臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第62號上 訴 人 嘉義縣六腳鄉蔬菜共同經營班（即嘉義縣六腳鄉
蔬菜產銷班第三十七班）兼法定代理人 呂武雄共 同訴訟代理人 顏伯奇 律師被 上訴人 呂勝惠
呂瑞蘭共 同訴訟代理人 湯光民 律師複 代理人 林家弘 律師上列當事人間請求確認租賃關係等事件，上訴人對於中華民國104年10月29日臺灣嘉義地方法院第一審判決（104年度訴字第497號）提起上訴，並為訴之追加，本院於105年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院101年度台抗字第404號裁定參照）。本件上訴人不服原審判決，提起上訴，上訴聲明為：「㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人與被上訴人就嘉義縣○○鄉○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）如嘉義縣朴子地政事務所97年3月31日朴測土地00000號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示甲部分土地自民國104年10月1日以後租賃關係繼續存在，並請求酌定租金數額。㈢被上訴人應協同上訴人辦理系爭土地之地上權登記，並請求酌定地上權存續期間。」，嗣於訴訟進行中，變更上訴聲明為：「先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人與被上訴人間就系爭土地上如附圖所示甲部分土地自104年10月1日以後租賃關係繼續存在，並請求酌定租金數額。備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應協同上訴人辦理系爭土地之地上權登記，地上權存續期間至104年9月30日。㈢被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）2,365,712元，及自被上訴人收受105年7月5日追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，核其所為，固屬訴之追加，然所追加之訴與原訴之原因事實，均係源於兩造於原審97年度訴字第141號之97年10月23日和解筆錄（下稱系爭和解筆錄），有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，符合訴訟經濟，揆諸前開說明，自應准許。
二、上訴人起訴主張：㈠緣上訴人嘉義縣六腳鄉蔬菜共同經營班（下稱六腳鄉蔬菜經
營班）與訴外人即被上訴人2人之父親○○○就系爭土地，面積0.2666公頃訂立土地租用契約書（下稱原系爭租用契約書），出租期間為自86年8月15日至96年8月15日為止，租金約定每0.1公頃年租金新臺幣（下同）1萬元。並於第5條約定租期屆滿時，上訴人六腳鄉蔬菜經營班要再繼續承租者，出租人不得異議。嗣因產銷班重組，租賃範圍改由上訴人六腳鄉蔬菜經營班承租其中3分之2即附圖所示甲部分土地，年租金為18,000元。然上開租期屆滿後，上訴人六腳鄉蔬菜經營班向被上訴人表示繼續承租，被上訴人卻認租約已不存在，向上訴人六腳鄉蔬菜經營班、○○○提起拆屋還地訴訟，由原審法院97年度訴字第141號審理，經兩造於97年10月23日達成訴訟上和解，內容略以：增加承租人即上訴人○○○，租期為97年10月1日至104年9月30日，並自97年10月1日起租金調整為每月5,500元。因系爭和解筆錄為認定性和解，為原系爭租用契約書之延續，是原系爭租用契約書關於承租人要求續租出租人不得異議之約定仍拘束兩造。上訴人六腳鄉蔬菜經營班自得以起訴狀為繼續承租之意思表示，被上訴人不得拒絕續租。又系爭土地之租賃應適用耕地三七五減租條例第19條、第20條規定，被上訴人2人並非自任耕作，不得收回自耕，上訴人亦有續租之意，被上訴人自不得拒絕續定租約，是兩造間就系爭土地如附圖所示甲部分104年10月1日以後之租賃契約仍繼續存在，上訴人得依據民法第442條規定，請求法院酌定104年10月1日以後之租金。
㈡若法院認兩造間就系爭土地如附圖所示甲部分自104年10月1
日以後之租賃契約不存在，惟上開基地係作為興建倉庫使用，上訴人自得依土地法第102條及民法第422條之1規定請求被上訴人協同辦理地上權登記，而上訴人已於104年7月23日催告被上訴人協同辦理，惟被上訴人遲未辦理，是上訴人得依前開規定請求被上訴人協同辦理存續期間至104年9月30日之地上權登記。然因被上訴人遲未辦理，致上訴人無法依據民法第840條第1項規定請求建物時價補償，被上訴人有遲延給付之債務不履行情事，上訴人自得依民法第231條規定，請求被上訴人賠償因其遲延給付所造成之損害即建物時價補償損失2,365,712元。
㈢原審駁回上訴人之請求，顯有違誤，為此提起上訴，並聲明
如下：⒈先位聲明：①原判決廢棄。②確認上訴人與被上訴人間就系爭土地上如附圖所示甲部分土地自104年10月1日以後租賃關係繼續存在，並請求酌定租金數額。⒉備位聲明：①原判決廢棄。②被上訴人應協同上訴人辦理系爭土地之地上權登記，地上權存續期間至104年9月30日。③被上訴人應給付上訴人2,365,712元，及自被上訴人收受105年7月5日追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被上訴人則以：㈠原系爭租用契約書與系爭和解契約乃兩個各別之獨立之契約
，上訴人無請求當然續約之權利，系爭租賃契約於104年9月30日租期屆滿後，契約關係即已消滅，並無當然續約之理，上訴人僅於被上訴人將系爭土地出租予他人時，始取得依同一條件優先承租之權利。而被上訴人○○○業於104年7月8日以存證信函告知上訴人○○○系爭租賃契約租期屆滿後，擬收回自用，並無出租他人之情形，上訴人自無從取得優先承租之權。上訴人主張兩造間之租賃關係於租期屆滿後仍繼續存在，並無契約或法律上之依據。而系爭土地經上訴人興建冷藏庫、集貨場、鐵皮屋等地上物，並鋪設水泥，並未栽培農作物，自無耕地三七五減租條例之適用，且上訴人亦未經申請調解、調處程序，其起訴為不合法。
㈡又系爭土地為耕地，系爭租賃契約自非基地租賃，且上訴人
於系爭和解筆錄所載租賃期間亦無建築房屋之事實存在，又系爭租賃期間業已屆滿，其當然無請求地上權登記之權利。再其係主張依原系爭租用契約書條款繼續續租，則其地上權登記請求權已罹於時效，是上訴人請求辦理地上權之登記，應屬無據。而兩造並無契約約定被上訴人應配合辦理地上權登記，自無債務不履行可言，且依民法第840條規定，地上權人僅得聲請法院裁定建築物之時價，或請求法院為酌定延長期間之判決，並無使法院命土地所有人依建築物之時價裁定向地上權人為補償之請求權基礎，被上訴人不同意上訴人追加民法第231條規定為請求權基礎，亦否認建物價值為2,365,712元，上訴人請求被上訴人賠償建物時價損失2,365,712元，為無理由。原審駁回上訴人之請求，並無違誤等語，資為抗辯。並聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執之事實：（本院卷第336-337頁）㈠上訴人六腳鄉蔬菜經營班與訴外人即被上訴人2人之父呂水
郁，於86年8月15日，就系爭土地訂立原土地租用契約書，出租期間自86年8月15日起至96年8月15日止，租金約定每0.1公頃年租金1萬元，另系爭租約第5條約定：「租期屆滿時，乙方（即上訴人六腳鄉蔬菜經營班）如要再繼續承租者，甲方不得異議之。」（原審卷第19-35頁），嗣因產銷班重組，租賃範圍改由上訴人六腳鄉蔬菜經營班承租其中三分之二即系爭和解筆錄附圖所示甲部分土地，年租金為18,000元。
㈡嗣系爭土地於93年6月15日，由被上訴人2人以分割繼承為原
因完成所有權之登記，應有部分各2分之1。（原審卷第129-131頁）㈢被上訴人2人於97年間向上訴人六腳鄉蔬菜經營班、○○○
提起拆屋還地訴訟，經原審法院97年度訴字第141號受理在案，經兩造於97年10月23日達成訴訟上和解，和解條件如原審卷第37-39頁所示。
㈣被上訴人○○○於104年7月8日，以朴子海通路郵局第54號
存證信函，通知上訴人○○○系爭租賃契約即將屆滿，被上訴人○○○擬自用，無法續租。（原審卷第41頁）㈤上訴人六腳鄉蔬菜經營班於104年7月23日，以朴子海通路郵
局第62號存證信函，通知被上訴人2人，依民法第422之1條規定，承租人有權請求出租人協同為地上權之登記，要求被上訴人2人協同辦理地上權登記，被上訴人2人於同年月24日收受上開存證信函。（原審卷第77-81頁）
五、兩造之爭點：（本院卷第337頁）㈠上訴人主張兩造於97年10月23日達成訴訟上和解，係原契約
之延續，而非成立新的租用契約，故被上訴人2人應受原契約之拘束，對於上訴人要求續租不得拒絕，有無理由？㈡上訴人主張本件系爭土地之租賃適用耕地三七五減租條例第
19條第1項第1款、第2款規定，被上訴人不得收回自耕，有無理由？㈢上訴人主張依土地法第102條及民法第422條之1之規定，被
上訴人應偕同上訴人就系爭土地辦理地上權登記，有無理由？㈣上訴人依民法第231條之規定，請求被上訴人應賠償其遲延
為地上權登記所生之損害2,365,712元，有無理由？
六、得心證之理由：茲就前開爭點，分別論述如下：㈠上訴人主張兩造於97年10月23日達成訴訟上和解，係原契約
之延續，而非成立新的租用契約，故被上訴人2人應受原契約之拘束，對於上訴人要求續租不得拒絕，有無理由？⒈按債之更改中關於債務人之更改，謂因變易債務人以消滅舊
債務而發生新債務，與債務承擔僅變更債務人，而債務仍屬同一之情形迥異（最高法院68年台上字第3407號民事判例參照）。又債之內容變更，有僅發生不失同一性之債之變更者，亦得為債之更改，即使舊債關係消滅而成立新債關係。以契約為債之變更時，究為不失同一性之內容變更，抑為更改，應依當事人之意思及變更之經濟的意義定之，倘於債之內容之給付發生重要部分之變更，依一般交易觀念已失債之同一性者，為債之要素有變更，即應認為債之更改（最高法院86年度台上字第2753號民事裁判參照）。
⒉經查，上訴人六腳鄉蔬菜經營班與訴外人即被上訴人2人之
父呂水郁，於86年8月15日，就系爭土地，面積0.2666公頃訂立原系爭租用契約書，出租期間自86年8月15日起至96年8月15日止，租金約定每0.1公頃年租金1萬元，嗣因產銷班重組，租賃範圍改由上訴人六腳鄉蔬菜經營班承租其中三分之二即附圖所示甲部分土地，年租金為18,000元等情，為兩造所不爭，是原系爭租用契約書之承租人僅為上訴人六腳鄉蔬菜經營班，並不包括上訴人甚明。
⒊嗣系爭土地於93年6月15日，由被上訴人2人以分割繼承為原
因完成所有權之登記，應有部分各2分之1，被上訴人2人並於97年間向上訴人六腳鄉蔬菜經營班、○○○提起拆屋還地訴訟，經原審以97年度訴字第141號拆屋還地事件受理在案，被上訴人於前開案件中，係主張原租賃關係期滿，上訴人二人乃無權占有，依據民法第767條第1項規定請求返還系爭土地，上訴人六腳鄉蔬菜經營班則於前開案件中，主張其得依原系爭租用契約書第5條之約定續約，而成立不定期租賃等情，業經本院調閱前開案件卷宗核閱無訛，足認上訴人六腳鄉蔬菜經營班與被上訴人就如附圖甲部分土地之租賃契約是否存在，乃兩造於前案之重要爭執事項。
⒋之後兩造於97年10月23日達成訴訟上和解，和解條件如下：
「被告（即上訴人二人）願自97年10月1日起，至104年9月30日止，承租如附圖所示系爭土地甲部分，租金每月5,500元，於每月15日付款。其中97年10月份的租金於97年11月15日一起給付，並由被告匯入原告○○○指定之帳號。契約期滿雙方如要續約，另行約定，但原告如有出租他人，被告有依同一條件優先承租。…」（原審卷第37頁），足認兩造為解決原系爭租用契約書是否存續之爭執，乃於系爭和解筆錄另行約定租賃期間、租金及租期屆滿後租約之處理，且由於上訴人○○○亦為前開案件之被告，是承租人由上訴人六腳鄉蔬菜經營班變更為上訴人六腳鄉蔬菜經營班、○○○二人，使上訴人○○○亦同受系爭和解筆錄效力之拘束。是以，系爭和解筆錄與原系爭租用契約書之租賃範圍固屬相同，然承租人、租期、租金數額及租期屆滿之處理已有所不同，就債之內容之給付已發生重要部分之變更，而失債之同一性，自應認兩造有使原系爭租用契約關係消滅，而重行按和解筆錄之租賃條件訂立新約之意。
⒌上訴人雖主張系爭和解筆錄僅記載被上訴人拋棄其餘請求，
並未記載上訴人拋棄續租之權利，是原系爭租用契約書之效力仍在，其得依原系爭租用契約書第5條之約定請求續租云云，然系爭和解筆錄業已明載：「租賃期間自97年10月1日起至104年9月30日止，契約期滿雙方如要續約，另行約定，但原告（本件之被上訴人）如有出租他人，被告（本件之上訴人）有依同一條件優先承租。」等文字，由其前後文義觀之，契約期滿雙方有是否續訂租約之自由，因雙方可能續約亦可能不續約，故才約定如要續約，租金及期限另行約定之字眼，且因租賃期間屆滿，被上訴人有與上訴人續訂租約或出租於他人之自由，故其後始約定被上訴人如有出租他人，上訴人（即該案被告）有依同一條件優先承租之權，足認兩造就租約期滿如何處理乙節，已明確約定如和解筆錄第二項所載，即原系爭租用契約書第5條「承租人（即上訴人六腳鄉蔬菜經營班）如欲續訂租約，出租人（即被上訴人）不得拒絕」之約定，已由系爭和解筆錄第二項之約定所取代，自無從拘束被上訴人。至系爭和解筆錄所以未記載上訴人之其餘請求是否拋棄，係因被上訴人乃前案之原告，上訴人乃前案之被告，上訴人於前案中並未提出反訴或抵銷之抗辯，亦未對被上訴人提出其他請求，故系爭和解筆錄中始未記載上訴人其餘請求拋棄，惟由兩造於前案爭訟之過程及系爭和解筆錄之記載觀之，得認兩造就租期屆至後是否續約之處理，已約定明確如上，是上訴人主張其仍有當然續約之權云云，尚難憑採。
⒍至上訴人雖曾因被上訴人拒收租金，而分別於96年2月8日、
97年2月21日分別提存18,000元、11,818元於原審法院提存所，並經被上訴人於97年12月10日向原審法院提存領取，業經本院調閱原審法院96年度存字第256號、97年度存字第193號提存事件卷宗核閱無訛，然被上訴人領取之時點已在兩造簽訂系爭和解筆錄明確約定租賃期限之後，自難認因被上訴人領取前開提存金，而使上訴人六腳鄉蔬菜經營班與被上訴人另行成立不定期限租賃之理。
⒎上訴人另主張系爭土地上之建物乃政府補助270萬元所興建
，且耐用年限為50年以上，不可能在使用期限未到前即同意返還土地並拆除地上物，可認系爭和解筆錄乃認定性之和解，是承租人要續租時，出租人自不得拒絕云云。然建物使用年限未屆至，與兩造是否於和解時約定承租人於租期屆至時有當然續約之權，要屬二事。至政府雖有補助270萬元興建其中一棟建物，然該系爭土地上之建物之起造人均為上訴人嘉義縣六腳鄉蔬菜經營班，並非嘉義縣政府，且非屬嘉義縣六腳鄉公所之列管財產，有嘉義縣六腳鄉公所105年5月10日鄉秘字第1050004525號函及檢送之88年鄉建字第3441號使用執照及被上訴人提出之使用執照存根3件在卷可按（本院卷第151頁、第177頁、第249-253頁），是縣政府僅係補助之性質，難認嘉義縣政府有處分權限，是上訴人前開主張，亦乏所據。
⒏綜上，上訴人主張被上訴人應受原系爭租用契約書第5條約
定之拘束，對於上訴人請求續租不得拒絕云云，為不可採。是以，被上訴人既於104年7月8日以朴子海通路郵局存證號碼54號存證信函，通知上訴人系爭租賃契約於104年9月30日屆期後，不再續訂租約，則系爭租賃契約之效力自104年10月1日起即已消滅。從而，上訴人起訴請求確認兩造間就系爭土地如附圖所示甲部分土地自104年10月1日以後租賃關係繼續存在，並請求酌定租金，為無理由。
㈡上訴人主張本件系爭土地之租賃適用耕地三七五減租條例第
19條第1項第1款、第2款規定，被上訴人不得收回自耕，有無理由？上訴人雖主張其有使用蔬菜聯合播種機，系爭土地係用作承租放置農產品機械用之農舍性質，是本件系爭土地之租賃應適用三七五減租條例云云，惟按耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言。倘施人工於出租人土地之目的，係為耕作或漁牧以外之用，非在於收穫定期之農作物，不論該地目是否為「田」，應認無「耕地租賃」之適用（最高法院63年台上字第1218號民事判例、80年度台上字第2713號民事裁判參照）。至承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用（最高法院96年度台上字第2595號裁判參照）。經查，系爭土地經上訴人興建冷藏庫、集貨場、鐵皮屋等地上物，並鋪設水泥，並未栽培農作物，而嘉義縣六腳鄉公所105年7月21日鄉農字第1050008170號函附之裕農農機廠有限公司出廠（銷售）證明書（本院卷第295頁）僅能證明上訴人六腳鄉蔬菜經營班曾購置蔬菜聯合播種機使用，尚不足證明曾使用於系爭土地耕作之事實，又系爭土地上之建物乃鋼鐵造或鋼筋混凝土造之冷藏庫、集貨場，並非僅用以供堆置農具、肥料或臨時休息之農舍，且上訴人自承其租用目的係為產銷經營使用，足見其顯非以耕作為租用目的，而於系爭土地栽培農作物，將收成之農作物繳納地租租額，揆諸前開說明，兩造間之租約應無耕地三七五減租條例之適用。況細觀原系爭租用契約書與系爭和解筆錄，其上均未有任何相關耕地三七五租約之文字記載，本即難認具有耕地三七五租約之性質。況且，耕地三七五租約之訂立、變更，依法均需向當地鄉公所為登記，而上訴人迄今均未提出系爭和解筆錄之租約內容曾於嘉義縣六腳鄉公所為耕地三七五租約登記之書面資料，自難認其主張為可採。是上訴人主張本件系爭土地之租賃適用耕地三七五減租條例第19條、第20條規定，被上訴人不得收回自耕，亦不得拒絕續定租約云云，為無理由。
㈢上訴人主張依土地法第102條及民法第422條之1之規定，被
上訴人應偕同上訴人就系爭土地辦理地上權登記，有無理由？⒈按基地租賃，乃指承租人租用建築基地，以在該基地上自行
建築房屋為目的之租賃。次按民法第832條規定，稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。故設定地上權之土地，以適於建築房屋或設置其他工作物者為限。依土地法第82條前段規定，凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。農業發展條例第3條第11款規定，耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。耕地既僅供耕作之用，自不適於建築房屋或設置其他工作物之用，性質上即不符設定地上權之要件（司法院大法官解釋釋字第408號參照）。
⒉經查，系爭土地之地目為田，使用分區記載為「特定農業區
」，使用地類別為「農牧用地」，有系爭土地登記謄本在卷可稽（本院卷第131頁），則系爭土地依農業發展條例第3條第11款之規定，性質上即屬於耕地。是兩造雖依系爭和解筆錄於97年10月1日起至104年9月30日止就系爭土地成立租賃關係，然依上開說明，亦顯非為「基地租賃」之情形。是上訴人依土地法第102條、民法第422條之1規定，請求辦理地上權之登記，於法自屬無據。
㈣上訴人依民法第231條之規定，請求被上訴人應賠償其遲延
為地上權登記所生之損害2,365,712元，有無理由？上訴人並無請求被上訴人就系爭土地協同辦理地上權登記之權利，業如前述，則其自不得依民法第840條規定請求地上物時價補償，被上訴人拒絕為地上權登記，亦無給付遲延之債務不履行可言。從而，上訴人依民法第231條規定，請求被上訴人賠償其遲延為地上權登記所生之損害2,365,712元，要屬無據。是其請求鑑定系爭建物之價值，核無調查之必要，附此敘明。
七、綜上所述，上訴人主張被上訴人應受原系爭租用契約書第5條之拘束，不得拒絕上訴人續約之請求云云，為不可採。且系爭土地之租賃契約並不適用耕地三七五減租條例，亦非屬基地租賃。從而，上訴人先位請求確認上訴人與被上訴人間就系爭土地上如附圖所示甲部分土地自104年10月1日以後租賃關係繼續存在，並請求酌定租金數額，及備位請求被上訴人應協同上訴人辦理系爭土地之地上權登記，地上權存續期間至104年9月30日，均無理由，應予駁回。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人依民法第231條規定，追加請求被上訴人給付2,365,712元，及自被上訴人收受105年7月5日追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 李素靖
法 官 吳森豐法 官 藍雅清上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
書記官 尤乃玉【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。