臺灣高等法院臺南分院民事判決 106年度上易字第143號上 訴 人 陳 紹 翊訴訟代理人 湯 光 民 律師複代 理人 林 家 弘 律師被上 訴人 陳 美 代
陳 郁 雯上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年4月05日臺灣嘉義地方法院第一審判決（106年度訴字第106號），提起上訴，本院於106年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、本件上訴人於原審起訴主張：㈠上訴人與被上訴人甲○○於民國（下同）105年8月24日簽立
房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租約），由上訴人向其租賃坐落嘉義市○○段○○○○○○○○號等土地（下稱系爭土地）上之廚房及廁所，以作為上訴人經營「小天使幼兒園」之用，依照契約約定，租金係每月收取新台幣（下同）40,000元，但上訴人先預付一年租金，即以每個月到期之支票共12紙支付，並支付80,000元作為保證金。嗣上訴人同時與被上訴人乙○○（其為被上訴人甲○○之女兒）簽定幼兒園頂讓合約書（下稱系爭Ａ頂讓合約），頂讓「小天使幼兒園」之經營權（包含園區內之人力、設備器具、師資及既有之學生、家長），對價為 800,000元，已於簽約同時付清。後上訴人因故無法繼續經營幼兒園，乃於 105年12月23日寄發存證信函給被上訴人甲○○，向其表示提前終止租賃契約，且考量幼童學期問題，乃預告於106年1月31日終止系爭房屋租約。依系爭Ａ頂讓合約第2條約定，上訴人以 800,000元頂讓代價，取得嘉義市私立小天使幼兒園之經營權；並於第3條第5項約定「若乙方（即上訴人）讓與經營權於第三人，甲方（即被上訴人乙○○）承諾協調第三人與不動產所有人重簽租約，如有違約，以致乙方無法轉移經營權，甲方承諾賠償違約金八十萬元予乙方。」而此違約金性質應為懲罰性違約金，此參該契約書第4項及第6項亦都有約定相同金額之懲罰性違約金甚明；又所以約定此經營權及房屋租賃必須銜接移轉者，係因幼兒園內部有軟、硬體等設備，而對外必須向主管機關辦理負責人變更，如二者能銜接移轉者，上訴人即不須搬遷幼兒園之一切軟、硬體設備，且不需通知幼兒園就讀學生、家長至他校就讀，亦不需向主管機關辦理註銷幼兒園設立許可，僅需於2月1日前辦畢負責人變更即可；此則為被上訴人乙○○須協調第三人與不動產所有人重簽租約之緣由。
㈡上訴人因業務關係擬不再於該址經營幼兒園，且原在幼兒園
工作之訴外人李芷婕欲接手經營，李芷婕亦表示其會告知此情與被上訴人等。故上訴人乃於106年1月02日與李芷婕簽定「幼兒園頂讓合約書」（下稱系爭Ｂ頂讓合約），並以存證信函通知被上訴人甲○○於106年1月31日終止雙方租約，則依上訴人與被上訴人乙○○簽定之系爭Ａ頂讓合約之約定，被上訴人乙○○必須協調李芷婕與被上訴人甲○○重簽租約，以能接續經營；惟被上訴人甲○○卻堅持上訴人必須搬遷，且同時向李芷婕表示，即使要出租給乙○○，也要以後才能簽約，根本無法銜接幼兒園經營；事後上訴人與被上訴人甲○○房屋租約即將屆滿，李芷婕又無法取得系爭房屋租賃合約，上訴人乃與李芷婕於106年1月25日簽定切結書，載明：「‧‧因房東甲○○女士藉故拖延簽約時機，以致合約（即嘉義市私立小天使幼兒園頂讓合約）無法達成，亦無法於106年2月1 日新學期前完成辦理負責人轉換。茲經雙方諒解，同意取消上開頂讓契約‧‧」，有該切結書可參；足以證明，確實係因被上訴人等不願配合，致李芷婕無法取得房屋租賃契約書。
㈢對被上訴人乙○○請求違約金800,000元部分：
⒈被上訴人乙○○於106年1月2日以後應促成李芷婕與被上訴
人甲○○訂立租約，因同年月27日為農曆除夕，上訴人需有雇工搬遷幼兒園（於李芷婕無租約銜接時）或辦理負責人變更程序（於李芷婕有租約銜接時）之時間，故上訴人有以LINE告知被上訴人乙○○請其於 1月20日促成租約簽定、再以存證信函通知其應於 1月24日前明確回應，及以LINE告知李芷婕 1月24日為最後期限，惟被上訴人乙○○屆期仍未履行。
⒉依上訴人與李芷婕於106年1月2日至1月25日期間之LINE對話
，在上訴人不斷催促下，李芷婕確實有積極聯繫被上訴人乙○○訂立租約，然屆同年 1月24日仍未訂立租約。再依上訴人與被上訴人乙○○間之LINE對話，上訴人於 1月20日向被上訴人乙○○表示：「由於您從未正面對李老師反映確切簽約時間，對簽約事宜也一再拖延。請您務必於本週五正午前協助完成簽約手續，並公證成功，這是最後期限。請不要再藉故拖延。」再於同月21日以嘉義文化路郵局第000037號存證信函通知其未依約協助辦理權利移轉，於 1月24日前明確回應；依上訴人與訴外人李芷婕於 1月20日間之談話錄音光碟及譯文，被上訴人乙○○向訴外人李芷婕表示：被上訴人會出租給他，但不是這個月‧‧，被上訴人乙○○表示其寧可房子空在哪裡云云；惟若如此，上訴人於租約屆滿前必須搬遷，且經營權無法銜接，上訴人乃表示訴外人李芷婕必須取得銜接上訴人之租約，幼兒園才能繼續營業。
⒊另依被上訴人乙○○提出之LINE對話（106年1月25日），其
內容載：「昨天我們談完，我媽媽也同意租你，去市府也跟幼教科長說明，我們會租給你從106.2/3─2/5起租你經營，‧‧」上揭LINE之時間為 106年1月25日下午3：46，是此對話內容若屬實，已在上訴人與李芷婕解除系爭Ｂ頂讓合約後之時點。而依上訴人與李芷婕間之LINE對話內容，李芷婕應於1月4日後即與被上訴人乙○○接洽締約事宜，有20天之接洽期間，若被上訴人等願意訂約，何不及早締約呢？且參上訴人與李芷婕之LINE對話內容，李芷婕應早已與被上訴人乙○○聯繫訂約事宜，惟其為何僅提出106年1月25日之LINE對話？足證李芷婕於此之前，應有不斷催促被上訴人乙○○訂約，而其故意不提出此期間之LINE對話。
⒋依上，可見被上訴人乙○○並未依雙方間之系爭Ａ頂讓合約
第3項第5款約定，促使上訴人讓與李芷婕之經營權及房屋租賃銜接移轉，亦即被上訴人乙○○確實已遲延雙方間有關承諾協調第三人與被上訴人甲○○重簽租約之情事，上訴人自得向其請求違約金800,000元。
㈣被上訴人甲○○退還保證金80,000元部分：
⒈若被上訴人甲○○於李芷婕與其接洽之時（依上訴人與李芷
婕LINE之內容，約自1月4日起）簽訂自106年2月01日起之租賃契約，被上訴人甲○○即不會有任何租金收入之損失。
⒉是退步言，若認定上訴人與被上訴人乙○○上揭「被上訴人
乙○○承諾協調第三人與不動產所有人重簽租約」之約定，並非補充解釋上訴人與被上訴人甲○○間之合法終止租約事由者，然租金收入減少之損害，既係被上訴人甲○○不與訴外人李芷婕簽訂租約所致，則依民法第252 條規定，當得酌減該保證金數額。
㈤依上，爰本於契約所衍生之請求權及不當得利等法律關係，
求為判命：⑴被上訴人甲○○應給付上訴人80,000元，及自105年12月29日起至清償日止，按年息5 %計算之利息。⑵被上訴人乙○○應給付上訴人 800,000元，及自106年1月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息（原審為上訴人敗訴之判決，故上訴人對之不服而提起上訴）。
二、上訴人等於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語：
㈠被上訴人乙○○延誤簽立租約，使李芷婕無法辦妥幼兒園負
責人變更登記，致上訴人未轉移經營權與李芷婕，依系爭Ａ頂讓合約第3條第5項約定，應賠償上訴人違約金 800,000元：
⒈上訴人與被上訴人乙○○於105年8月05日簽立系爭Ａ頂讓合
約，而頂讓「小天使幼兒園」之經營權。惟該幼兒園所坐落之嘉義市○村段○○○○○○○○號土地及其上房屋，為被上訴人甲○○所有，是兩造又約定被上訴人乙○○應保證上訴人得與被上訴人甲○○簽立租期為10年之租賃契約。嗣上訴人即與被上訴人甲○○於同年月24日簽立系爭房屋租約，約定每月租金 40,000元，租賃期限自105年9月1日起至115年8月31日止；然上訴人嗣後因故無法繼續經營該幼兒園，遂於 105年12月23日寄發存證信函予被上訴人甲○○，預告於106年1月31日提前終止系爭租約。
⒉蓋幼兒園經營權轉讓時，有幼兒園內部軟硬體設備與在讀學
生交接問題，且依法必須向主管機關辦理負責人變更，取得幼兒園設立許可證書，始能合法接管營運；由系爭Ａ頂讓合約第3條第5項約定得降低上訴人與第三人因轉讓或接受經營權所受損失與勞費，並保障被上訴人甲○○得繼續收取租金，亦免除因上訴人不再經營而須向主管機關辦理註銷幼兒園設立許可之手續，使幼兒園處於無營運之空窗期。是上訴人於確定不再經營幼兒園並向被上訴人甲○○預告終止租約後，隨即於 106年1月2日與李芷婕簽立系爭Ｂ頂讓合約，約定幼兒園經營權讓與事宜，李芷婕並於同年1月3日向乙○○表示：「園長，哪時方便跟你約談地租及簽約。」請求被上訴人乙○○與甲○○出面簽立幼兒園坐落房地之租賃契約。
⒊詎被上訴人等均一再拖延，不願與李芷婕辦理簽立租賃契約
，此參李芷婕與被上訴人乙○○間LINE對話內容即可知悉，足稽被上訴人等自 106年1月3日起即不斷以未與上訴人協調完畢為由，拒絕與李芷婕簽立租賃契約。而上訴人亦於 106年1月20 日告知被上訴人乙○○：「園長您好。由於您從未正面對李老師反應確切簽約時間，對簽約事宜也一再拖延。請您務必於本週五正午前，協助完成簽約手續，並公證成功。這是最後期限。請不要再藉故拖延。」惟被上訴人乙○○亦無動於衷；且經上訴人與李芷婕聯絡，李芷婕亦告稱：被上訴人乙○○說在與上訴人合約問題未解決前，不會租給任何人，寧可把房子放在那邊等語，明確拒絕與李芷婕簽約。上訴人遂又於同年月21日寄發存證信函予被上訴人乙○○，表示經多次通知伊已覓得李芷婕轉移幼兒園權利，然被上訴人乙○○百般阻撓並未依約允諾協助辦理權利移轉，若未於106年1月24日前明確回應，將撤銷幼兒園執照並求償違約金，然於期限之前仍未獲被上訴人乙○○置理。
⒋被上訴人乙○○未於106年1月24日前協調李芷婕與被上訴人
甲○○重簽租約，致使李芷婕無法持租約向嘉義市政府辦妥幼兒園負責人變更登記，以確保李芷婕承受幼兒園經營權不受阻礙，已屬違約，上訴人自得依系爭Ａ頂讓合約第3條第5項約定，請求被上訴人乙○○賠償違約金800,000元。
㈡原審認定被上訴人乙○○無須賠償上訴人違約金 800,000元應有違誤：
⒈依系爭Ａ頂讓合約第 3條第4、5項約定之內容，上訴人讓與
幼兒園經營權予李芷婕時，被上訴人乙○○對於李芷婕應負擔保李芷婕得與被上訴人甲○○簽立租期為10年之房屋租賃契約，且於幼兒園經營期間始終得繼續承租，並保證李芷婕於幼兒園經營期間內，有權占有使用該幼兒園坐落之被上訴人甲○○所有房地，並應協調李芷婕與被上訴人甲○○重簽租約，確保李芷婕經營不受阻礙。
⒉李芷婕為於106年2月01日起以負責人身分經營幼兒園，勢需
事先向嘉義市政府辦理負責人變更，並提出土地及建築物使用權利證明文件即幼兒園坐落房地之租約。又106年1月27日起至2月1日止適逢年假，是嘉義市政府乃告稱需於同年月24日下午1 時前補齊租約，始能順利辦理負責人變更，否則無法受理。況李芷婕若未與被上訴人甲○○事先訂立租約，無從確保李芷婕受讓經營權後，得自 106年2月1日起有權占有使用幼兒園坐落之系爭房地。另李芷婕尚需與上訴人交接幼兒園內部之軟硬體設備與在讀學生問題，倘李芷婕未能與被上訴人甲○○訂立租約，向嘉義市政府辦理負責人變更，自無從確定能取得經營權而與上訴人處理交接上開事項。然被上訴人乙○○屢經李芷婕與上訴人告知應要求被上訴人甲○○配合簽訂租約，並於 106年1月24日前提出，始能於同年2月01日起由李芷婕以負責人身分接手幼兒園之經營，並有權占有使用幼兒園坐落房地，惟被上訴人乙○○逾期均未辦理，自屬違約。原審未考量被上訴人乙○○尚負擔保李芷婕與被上訴人甲○○簽訂租約完畢，並不得阻礙李芷婕經營之責任，率即認定被上訴人乙○○無違約情事，顯然對被上訴人乙○○之契約給付義務範圍有所誤認。
⒊原審認定李芷婕係於106年1月25日發現上訴人拆遷幼兒園器
材設備，復得知上訴人已撤銷幼兒園之牌照，始放棄與被上訴人甲○○簽立租約云云。惟李芷婕於原審到庭之證稱及與上訴人之對話內容，顯現被上訴人乙○○有刻意拖延與李芷婕簽立租約等情，且經李芷婕親自簽名蓋章之106年1月25日切結書載有：「本人李芷婕，前於106年1月19日與丙○○先生簽訂幼兒園頂讓契約書，茲因房東甲○○女士藉故拖延簽約時機，以致合約（即嘉義市私立小天使幼兒園頂讓合約）無法達成，亦無法於 106年2月1日新學期前完成辦理負責人轉讓。‧‧」等語，足稽李芷婕另與被上訴人甲○○簽立租約，而於 106年1月24日下午1點前持該租約向嘉義市政府辦理幼兒園負責人變更，為李芷婕自上訴人順利轉讓取得幼兒園經營權之必要條件；然被上訴人等均未於106年1月24日以前與李芷婕簽立租約，使李芷婕無法於期限內辦理幼兒園負責人變更，致李芷婕承受幼兒園經營權受有阻礙。原審均未評價或審酌李芷婕前揭證述內容係明顯有利於上訴人，遽認李芷婕未取得幼兒園經營權，與被上訴人等未於期限內簽立租約無關，應有不備理由之違法。
⒋系爭Ａ頂讓合約就第3條第5項約定，雖未約定被上訴人乙○
○提出前揭給付之期限，惟自上訴人讓與經營權予李芷婕時，上訴人即得請求被上訴人乙○○提出前揭給付內容；又上訴人已於106年1月21日寄發存證信函予被上訴人乙○○，要求於同年月24日前依前揭約定協助李芷婕與被上訴人甲○○簽訂租約辦理權利移轉；依民法第 229條第2、3項規定，被上訴人乙○○自存證信函所定期限即 1月24日屆滿時，既未協助李芷婕與被上訴人甲○○重簽租約完畢，以確保李芷婕受讓幼兒園經營不受阻礙，即應負遲延責任，是被上訴人乙○○所為已屬違約。原審認定上訴人不得自行限定期限要求被上訴人乙○○負契約責任，並非妥適。
⒌兩造對於系爭房屋租約已於106年1月31日提前終止乙節並無
意見，則被上訴人甲○○應該可先行與李芷婕簽訂租期自106年2月01日起之租約，使李芷婕得順利銜接租約經營幼兒園，自無一屋二租之問題；另原審既認定「雙方並已約定於106年1月25日一同至林德昇律師事務所簽立租約」云云，焉何此時被上訴人甲○○又無違反租約而一屋二租之情事？又上訴人已多次催告李芷婕與被上訴人乙○○應於106年1月24日前提出租約，若渠等前已約定於106年1月25日至林德昇律師事務所簽訂租約，焉何於106年1月24日期限前，被上訴人或李芷婕均未通知上訴人？若被上訴人有於期限前通知上訴人簽立租約之情事，上訴人豈可能不願轉讓幼兒園經營權與李芷婕，以取得轉讓權利金而降低損害？⒍上訴人係因李芷婕無從自106年2月01日起順利受讓幼兒園經
營權，且可歸責於被上訴人事由致無第三人承受轉讓經營權，始於106年1月25日至幼兒園搬遷設備，當日雖經被上訴人及李芷婕自承有報警阻止上訴人繼續搬遷，並佯稱渠等已訂立租約云云，然經上訴人告知員警上開情事後，員警即請李芷婕提出新租約，李芷婕方坦承根本未與被上訴人簽訂新租約，亦從未向上訴人提及其與被上訴人等已約定要於當日下午簽約之情事。更遑論，李芷婕果已與被上訴人等約定於106年1月25日下午簽訂租約，焉何又於同日在切結書上確認：
「本人李芷婕，前於106年1月19日與丙○○先生簽訂幼兒園頂讓契約書，茲因房東甲○○女士藉故拖延簽約時機，以致合約（即嘉義市私立小天使幼兒園頂讓合約）無法達成，亦無法於 106年2月1日新學期前完成辦理負責人轉讓，‧‧」等語？退萬步言，若被上訴人已與李芷婕約定要於106年1月25日下午簽訂租約，然上訴人既已發函催告被上訴人等應與李芷婕於106年1月24日前簽約，則被上訴人逾期未與李芷婕簽約，顯因可歸責被上訴人等之因素而自陷於債務不履行。原審認定李芷婕原訂106年1月25日下午要與被上訴人簽訂租約，因上訴人搬遷幼兒園之設備，故未與被上訴人簽約云云，顯非事實。
㈢被上訴人甲○○應返還上訴人違約金80,000元：
⒈依系爭房屋租約第7條第3項及系爭Ａ頂讓合約第3條第5項約
定，當上訴人提前終止房屋租賃契約時，倘已覓得第三人讓與幼兒園經營權時，因被上訴人乙○○負有擔保第三人與被上訴人甲○○另訂租約完畢，取得合法占有使用幼兒園坐落房地權利並順利經營之義務，則房屋租賃契約即得順利銜接，對被上訴人甲○○即無何租金損害可言。因此，系爭房屋租約第7條第3項之約定應得藉由系爭Ａ頂讓合約第3條第5項之約定為補充解釋，即契約租賃期限未滿，上訴人提前終止租約時，如已覓得第三人承租，被上訴人甲○○因無租金損害，應不得請求上訴人支付懲罰性違約金80,000元。⒉退步言，本件係因被上訴人等刻意延誤與李芷婕簽訂租約，
使李芷婕無從於106年1月24日前持租約向嘉義市政府辦妥幼兒園負責人變更登記，阻礙李芷婕順利承受幼兒園經營權，已如前述；倘被上訴人甲○○未延誤與李芷婕簽訂租約，則幼兒園經營權應可移轉與李芷婕取得，並繼續向被上訴人甲○○承租幼兒園坐落房地，被上訴人甲○○即無受有何租金損失可言，上訴人應得依不當得利法律關係，請求被上訴人甲○○返還經酌減違約金後之差額。
㈣對嘉義市政府106年7月12日府教幼字第1065027432號函內容部分：
⒈中央機關依幼兒教育及照顧法第8條第5項之法律授權，乃訂
定幼兒園與其分班設立變更及管理辦法，倘幼兒園與其分班就變更負責人或停辦之事項，有違反幼兒園與其分班設立變更及管理辦法者，則縣市主管機關可依幼兒教育及照顧法第52條第1 款命限期改善及處罰。惟嘉義市政府上開函文竟謂幼兒園違反變更負責人登記程序，依幼兒教育及照顧法第47至53條未定有相關罰則云云，顯與前揭法律規定不符；且幼兒園違反行政管理事項，竟無任何法律效果，實屬匪夷所思。
⒉另前揭函文就小天使幼兒園自105年8月起迄今之全部設立許
可或變更申請文件及教育處相關函文部分，僅記載「有關該園設立許可文件業於前函檢附在案」，惟遍查嘉義市政府先前函附資料，實無該幼兒園所發上開函文，亦無檢附該幼兒園於 105年12月12日後重新填具變更負責人之申請資料；且李芷婕證稱：其於106年1月25日因得知幼兒園的牌照已被撤銷，而導致其不願頂讓幼兒園云云，亦與嘉義市政府函附資料不符，並非可採。
㈤房屋租賃契約書之房屋所在地及使用範圍之所有權人為被上
訴人甲○○，倘其未與李芷婕實際洽談或簽訂租約，李芷婕仍無法持租約向嘉義市政府申請辦理幼兒園負責人變更登記。又被上訴人乙○○與李芷婕既於106年1月24日上午至林德昇事務所討論租約內容完畢，衡情應會立即認證租約，俾符嘉義市政府所告知租約應於 106年1月24日下午1點前送件之期限，豈有可能另行約定於106年1月25日下午簽約，而未趕赴前揭申請辦理時效？益證李芷婕未能如期向嘉義市政府提出租約而辦理負責人變更登記，應係可歸責於被上訴人等之事由所延誤，而與上訴人無涉。
㈥依上，爰提起上訴，並上訴聲明求為判決：⑴原判決廢棄。
⑵被上訴人甲○○應給付上訴人80,000元，及自105年12月29日起至清償日止，按年息5 %計算之利息。⑶被上訴人乙○○應給付上訴人 800,000元，及自106年1月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
貳、被上訴人等於本院審理時之陳述除於原審判決記載相同者予以引用外，並以下列等語，資為抗辯：
一、被上訴人乙○○於獲知上訴人與李芷婕簽立系爭Ｂ頂讓合約後，已有聯繫處理並於106年1月24日上午與李芷婕至嘉義市政府幼教科，讓幼教科了解上訴人頂讓幼兒園予李芷婕及租賃契約再訂立等事，之後隨即與李芷婕到林德昇律師事務所討論租約事宜，並取回租賃契約範本審閱，雙方預定106年1月25日下午4時簽立租賃契約；不料李芷婕竟於同年1月25日下午表示因幼兒園器具設備已有被破壞，有放棄經營之念頭，故未到林德昇律師事務所簽立租賃契約，是並非被上訴人乙○○未盡協調責任，而是李芷婕不願簽約。另上訴人提出之李芷婕於106年1月25日與上訴人簽立之切結書，若李芷婕有經營之作為，不應與上訴人簽立此切結書，此恐為李芷婕個人所為，不得歸咎被上訴人乙○○。
二、上訴人自行限定被上訴人甲○○與李芷婕重新訂立租約之期限，已屬無據；又依李芷婕於原審證述：「係因上訴人將其幼兒園許可證撤銷了，所以才打消簽訂房屋租約」等語，可知李芷婕最終放棄簽訂房屋租約，並非導因於未立即簽訂房屋租約之故。再依上訴人與李芷婕完成頂讓之公證日期為106年1月19日，此時被上訴人乙○○已約定李芷婕於106年1月25日簽訂房屋租約，足證實有積極之事由，自不得歸咎於被上訴人乙○○，故上訴人不得請求賠償違約金。
三、上訴人於105年12月23日逕以中埔後庄郵局第01134號存證信函告知被上訴人甲○○，表示因業務變更關係，已無租用之需求，訂於106年1月31日提前終止，並要求被上訴人甲○○將106年2月至8月之租金支票（7張）總計 280,000元返還上訴人，可知終止系爭房地租約係上訴人自己之決意，故其請求返還保證金80,000元，為無理由。
四、上訴人僅承租5個月，尚不足系爭房屋租約所定租賃期限之10分之1，即違約不再租賃，而上訴人於106年1月間終止系爭房屋租約後，自同年2月至6月共為5個月，以每月租金為40,000元，被上訴人甲○○將有總計200,000元之租金減收，與違約金80,000元相比，係不能相較之損失。況系爭房屋租約期間長達10年即120個月，每月租金為40,000元，違約金80,000元係2 個月之租金，核算違約金為總租金之60分之1，是系爭房屋租約關於違約金之約定並無過高之情事，上訴人請求酌減違約金，亦無所據。
五、依上，爰答辯聲明求為判決：上訴駁回。
參、兩造不爭執之事實：
一、坐落嘉義市○村段○○○○號土地（下稱系爭400地號土地）為被上訴人甲○○所有，上訴人與被上訴人甲○○於105年8月24日簽定系爭房屋租約，約定由上訴人向被上訴人甲○○承租系爭400地號土地○○○區○○○○○段○○○○號土地上之廚房及廁所，以作為上訴人經營小天使幼兒園之用，租金係每月40,000元，並支付80,000元保證金，系爭房屋租約並於同日在臺灣嘉義地方法院所屬民間公證人林德昇事務所認證（見原審卷第25至30頁）。
二、系爭房屋租約第3條第2項約定：「保證金80,000元，於租賃期滿交還房屋時無息退還。但乙方（即上訴人）如因違約而應負賠償金額，甲方（即被上訴人甲○○）得逕由應退還之保證金中扣除之。」第7條第3項約定：「本契約租賃期限未滿，乙方擬提前終止時，應支付甲方80,000元之懲罰性違約金（乙方得以保證金抵充之）。甲方擬提前終止時，應於 9個月前以書面通知乙方，並賠償乙方因終止租約時，於租賃標的物新施設所支出之費用依單據為準，5 年內終止租約，按5年折舊之比率負賠償之責，超過5年按費用百分之20賠償乙方。」（見原審卷第26至29頁）。
三、上訴人與被上訴人乙○○於105年8月05日簽定系爭Ａ頂讓合約，約定被上訴人乙○○將小天使幼兒園之經營權讓與上訴人，價金為 800,000元，上訴人已於立約時全部付清；系爭Ａ頂讓合約第3項第5款約定：「若乙方（即上訴人）讓與經營權於第三人，甲方（即被上訴人乙○○）承諾對第三人亦負前條之相同擔保責任，並協調第三人與不動產所有人重簽租約，確保第三人經營不受阻礙，如有違約，以致乙方無法轉移經營權或遭第三人求償，甲方承諾賠償違約金 800,000元予乙方。」而系爭Ａ頂讓合約於同年月24日經臺灣嘉義地方法院所屬民間公證人林德昇律師認證（見原審卷第31至35頁）。
四、嗣後上訴人因故無法繼續經營小天使幼兒園，乃於 105年12月23日寄發中埔後庄郵局第001134號存證信函予被上訴人甲○○，表示提前於106年1月31日終止系爭房屋租約（見原審卷第37至38頁）。
五、上訴人擬不再經營小天使幼兒園後，原在該幼兒園工作之訴外人李芷婕欲接手經營，上訴人遂於106年1月02日與李芷婕簽定系爭Ｂ頂讓合約，約定上訴人將小天使幼兒園之經營權讓與李芷婕，價金為250,000元（見原審卷第85至86頁）。
六、被上訴人甲○○已向上訴人收取保證金80,000元，目前尚未歸還上訴人。
肆、兩造爭執之事項：
一、被上訴人乙○○是否有未協調李芷婕與被上訴人甲○○重簽房屋租賃契約之情事？
二、上訴人依系爭Ａ頂讓合約第3項第5款約定，請求被上訴人乙○○給付違約金800,000元，是否有理由？
三、上訴人於系爭房屋租約期滿前即終止該租約，是否有違約之情事？
四、上訴人請求被上訴人甲○○返還保證金80,000元，或給付依民法第252條規定酌減該保證金之數額，於法是否有據？
伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第0917號判例參照）。又負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決參照）。次按法院在引用證據資料時，應不受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項證據之限制，此即為「證據共通原則」。
二、兩造爭執事項部分：㈠查上訴人與被上訴人乙○○係於105年8月05日簽定系爭Ａ頂
讓合約，雙方約定被上訴人乙○○將「小天使幼兒園」之經營權讓與上訴人，頂讓價金為 800,000元，上訴人已於立約時全部付清；而系爭Ａ頂讓合約第3條第4項約定：「甲方（即被上訴人乙○○，下同）應保證乙方（即上訴人，下同）得與不動產所有人簽立租期為十年之房屋租賃（如本契約簽立後二十日內，尚未簽署租約，乙方有權解除本契約，請求返還所有已支付甲方之款項），且於幼兒園經營期間始終得以租金條件承租。甲方並應擔保乙方於本幼兒園於經營期間始終有權占有、使用租賃物，如遭所有權人或任何第三人主張權利，或‧‧甲方願賠償乙方八十萬元作為懲罰性違約金，如有其他損害，甲方亦承諾賠償。」又於3條第5項約定：
「若乙方讓與經營權於第三人，甲方承諾對第三人亦負前條之相同擔保責任，並協調第三人與不動產所有人重簽租約，確保第三人經營不受阻礙，如有違約，以致乙方無法轉移經營權或遭第三人求償，甲方承諾賠償違約金 800,000元予乙方。」且而系爭Ａ頂讓合約於同年月24日經臺灣嘉義地方法院所屬民間公證人林德昇律師認證；已為兩造所不爭執，並有105年8月5日幼兒園頂讓合約書、105年度嘉院民認德字第59號認證書影本在卷可憑（見原審卷第31至34頁）；自堪信為真實。
㈡證人李芷婕於原審審理時已具結證稱：「契約書是我簽的（
提示原審卷85至87頁之契約書）。」「因為期限內沒有辦法租到場地的租賃契約（指其後來為何不接手經營）。」「因為時間到了，小天使幼稚園的牌照就被撤銷了，所以沒有辦法租了。為何被撤銷，我不清楚。地主即被告（指被上訴人）有給原告（指上訴人）存證信函，所以原告怕時間內我沒有辦法租到，所以他就自己去撤銷牌照（指為何不能租到）。」「原告把學校內的東西都搬移走了，我想做也沒有辦法做了。因為時間內我沒有辦法給原告租賃契約，因為被告一直沒有跟我簽約（指是其不願意或沒有辦法做）。」「原告把學校都拆了，我想做也沒有辦法做了（指LINE的內容不是說你不想做了）。」「把小天使幼稚園的經營牌照撤銷掉（指所謂的拆是何意思）。」「因為市政府的時間，我們沒辦法配合，因為地主即被告拖太晚了，因為市政府要求一點之前要租到契約（指其後來為何未到林德昇律師事務所簽約）。」「有去，但是日期我忘記了（指原審卷第73頁LINE對話，即證人李芷婕是否有請求被上訴人乙○○於24日早上陪其至嘉義市政府教育局，說明被上訴人乙○○會承租系爭土地給李芷婕）。」「有（指渠等去市政府教育局後，是否就馬上到林德昇律師事務所討論租約之事）。」「我有打電話，內容也正確（指李芷婕是否於 1月25日早上7點多，還不到8點，打電話給乙○○說上訴人已請工人在拆遷學校戶外的大型遊樂器材）。」「有（指乙○○是否有向李芷婕說：學校已頂讓給你了，這些是屬於你的東西，若上訴人現在還來拆遷，請你報警處理）。」「有（指上訴人未拆遊樂器材之前，其是否仍想要經營小天使幼稚園）。」「會（指上訴人若未拆遷遊樂器材跟設備，當天下午其是否會依約與乙○○去簽租賃契約）。」「是（指是否因遊樂器材被上訴人拆除才不去租），而且牌照也被撤銷了，所以我才不去簽租約的。」「我不清楚，我也不知道原告去辦撤銷（指是否知道上訴人為何要撤銷牌照）。」「第一就是我沒有辦法在期限點內拿到租約，第二就是遊樂設施也被拆了。這個都是相關連的（指其不經營之原因為何）。」「對（指其是否於25日早上打電話給被上訴人乙○○，說上訴人在拆遊樂設施，怎麼辦），被告就說是我的權利，要我去報警。我當下還是要做，我有報警，但是我早上八點多去到學校，工人已經在搬東西了。」「當時還不知道，是中午跟原告談的時候，他跟我說他已經撤銷執照了。」等語無訛在卷（見原審卷第136至144頁）。
㈢次經本院核閱被上訴人乙○○與李芷婕間自106年1月2日至1
月25日期間之LINE通訊對話內容所載，渠等雙方確有自 106年1月3日起即就簽訂系爭房屋之租約乙事而為討論及協商，期間並論及因上訴人已拆遷幼稚園之遊樂器材與設備，故李芷婕表示無法接手經營；另被上訴人乙○○亦與李芷婕於106年1月24日上午共同至嘉義市政府教育局，與該局承辦人員商議協調有關小天使幼稚園負責人變更及表示會將系爭房地出租予李芷婕等事宜，且雙方於同日又至林德昇律師事務所討論簽訂租約乙事，並交研擬之租約予李芷婕供其審閱，復約定於翌日再共同至前揭律師事務所簽約等情，亦有上揭LINE通訊對話截圖影本在卷可參（見原審卷第111至115頁）；經核此部分之互LINE通訊對話內容與證人李芷婕於原審之前揭證述內容確已相符。
㈣依上，本院綜核勾稽證人李芷婕之證述及上揭LINE通訊對話
截圖所示內容，並徵諸證人李芷婕與當事人間並無任何故舊恩怨，僅係係單純欲承租系爭房屋以能順利受讓經營小天使幼稚園者，究其實際參與系爭房屋之承租過程，衡情與本件訟爭結果並無任何利益糾葛，亦無任何偏袒一方之動機，當不致於具結後有為偏袒任何一方而為虛偽陳述，致無端捲入兩造之紛爭或招致受偽證罪追訴處罰風險之理，即其上開證述內容應屬真實可採以觀；顯見被上訴人乙○○辯稱：其並無未協調李芷婕與被上訴人甲○○間重簽系爭房屋租賃契約之情事等語，應非虛妄，而堪採信。
三、兩造爭執事項部分：㈠查如前所述，系爭Ａ頂讓合約第3條第5項係約定：「若乙方
讓與經營權於第三人，甲方承諾對第三人亦負前條之相同擔保責任，並協調第三人與不動產所有人重簽租約，確保第三人經營不受阻礙，如有違約，以致乙方無法轉移經營權或遭第三人求償，甲方承諾賠償違約金 800,000元予乙方。」而按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。是契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋（最高法院71年度台上字第4707號裁判參照）。次按所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第0286號裁判參照）。基此，本院認當上訴人將「小天使幼稚園」經營權讓與第三人時，被上訴人乙○○依系爭Ａ頂讓合約第3條第5項約定，固對第三人負系爭Ａ頂讓合約第3項第4款所約定之相同擔保責任，並協調第三人與不動產所有人重簽租約，確保第三人經營不受阻礙之契約義務；惟從該約定所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知及當事人所欲使該約定發生之法律效果而為探求，仍需被上訴人乙○○具有可歸責之「違約」情事，始足當之；即民事責任本有廣狹二義，其廣義之民事責任，包括「侵權責任」及「契約不履行責任」（亦稱債務不履行責任，下稱契約責任），契約責任為違反契約即違反債務所生之責任，僅發生於特定債權人及特定債務人之間，至契約責任之債務人的過失責任（即歸責原則），原則上得由當事人約定之，並依事件之特性而有輕重，如其事件非予債務人以利益者，應從輕酌定（民法第220條第2項），然當事人未為約定者，原則上仍以「故意或過失」為發生責任之要件。而經本院核閱系爭Ａ頂讓合約內容，兩造並未就歸責原則為約定，則揆諸前揭說明，上訴人唯於被上訴人乙○○具有故意或過失之該當責任要件時，始得依系爭Ａ頂讓合約之約定，請求被上訴人乙○○賠償約定之 800,000元違約金。
㈡如前所述，依被上訴人乙○○與證人李芷婕於原審之前揭證
述內容所示，渠等確有自106年1月03日起即就簽訂系爭房屋之租約乙事而為討論及協商，期間並論及因上訴人已拆遷幼稚園之遊樂器材與設備，故李芷婕表示無法接手經營；另被上訴人乙○○亦與李芷婕於106年1月24日上午共同至嘉義市政府教育處，與該局承辦人員商議協調有關「小天使幼稚園」負責人變更及表示會將系爭房地出租予李芷婕等事宜，且嗣後雙方於同日上午又至林德昇律師事務所討論簽訂租約乙事，並交付研擬之租約予李芷婕供其審閱，並約定於翌日再共同至前揭律師事務所簽約；另經本院向林德昇律師事務所函詢結果，已據其回復：「㈠乙○○與李芷婕於106年1月24日上午有至本律師事務所討論租約之事。㈡雙方原約定翌日（即25日）下午至本律師事務所認證租約，惟屆時李芷婕未到，故本律師未認證租約。」則有林德昇律師事務所106年7月14日106嘉德律字第0031號函在卷可參（見本院卷第201頁）；足徵被上訴人乙○○抗辯：被上訴人甲○○並無不出租系爭房屋予李芷婕之情事等語，尚非無據。再者，上訴人於106年1月2日與李芷婕簽訂系爭Ｂ頂讓合約後，確已於同年1月20日以「小天使幼稚園」名義具函向嘉義市政府申請該園廢止設立許可（後經嘉義市政府於同年2月2日同意並公告自同年2月1日廢止設立許可），有嘉義市政府106年2月07日府教幼字第1061501511號函在卷可稽（見本院卷第89、91頁）；另參以上訴人並不爭執其確有於106年1月25日早上委請工人至「小天使幼稚園」拆遷學校戶外之大型遊樂器材乙情；而證人李芷婕已明確證稱：因於106年1月25日上午發現上訴人拆遷「小天使幼稚園」遊樂器材跟設備，並得知上訴人已申請將該幼稚園之牌照撤銷，而放棄幼稚園之經營，始未至林德昇律師事務所簽立租約等情以察；顯見李芷婕於頂讓經營權後，之所以無法轉移經營權，及未與被上訴人甲○○間重簽系爭房屋租賃契約，並非因被上訴人乙○○有何故意或過失行為所致。
㈢上訴人雖主張其於系爭租約屆滿前必須搬遷，且李芷婕必須
取得銜接上訴人租期之租約，幼兒園才能繼續營業等語，並提出其與被上訴人乙○○間之LINE對話截圖及嘉義文化路郵局第000037號存證信函為證（見原審卷第188至189頁）。惟經本院核閱結果，其中上訴人於106年1月20日之LINE對話固向被上訴人乙○○表示：「由於您從未正面對李老師反映確切簽約時間，對簽約事宜也一再拖延。請您務必於本週五正午前協助完成簽約手續，並公證成功，這是最後期限。請不要再藉故拖延。」且於上揭存證信函（106年1月21日）表示被上訴人乙○○未依約協助辦理權利移轉，請於 1月24日前明確回應。」然此則為被上訴人等所堅決否認，且上述內容要之乃上訴人單方片面說詞，亦未提出確切之證據及事實，自尚無法依上開對話及存證信函內容遽為推斷被上訴人甲○○與李芷婕未能簽訂系爭房屋租約之原因為何？況李芷婕最終放棄系爭幼稚園之經營，而未簽立系爭房屋租約，並非因被上訴人等之拖延所致，已如前述；且依系爭Ａ頂讓合約第3條第5項所示，並無記載被上訴人乙○○應於何時完成協調與第三人重新簽立系爭房屋租約之約定；是上訴人自行限定被上訴人甲○○與李芷婕間重新訂立系爭房屋租約之期限，已屬無據。另依幼兒園與其分班設立變更及管理辦法第11條規定：「幼兒園有變更負責人、設立性質、名稱之必要，應填具申請書，並檢具相關文件，向直轄市、縣（市）主管機關申請，經核准後始得辦理；其分班應併同辦理。」及直轄市縣（市）政府辦理幼兒園與其分班設立變更許可及管理注意事項第4點第1款之規定，可知攸關經營幼兒園所需之建築物、土地等，僅為變更負責人時需檢附之供審查證明文件，亦即原經營幼兒園之證照，就所承租之建築物、土地等，並不會因租約到期，致該幼兒園之證照被撤銷，即並不致發生無法接續經營之情況；又有關幼兒園負責人倘未經變更即逕交予第三人經營，於幼兒教育及照顧法（第47至53條）並未對之訂有相關罰則；有嘉義市政府106年3月14日府教幼字第1061503173號、同府106年7月12日府教幼字第1065027432號函在卷可參（見原審卷第123至132頁，本院卷第195、223頁）。依此，上訴人前揭主張仍屬無據，且於法尚有誤會，自不能採為有利上訴人之認定。
㈣又依上訴人與李芷婕間於106年1月2日至1月25日之LINE對話
內容，其中李芷婕係表示：「有約了（指與被上訴人乙○○），但一直沒有回覆」（1月4日）、「我資料都差不多了，剩租×簽約」（1月6日）、「我知道，但就是不想被拖到時間」（1月7日）、「（合約）沒有（進度），我等這星期應該回覆我」（1月10日）、「我知道，我也不願這樣拖」（1月12日）、「希望這星期能簽約完畢」（ 1月12日）、「唉‧我真的無言，不知道要拖多久，我已經跟她催了」（1月15日）、「都還沒（回應我）」（1月15日）、「我比你還急著想快辦好，但我夾在中間真的很為難‧‧再給我點時間」、「有消息馬上告訴你的」、「你當初的租賃契約目前是否有出了問題？導致現正要承租有困難」、「我只覺得租個場地拖好久」、「我好困擾」（1月16日）等語（見原審卷第1
55、157、160、162至163、165至166及168 頁）；究其所述以察，固能證明李芷婕確有多次欲與被上訴人等簽立系爭房屋租約，惟此僅為上訴人與李芷婕間之對話，並無法自該對話內容中得知被上訴人甲○○與李芷婕間未能立即簽立系爭房屋租約之原因究係為何？況李芷婕亦談及是否因上訴人與被上訴人甲○○間之系爭房屋租約有問題，致其要接續承租有困難，而此則益徵被上訴人等並無未協調重簽系爭房屋租賃契約之情事；再者，李芷婕係因於106年1月25日上午發現上訴人拆遷「小天使幼稚園」遊樂器材跟設備，並得知上訴人已申請將該幼稚園之牌照撤銷，而放棄幼稚園之經營，始未至林德昇律師事務所簽立租約，已如前述；易言之，李芷婕放棄「小天使幼稚園」之經營，並非導因於未立即與被上訴人甲○○簽立系爭房屋租約之故。是上訴人與李芷婕間之前揭LINE對話內容仍不能採為有利上訴人之認定。
㈤另依系爭房屋租約所載，系爭房屋租賃期間係自 105年9月1
日至115年8月31日，有系爭房屋租約影本在卷可憑（見原審卷第26頁）；是在上訴人未與被上訴人甲○○解除或終止系爭房屋租約之前，若再與李芷婕簽立系爭房屋租約，確會發生「一屋二租」之違約情事，而上訴人與李芷婕間LINE之對話（ 1月16日）顯示李芷婕表示：「‧‧你當初的租賃契約目前是否有出了問題？導致現正要承租有困難」，上訴人則回覆：「並沒有問題，事實上我已經跟房東要求解約」（見原審卷第166頁），另上訴人於105年12月23日寄予被上訴人甲○○之中埔後庄郵局第001134號存證信函，表示「擬於106年1月30日提前終止」（見原審卷第37頁）；準此，姑不論上訴人單方終止系爭租約是否發生效力（另詳後述），惟上訴人與被上訴人甲○○間之系爭房屋租約於106年1月16日前確尚未終止，則堪認定。是被上訴人甲○○辯稱：因原租約尚未終止，若出租予李芷婕會有「一屋二租」之違約情事等語，尚非無據。因之，尚不能以上訴人與李芷婕間之前揭LINE對話，即遽認被上訴人等有藉故拖延不與李芷婕簽立系爭房屋租約之情事。
㈥至上訴人提出之106年1月25日切結書雖載及：「‧‧因房東
甲○○藉故拖延簽約時機，以致合約無法達成，亦無法於民國 106年2月1日新學期前完成辦理負責人轉讓。‧‧」等語（見原審卷第87頁）；究之姑不論已因與證人李芷婕之前揭證述內容及本院審理調查所得之事實未符，致有可議；且其係指陳「被上訴人甲○○藉故拖延」，惟債權債務之主體，以締結契約之當事人為準。苟非締結契約之債務人，該契約債權人即不得基於契約對之請求履行債務（最高法院72年度台上字第1851號裁判參照），被上訴人甲○○並非系爭Ａ頂讓合約之當事人，自不負與李芷婕簽立系爭房屋租約之義務；而被上訴人乙○○就李芷婕無法轉移經營權，及未與被上訴人甲○○間重簽系爭房屋租賃契約，並無何故意或過失行為，已如前述；至於無法辦理完成幼兒園負責人之變更，亦不致發生無法接續經營之情況，且與「小天使幼稚園」證照是否被撤銷無關；是該切結書尚不能採為被上訴人乙○○有藉故拖延不協調李芷婕簽立系爭房屋租約情事之論據。
㈦依上，上訴人以因被上訴人乙○○藉故拖延不願配合致李芷
婕無法取得系爭房屋租賃契約書，致無法轉移系爭幼兒園之經營權，已違反系爭Ａ頂讓合約第3條第5項約定，請求被上訴人乙○○賠償其800,000元違約金，於法尚屬無據。
四、兩造爭執事項及部分：㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民
法第250條第1項定有明文。次按違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之終止而謂並無違約情事，自無因契約終止而隨同消滅之理。另按當事人本於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範；縱或契約約定之權利義務有失平之處，除依法定程序變更外，雙方均應受其拘束，不得任意排除約定之法效（最高法院104年度台上字第02192號裁判參照）。
㈡查經本院核閱上訴人與被上訴人甲○○簽立之系爭房屋租約
所示，渠等於第 2條、第3條第2項及第7條第3項依序分別約定：「租賃期限自民國 105年9月1日起，至115年8月31日止計10年。」「保證金新台幣80,000元，於租賃期滿交還房屋時無息退還，但乙方（即上訴人）如因違約而應負償金額，甲方（即被上訴人甲○○）得逕由應退還保證金中扣除之。」「本契約租賃期限未滿，乙方擬提前終止時，應支付甲方新台幣80,000元之懲罰性違約金（乙方得以保證金抵充之），‧‧」（見原審卷第26及28頁）；依此，上訴人於本件租約存續期間未屆滿前，固得隨時終止系爭房屋租約，惟需支付雙方約定之違約金予被上訴人甲○○，應無疑義。而本件上訴人係於 105年12月23日以郵局存證信函向被上訴人甲○○表示擬於106年1月30日提前終止系爭房屋租約，有前揭中埔後庄郵局第001134號存證信函附卷可按，且為兩造所不爭執；又上訴人終止系爭房屋租約之原因為「因業務變更關係，已無租用之需求。」顯係基於上訴人個人之事由而為終止，並非可歸責於被上訴人甲○○者，亦無法律上得終止之原因，自屬行使約定終止權之單獨行為，而無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人即被上訴人甲○○之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止。則依系爭房屋租約第7條第3項約定，上訴人應給付80,000元之違約金予甲○○，且得逕由應退還之保證金扣除之，應堪認定。從而，上訴人以系爭房屋租約已終止，請求被上訴人甲○○返還80,000元保證金，尚無所據。
㈢上訴人雖主張系爭房屋租約第7條第3項之約定應得藉由系爭
Ａ頂讓合約第3條第5項之約定為補充解釋，即上訴人於租賃期限未滿前終止租約時，如已覓得第三人承租，被上訴人甲○○因無租金損害，應不得請求上訴人支付懲罰性違約金等語。惟：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；民法第153條第1項定有明文。依此，當事人締結之契約一經合法成立，雙方均應受其拘束，即契約僅對於締結契約之當事人間，具有拘束力（最高法院81年度台上字第1999號裁判參照）；是債之關係，既僅存在於特定之債權人與債務人之間，則除法律另有規定外，並無拘束第三人之效力。
⒉本件系爭房屋租約及系爭Ａ頂讓合約之當事人並不相同，即
除上訴人外，前者為被上訴人甲○○，後者為被上訴人乙○○，且簽定契約之期日不同，約定之權利、義務內容及範圍亦迥異，另系爭房屋租約內容，並無記載被上訴人甲○○應負擔第三人與其另訂系爭房屋租約之義務；依此，本院綜合前揭二契約全部之旨趣及其他具體情事，並本於證據法則為斷定之標準，再參以數個典型契約互相結合者，為契約之聯立，原則上應分別適用各典型契約所設之規定，並無不可分割之關係，即彼此互不影響以察，尚難認該二契約間就契約之成立、存在及效力具有互相結合之依存關係，即無法證明兩造立約之本旨，有使二契約同其存續或消滅，一個契約之效力或存在依存於另一契約，二者同其命運，茍違反其一，無法期待可單獨履行另一契約之情形；亦無法證明有一方之給付，與他方之給付實質上有履行之牽連關係者。況上訴人應給付80,000元予甲○○，係因其於契約存續期間未屆滿前單方終止系爭房屋租約之「懲罰性」違約金，尚與上訴人是否已覓得第三人承租、被上訴人甲○○有無因之造成租金之損害等均無涉。
⒊又「契約之補充解釋」，乃指在契約履行過程中常會發生觀
於某種事項，依其契約規範計劃應規定而未規定如清償時、清償地、運送費負擔等（即學說上稱為契約漏洞），於當事人未獲協議時，應如何填補之問題；其主要係創設客觀規範，以填補契約漏洞，其功能及方法不同於探求當事人真意的闡釋性解釋，即以假設當事人意思表示為準據，其所解釋者，係當事人所創設的契約規範整體，其所補充者，乃個別契約條款；故補充契約解釋不能用於變更契約內容。依此，基於系爭Ａ頂讓合約及系爭房屋租約為單獨典型契約，其間並無互相結合之依存關係及履行之牽連關係，已如前述；則揆諸前揭說明，上訴人援引補充解釋據，以其已覓得第三人承租，被上訴人甲○○因無租金損害，不得請求支付懲罰性違約金等語，於法尚有誤會。
㈣至上訴人又主張若被上訴人甲○○未延誤與李芷婕簽訂租約
，則李芷婕應可取得幼兒園經營權並繼續承租幼兒園坐落房地，被上訴人甲○○即無受有何租金損失，其得依不當得利法律關係請求被上訴人甲○○返還經酌減違約金後之差額等語。惟查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第
179 條固定有明文。惟不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件（最高法院47年台上字第303號判例參照）。是民法第179條規定之不當得利返還請求權之成立，須當事人間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損害，且無法律上之原因（最高法院100年度台上字第990號裁判參照）。是基於契約關係而受領給付者，自難謂為無法律上之原因而受利益（最高法院95年度台上字第2013號裁判參照）。
⒉又系爭房屋租約內容並無記載被上訴人甲○○應負擔第三人
與其另訂系爭房屋租約之義務，且李芷婕係因於106年1月25日上午發現上訴人拆遷「小天使幼稚園」遊樂器材跟設備，並得知上訴人已申請將該幼稚園之牌照撤銷，而放棄幼稚園之經營，始未至林德昇律師事務所簽立租約；另上訴人終止系爭房屋租約之原因為「因業務變更關係，已無租用之需求。」即係基於其個人之事由而為終止，並非可歸責於被上訴人甲○○者，亦無法律上得終止之原因，均如前述，並經本院審理調查後說明其理由及依據；是被上訴人甲○○未返還系爭保證金，乃因上訴人於契約存續期間未屆滿前終止系爭房屋租約，依約需支付予被上訴人甲○○者（即其以保證金抵充之），自非無法律上原因併無違反權益歸屬對象取得其利益者；易言之，其受利益係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題，亦與系爭房屋租約已否終止無關。
⒊至上訴人另主張請求被上訴人甲○○返還經酌減違約金後之
差額等語；按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；固為民法第 252條所明定。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第0909號裁判參照）。依此，本院審酌上訴人僅承租系爭房屋5 個月即終止系爭房屋租約，核其期間顯不足系爭房屋租約所定租賃期限之 10分之1，且系爭房屋租約期間長達10年即120個月，每月租金為 40,000元，約定之違約金金額80,000元僅為2 個月之租金，尚與目前社會上一般租賃交易習慣之約定相當，況核算該違約金僅為原約定租賃期間總租金之 60分之1，所占比例已低，是系爭房屋租約關於違約金之約定，尚難認有過高而顯失公平之情事。上訴人請求酌減違約金，尚不可採。
陸、綜上所述，上訴人本於系爭房屋租約（契約）所衍生之請求權及不當得利等法律關係，求為判命：㈠被上訴人乙○○應給付上訴人800,000元，及自 106年1月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被上訴人甲○○應給付上訴人80,000元，及自105年12月29日起至清償日止，按年息5 %計算之利息；均無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖不盡相同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並提出之證據資料，經斟酌後認均不影響本院所為前開論斷，自無逐一審論之必要，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第2項及第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 15 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 夏金郎法 官 陳學德上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 15 日
書記官 李淑華