臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第56號上 訴 人 顏山夏訴訟代理人 謝文明律師被上訴人 翁黃玉霞訴訟代理人 文聞律師
許玉娟律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年1月8日臺灣雲林地方法院104年度訴字第182號第一審判決提起上訴，本院於105年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落○○縣○○鎮○○○段○○○○○○號、地目水、面積173平方公尺土地（下稱系爭土地）原為兩造所共有（被上訴人之應有部分係經被繼承人黃朝之全體繼承人同意而借名登記取得）。被上訴人於民國（下同）104年1月30日寄發○○郵局存證號碼000042號存證信函予伊，內容載明：「緣本人擬將所有坐落於○○縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地【登記面積173平方公尺，應有部分：1125分之368（約56.590平方公尺，即17.119坪）、下稱系爭不動產】出售予同為系爭土地之共有人之一，合先陳明。查本人以每坪新台幣（下同）6萬元整出售前開土地應有部分後，仍持有前開土地應有部分1125分之368之權利。現本人意欲一併以每坪6萬元整出售前開剩餘之持分，台端既為共有人之一，特予以通知。是倘台端有意承購，請惠予於本存證信函到三日內與本人聯繫，俾利商議後續買賣等相關事宜。」（下稱系爭42號存證信函）。並授權郭恒盛代理出賣被上訴人所有系爭不動產之代理權。伊於104年1月31日下午收受被上訴人寄發之存證信函後，隨即向郭恒盛表明願意以上開條件優先承購，並於104年2月3日晚間八時許，至○○市○○區郭恒盛住處商談購買，當場以每坪6萬元購買系爭不動產，並交付訂金25萬元予郭恒盛收受，兩造就系爭不動產之買賣契約即已成立，被上訴人即應負有將系爭不動產所有權移轉登記予伊所有之義務。惟被上訴人迄今仍未履行上開給付義務，爰依買賣之法律關係，求為命被上訴人應於伊給付777,140元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予伊之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應於上訴人給付777,140元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人所有。
二、被上訴人則以：伊係以出賣所有系爭不動產為條件，而以系爭42號存證信函通知上訴人為要約，惟上訴人於104年2月3日與伊之代理人郭恒盛洽商買賣時，上訴人反要求伊應先辦理分割登記後再為承購之意思表示，顯將伊原要約內容予以變更，上訴人應已拒絕伊系爭42號存證信函原要約而為新要約，而上訴人上開新要約已為郭恒盛當場拒絕而失其效力。又伊以系爭42號存證信函載明出賣系爭不動產，坪數約17.119坪，而上訴人願意承購之坪數僅8坪，故兩造間就系爭不動產自無成立買賣契約。至上訴人於104年2月3日交付郭恒盛25萬元，則係於郭恒盛拒絕上訴人先行分割再為買賣之新要約後，上訴人另行拜託郭恒盛嘗試與系爭土地其他共有人斡旋以成立分管契約後再為買賣之斡旋金，然經郭恒盛南下查看系爭土地現況後，認現況複雜難為分管無法再為斡旋，郭恒盛遂將25萬元斡旋金交付知悉系爭不動產買賣經過之訴外人張筱敏，請其將25萬元如數退還上訴人，竟遭上訴人拒絕受領外，猶逕自另匯款23萬元予無代理權限之張筱敏，並請張筱敏向郭恒盛轉達其願以同樣每坪6萬元購買8坪，且須分割後再為買賣之意思，亦經郭恒盛拒絕，另系爭土地各共有人對於系爭土地之利用既無分管共識，益證上訴人對於系爭不動產確有先為分割（分管）再為購買之意思表示，核與被上訴人單純出售系爭不動產之意思表示顯不合致，故兩造間對系爭不動產之買賣契約確未成立，上訴人請求伊將系爭不動產所有權移轉登記云云，為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造為系爭土地之共有人，本件起訴時上訴人就系爭土地之
權利範圍為1125分之210、被上訴人為12375分之4125。被上訴人有於104年1月30日寄發系爭42號存證信函予上訴人。上訴人於104年1月31日收受上開存證信函。
㈡被上訴人有授予郭恒盛出賣系爭買賣標的之事務權限，郭恒盛並有權決定出賣之價格。
㈢上訴人於104年2月3日晚間偕同張筱敏、張筱麗前往郭恒盛
住處洽談購買系爭不動產事宜，當日上訴人並交付25萬元由郭恒盛收受。
㈣嗣上訴人於104年2月6日寄送○○郵局存證號碼000047號存
證信函予被上訴人及郭恒盛，內容略以：「……本人在此表明，我是土地共有人願意要優先購買土地，104年2月3日晚上八點到貴府拜訪，商談購系爭土地，每坪以6萬元價格成交，土地增值稅由賣方負擔，本人當場即交付訂金25萬元給予收執，台端現在要出賣給別人的土地坪數有誤差，一定會製造土地糾紛，別人向你所買的土地有部分會占在本人土地的前面，妨礙我的出入，所以我一定反對，我提議應以信封內所附圖示，向地政事務所申請土地分割成2筆，才來辦理土地買賣登記，即西邊部分由本人購買，東邊部分由別人購買，這樣台端就能把土地全部賣出，也不會製造糾分，良心的建議祈請三思而行。」等語。被上訴人及郭恒盛並已收受上開存證信函。
㈤上訴人與訴外人張筱敏間於104年2月7至9日有以手機通訊LINE之對話，內容如原審卷附原證6及7所示。
㈥郭恒盛於104年2月9日前已將25萬元交由張筱敏欲退還予上
訴人，經上訴人拒絕接受。上訴人又另行匯款23萬元至張筱敏帳戶，上開金錢現均仍存在張筱敏帳戶中。
四、兩造爭執之事項：在於上訴人主張兩造於104年2月3日晚間就系爭不動產成立買賣契約，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。次按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思一致，其契約即已成立，否則其契約即難謂已成立，（最高法院40年台上字第1482號、69年台上字第1710號判例可資參照）。另按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號、43年台上字第377號判例意旨參照）。
㈡上訴人主張兩造間確就系爭不動產買賣之意思表示合致等語
，既為被上訴人所否認，並以上開各情詞置辯則依上開說明，上訴人即應就系爭不動產買賣契約必要之點即標的物與價金，意思表示已合致乙節，負舉證責任，待其證明為真實後，被上訴人於其抗辯事實，始應負證明之責任。經查：
⒈查系爭土地原為訴外人即被上訴人之父黃朝與其他共有人共
有，黃朝應有部分為1125分之750，黃朝死亡後，經全體繼承人之同意，將黃朝所遺系爭土地之應有部分借名登記於被上訴人名下，並於103年9月10日辦妥繼承登記。被上訴人於104年1月20日因贈與移轉登記系爭土地應有部分12375分之77予訴外人張峻彥，又於104年3月5日因買賣移轉登記系系爭土地應有部分12375分之1314予張峻彥，迄上訴人提起本件訴訟前之104年4月13日土地登記謄本所載，被上訴人於系爭土地之應有部分為12375分之4125，其中應有部分1125分之368經上訴人聲請假處分獲准，並經登記完畢乙情，為兩造所不爭執，且有系爭土地之土地登記謄本、地籍異動索引、○○縣○○地政事務所104年7月30日○地一字第0000000000號檢送黃朝所有系爭土地應有部分辦理分割繼承所有權移轉登記申請書等件附卷可憑（見原審卷第17至21、57至59、77至
87、189至295頁），堪信為真實。⒉上訴人於原審陳述：「103年7月20日下午6時54分，我有傳
簡訊給郭恒盛，他有回覆我一切都等到繼承完畢才有意義。」（見原審卷第65頁）、被上訴人於原審亦陳稱：「其他繼承人也在系爭土地登記前就同意郭恒盛代理去談這筆土地買賣。」、「當時原告（即上訴人、下同）有先找我，我跟原告說去找郭恒盛。」（見原審卷第125頁）、證人即全權代理被上訴人出賣系爭不動產之代理人郭恒盛於原審證述：「因為原告跟張峻彥大概在102年年底或103年初來跟我洽談買賣土地的事情，所以才在103年左右辦理繼承。」、「因為我告訴他們說土地要繼承後，才能買賣，繼承後他們有來找我談，我當時開給他們價格是1坪75000元，後來張先生有開1坪6萬元的價錢給我，原告都不接我電話，我已經決定要賣給張先生，所以我先贈與一部分給張峻彥，後來剩下的持分一半打算賣給張峻彥，另一半要賣給原告，所以才把1坪6萬元的價錢通知給原告優先承買，我是認為原告也有來找我談，不可以不保留一部分給他（即上訴人），所以才通知他。」（見原審卷第159、160頁）等語，足見系爭不動產之買賣過程，對於買賣契約之要素價金為1坪6萬元，而標的物即系爭不動產，自始應為上訴人所知悉，又被上訴人以系爭42號存證信函亦明確載明其係以1坪6萬元之價金出售之標的物為系爭不動產為買賣要約，故上訴人應就上開要約而為承諾，系爭不動產之買賣契約始成立，甚為明確。
⒊次按將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原
要約而為新要約，此觀民法第160條第2項規定自明。又非對話為要約，相對人不為承諾時，契約並未成立。查郭恒盛於原審證述：「通知幾天後，我的表妹張筱敏有打電話給我，大概是他們來我家的前一天，張筱敏只是打電話來問土地的狀況，沒有說要帶原告來，隔天突然他就帶原告來找我，一開始原告說不願意買剩下持分的一半，我跟他說這17坪多是我特別為你留下來的，請他考慮看看，原告就拿出25萬元的現金放在我家桌子上，說他願意全部買，但是必須要把土地先分割好，要分割成如本院卷第21頁地籍圖謄本所示，其中虛線將系爭土地分成三份，中間那份原告自己要，東西兩邊分給張峻彥。」、「（原告說當時只是建議你分割後再賣，原告有沒有說必須分割才跟你訂立契約？）他有說必須分割，才訂約。」、「（2月3日晚上原告後來答應要買存證信函的全部，建議要分割，被你拒絕，那原告有說要買土地持分就好了？）沒有。如果有的話就成交了。」等語（見原審卷第160、162、164頁），上訴人於原審亦具狀陳述：「當日原告固然有提及建議先辦理分割登記再為承購之意，然也經代理人郭恒盛當面拒絕。」等語（見原審卷第147頁），惟被上訴人既以1坪6萬元之價金出售之標的物為系爭不動產為買賣要約，已如前述，而上訴人於104年2月3日晚間與郭恒盛洽商系爭不動產買賣時，要求被上訴人應行分割後再為承購之新要約，而此新要約，並經上訴人即原承諾人已有對外意思表示，自應經被上訴人承諾，契約始成立，是認上訴人應已拒絕被上訴人所為系爭不動產買賣之要約，另為新要約，並經被上訴人之代理人郭恒盛當場拒絕，足認系爭不動產買賣契約尚未成立。此外，上訴人並未能提出其他積極之證據，以資證明上訴人對於原要約有為承諾，尚難認系爭不動產買賣契約已成立。
⒋上訴人於原審雖具狀稱：後來即104年2月10日張筱敏來電說
翁黃玉霞外名下土地34.89坪，郭恒盛要賣給張峻彥26坪，並要求伊買7、8坪即可，針對此新要約，伊要求需先向地政機關申請分割，且分割土地需坐落在伊房屋前，伊才願意另行購買，並一併給付價款，故才進行匯款云云，此為被上訴人所否認，惟查同段493-19（顏山夏及子顏成翰等所共有）、493-36地號土地為上訴人所有、同段493-19、493-28及493-14地號土地為上訴人與第三人共有，北鄰系爭土地與道路相聯絡乙節，有地籍圖謄本、上開土地登記公務用謄本在卷可稽（見原審卷第89至103頁），則上訴人為使其共有系爭土地應有部分增加，分割系爭土地為目的購買系爭不動產，自可增加其對上開土地利用之價值。而上訴人於原審陳述：「（存證信函所附的地籍圖謄本是什麼意思？）2月3日他說要賣給我一半，我回來之後我師丈李沐洋他跟我說，這樣張峻彥的持分過多，可能會影響到我的土地出入，所以後來2月5日郭恆盛有約我再來談，買賣的持分比例，郭恆盛有下來雲林，但是我們二個沒有碰到面，他就又回去了，從此之後就不接電話，所以後面這部分沒有達成協議，只是透過張筱敏傳話而已。」等語（見原審卷第66頁），益證上訴人與郭恒盛對於系爭不動產之買賣，對於上訴人應買系爭土地應有部分間之意思表示，尚難遽以認定於104年2月3日確有業已合致。又依兩造不爭執之事項㈣所示，上訴人於104年2月3日後三日即同年2月6日所寄存證信函，表明「台端現在要出賣給別人的土地坪數有誤差，一定會製造土地糾紛，別人向你所買的土地有部分會占在本人土地的前面，妨礙我的出入，所以我一定反對，我提議應以信封內所附圖示，向地政事務所申請土地分割成2筆，才來辦理土地買賣登記，即西邊部分由本人購買，東邊部分由別人購買，這樣台端就能把土地全部賣出，也不會製造糾紛，良心的建議祈請三思而行。」等語，足見上訴人與郭恒盛對於系爭不動產之買賣洽商過程，上訴人對應買之坪數確有爭議，及有附加對系爭不動產應先行分割再為買賣之條件，是認果如上訴人所稱系爭不動產買賣契約業已104年2月3日成立，則何以郭恒盛於訂約後2日隨即南下欲與上訴人洽商系爭不動產買賣持分比例？何以上訴人亦於104年2月6日即寄發存證信函予被上訴人及郭恒盛表明系爭不動產應先行分割再予買賣？另上訴人於原審陳述：「（被證三【與原證七相同】的LINE是你傳的？）是。當時是郭恆盛透過張筱敏說要賣給我7、8坪而已，我LINE給張筱敏這些內容，但是這個時候我有跟他要求要先分割，我才要買賣，本來2月3日他要我一人一半，本來就超過我要買的部分，但是我勉強答應，後來他說賣7、8坪我也可以接受，但是後來這個沒有講好，因為他沒有答應要分割，這樣我以後要與鄰居協調，對我會造成困擾。」等語（見原審卷第66頁），而該LINE內容為「有關496-6號土地，你們是繼承取得，並無奢侈稅的問題，且先經過地政分割及共有物分割，確定坪數，再由你過戶給買方也不會（有）奢侈稅問題，若賣給我們坪數沒確定，有誤差，再由新的買賣雙方來做協調就有奢侈稅問題，另我要買大約八坪土地，除前金25萬元，我現在再補匯23萬元，合計48萬元，一次給付。」等語，有上訴人傳與張筱敏之LINE內容在卷可稽（見原審卷第321頁），益見上訴人確對於購買系爭不動產，對於購買之標的物坪數，及應先行分割後再為買賣乙節，前後反覆，自始拒絕被上訴人上開以1坪6萬元出賣系爭不動產之要約，而為新要約，則被上訴人所為原要約即失其效力，上訴人對於業已失去效力之原要約，即無發生再為承諾之效果，足認系爭不動產之買賣契約，自始尚未成立，應可認定，上訴人上開抗辯，自難憑採。
⒌另上訴人雖主張伊已交付郭恒盛25萬元定金云云，惟按訂約
當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第248條、第153條分別定有明文。是契約當事人雖交付定金，仍須就契約成立必要之點已意思表示一致，契約始為成立，非謂不顧當事人之意思如何，僅有定金之交付，即認契約一概視為成立。倘當事人對於契約成立必要之點尚未意思表示合致，縱受有定金，則該定金之性質應解釋為立約定金，即為保證立約之定金，而非證約定金（最高法院90年度台上字第2379號判決意旨參照）。依兩造不爭執之事項㈢所示，郭恒盛確有於104年2月3日收受上訴人交付之25萬元，自為真實。然被上訴人既以1坪6萬元之價金出售之標的物為系爭不動產為買賣要約，已如前述，而上訴人於104年2月3日晚間與郭恒盛洽商系爭不動產買賣時，要求被上訴人應行分割後再為承購之新要約，而此新要約，並經上訴人即原承諾人已有對外意思表示，自應經被上訴人承諾，契約始成立，是認上訴人應已拒絕被上訴人所為系爭不動產買賣之要約，另為新要約，並經被上訴人之代理人郭恒盛當場拒絕，足認系爭不動產買賣契約尚未成立。此外，上訴人並未能提出其他積極之證據，以資證明上訴人對於原要約有為承諾，尚難認系爭不動產買賣契約已成立，亦如上述。是上訴人雖已交付定金，依前述說明，兩造就契約必要之點尚未意思表示合致，則該定金之性質應屬立約定金，即在契約成立以前交付之定金，用以擔保契約之成立，殆無疑義。被上訴人雖抗辯稱上訴人交付之25萬元，係郭恒盛拒絕先行分割再予買賣後，上訴人拜託郭恒盛與系爭土地之其他共有人以成立分管契約後再為買賣之斡旋金云云，名稱雖有不同，惟實質之法律效果，應屬一致，上訴人交付予郭恒盛之25萬元，應認係用以擔保嗣後買賣契約之成立，而非證明系爭不動產買賣契約成立而收受之定金，亦可認定。
㈢再上訴人提出之原證6、原證7之手機LINE截圖內容所示，為
上訴人與張筱敏間於104年2月7日後之通訊對話，惟依各該手機LINE截圖對話內容，均無法證明上訴人於104年2月3日晚間偕同張筱麗、張筱敏至郭恒盛住處洽商系爭不動產買賣時，已當場承諾以1坪6萬元之價格購買被上訴人所有系爭不動產之事實，況依原證7之手機LINE截圖內容所示，上訴人表明僅要買大約8坪土地，則果如上訴人已於104年2月3日晚間已承諾要購買被上訴人所欲出售系爭不動產（約17.119坪），豈有於同年月7日後復向張筱敏表示要買大約8坪土地之理，益徵上訴人所提上開原證6、原證7之手機LINE截圖，實不足據以證明上訴人於104年2月3日晚間已承諾以每坪6萬元之價格購買被上訴人所有系爭不動產之事實。另依上訴人所提之錄音光碟（即原證9、原證10、置原審卷證物袋內）所示上訴人與張筱麗間於104年3月24日之電話錄音譯文內容所示，其中依原證9之如下錄音譯文「【08：30】女：你（即上訴人、下同）本來是沒有，一開始沒有預算說，一定要買那麼多。【08：35】男：不是，我是說，不要為了這樣子，說鄰居，我又跟人家多買，有沒有？我說，我如果又把人家多買，說我在擋人家的前面，對不對？【08：47】女：我看你買另外這邊，有跟人家…【08：50】男：我那時候為什麼不要買那麼多，我說你就分割好，我就買比較小坪，才不會為了鄰居這樣，我的意思是這樣，是不是？【09：02】女：
是。【09：04】男：是不是這樣子？你那時候在那裡都親耳聽到，又不是說沒有聽到。【09：11】女：對，我三哥（即郭恒盛、下同），我聽起來他的意思是說，買賣哪有幫你分割好好的，我也不知道，這個我也不懂。」等語，及依原證10之如下錄音譯文「【03：24】女：之前那個錢，我三哥是說，是什麼斡旋金」、「【04：29】女：那天晚上現場又沒有簽字。」等語，足見上訴人於104年2月3日晚間確向郭恒盛要求分割好再買賣較小坪數土地等情無訛，自難以原證9、原證10之電話錄音譯文，遽以認定上訴人於104年2月3日晚間偕同張筱麗、張筱敏至郭恒盛住處洽商系爭不動產買賣時，已當場承諾以每坪6萬元之價格購買被上訴人所有系爭不動產之事實。
六、綜上所述，兩造就系爭不動產買賣契約並未成立，則被上訴人自無將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人之義務。則上上訴人依系爭不動產買賣契約之法律關係，請求被上訴人應於上訴人給付777,140元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人所有，於法無據，不應准許。原審判決上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均核與本件判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
民事第四庭 審判長法 官 李素靖
法 官 田玉芬法 官 吳森豐上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
書記官 魏安里