臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上字第120號上 訴 人 黃隆文訴訟代理人 江信賢 律師
鄭家豪 律師蔡麗珠 律師蘇榕芝 律師被上 訴 人 李良鋸訴訟代理人 張名賢 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年3月25日臺灣臺南地方法院104年度訴字第1389號第一審判決提起上訴，本院於105年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之陳述
一、被上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段○○○號面積543.91平方公尺、及同段57地號面積1263.58平方公尺土地，均地目田（下稱系爭土地），為兩造所共有，應有部分各為2分之1。上訴人於民國（下同）104年8月15日以存證信函通知伊，其已於104年8月3日簽訂土地買賣契約書，將所有系爭土地應有部分1/2以新臺幣（下同）290萬元出售予訴外人謝福揚（下稱系爭買賣契約），如有意優先承買，應於10日內為優先購買之意思表示。伊即於同月16日以存證信函通知上訴人表示願以相同條件行使優先承買權，並隨函檢附面額30萬元之支票予上訴人收執兌領。縱如上訴人與謝福揚間買賣之標的為「分割後之所有權」，係共有人在處分應有部分，亦有土地法第34條之1優先承購之適用。伊既已合法行使優先承購權，兩造間已成立與上開買賣契約相同條件為內容之買賣契約，被上訴人自得請求上訴人移轉系爭土地之所有權，不受上訴人其後於同月22日以存證信函向謝福揚表示解除其間買賣契約影響。兩造買賣必要之點已特定經兩造合意而成立有效之買賣契約，上訴人對伊仍負有交付土地並移轉所有權之義務，詎上訴人迄未履行移轉土地所有權之義務等情。爰依民法第345條第1項、土地法第34條之1第4項之規定，請求命上訴人於伊給付剩餘價金260萬元同時，移轉系爭土地所有權應有部分1/2予伊等語。原審判命上訴人於被上訴人給付260萬元之同時，將系爭土地權利範圍1/2移轉予上訴人，並無違誤（另原審駁回假執行之聲請，未據被上訴人聲明不服），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：本件系爭買賣契約雖就系爭土地應有部分1/2為買賣，惟特別註記：「因土地須先分割土地須先分割後再登記」，可見買賣標的之真意，係分割後之土地所有權，而非應有部分，依最高法院103年度台上字第1607號裁定意旨，並無優先購買權之適用。伊於訂約後已於同月31日提起分割共有物訴訟，現由本院以105年度上字第164號事件審理中，足見系爭買賣契約之標的係分割後之土地所有權，而非應有部分。伊與謝福揚簽約後，即向被上訴人之子李文隆表示要協議分割系爭土地，豈料李文隆竟要求伊在其擬具之同月15日歸仁郵局第173號存證信函上簽名蓋章。伊另由李文隆之配偶帶往代書事務所請代書擬具同月22日歸仁郵局第182號存證信函向謝福揚表示解除其間買賣契約，伊均不明白其意，僅受擺佈在其上簽名用印。本件出售予謝福揚之標的物係分割後之單獨土地所有權，自無土地法第34條之1第4項規定之適用。且兩造就買賣契約之意思表示並未合致，被上訴人請求移轉系爭土地所有權並交付土地，顯屬無據等語，資為抗辯。原審為伊敗訴判決，尚有未洽，並上訴聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、兩造不爭執及爭執事項為：
一、不爭執事項：㈠坐落臺南市○○區○○段○○○號，地目田，面積543.91平
方公尺，及同段57地號土地，地目田，面積1263.58平方公尺，為兩造所共有，應有部分各為2分之1。
㈡上訴人與謝福揚於104年8月3日簽訂系爭買賣契約，契約
書內容載有：「土地座落：台南市○○區○○段○○○○○號權利範圍1/2」、「經雙方協議總價新臺幣貳佰玖拾萬元整」、「增值稅：代書費及所有稅金皆由甲方支付」、「付款方式：訂金新臺幣參拾萬元整」、「付款方式：簽約新臺幣壹佰壹拾伍萬元整」、「付款方式：尾款新臺幣壹佰肆拾伍萬元整」、「因土地須先分割土地須先分割後再登記」等語。
㈢兩造於104年8月10日簽訂不動產買賣契約書，契約書內容
載有「承買人李良鋸，出賣人黃隆文」、「土地標示○○○區○○段○○○號、地目田、面積五四三.九一平方公尺，出賣權利範圍1/2○○○區○○段○○○號、地目田、面積四八.○九平方公尺，出賣權利範圍1/2○○○區○○段○○○號、地目田、面積三三一.八七平方公尺，出賣權利範圍1/2○○○區○○段○○○號、地目田、面積一二六三.五八平方公尺，出賣權利範圍1/2」、「本件買賣總金額：新台幣叁佰貳拾萬元整」、「PS.本件土地買賣因賣方已與他人另訂買賣契約，俟賣方與他人終止土地買賣契約，本契約亦生效，如賣方與他方土地買賣契約未終止，本買賣案件亦終止」等語。
㈣上訴人親自於104年8月15日在歸仁郵局第173號存證信函
上之「寄件人」欄位上，簽名「黃隆文」並蓋上「黃隆文印」之印章。該存證信函之收件人為被上訴人，主旨為：「本人與台端共有坐落台南市○○區○○段○○○○○地號土地，本人已將本人所有權應有部分全數出售予第三人，特以本函通知台端，如果台端有意行使優先承買權，請於函至後十日內向本人為優先承買之意思表示，請查照」。
㈤被上訴人於104年8月16日，寄發永康郵局第295號存證信
函予上訴人（副本寄送玉井地政事務所、謝福揚），該存證信函之內容為：「台端歸仁郵局000173號存證信函收悉。本人特以本函件為行使優先購買權之意思表示，本人願以相同條件購買51、57地號土地。隨函檢送新營中山路郵局票號W0000000、面額30萬元、發票日104年8月16日支票乙張，請查收。台端與第三人之買賣契約，亦以本函通知台端請向該買受人為解除或終止買賣契約。以免法律關係複雜。隨文檢附本人104年8月16日收受台端寄發之存證信函及信封影本以資證明。」等語，被上訴人並隨函檢送支票號碼W0000000號、發票人為被上訴人之子李文隆、發票日104年8月16日、票面金額30萬元、受款人為上訴人之支票1紙。該存證信函及支票於104年8月17日，送達上訴人位於臺南市○○區○○里00○0號住處，該份存證信函之「投遞記要-簽收記要」欄位內，日期部分蓋有「1
04.8.17」章、收件人部分蓋有「黃隆文印」之印文，該印文係屬真正。
㈥上訴人於104年8月22日，在歸仁郵局第182號存證信函上
之「寄件人」欄位，簽其自己之姓名「黃隆文」並蓋上「黃隆文印」之印章。該存證信函之收件人為謝福揚，副本收件人為被上訴人。內容為「台端向本人購買坐○○○區○○段00、00地號2筆土地、權利範圍1/2，且於104年8月3日訂立買賣契約後由雙方各自收執為憑。訂約當時本人口頭要求須通知共有人後方可辦理過戶，今本人受土地共有人李良鋸依法主張優先購買權並書面通知願以同價格優先購買，依法共有人李良鋸始為本案買賣契約之優先履行對象，據此通知台端無條件解除於104年8月3日簽訂之買賣契約，本人所收價款無息退回，請台端於函到7日內將權利書狀及相關證明文件歸還，期間有關本人所書立交付予台端之一切文書效力在此併同聲明撤銷，望台端秉法為先，慎行此事。」等語。
㈦上訴人於104年8月31日，向臺南地院起訴請求分割系爭土
地，經臺南地院以104年度訴字第1569號，判決將系爭土地全部分歸由被上訴人取得，被上訴人應補償上訴人290萬元，上訴人不服，提起上訴，現由本院105年度上字第164號審理中。
二、爭執事項：㈠系爭買賣契約係以系爭土地分割完成後之土地為買賣標的
？抑或以系爭土地之應有部分為買賣標的？㈡本件有無土地法第34條之1第4項規定之優先承買權之適用
？若有，被上訴人是否違反誠信原則，致權利失效？㈢若認被上訴人得行使優先承買權，被上訴人主張其已行使
優先承買權，請求上訴人應於其給付260萬元同時，將系爭土地應有部分之所有權移轉登記予被上訴人，是否有理由？
參、得心證之理由：
一、系爭買賣契約係以系爭土地分割完成後之土地為買賣標的：本件上訴人否認其係出售系爭土地之應有部分，並辯稱其與謝福揚係以分割後之土地為買賣標的等語，而被上訴人則主張系爭買賣契約書，記載出售標的為「土地坐落：台南市○○區○○段○○○○○○號權利範圍1/2」，故出售標的係上訴人所有之應有部分，而所約定「因土地須先分割土地須先分割後再登記」僅係登記時點之限制等語。經查：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。是以解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。
本件上訴人與謝福揚間於104年8月3日所簽訂之系爭買賣契約書，首段就土地坐落部分係記載「土地座落：台南市○○區○○段○○○○○號權利範圍1/2」，其後緊接著記載「經雙方協議總價新臺幣貳佰玖拾萬元整」等關於土地價金之約定，於價金之約定後方有記載「因土地須先分割土地須先分割後再登記」等語。系爭買賣契約其餘約定內容均未明白表示上訴人與謝福揚間該買賣契約書係針對「分割前之所有權應有部分之買賣」或「分割後之土地所有權買賣」，則依首揭說明，本件即應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取系爭買賣契約中一二語，任意推解致失上訴人與謝福揚立約時之真意。
㈡系爭買賣契約中於首段固有記載「土地座落：台南市○○
區○○段○○○○○號權利範圍1/2」、「經雙方協議總價新臺幣貳佰玖拾萬元整」等約定，此係因上訴人與謝福揚簽訂系爭買賣契約時，仍與被上訴人分別共有系爭土地狀態，出售時以土地權狀所載權利內容為記載，尚屬事理之常，難據此逕認定系爭買賣契約書之買賣標的，為系爭土地之應有部分。如彼等間係就系爭土地之應有部分為買賣，上訴人僅須將系爭土地應有部分移轉予買受人，讓買受人謝福揚終局取得系爭土地之應有部分即符合其債之本旨，謝福揚事後是否分割土地，顯與上訴人無涉，則上訴人與謝福揚於訂立系爭買賣契約時，何須約定「因土地須先分割土地須先分割後再登記」等語，況且特別以星號註記。可知上訴人與謝福揚買賣之完成，係明確約定「在完成系爭土地分割後，再辦理移轉登記」，並非「亦可不辦理分割，即直接移轉應有部分」。上訴人於簽定系爭買賣契約後，非將系爭土地之應有部分移轉登記予謝福揚，而係為履行其買賣契約債務，旋於104年8月31日提起如兩造不爭執事項㈦之分割共有物訴訟，顯見系爭買賣契約之買賣標的，並非系爭土地之應有部分所有權，而以上訴人所主張係「分割完成後之土地」為買賣標的，方屬可採。
㈢查系爭土地面積合計1807.49平方公尺，南北均臨同段49
、52、56、65、66地號計劃道路，為出賣人之黃文隆之所有權應有部分有1/2，有土地謄本及地籍圖謄本在卷可按（見原審卷第8-10頁），系爭土地為住宅區用地，亦為兩造所不爭，系爭土地既有相當面積，且各應有部分1/2，依通常情形，上訴人在請求分割系爭土地時，應可按其應有部分比例面積分受土地，待取得分割後土地再移轉給謝福揚。共有人就系爭土地為分割時，所分得之土地均可臨路及方便建築，應係謝福揚均可接受分割結果，始未於系爭買賣契約就分割後上訴人應取得何面積、位置之土地為約定。上訴人與謝福揚不具相關專業知識，亦非委請專業人士撰擬系爭買賣契約書，而未慮及分割後取得土地面積少於其應有部分比例或未分得土地僅受金錢補償之情形，不得以未對此特殊分割結果做何條件限制，即謂系爭買賣契約之買賣標的為系爭土地之應有部分。
系爭買賣契約既記載「因土地須先分割土地須先分割後再登記」，上訴人在分割後，即取得單獨所有權全部，並以之移轉土地所有權，此自非移轉系爭土地之應有部分予謝福揚。被上訴人主張系爭買賣契約書之買賣標的為系爭土地應有部分2分之1之權利，其所記載「因土地須先分割土地須先分割後再登記」等語，係針對移轉所有權登記之時間點所為之約定云云，尚非可採。
㈣上訴人於104年8月3日與謝福揚簽訂如不爭執事項㈡之系
爭買賣契約書，被上訴人知悉後即表示願意以320萬元買受上訴人所有系爭土地及同段55、56地號土地之應有部分2分之1，並於104年8月10日與上訴人簽立買賣契約書，並特別約定：「PS.本件土地買賣因賣方已與他人另訂買賣契約，俟賣方與他人終止土地買賣契約，本契約亦生效，如賣方與他方土地買賣契約未終止，本買賣案件亦終止」等語，如兩造不爭執事項㈢。即若上訴人與謝福揚間之買賣契約解除，雙方簽立之買賣契約即為有效；若上訴人與謝福揚間之買賣契約未經解除，則雙方簽立之買賣契約即失效，該附註文字條件，係上訴人提出，被上訴人同意，亦為證人曾金雲證述明確，復為被上訴人所不爭（見本院卷第154頁）。是以，在兩造於104年8月10日簽立買賣契約之前，被上訴人既已知悉上訴人將系爭土地出賣予謝福揚乙事，且兩造亦簽立如不爭執事項㈢之買賣契約書為上開約定，則上訴人自不會在事後於104年8月15日如兩造不爭執事項㈣寄發通知行使優先承買權存證信函予被上訴人、於104年8月22日寄發如兩造不爭執事項㈥通知解除系爭買賣契約之存證信函予謝福揚，被上訴人亦不爭執該二存證信函係其子李文隆夫妻所撰擬，上訴人主張被上訴人之子及媳未告知存證信函內容，上訴人不知其用意情況下，遭哄騙在其上簽名用印云云，即非無據。被上訴人雖稱兩造簽訂104年8月10日不動產買賣契約書後，持續跟上訴人溝通，上訴人清楚同意始寄發如兩造不爭執事項㈣㈥存證信函云云，惟若上訴人同意通知被上訴人行使優先承買權及通知謝福揚解除系爭買賣契約，上訴人怎會緊接著在104年8月31日提起如兩造不爭執事項㈦之分割共有物訴訟？是難認上訴人有為該存證信函內容之意思表示。
㈤綜上，被上訴人主張：系爭買賣契約書記載「土地坐落台
南市○○區○○段○○○○○○號權利範圍1/2」，買賣標的係上訴人所有之應有部分，而所約定「因土地須先分割土地須先分割後再登記」僅係登記時點之限制云云，並無可採。上訴人所辯系爭買賣契約係以系爭土地分割完成後之土地為買賣標的等語，要屬可信。
二、按共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之應有部分者，他共有人雖得依同條第4項規定，以同一價格優先承購，惟共有人若係出賣共有物分割後，所取得之單獨所有物，而非出賣其共有物應有部分，則在共有物分割後，所取得之單獨所有物已非共有物，原共有人自不得再對之主張按同一價格優先承購。本件系爭買賣契約，上訴人係以分割後之土地為買賣標的，其主張被上訴人無土地法第34條之1第4項規定之優先承買權之適用，要屬有據。被上訴人主張契約標的為分割後之土地屬脫法行為、伊對系爭買賣契約以分割後之土地為買賣標的亦有優先承購權云云，要無可採。
本件被上訴人對系爭買賣契約，無土地法第34條之1第4項規定優先承買權之適用。
三、綜上所述，本件系爭買賣契約，上訴人與謝福揚間係以分割後之土地為買賣標的，被上訴人不得主張土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，已如前述。從而，被上訴人主張依土地法第34條之1第4項及民法買賣契約之法律關係，請求上訴人於被上訴人給付260萬元之同時，將系爭土地權利範圍應有部分1/2所有權移轉登記予被上訴人，為無理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑法 官 丁振昌上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 4 日
書記官 凌昇裕【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。