臺灣高等法院臺南分院民事裁定 105年度抗字第67號抗 告 人 吳擇田相 對 人 臺灣中小企業銀行股份有限公司法定代理人 黃添昌上列抗告人因相對人與債務人邱吳春鳳間給付票款強制執行事件，就執行法院司法事務官駁回聲請優先承買權聲明異議之裁定（104年度司執字第38368號），對於中華民國105年1月30日臺灣臺南地方法院裁定（105年度執事聲字第4號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告意旨略以：㈠依土地法第104條第1項及農地重劃條例第5條規定，基地即
土地第一優先購買權人為地上權人或租地建屋之基地承租人，第二優先購買權人始為毗連耕地之現耕所有權人。又民法第832條規定「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權。」依抗告人提出之門牌編定證明書記載，坐落臺南市○○區○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之臺南市○○區○○里000號房屋（下稱系爭房屋）係由抗告人興建，可證系爭房屋為抗告人所有。另民法第425條之1既已明確規定房屋所有人有土地租賃權，則抗告人自民國（下同）77年承祖、建築、居住、工作、耕作使用系爭房屋至今已歷27年餘，就系爭土地應已具不定期租約而具有優先購買權。
㈡依抗告人提出之土地使用權同意書、現況相片、77年建築新
編門牌證明書、戶籍謄本、里（長）辦處證明書、房屋四鄰位置圖及證明書等相關文件，足資認定抗告人就系爭土地具有地上權、承租權而具有優先購買權。且依民法第426條之2第1項規定，抗告人亦應具有優先購買權；故原審法院裁定駁回抗告人之異議，實有違誤。爰請求廢棄原裁定，並重新裁定抗告人為臺灣臺南地方法院（下稱原法院）104年度司執當字第38368號強制執行事件之第一優先承買權人等理。
二、按農地重劃條例第5條規定：重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人。又按對拍定不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承買權存在之訴，要非聲明異議所得解決，亦即執行法院無庸就主張優先購買之人是否確具備優先購買資格進行實體審認（最高法院49年台抗字第83號判例、78年度台抗字第40號及95年度台抗字第180號裁定意旨參照）。依前揭說明，可知執行法院所管轄者為非訟事件，就聲明異議人主張之優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權，如執行法院無從依外觀形式上認定其權利存在，其聲明異議即屬有實體上爭執，應由聲明異議人循民事訴訟程序另提起確認優先承買權存在之訴以資解決，非執行法院所能審究。
三、經查：㈠債權人臺灣中小企業銀行股份有限公司檢具原法院核發之債
權憑證為執行名義，向原法院民事執行處聲請強制執行債務人邱吳春鳳所有系爭土地（地目：田；使用分區：一般農業區、使用類別農牧用地），經該院以104年度司執字第38368號受理在案（下稱系爭執行事件）。嗣原法院民事執行處踐行拍賣程序，且於拍賣條件中載明系爭土地為重劃之耕地，並於104年8月25日由拍定人王明田以新臺幣（下同）766,000元拍定。因系爭土地假扣押查封時有建物存在，建物使用土地關係不明，抗告人於執行程序中曾具狀聲明土地上建物為其興建，原法院民事執行處遂依土地法第104條第1項之規定，於拍定後之104年9月1日發函通知抗告人是否行使優先承買權，如具狀聲明優先承買並應檢附優先承買權之相關證明文件。嗣抗告人於收受通知後，雖遵期具狀聲明行使優先承買權，惟僅檢附戶籍謄本，並未提出符合優先承買資格之相關證明文件，原法院民事執行處遂第二度通知抗告人應於文到後5日內補正優先承買之資格證明，惟抗告人仍僅提出戶籍謄本及戶政事務所門牌證明書；嗣因系爭土地毗連耕地之現耕所有權人聲明依農地重劃條例第5條規定聲明優先承購，及拍定人對抗告人之承租主張表示有意見，原法院民事執行處遂以抗告人並未提出符合優先承買權人資格之相關證明文件，認其無優先承買權利存在而駁回抗告人之承買聲請及聲明異議等情，業經原法院及本院分別調閱104年度司執字第38368號卷所附相關資料核閱在案。
㈡又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104條第1項前段雖定有明文；惟系爭土地既為重劃區內之耕地（見拍賣公告之備註六所載），且系爭土地係於104年8月25日由拍定人王明田以766,000元拍定，其拍定時間顯在農地重劃條例頒佈施行後，則系爭土地優先承購權之次序自應優先適用農地重劃條例第5條之規定，並無土地法第104條之適用。抗告人提出土地使用權同意書、門牌證明書、戶籍謄本、里長及四鄰證明書等主張就系爭土地有地上權或承租權，而得依土地法第104條規定主張優先承購權云云，於法尚有誤會。
㈢有關抗告人是否為系爭耕地承租人乙節，雖經其提出土地使
用權同意書、現況相片、77年建築新編門牌證明書、戶籍謄本、里（長）辦處證明書、房屋四鄰位置圖及證明書以證其主張。惟經本院核閱其內容結果，其提出之戶籍謄本僅能證明抗告人設籍於系爭建物，無法證明抗告人係基於租賃關係在系爭土地上建築系爭房屋居住，並使用系爭土地；而臺南縣警察局將軍鄉戶政事務所77年12月12日七七南縣將戶字第2142號門牌證明書，亦僅能證明抗告人曾新建系爭房屋，並於77年12月12日編訂門牌號碼，惟在土地上建造房屋原因甚多，自無法僅憑門牌證明書認定抗告人乃基於租賃關係在系爭土地建築系爭房屋；又臺南市將軍區長沙里長證明書、現況照片、四鄰證明書、承買土地及四鄰房屋位置圖與臺南縣將軍鄉第017指導區第3普查區地圖，雖抗告人執以證明其係基於租賃關係在系爭土地上建築系爭房屋居住，並使用系爭土地；惟抗告人所提出之基地北側、南側現況照片2紙，均僅為系爭建物外觀，未就內部為拍攝，且基地南側照片顯示系爭建物牆壁甚攀滿植物，復依原法院民事執行處於104年5月28日對系爭土地實施現場查封時，系爭土地上有2間鐵皮屋、2間石棉瓦屋及1間碑造建物，目前均無人使用之事實，有系爭強制執行事件執行筆錄在卷可稽；復觀拍定人王明田就系爭強制執行事件於104年9月24日提出之民事異議狀所附104年9月23日系爭房屋內部照片8紙，已顯示系爭建物屋頂、牆壁均已破損，內部凌亂堆置廢棄雜物，實難執為認抗告人自77年間起即向債務人邱吳春鳳承租系爭土地從事耕作迄今。至抗告人所提出土地使用權同意書雖記載債務人邱吳春鳳同意抗告人在系爭土地建築建築物（雜項工作物）一棟，為申請建造（雜項）執照特立此同意書為憑；惟上開使用權同意書至多僅能證明邱吳春鳳同意抗告人使用系爭土地，然同意他人使用自己所有之土地可能係基於租賃，亦有可能基於使用借貸或其他法律關係，是邱吳春鳳與抗告人間是否基於租賃法律關係而簽立系爭土地使用同意書，顯有疑義；況系爭土地未有核發建築等相關資料，有臺南市將軍區公所104年12月2日所農字第0000000000號函在系爭強制執行事件卷宗可稽；故依抗告人在系爭強制執行事件所提出之前揭證據資料，原法院民事執行處顯無從依外觀形式上認定抗告人與債務人邱吳春鳳間有租賃關係存在而得就系爭土地主張優先承買權，且抗告人亦未提出任何承租及耕作資料以證其主張，是原法院民事執行處不予准許抗告人就系爭土地有優先承買權之執行方法自無違法或不當之處，應可認定。
四、揆諸前揭說明，本件抗告人雖主張就系爭土地有租賃關係、地上權存在而具有優先承買權云云；惟依其所提出之證據資料形式上仍不足以認定，原法院民事執行處司法事務官綜合卷內相關資料，形式審查認定抗告人之主張為不可採，並無不當。又執行法院既僅能為形式審查，對於私權之爭執，無實體審認之權限，故若抗告人對其就系爭土地有無優先承買權之實體上問題有所爭執，應由抗告人另向法院提起確認之訴以保障其權益為宜，是原裁定駁回抗告人之異議，於法並無不合。抗告人指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 莊俊華法 官 夏金郎上為正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 105 年 4 月 25 日
書記官 尤乃玉