臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上字第291號上 訴 人 羅文漳訴訟代理人 陳姿君 律師被 上 訴人 羅春運訴訟代理人 林德昇 律師
李政昌 律師上列當事人間請求買賣所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年10月31日臺灣嘉義地方法院105年度訴字第556號第一審判決提起上訴，本院於106年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之陳述
一、本件上訴人主張：兩造於民國（下同）98年11月9日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）181萬6788元購買被上訴人所有市地重劃之嘉義市○路○段○○○○○○○○號土地應有部分各18分之1及同段538、539、544之2、
545、547之1、549地號土地應有部分各20分之1（下稱系爭下頭路段土地），依重劃分配取得之土地所有權移轉，否則負損害賠償責任，伊已於98年11月6日付清價金。被上訴人在上開土地區段徵收後，於105年7月20日領回抵費地即嘉義市○○○段○○○段000地號面積368.62平方公尺土地（下稱系爭土地）後，竟拒絕辦理土地所有權移轉登記及交付土地。系爭契約第9條係約定買受人之契約解除權，並未約定出賣人得「解除買賣契約」，被上訴人不得以加倍賠償解除買賣契約。又簽訂系爭契約時，被上訴人已收取全部買賣價金完畢，迄登記領回抵費地即系爭土地時，前後已歷將近7年，不能在105年間再行找伊商討購地價格，被上訴人不願意履行移轉登記之義務，最主要是想要獨享土地增值利益，採取被上訴人得以解除契約之法律見解，對上訴人極大不公平等情，爰依買賣之法律關係，請求被上訴人辦理所有權移轉登記並交付土地。
二、被上訴人則以：兩造係為同姓宗親之兩代世交，上訴人有意向伊購買上揭抵價地，先行簽訂系爭契約，希望伊將來可以買受系爭土地。上訴人自105年年初開始找伊商討購地價格，遲遲無法達到共識，於是伊將所收181萬6788元先行退還。系爭契約第9條前段係指承買人不買或違約時，得解除契約，由出賣人沒收已付之定金價金，係約定買受人之解除權；後段所指出賣人不履行本契約時，應將已收定金、價金加倍賠償承買人，不應在出賣人加倍賠償價金及定金後，尚須負履約義務，故應屬出賣人保留解除權之約定。兩造於105年8月16日晚上會商達成共識，伊保留土地不賣，得寬限數年籌付賠償金，惟數日後，上訴人改為要求3個月內即須付清及利息計算，故未達成和解。嗣伊依系爭契約第9條後段約定，以存證信函解除系爭契約，並檢附中國信託商業銀行之181萬6788元記名支票加倍賠償上訴人，另以105年11月20日答辯狀繕本送達，再為解除契約之意思表示，系爭契約已經合法解除，請求移轉登記系爭土地即無理由等語，資為抗辯。
貳、兩造聲明及原審之判決
一、原告聲明：被告應將坐落嘉義市○○○段○○○段000地號面積368.62平方公尺土地所有權全部移轉登記給原告，並將上開土地交付原告。
二、被告聲明：原告之訴駁回。
三、原審判決結果：原告之訴駁回。
四、上訴聲明(原審原告羅文漳)㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落嘉義市○○○段○○○段000地號、面
積368.62平方公尺土地所有權全部移轉登記於上訴人，並應將上開土地交付上訴人。
五、答辯聲明：上訴駁回。
參、兩造不爭執及爭執事項：
一、不爭執事項㈠兩造於98年11月9日，簽訂如原審卷第85至88頁所示之買
賣契約書，約定由上訴人以181萬6788元之價金，購買被上訴人所有系爭下頭路段土地，雙方依區段徵收後土地之面積移轉。系爭契約第9條並約定「若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時應將已收定金、價金加倍賠償與承買人做為違約金」。上訴人於同日交付現金50萬元，並交付如原審卷第93至95頁所示發票人為上訴人、發票日為98年11月13日、付款人為京城銀行興業分行、票面金額分別為45萬元、40萬元、41萬6800元、5萬元之支票四紙，支票屆期均已兌現，付清全部買賣價金。被上訴人並於同日交付如原審卷第91頁所示發票人為被上訴人，付款人為板信商業銀行嘉義分行、票面金額為181萬6788元、未載發票日期之支票一紙予上訴人，供作擔保。
㈡被上訴人因系爭下頭路段土地被徵收，而於105年7月20日
登記為嘉義市○○○段○○○段○000地號，面積368.62平方公尺土地之所有權人。
㈢被上訴人於105年5月23日寄發嘉義玉山郵局186號存證信
函予上訴人，並檢附發票人為板信商業銀行嘉義分行、票面金額181萬6788元之支票一紙，表示欲退還上訴人給付之款項，上訴人於5月24日前收受。
㈣上訴人於105年5月26日寄發嘉義彌陀郵局96號存證信函予
被上訴人，表示不同意接受被上訴人之退款，請被上訴人向楊漢東律師取回不爭執事項㈢所列之支票，被上訴人同月27日前收受。
㈤被上訴人於105年10月19日寄發嘉義興業路郵局108號存證
信函予上訴人，並檢附發票人為中國信託商業銀行嘉義分行、票面金額181萬6788元之支票一紙，表示依系爭契約第9條之約定，加倍賠償上訴人181萬6788元，並於上訴人收受該存證信函之日起，解除系爭契約，上訴人於105年10月20日收受。
㈥上訴人於105年10月25日寄發嘉義市彌陀郵局181號存證信
函予被上訴人，表示不同意解除契約，請被上訴人向楊漢東律師取回不爭執事項㈢、㈤所列之支票二紙，被上訴人於105年10月26日收受。
㈦不爭執事項㈢、㈤所列之支票二紙現存於楊漢東律師處，上訴人並未提示。
二、兩造爭執事項㈠被上訴人得否依系爭契約第9條「若出賣人不賣或不履行
交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時應將已收定金、價金加倍賠償與承買人做為違約金」約定，解除系爭契約？被上訴人是否違反誠信原則？㈡上訴人請求被上訴人移轉系爭土地之所有權登記，並交付
土地，是否有理由？
肆、得心證之理由
一、系爭契約第9條後段應為出賣人保留解除權之約定：㈠按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲
罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異，最高法院以68年台上字第3887號著有判例。又契約解除權，除民法第254條至第256條或其他法定之情形別有規定外，非不得由當事人間訂定保留解除權之特別約定，使契約自治歸於消滅。再解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。㈡本件依兩造於98年11月9日所訂系爭契約第9條約定：「承
買人如違約不買或不履行按約交付價款時，願將已付之定金、價金全部由出賣人沒收，解除契約。若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物、以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，應將已收定金、價金加倍賠償與承買人做為違約金」（見原審卷第17頁）。所謂「出賣人不賣」，當係指出賣人得依其一方意思，表示不願出賣之意思。就出賣人不出賣時解除契約而應支付買受人所付價金同額之「違約金」言，屬解約金之性質。蓋出賣人不問買受人之意思如何，亦不論是否有債務不履行之情形，得逕依其一方之意思解除契約，而以約定之金額為行使解除權之代價，此項金額之支付，賦予出賣人得依其一方之意思，以消滅契約為目的，是為解約金。
㈢系爭契約第9條前段，係指承買人不買或違約時，得解除
契約，由出賣人沒收已付之定金、價金，係約定買受人之解除權。後段所指出賣人不賣或不履行「交付買賣標的物、以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時」，應將已收定金、價金加倍賠償承買人「作為違約金」，雖未記明「契約解除」，然若契約不得解除，出賣人除退還價金、定金，加倍賠償外，仍須負履行契約之義務，與給付該賠償金前題之「不賣」、「不履行」契約不符。該約款後段之真意，應為出賣人不賣時，得加倍返還所收價金及賠償買受人因買賣系爭土地所支付之一切其他費用予買受人而解除契約，是就出賣人不出賣時得解除契約而應支付買受人所付價金同額之損害金而言，應屬解約金之性質。故該約款後段應屬出賣人保留解除權之約定。
㈣又在訂約時，買賣雙方已就買受人不買及出賣人不賣之解
除權保留之代價作約定，則買方或賣方依契約約定給付該代價行使契約解除權，此為行使契約所約定保留之解除權，即無債務不履行，依民法第227條聲請強制執行，請求損害賠償問題。亦不能謂為出賣人之被上訴人屬違約一方，不得主張解除契約。又此為買賣雙方在訂約時所可預見，對他方而言，即難謂有何不公平可言。此為兩造以契約訂定，並非定型化契約，其依契約行使權利履行義務，並不違反誠實及信用方法，尚難指為民法第247條之1、消費者保護法第12條第1項規定，或違反誠信原則及違反公共秩序善良風俗而無效。
二、被上訴人得否依系爭契約第9條後段約定，解除系爭契約，此並不違反誠信原則。
㈠系爭契約第9條後段應為出賣人保留解除權之約定，如前
所述，被上訴人得「將已收定金、價金加倍返還」而解除契約，即以所收價金相當之金額為解除契約之代價，從而，在收受買受人已付之價金以後，亦非不得行使解除權。否則，如系爭契約，兩造在訂立系爭契約時，即同時收受定金及以支票支付之價金，若認被上訴人即不得行使系爭契約第9條後段出賣人約定保留之解除權，要與當事人之訂約意思有違。是此約定，與最高法院72年台上字第85號判例所述，解約定金之解除權行使須於相對人著手履行前為之情形，尚屬有間，自不能比附援引類推適用（孫森焱--論違約金與解約金--民法研究會實錄民法研究2第249頁）。
㈡經查，被上訴人於105年5月23日嘉義玉山郵局186號存證
信函，內附板信商業銀行嘉義分行為發票人、面額181萬6788元之支票1紙，以退還先前收受上訴人之款項。另於105年10月19日以嘉義興業路郵局108號存證信函，內附中國信託商業銀行嘉義分行為發票人、面額181萬6788元之支票1紙加倍賠償，並依系爭買賣契約第9條約定向上訴人為解除契約之意思表示，且前開存證信函均已送達上訴人等情，如前述兩造不爭執事項㈢㈤。是以被上訴人依據系爭契約第9條之約定，為契約解除之意思表示，並已送達上訴人，系爭契約即已合法解除。
三、綜上所述，系爭契約既經被上訴人合法解除，其自無依系爭契約之約定，履行系爭契約將系爭土地所有權移轉登記、並交付系爭土地之義務。是上訴人依買賣之法律關係，請求被上訴人應將坐落嘉義市○○○段○○○段000地號、面積368.62平方公尺土地所有權全部移轉登記於上訴人，並應將上開土地交付上訴人，非屬正當，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑法 官 丁振昌上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
書記官 凌昇裕【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。