臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度再易字第39號再 審原 告 高嘉孺再 審被 告 黃明亮訴訟代理人 吳碧娟 律師再 審被 告 清新科技股份有限公司法定代理人 陳聯傳訴訟代理人 林雯琦 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，再審原告對於中華民國105年10月11日本院105年度上易字第22號確定判決，提起再審之訴，本院於106年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按提起再審之訴，應於30日之不變期間內提起。前項期間，自判決確定時起算，但再審之理由知悉在後者，自知悉時起算；民事訴訟法第500條第1項、第2項分別定有明文。又當事人以有同法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤之情形提起再審之訴，應認此項理由於裁判送達時當事人即可知悉（最高法院70年台再字第210號判例參照）。查本件再審原告提起本件再審之訴，係以本院民國（下同）105年度上易字第22號確定判決（下稱原確定判決）具有民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤之再審事由，向本院提起再審之訴，依同法第499條第1款之規定，應專屬本院管轄，合先敘明。而揆諸前揭說明，原確定判決是否有適用法規顯有錯誤之情事，當事人於收受判決正本時即可知悉，是本件提起再審之訴之30日之不變期間，應自上開民事判決書送達再審原告後起算。本件再審原告係於105年10月19日收受本院105年度上易字第22號民事判決，有送達證書在卷可參（見本院105年度上易字第22號卷第273頁），其於105年11月17日向本院提起再審之訴（見本院卷第7頁），並未逾民事訴訟法第500條第1項所規定30日之不變期間，先予敘明。
二、本院依職權調卷本院105年度上易字第22號確認優先購買權存在等事件之民事卷宗。
貳、實體方面：
一、再審原告於本院提起再審主張：㈠原確定判決以訴外人○○興業股份有限公司（下稱○○公司
）與曹○民於83年5月30日所簽立之合建契約書（下稱系爭合建契約），約定由○○公司將原坐落嘉義縣○○鎮○○段
000、000-0、000-0、000-00、000-0、000-00地號等6筆土地及地上物交付曹○民拆除使用，並由曹○民出資興建房屋、整體規劃設計。嗣○○公司於83年9月30日將上開6筆土地所有權以買賣為原因移轉登記予訴外人曹○民、曹李○鳳、曹○虎、張○紅、洪○成、胡○基等6人，而原坐落前揭6筆土地上之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等廠區內主要建物，均已拆除，且於84年7月間辦理滅失登記等情，而認定○○公司為履行系爭合建契約整體規劃建築之本旨，已將土地及其上建物一併交予買方拆除使用，顯無保留地上建物之意思甚明；並以法定租賃關係成立時點，應以○○公司將前揭6筆土地於83年9月30日出售予曹○民等6人，致土地與其上建物所有人相異之時為斷；○○公司於出賣前揭6筆土地時，已依合建契約將土地之地上物交由買方拆除使用，除坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○號建物（下稱系爭建物）暫行保留外，廠區內之其餘建物已拆除，並完成滅失登記，足認系爭建物於交付買方當時客觀上已失其原作為廠區守衛室用途之目的，而無相當經濟價值，是系爭建物原所有人○○公司並無向土地之受讓人曹○民等6人主張法定租賃關係之可言。進而認定系爭建物與同段000-00地號土地（96年10月8日自同段000地號分割而來，下稱系爭土地）間無法定租賃關係存在。
㈡惟按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約
同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異（最高法院23年上字第3968號判例參照）。訴外人○○公司與曹○民於83年5月30日所簽立系爭合建契約，業因曹○民無力完成合建事項而經○○公司依法解除合約在案，即溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同；原確定判決未察，仍據系爭合建契約之約定而認定原屬一人所有之土地、房屋所有權分離時二者間是否存在法定租賃關係，顯係將契約解除與契約終止之效力混為一談，已違反最高法院23年上字第3968號及48年台上字第1457號判例意旨，而有民事訴訟法第496條第1項第l款「適用法規顯有錯誤」之再審事由。
㈢爰依法提起再審之訴，聲明：⒈原確定判決廢棄。⒉確認再
審原告高嘉孺就系爭土地有優先承買權存在。⒊再審被告黃明亮與再審被告清新科技股份有限公司（下稱再審被告清新公司）間就系爭土地於102年9月9日所為所有權移轉登記應予塗銷，並回復再審被告黃明亮所有。⒋再審被告黃明亮應以新臺幣（下同）610,204元同一條件與再審原告高嘉孺訂立買賣契約，並於再審原告高嘉孺給付610,204元同時，將系爭土地所有權移轉登記為再審原告高嘉孺所有。
二、再審被告等則以下列等語資為抗辯：
、再審被告黃明亮部分：㈠按「契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可歸
責於一方之事由，除經約定依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第259條之規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益」、「契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之未反對而成為合意解除」（最高法院59年台上字第4297號、63年台上字第1989號判例參照）。
倘再審原告主張訴外人○○公司與曹○民等人解除系爭合建契約為真，惟此係合意解除契約，揆諸前揭最高法院判例意旨，合意解除並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。且本件解約當時，原有之廠房皆已拆除，原確定判決依相關事證認定系爭建物已失其原作為廠區守衛室用途之目的，而無相當經濟價值，進而認定無法定租賃關係存在，其認事用法並無違反判例之情事。本件再審原告所主張之內容係對原確定判決認定事實及證據採擇有所爭執，未有違反判例之情事，不符合民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由，其提起再審之訴為無理由，應予駁回。
㈡依上，答辯聲明：再審原告之訴駁回。
、再審被告清新公司部分：㈠本件再審原告之主張無非係就原確定判決之證據取捨、事實
認定或對於系爭合建契約書之解釋，再為爭執云云。惟原確定判決依雙方所為舉證而為論斷，要屬其取捨證據、認定事實之職權行使，不論是否正確妥當，均不能認適用法規顯有錯誤，是再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款對原確定判決提起再審之訴，為無理由。
㈡又按民事訴訟採不干涉主義，法院不得就當事人未聲明之事
項為判決，民事訴訟法第388條定有明文。故成為法院審理具體個案範圍之訴之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由當事人決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟標的範圍而為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解釋（最高法院99年度台上字第1197號判決參照）。本件再審原告於原確定判決訴訟中係起訴主張：其就系爭土地有法定租賃關係存在，且系爭建物有相當之經濟價值，爰依土地法第104條第1項規定行使優先購買權云云，可見再審原告係依土地法之相關規定有所主張，惟其從未曾主張○○公司既已依法解除合約在案，即溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。依上開說明，法院僅得於訴訟當事人聲明並特定之訴訟標的範圍內審理，此乃民事訴訟法上處分權主義之當然解釋。是再審原告主張原確定判決將契約解除與契約終止之效力混為一談，係適用法規顯有錯誤云云，並無可採。
㈢依上，答辯聲明：再審原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實及爭執事項：㈠不爭執事實：
⒈系爭土地所有權移轉過程：
⑴系爭土地於96年10月間分割自同段000地號土地（面積33,
334平方公尺），系爭土地上坐落同段00-0建號門牌號○○鎮○○路○○○號之系爭建物，訴外人○○工業股份有限公司（下稱○○公司，法定代理人高○海即再審原告之父）於81年間將原000地號土地移轉登記予○○公司（法定代理人高○忠即高○海之長子）。
⑵○○公司於83年9月30日將原000地號土地以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予曹○民等6人。
⑶曹○民等6人復於85年2月1日將原000地號土地以買賣為原
因，移轉所有權登記予訴外人○○建設有限公司（下稱○○公司）。
⑷○○公司於85年7月2日以買賣為原因將原000地號土地所
有權移轉登記予訴外人高○忠（即高○海長子）、高○遠（即高○海次子）；高○忠、高○遠再於86年1月29日以買賣為原因將該土地所有權移轉登記予訴外人陳○糧。嗣於94年5月9日由訴外人江○珍、吳○興拍賣取得（臺灣嘉義地方法院93年度執字第4563號）。
⑸原000地號土地於96年10月8日分割出系爭土地，於98年10
月27日由黃明亮買賣取得土地所有權，再於102年9月9日出賣予清新公司，並完成所有權移轉登記。
⒉系爭建物所有權移轉過程：
⑴系爭建物為○○公司起造，於76年2月21日取得使用執照
並辦理保存登記取得所有權，作為工廠守衛室之用。同一使用執照尚有坐落同段000、000之0、000之0地號等土地上之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房、變電室等建物（見嘉義縣政府75嘉建局字管使字252號使用執照）。
⑵○○公司於81年間將系爭建物以買賣為原因，移轉所有權予○○公司。
⑶除系爭建物外，與系爭建物同一使用執照之上開避難室、
廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等建物，於84年7月4日辦理滅失登記，登記原因發生日期84年4月1日。
⑷○○公司於94年8月24日以買賣為原因移轉所有權予高○
海，嗣於98年12月15日以買賣為原因移轉所有權予訴外人高○堯（再審原告之兄高○遠之子），再於100年8月18日以贈與為原因移轉登記予再審原告所有。
⒊兩造對於臺灣嘉義地方法院103年度嘉簡字第585號拆屋還地
等事件中，103年10月9日勘驗筆錄及大林地政事務所104年3月11日複丈成果圖，沒有意見。
⒋系爭建物經再審原告於104年4月30日向嘉義縣財政稅務局申
請使用情形變更為住家使用，並經該局准自104年5月起按非自住之住家用稅率課徵房屋稅。
⒌系爭建物坐落之「同段000地號土地」於臺灣嘉義地方法院
93年度執字第4563號強制執行程序中，○○公司曾於94年3月21日向執行法院陳報優先承買權。
⒍系爭建物於103年3月20日新設供電（電號00000000000），
用電戶名為再審原告，用電種類為臨時表燈營業用電（建築用），於103年5月起至104年7月之用電度數如臺灣嘉義地方法院104年度訴字第29號卷㈠第298、299頁、卷㈡第31至34頁。
⒎系爭建物目前有供應水電及外觀、內部陳設如原審卷㈠第235至240頁照片。
⒏系爭建物曾經臺灣嘉義地方法院97年執字第20668號（債權人江○榮、債務人高○海）強制執行事件執行拍賣。
⒐再審被告對於系爭合建契約，及本院105年度上易字第22號
卷第145至155頁94年8月3日之不動產買賣契約書形式上真正不爭執。
⒑再審原告對於再審被告間就系爭土地買賣移轉價格為610,204元不爭執。
㈡爭執事項：
再審原告以原確定判決有「適用法規顯有錯誤」之情形，提起本件再審之訴，於法是否有理由？即：
⒈原確定判決是否有適用之法規與最高法院現尚有效判例顯有
違反之情形？⒉若有，則是否顯無影響原確定判決之結果，即無保護之必要
？
四、本院之判斷：㈠按判決適用法規顯有錯誤者，得以再審之訴對於確定終局判
決聲明不服，民事訴訟法第496條第1項第1款定有明文。所謂適用法規顯有錯誤者，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋，或最高法院尚有效之判例顯然違反，及確定判決消極的不適用法規，顯然影響裁判者而言（最高法院60年台再字第170號判例及司法院大法官會議釋字第177號解釋參照）。次按取捨證據、認定事實，原屬法院之職權；縱法院漏未斟酌證據及認定事實錯誤，調查證據欠周、取捨證據失當，亦無適用法規顯有錯誤情形可言（最高法院63年台再字第67號、63年台上字第880號判例參照）。且原確定判決依其所認定之事實而為法律上之判斷，亦不生適用法規顯有錯誤問題（最高法院64年台再字第140號判例參照）。
㈡經查：
⒈原確定判決就再審原告前揭主張與抗辯為何不足採，已於原確定判決事實及理由詳細說明其論據如下：
⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，為體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1增訂條文則以上開判例意旨及法理而予以明文化。故房屋及土地轉讓之事實，發生於上開增訂條文施行前，當事人主張援引該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，且土地及房屋各異其所有人時，房屋具有經濟價值，當事人間復無「僅限於賣屋而無使用基地」之真意，始有其適用。倘土地及房屋各異其所有人時，各該受讓人間並無由房屋受讓人繼續使用土地之真意，彼等間就土地部分並無法定租賃關係，土地或房屋之各繼受人或再轉繼受人亦無由主張繼受該法定租賃關係之可言。
⑵依系爭合建契約第1、2條約定，由賣方○○公司提供嘉義
縣○○鎮○○段000、000-0、000-0、000-00、000-0、000-00地號等6筆土地，並負責將土地及地上物交付買方曹○民拆除使用，由曹○民出資興建房屋、整體規劃設計，嗣○○公司於83年9月30日將上開土地所有權以買賣為原因移轉登記予曹○民等6人，而該等合建土地上原有之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等廠區內主要建物，均已拆除且於84年7月間即辦理滅失登記等情（見嘉義地方法院104年度訴字第29號卷㈠第193、259至261頁），為上訴人（即本件再審原告，下同）所不爭執，可知○○公司為履行合建契約整體規劃建築之本旨，已將土地及其上建物一併交予買方拆除使用，顯無保留地上建物之意思甚明。再參以證人即上述合建案之股東黃○揚到庭證稱：土地上的廠房都要拆掉，系爭建物沒有拆掉的原因是可以作為銷售辦公室或放置整地工具使用，拆掉廠房及圍牆是為了要整地蓋房子，假如土地有開發成功就不一定保留系爭建物，規劃配置圖並無系爭建物存在，系爭建物所在位置是空地等語（見本院105年度上易第22號卷第426至429頁），益證○○公司出售合建土地，其上絕大部分建物及圍牆均已交付買受人拆除，買受人僅保留系爭建物係為臨時接洽或置放物品使用而已，…而無保留系爭建物或另對土地之受讓人曹○民等6人主張土地使用之意思至明，參諸前開判例及法理，不能逕行推定當事人間就土地部分成立租賃關係。
⑶上訴人雖另以：系爭合建契約後因資金調度困難無法完成
規劃建築，遭○○公司解除契約，而於85年2月間再將原出售合建之土地移轉登記於○○公司指定之○○公司名下，系爭建物亦已回復由○○公司占有…；系爭建物經輾轉移轉由伊取得後，已申請恢復電力提供伊友人居住使用，有相當經濟價值等事由，據以主張其有法定租賃權存在。
惟依前所述，法定租賃關係成立時點，應以○○公司將原000地號等土地於83年9月30日出售予曹○民等6人，致土地與其上建物所有人相異之時為斷。○○公司於出賣土地時已依合建契約將土地上全部廠房、辦公室、倉庫、守衛室（即系爭建物）等地上物交由買方拆除使用，除系爭建物暫行保留之外，廠區內之其餘建物均早於84年間已拆除，並完成滅失登記，足認系爭建物於交付買方當時客觀上已失其原作為廠區守衛室用途之目的，而無相當經濟價值，依上說明，系爭建物原所有人○○公司並無向土地之受讓人曹○民等6人主張法定租賃關係之可言。○○公司與曹○民等6人間就土地部分既無法定租賃關係存在，土地或房屋之各該繼受人或再轉繼受人亦無從因事後之事由主張繼受該法定租賃關係。上訴人執系爭建物於103年間已申請供電，並供人居住使用為由，主張於83年9月30日房地所有權讓與相異之人時即有法定租賃權存在云云，委無足取等語。
⒉依上，原確定判決依卷內所附之證據資料予以審酌，加以取
捨、判斷而為事實之認定，並已於原確定判決內詳為敘明其取捨、判斷之理由，自非不依證據而逕為判斷；亦無並未認為不必要，而仍忽略證據聲明未為調查，或已為調查而未就其調查之結果予以判斷。再者，原確定判決有關此部分論述之理由，就其依卷附證據資料予以取捨、審酌所為之判斷，究之尚無違背社會上一般之經驗法則。至原確定判決是否有認定事實錯誤、取捨證據失當、調查證據欠周或判決不備理由之情形，除尚與本件認定本院原確定判決有無再審之事由無關外，揆諸前揭最高法院判例意旨，亦非屬適用法規顯有錯誤之範疇。又有關本件是否具有法定租賃關係之爭議及相關規定之適用等認定，依再審原告所舉最高法院48年台上字第1457號判例、系爭合建契約、系爭土地、建物所有權移轉過程，及證人黃○揚所述系爭建物當初未拆除，乃因暫時供為銷售辦公室及放置整地工具使用，規劃配置圖並無系爭建物等情；當可認定如合建順利，系爭建物未具經濟價值，將來仍將拆除，應認當時○○公司並無主張法定租賃關係之意思，而後雖因故解除契約，系爭土地移轉與○○公司指定之○○公司，○○公司仍無主張法定租賃關係之意，其後之繼受人自不得再為主張，究此推斷自無違上開判例意旨之情事。是再審原告猶執前詞主張原確定判決具有「適用法規顯有錯誤」之再審事由，實非可採。
⒊至於原確定判決就系爭合建契約效力之部分雖未於理由中加
以審酌論斷，惟姑不論再審原告於原確定判決於審理時，並未提出系爭合建契約已解除之法律上主張，且縱經斟酌該事由，臺灣嘉義地方法院104年度簡上字第82號民事確定判決既已判決再審原告應將系爭建物拆除並將系爭建物占用系爭土地部分返還予再審被告清新公司確定在案，則系爭合建契約之效力，尚與認定本件再審被告是否有優先購買權存在，乃屬二事；且原確定判決亦認定系爭建物並不具相當之經濟價值，而無成立法定租賃權之適用，亦即仍無法認為再審原告有可受較有利裁判之情事，故此部分尚難認有再審理由。
五、綜上所述，原確定判決並無適用法規顯有錯誤之情事，再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款規定提起再審之訴，求予將原確定判決廢棄，准如再審聲明之所示，為無理由，應予駁回。
六、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 18 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 陳學德法 官 夏金郎上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
書記官 謝麗首