地出售後早已拆除，守衛室亦長年閒置未使用，無水電、瓦斯等可供居住之設施，電力係於103年間為主張優先購買權始申請復電，無相當經濟價值，不應推定有租賃關係存在；又原○○○地號土地於93年間遭強制執行拍賣時，雖經○○公司於該執行程序中陳報主張優先承買權，然未被執行法院所准許（原審法院93年度執字第○○○○號），上訴人於事隔多年後再行主張，有違誠信原則，且有權利濫用之情形等語，資為抗辯。答辯聲明：駁回上訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地所有權移轉過程：
1、系爭土地於96年10月間分割自同段○○○地號土地（面積3萬3334平方公尺），系爭土地上坐落同段○○○建號門牌號○○鎮○○路○○○號之系爭建物，訴外人○○工業股份有限公司（下稱○○公司，法定代理人高清海即上訴人之父）於81年間將原○○○地號土地移轉登記予○○公司（法定代理人高顯忠即高清海之長子）。
2、○○公司於83年9月30日將原○○○地號土地以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予曹傑民等6人。
3、曹傑民等6人復於85年2月1日將原○○○地號土地以買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人○○建設有限公司（下稱○○公司）。
4、○○公司於85年7月2日以買賣為原因將原○○○地號土地所有權移轉登記予訴外人高顯忠（即高清海長子）、高瑞遠（即高清海次子）；高顯忠、高瑞遠再於86年1月29日以買賣為原因將該土地所有權移轉登記予訴外人陳瑞糧。嗣於94年5月9日由訴外人江美珍、吳進興拍賣取得（原審法院93年度執字第○○○○號）。
5、原○○○地號土地於96年10月8日分割出系爭土地，於98年10月27日由黃明亮買賣取得土地所有權，再於102年9月9日出賣予清新公司，並完成所有權移轉登記。
（二）系爭建物所有權移轉過程：
1、系爭建物為○○公司起造，於76年2月21日取得使用執照並辦理保存登記取得所有權，作為工廠守衛室之用。同一使用執照尚有坐落同段○○○、○○○○、○○○○地號等土地上之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房、變電室等建物（見嘉義縣政府○○嘉建局字管使字○○○號使用執照）。
2、○○公司於81年間將系爭建物以買賣為原因，移轉所有權予○○公司。
3、除系爭建物外，與系爭建物同一使用執照之上開避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等建物，於84年7月4日辦理滅失登記，登記原因發生日期84年4月1日。
4、○○公司於94年8月24日以買賣為原因移轉所有權予高清海，嗣於98年12月15日以買賣為原因移轉所有權予訴外人高振堯（上訴人之兄高瑞遠之子），再於100年8月18日以贈與為原因移轉登記予上訴人所有。
（三）兩造對於另案原審法院103年度嘉簡字第○○○號拆屋還地等事件中，103年10月9日勘驗筆錄及大林地政事務所104年3月11日複丈成果圖（原審卷㈠第188至193頁），沒有意見。
（四）系爭建物經上訴人於104年4月30日向嘉義縣財政稅務局申請使用情形變更為住家使用，並經該局准自104年5月起按非自住之住家用稅率課徵房屋稅（原審卷㈠第203頁）。
（五）系爭建物坐落之「同段○○○地號土地」於原審法院93年度執字第○○○○號強制執行程序中，○○公司曾於94年3月21日向執行法院陳報優先承買權（原審卷㈠第208至218頁、原審卷㈡第7至25頁）。
（六）系爭建物於103年3月20日新設供電（電號00000000000），用電戶名為上訴人，用電種類為臨時表燈營業用電（建築用），於103年5月起至104年7月之用電度數如原審卷㈠第298、299頁、原審卷㈡第31至34頁。
（七）系爭建物目前有供應水電及外觀、內部陳設如原審卷㈠第235至240頁照片。
（八）系爭建物曾經原審法院97年執字第○○○○○號（債權人江富榮、債務人高清海）強制執行事件執行拍賣（見本院卷第119、121頁）。
（九）被上訴人對於原審卷㈡第11至14頁背面之83年5月30日合建契約書，及本院卷第145至155頁94年8月3日之不動產買賣契約書形式上真正不爭執。
（十）上訴人對於被上訴人間就系爭土地買賣移轉價格為61萬0204元不爭執。
四、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1增訂條文則以上開判例意旨及法理而予以明文化。故房屋及土地轉讓之事實，發生於上開增訂條文施行前，當事人主張援引該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，且土地及房屋各異其所有人時，房屋具有經濟價值，當事人間復無「僅限於賣屋而無使用基地」之真意，始有其適用。倘土地及房屋各異其所有人時，各該受讓人間並無由房屋受讓人繼續使用土地之真意，彼等間就土地部分並無法定租關係，土地或房屋之各繼受人或再轉繼受人亦無由主張繼受該法定租賃關係之可言。
五、上訴人主張伊所有系爭建物與被上訴人清新公司所有系爭土地間有法定租賃關係，而就系爭土地有優先承買權等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）系爭建物及系爭土地分割前之原○○○地號土地原同屬○○公司一人所有，於83年9月30日○○公司以買賣為原因將原○○○地號土地所有權移轉登記予曹傑民等6人，自此原○○○地號土地及系爭建物之所有權人即非屬同一人等情，為兩造所不爭（見上述不爭執事項㈠、㈡），房屋及土地分別轉讓之事實雖發生於民法第425條之1增訂施行之前，依民法債編施行法第1條規定，不適用修正後之上開規定，惟依前所述，非不得本於上揭判例及法理，據以判斷是否成立法定租賃關係。
（二）依○○公司於83年5月30日與曹傑民所簽立之合建契約書第1、2條約定：由賣方○○公司提供同段○○○、○○○○、○○○○、○○○○、○○○○、○○○○地號等6筆土地，並負責將土地及地上物交付買方曹傑民拆除使用，由曹傑民出資興建房屋、整體規劃設計，嗣○○公司於83年9月30日將上開土地所有權以買賣為原因移轉登記予曹傑民等6人，而該等合建土地上原有之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等廠區內主要建物，均早已於84年7月間即辦理滅失登記，且實際拆除不存在等情（見原審卷㈠第193、259至261頁），為上訴人所不爭執，可知○○公司為履行合建契約整體規劃建築之本旨，已將土地及其上建物一併交予買方拆除使用，顯無保留地上建物之意思甚明。再參以證人即上述合建案之股東黃上揚到庭證稱：土地上的廠房都要拆掉，系爭建物沒有拆掉的原因是可以作為銷售辦公室或放置整地工具使用，拆掉廠房及圍牆是為了要整地蓋房子，假如土地有開發成功就不一定保留系爭建物，規劃配置圖並無系爭建物存在，系爭建物所在位置是空地等語（見本院卷第426至429頁），益證○○公司出售合建土地，其上絕大部分建物及圍牆均已交付買受人拆除，買受人僅保留系爭建物係為臨時接洽或置放物品使用而已，是由合建契約內容及當事人履約情形觀之，○○公司於出售土地之時，即已約定並實際將全部地上物交付買方拆除處分而無保留系爭建物或另對土地之受讓人曹傑民等6人主張土地使用之意思至明，參諸前開判例及法理，不能逕行推定當事人間就土地部分成立租賃關係。
（三）上訴人雖另以：上述合建契約後因資金調度困難無法完成規劃建築，遭○○公司解除契約，而於85年2月間再將原出售合建之土地移轉登記於○○公司指定之○○公司名下，系爭建物亦已回復由○○公司占有，上開土地嗣經原審法院93年度執字第○○○○號強制執行拍賣，○○公司亦曾向執行法院陳報其為系爭建物所有人而主張優先承買權，高清海並曾與土地拍定人江美珍、吳進興簽立買賣契約約定保留系爭建物；系爭建物經輾轉移轉由伊取得後，已申請恢復電力提供伊友人居住使用，有相當經濟價值等事由，據以主張其有法定租賃權存在。惟依前所述，法定租賃關係成立時點，應以○○公司將原○○○地號等土地於83年9月30日出售予曹傑民等6人，致土地與其上建物所有人相異之時為斷。○○公司於出賣土地時已依合建契約將土地上全部廠房、辦公室、倉庫、守衛室（系爭建物）等地上物交由買方拆除使用，除系爭建物暫行保留之外，廠區內之其餘建物均早於84年間已拆除，並完成滅失登記，足認系爭建物於交付買方當時客觀上已失其原作為廠區守衛室用途之目的，而無相當經濟價值，依上說明，系爭建物原所有人○○公司並無向土地之受讓人曹傑民等6人主張法定租賃關係之可言。○○公司與曹傑民等6人間就土地部分既無法定租賃關係存在，土地或房屋之各該繼受人或再轉繼受人亦無從因事後之事由主張繼受該法定租賃關係。上訴人執系爭建物於103年間已申請供電，並供人居住使用為由，主張於83年9月30日房地所有權讓與相異之人時即有法定租賃權存在云云，委無足取。
（四）綜上所述，上訴人主張其就系爭土地有法定租賃關係，並不可採，其依土地法第104條第1條，請求確認其就系爭土地具有優先購買權存在、塗銷被上訴人間就系爭土地所有權移轉登記，及被上訴人黃明亮應以同一條件與其訂約，並於其給付價金時將系爭土地所有權移轉登記為其所有，均無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
民事第六庭 審判長法 官 李文賢
法 官 張家瑛法 官 蔡雅惠上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
書記官 施淑華