臺灣高等法院臺南分院民事判決 106年度上易字第160號上 訴 人 陳建豪（即陳癸蒼之承當訴訟人）訴訟代理人 李育禹 律師
曾靖雯 律師被上 訴 人 王瓊珮訴訟代理人 蔡弘琳 律師
蔡進欽 律師蘇正信 律師葉進祥 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年4月19日臺灣臺南地方法院104年度重訴字第345號第一審判決提起上訴，本院於106年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第一項關於命上訴人應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地如原判決附圖所示編號127⑴部分，面積76.78平方公尺之二層磚造建物拆除，將該部分土地返還被上訴人及其共有人；及第二項關於命上訴人按月給付被上訴人超過新臺幣1222元部分，並該等假執行之宣告，暨該訴訟費用之負擔均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項、第2項前段分別定有明文。本件陳建豪以其於民國（下同）106年8月15日因贈與而受原上訴人陳癸蒼讓與，坐落臺南市○○區○○段○000地號土地（下稱系爭土地）如原判決附圖所示編號127⑴面積
76.78平方公尺部分（下稱系爭127⑴部分）上，所興建未為建築改良物第一次所有權登記之二層磚造建物（下稱系爭房屋）之事實上處分權，業據提出建築改良物所有權贈與移轉契約書及贈與稅免稅證明書影本各一份在卷可按（見本院卷第195-199頁），陳建豪經兩造同意，聲請代陳癸蒼承當訴訟，依首開說明，於法並無不合，自應准許。
貳、兩造之陳述
一、被上訴人主張：系爭土地為伊與訴外人王幸玲所共有，上訴人之前手陳癸蒼未經伊及王幸玲同意，擅自在系爭土地之系爭127⑴部分上，興建二層磚造建物之系爭房屋，為無權占有，其無權占有系爭土地建屋居住使用，自應負返還不當得利義務。系爭房屋原所有權人陳金火於57年9月設籍，於66年10月18日再由訴外人陳憲凱繼承取得，再於101年5月16日由陳憲凱售予王瓊珮，王瓊珮再於101年11月27日售予陳癸蒼。系爭土地係於70年5月自舊地號臺南縣○○鎮○○段○○○○○號分割增加，原共有人為陳金火與其他人所共有。陳金火於57年原始取得系爭房屋時，固同時為系爭土地之共有人，惟上訴人未舉證證明陳金火興建系爭房屋時，已取得其餘共有人之同意，或共有人有分管系爭土地之約定，與民法第425條之1規定有間，自屬無權占有。嗣因陳憲凱所繼承陳金火之系爭土地權利遭法院執行拍賣，由訴外人魯芸秀於101年5月8日得標買受。陳憲凱之子陳建豪向林勇龍提議，由陳憲凱將系爭房屋讓售予林勇龍，以便得依民法第425條之1規定主張有法定租賃權，而得依土地法第104條行使優先購買權，乃於同月16日買受系爭房屋指定以被上訴人王瓊珮為房屋稅籍登記名義人，惟未能如願優先購買。嗣陳建豪與林勇龍協議，返還價金20萬元，由王瓊珮將系爭房屋稅籍登記名義移轉予陳憲凱所指定之陳癸蒼。其後魯芸秀依土地法第34條之1規定將系爭土地所有權出售林勇龍，於104年10月26日移轉登記予所指定之王瓊珮及王幸玲。兩造就陳憲凱原系爭土地應有部分9/17，並無任何共同投資合夥協議，就系爭房屋並無借名登記契約。上訴人明知系爭房屋對坐落基地無何占有權源，當時伊尚未取得系爭土地權利，未擔保將來不被訴請拆除，嗣後取得土地所有權，係合法行使所有權地位。爰依物上請求權、不當得利法律關係，求為判命上訴人拆除地上物、將系爭土地返還予全體共有人，給付相當租金之不當得利，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以：陳金火於57年10月間原始興建取得系爭房屋所有權，當時確有取得系爭土地其他共有人之同意，系爭房屋存續迄已50餘年未有共有人請求拆屋還地，可為反證。再重測前460地號土地共有人固為陳金火與郭金塗等8人，其後70年5月24日分割出系爭土地後，即由陳憲凱、陳金鵬、陳金生共有，保留系爭房屋作為祖厝，故無人反對，足證為有權占有。況陳金火原同時為系爭土地及系爭房屋之所有權人，並分別於66年12月13、17日將系爭土地（所有權應有部分17分之9）及系爭房屋之所有權移轉予陳憲凱，系爭房屋與系爭土地原同屬陳憲凱所有，陳憲凱所有系爭土地權利遭法院強制執行拍賣，由魯芸秀得標買受。陳建豪於101年5月16日向陳憲凱購買系爭房屋，並以被上訴人名義為納稅義務人，系爭房屋與土地非屬同一人，應依民法第425條之1規定，推定房屋所有人在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係，其後被上訴人於101年11月26日將系爭房屋移轉登記予陳癸蒼，仍不影響系爭房屋之有權占有系爭土地。另被上訴人於前案亦稱購買系爭房屋以主張對系爭土地有租賃關係，亦承認系爭房屋為有權占有，自不得違反誠信在本案主張無權占有。況被上訴人明知系爭房屋無權占用基地，竟收取價金出售予上訴人後，再以土地所有權人地位請求拆屋還地，屬權利濫用，有違誠信原則。又陳建豪基於與林勇龍之合作契約支出相當費用，並指示陳癸蒼為系爭房屋稅籍登記名義人，雖優先購買權訴訟敗訴，合作關係仍未結束，由林勇龍出面與魯芸秀洽談購買土地事宜，詎竟私向魯芸秀購買系爭土地訴請拆屋還地，與誠信原則有違。租金部分亦應以申報地價為計算基礎等語，資為抗辯。
參、兩造聲明及原審判決
一、原告聲明：㈠被告應將坐落台南市○○區○○段○○○○○號土地上，如
麻豆地政事務所國105年2月2日收件，所測丈字第19440號複丈成果圖所示，編號127⑴，面積76.78平方公尺之二層磚造建物、編號127⑵，面積159.31平方公尺之鋼構工廠、編號127⑶，面積41.54平方公尺之一層鐵皮屋全部拆除，並回復土地原狀，返還原告及其共有人。
㈡被告應自民國104年8月5日起至拆除第一項地上物並返還土地之日止，按月於每月5日，給付原告新臺幣6萬元。
㈢前項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原審判決結果：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地如附圖所
示編號127⑴部分面積76.78平方公尺之二層磚造建物、編號127⑵部分面積159.31平方公尺之鋼構工廠、編號127⑶部分面積41.54平方公尺一層鐵皮屋拆除，並將該部分土地返還原告及其共有人。
㈡被告應自民國104年8月5日起至拆除房屋，返還土地之日止，按月給付原告新臺幣1688元。
㈢原告其餘之訴駁回。
㈣本判決第一項，於原告以新臺幣116萬2252元供擔保後，
得假執行。但被告如以新臺幣348萬3755元為原告預供擔保，得免為假執行。
㈤本判決第二項，原告於各期給付屆至，按月以新臺幣563
元供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣1688元為原告預供擔保，得免為假執行。
㈥原告其餘假執行之聲請駁回。
四、上訴聲明（原審被告）：㈠原判決第一項關於命上訴人應將坐落臺南市○○區○○段
○○○○號土地如原判決附圖所示編號127(1)部分，面積76.78平方公尺之二層磚造建物拆除，並將該部分土地返還被上訴人及其共有人部分廢棄。
㈡原判決第三項關於命上訴人按月給付被上訴人超過相當租金之不當得利新臺幣1222元部分廢棄。
㈢上兩項之假執行宣告均廢棄。
㈣上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
五、答辯聲明（王瓊珮）：上訴駁回。
肆、兩造不爭執及爭執事項
一、兩造不爭執事項為：㈠臺南縣○○鎮○○段○○○○號土地，於46年9月16日之共有
人，由郭金塗、黃春木、黃金泉、陳金火、陳金鵬、陳金生、及鄭天德等人，以所有權應有部分各為6/41、6/41、6/41、9/41、4/41、4/41、6/41。另鄭松江、鄭成忠、鄭豐志於61年3月7日因繼承鄭天德之應有部分取得各2/41。
陳憲凱於66年12月13日，因繼承而取得陳金火之應有部分9/41。
臺南縣○○鎮○○段○○○○號土地，於70年2月25日分割出同段460-12地號土地，並於70年6月24日為共有物分割登記，所有權人為陳憲凱、陳金鵬、陳金生，應有部分各為9/17、4/17、4/17。
臺南市○○鎮○○段○○○○○○○號土地，於79年5月7日重測，重測後為臺南市○○鎮○○段○○○○號土地。陳金鵬分別於81年1月28日，93年1月12日將其應有部分移轉予許金盆、陳旭坤。至93年1月12日，系爭土地由陳憲凱、陳金生、許金盆、陳旭坤共有，所有權應有部分各為9/17、4/
17、275/1700、125/1700。陳金生、陳憲凱之應有部分分別於100年3月24日、102年7月16日，以拍賣為原因，移轉登記予魯芸秀。被上訴人、王幸玲於104年8月5日向陳旭坤、許金盆、魯芸秀購買系爭土地全部，並於104年10月26日登記完畢，被上訴人、王幸玲之應有部分各為125/1700、1575/1700。
㈡臺南市○○區○○33號，稅籍編號為00000000000號即原
審判決附圖所示編號127⑴之房屋坐落於系爭土地上，係陳金火於57年9月間設籍，於66年12月17日，因繼承移轉予陳憲凱。再於101年5月16日，因買賣移轉予被上訴人，於101年11月27日因買賣移轉予陳癸蒼，於106年8月15日因贈與移轉予陳建豪。
㈢陳憲凱與被上訴人之夫林勇龍於101年5月16日達成協議，
陳憲凱同意將系爭房屋以20萬元售予林勇龍，由林勇龍指定被上訴人為該房屋之登記名義人，被上訴人與陳憲凱並於同日簽訂如原審卷一第18至20頁所示之不動產買賣契約書，並交付價金予陳憲凱收受。陳憲凱於101年5月16日，因買賣移轉予被上訴人。
㈣臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）民事執行處曾以101
年度司執東字第15902號拍賣陳憲凱就系爭土地之應有部分，林勇龍遂於101年6月4日，以被上訴人名義提出原審卷一第185至186頁所示之民事陳述意見狀，向臺南地院民事執行處表示被上訴人已於101年5月16日向陳憲凱購買系爭房屋，並已完成房屋稅籍變更登記，系爭房屋原由陳癸蒼承租，陳憲凱已以指示交付之方式交屋完畢，被上訴人於取得系爭房屋所有權之日起，即對系爭土地成立租賃關係，依土地法第104條之規定，對系爭土地主張行使優先購買權。
㈤上訴人於101年7月2日，向臺南地院聲明其自94年3月1日
起即向陳憲凱租用系爭房屋及系爭土地，並在系爭土地上建築房屋，從事鐵門、鐵材加工業使用，主張以同一價格優先承購，但因魯芸秀亦以共有人身分主張優先承購，經臺南地院通知上訴人應提起確認優先購買之訴訟，陳癸蒼遂以魯芸秀為被告，向臺南地院提起確認優先購買權存在之訴，經臺南地院101年度訴字第942號判決、本院101年度上字第211號判決、最高法院102年度台上字第937號裁定上訴人敗訴確定，上訴人不服提起再審，亦經本院102年度再字第8號判決駁回再審之訴確定。
㈥陳癸蒼已經於106年將處分權讓與陳建豪，上訴人陳建豪
對原審判決附圖所示編號127(1)二層磚造建物有事實上處分權。
㈦系爭土地上自南至北有鋼架二層樓建物（即原審判決附圖
編號127⑵）、二層磚造樓房（即原審判決附圖編號127⑴），樓房前為一層樓鐵皮屋（即原審判決附圖編號127⑶），樓房前有一層樓廢物建物，已被藤蔓植物所覆蓋，系爭房屋前有一塊空地，堆放磚塊、鐵架等雜物，建物外面尚有鐵皮圍籬（即原審判決附圖編號127⑷）隔開約7米之巷道。
㈧陳金火於57年5月28日取得臺南縣政府核發在該基地新建
住宅之營建執照（距道路18.5公尺、建物寬10.92公尺，深6.38公尺）。
二、兩造爭執事項為：㈠被上訴人依物上請求權，請求上訴人將原審判決附圖編號
127⑴之二層磚造建物拆除，將該部分土地返還被上訴人及其共有人，並返還相當租金之不當得利是否有理由？有無民法第425條之1第1項之適用？㈡被上訴人提起本件訴訟是否為權利濫用及違反誠實信用原
則？
伍、得心證之理由
一、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。又所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種情形，初無須具備「部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意」之要件（見最高法院106年度台上字第745號判決要旨）。
二、經查陳金火於57年5月28日取得臺南縣政府核發在系爭土地新建住宅之營建執照，如兩造不爭執事項㈧，由營建執照所附之配置圖，所營建之建物距離6公尺巷道18.5公尺，嗣經核發57年7月29日南工使字第277號使用執照，有配置圖及位置圖在卷可按（見本院卷第223頁）。又系爭房屋坐落於系爭土地上，係陳金火於57年9月間設籍，於66年12月17日因繼承移轉予陳憲凱，再於101年5月16日因買賣移轉予被上訴人，於101年11月27日因買賣移轉予陳癸蒼，於106年8月15日因贈與移轉予陳建豪。如兩造不爭執事項㈡。
㈠由陳金火於57年5月28日取得臺南縣政府核發在系爭土地
新建住宅之營建執照，57年7月29日取得使用執照，復無證據證明有於系爭土地另興建何新建建物，上訴人主張陳金火於57年9月間在稅捐稽徵機關設籍之系爭房屋，即係於57年7月29日取得使用執照之在系爭土地新營建建物，堪可採信。
㈡另由臺南市政府稅務局佳里分局函，臺南市○○區○○33
號，稅籍編號為00000000000號即原審判決附圖所示編號127⑴之系爭房屋，係於69年12月19日增建完成二樓，並在70年開始課稅，有稅籍資料、房屋平面圖及房屋稅籍證明書在卷可查（見原審卷第73-75頁）。既係在同一稅籍編號，上訴人所稱該增建完成即係系爭房屋之二樓，應屬可採。
㈢再依上訴人所提出台南縣政府令麻豆鎮公所檢發陳金火營
建執照函文(稿)，57年2月28日核發建土營建字第壹零柒號營建執照：住○○鎮○○里○○33號之陳金火在○○段460地號基地新建住宅，預定57年6月30日建築完工。所附麻豆鎮公所57年2月23日麻建土字第2406號呈內，所附陳金火營建執照申請書記載「遵章檢同圖樣一張一式三份、土地登記總簿謄本一份、地圖謄本一份、土地使用權證明書一份、建築物概要、配置圖、位置圖」。其中土地使用權證明書，即系爭土地之土地登記總簿謄本及土地共有人之同意書，即57年2月間臺南縣○○鎮○○段○○○○號土地土地登記總簿謄本，所有權部所記載之除共有人陳金火以外之全體共有人鄭天德、郭金塗、黃春木、黃雨泉、陳金鵬、及陳金生等人，所出具之同意書（見本院卷第201-223頁）。被上訴人雖爭執同意書之真正，惟由該同意書係陳金火向臺南縣政府提出申請營造執照申請書作為附件，由其興建系爭房屋迄今已近50年，在被上訴人取得系爭土地所有權前之共有人均未曾對系爭房屋之占有系爭土地加以爭執，上訴人主張該同意書為共有人所出具，當可採信。況其向政府機關作為申請書附件，當不至於甘冒偽造文書之刑事責任，且花鉅額經費興建之房屋被共有人訴請拆除之風險，亦可為佐證。
㈣綜上，上訴人主張陳金火取得臺南縣政府核發營建執照在
臺南縣○○鎮○○段○○○○號土地基地，新建系爭房屋住宅時，有經其他共有人全體即郭金塗、黃春木、黃雨泉、陳金鵬、陳金生及鄭天德等人同意並出具同意書，堪可信為真實。
三、從而，上訴人主張系爭房屋係為系爭土地共有人之陳金火，經其他土地共有人全體同意，在取得營建執照後在系爭共有土地上所興建，依前開說明，其後雖將土地及房屋分開或先後出賣，依民法第425之1第1項規定，推定系爭房屋所有人或有事實上處分權人，在房屋得使用期限內，有租賃關係。系爭房屋既非無權占有，被上訴人自不得請求該部分相當租金之不當得利，是其請求超出「按如附圖所示編號127⑵、127⑶建物占用127地號土地面積159.31及41.54平方公尺（合計200.85平方公尺），按月以申報地價年息5%計算相當租金之不當得利1221元（計算式：1459.2×200.85×5%÷12≒1221）」以外部分，即屬無據，不應准許。
四、綜上所述，上訴人有事實上處分權之系爭房屋，既係有權占有使用系爭土地，如前所述。從而，被上訴人本於所有權作用，請求上訴人拆除如附圖所示127⑴建物，並將系爭127地號土地返還及其他共有人；及本於不當得利之規定，請求自取得系爭土地所有權之日即104年8月5日起返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即屬無據，不應准許。原審判命上訴人給付，並為准免假執行宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，駁回被上訴人請求命上訴人拆除如原判決附圖所示編號127⑴部分面積7
6.78平方公尺之二層磚造建物返還、按月給付被上訴人超過相當租金之不當得利1222元，及該附條件為准免假執行宣告，為有理由，自應予以廢棄，改判如主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經斟酌後，認均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 3 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑法 官 丁振昌上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 10 月 3 日
書記官 凌昇裕