臺灣高等法院臺南分院民事判決 106年度上易字第161號上訴人即附帶被上訴人 大豐富房屋股份有限公司法定代理人 鄭俊杰上訴人即附帶被上訴人 鄭盟峰共 同訴訟代理人 蔡文斌律師
吳俊宏律師林韋甫律師複代理人 林冠廷律師被上訴人即附帶上訴人 林育賢訴訟代理人 鄭家豪律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106 年4月7 日臺灣臺南地方法院105 年度訴字第1932號第一審判決，提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於106 年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，上訴部分由上訴人連帶負擔，附帶上訴部分由附帶上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按分公司為受本公司管轄之分支機構，並無獨立之財產，為謀訴訟上便利，現行判例雖從寬認分公司就其業務範圍內之事項涉訟，有當事人能力，但不能執此而謂關於分公司業務範圍內之事項，不得以總公司名義起訴（最高法院66年台上字第3470號判例參照）。查大豐富房屋股份有限公司夢時代分公司已於民國（下同）106 年2 月13日向主管機關廢止分公司登記，相關業務已分別併入上訴人公司（見本院卷第73頁）。依前開判例之同一法理，上訴人公司既為總公司，是其以總公司名義提出本件上訴，為法所許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：
㈠、被上訴人前於103 年5 月26日購入門牌號碼臺南市○○區○○○街○○○ ○○ 號房屋及該房屋坐落之土地（下稱系爭房地），於104 年8 月21日委託上訴人公司仲介銷售系爭房地，並約定被上訴人實拿新臺幣（下同）1,830 萬元，上訴人公司關於系爭房地銷售案之承辦人為其受僱人即上訴人甲○○。嗣系爭房地由訴外人任信皇買受，已於104 年10月12日辦畢所有權移轉登記。詎被上訴人於105 年9 月30日經財政部國稅局臺南分局，以伊違反特種貨物及勞務稅條例（下稱特貨稅條例）為由，補徵189 萬元特種貨物稅（下稱奢侈稅）稅款，並受裁處472,500 元罰鍰，合計2,362,500 元。上訴人公司受伊有償委託仲介，應盡善良管理人注意義務，甲○○為上訴人公司之履行輔助人，且為不動產經紀人員，對被上訴人出售系爭房地是否須負擔奢侈稅乙節，應善盡告知免徵奢侈稅之善良管理人注意義務，詎其竟告以被上訴人將直系血親尊親屬戶籍遷入即符合特貨稅條例第5 條第1 項第1款免徵奢侈稅之規定，被上訴人乃於104 年10月8 日將母親林陳寶珠之戶籍遷入系爭房地，因未符上開免徵奢侈稅規定，致被上訴人受有上開補繳奢侈稅、罰鍰之損害。爰依民法第567條第2項、第227條第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，提起本件訴訟，請求擇一為有利之判決。
㈡、並聲明：上訴人應連帶給付被上訴人2,362,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人答辯：
㈠、被上訴人與上訴人公司間係成立居間契約，伊僅須為被上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介，並無為被上訴人申報奢侈稅或規劃節稅之義務，且上訴人公司於受委託時即已告知有課徵奢侈稅問題，已盡告知義務，上訴人不可能告知錯誤或違反法律規定之內容，上訴人甲○○從未向被上訴人表示將被上訴人母親戶籍遷入系爭房地即可免徵奢侈稅，被上訴人將其母戶籍遷入系爭房地，係為申請自用住宅之土地增值稅優惠稅率，並非依上訴人指示免徵奢侈稅之用。另奢侈稅主要係針對短期買賣非供自住之不動產、所有權人銷售持有期間2 年以內（含2 年）在中華民國境內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地予以課徵，系爭房地既非供自住之不動產，被上訴人只要買賣即須課徵奢侈稅，縱上訴人告知被上訴人節稅之可能手法，被上訴人仍會被課徵奢侈稅，被上訴人之損害與上訴人告知與否並無相當因果關係。
㈡、兩造間針對「屋主拿回變更後成交價壹仟捌佰參拾萬元整」之約定，為上訴人希望取得之最低額約定，未針對其是否負擔「仲介服務費用」與「不動產所有權移轉前必須完納之稅捐」有所約定，並非「賣清」之約定。此外，本件不動產買賣之仲介服務費478,923 元、稅款84,117元、履約保證費用11,340元與代書費27,614元等費用，均由被上訴人取得之買賣價金中負擔。又被上訴人實際取得之買賣價款為18,300,
000 元，上訴人公司並未違上開約定。
㈢、又奢侈稅之性質乃屬特種之營業稅，並非辦理不動產登記時所須之稅捐，倘委託人未積極主動告知其自身與相關親屬間之不動產持有情形，則難以期待不動產經紀或地政士提供確實之奢侈稅諮詢。依契約第9 條之規定，對於土地及成屋應記載有關應納稅額、規費項目之重要交易條件，乃指土地增值稅、地價稅、工程受益費、代書費、印花稅、登記規費、公證費、契稅、房屋稅、水電、瓦斯、管理費及電話費而言，並未包括奢侈稅。何況訴外人徐淑惠於締約時已提醒上訴人，依據系爭買賣契約書第13條第1項，本件不動產之出售，因出賣人持有未超過二年，恐有奢侈稅產生，請賣方自行主動向主管機關申報等語，堪認上訴人業已提醒被上訴人其有奢侈稅之申報繳納義務甚明。
三、原審為被上訴人一部勝訴之判決，即判決㈠上訴人應連帶給付被上訴人945,000 元，及上訴人公司夢時代分公司自105年11月24日起、上訴人甲○○自105 年12月6 日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被上訴人其餘之訴駁回。上訴人對其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。並對其敗訴部分提起附帶上訴，附帶上訴聲明：㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應再連帶給付附帶上訴人1,417,500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。附帶被上訴人則答辯聲明：駁回附帶上訴。
四、爭執與不爭執事項：
㈠、不爭執事實：⒈被上訴人於103 年5 月26日購買系爭房地，於104 年8 月21
日委託上訴人公司居間仲介銷售系爭房地，上訴人公司就系爭房地仲介案之承辦人為其受僱人即上訴人甲○○。
⒉被上訴人於104 年10月8 日，將其母親林陳寶珠之戶籍遷入
系爭房地，並於同年11月16日將林陳寶珠之戶籍遷出系爭房地，被上訴人之戶籍未曾遷入系爭房地。
⒊被上訴人出售系爭房地予任信皇，並於104 年10月12日委任地政士即徐淑惠辦理所有權移轉登記完畢。
⒋被上訴人出售系爭房地後，經財政部南區國稅局臺南分局核
定應補繳奢侈稅189萬元及罰鍰472,500元，合計2,362,500元。
⒌被上訴人曾於105年4月14日收受國稅局函文，催告被上訴人應於10日內補辦申報特種貨物及勞務稅。
㈡、爭執事項：⒈上訴人是否負有告知課徵奢侈稅相關規定之義務？⒉若有告知義務卻未告知，致被上訴人遭裁罰，上訴人應否負
賠償責任？⒊若上訴人須負賠償責任者，其賠償金額為何？被上訴人與有
過失比例為何？
五、法院之判斷：
㈠、本件被上訴人與上訴人公司間所簽定之104 年8 月21日委託銷售契約書記載：（被上訴人）委託上訴人公司處理系爭房地銷售事宜，銷售總價款2,580 萬元等語，嗣被上訴人與上訴人公司於104 年10月5 日合意變更委託議價內容為：「屋主實拿變更後成交價格1,820 萬5 千元整」，復於104 年10月7 日再變更委託議價內容為：「屋主拿回變更後成交價格1,830 萬元整」等節，有該委託銷售契約書、議價契約內容變更同意書在卷可稽（見原審卷第65頁、第15至16頁），由上開變更同意書之記載，及參酌被上訴人將系爭房地銷售價格自2,580萬元調降至1,830萬元等節，足徵被上訴人與上訴人公司間所成立之系爭房地委託銷售契約，並約定被上訴人得「實拿」1,830萬元，銷售價格超出該1,830萬元部分則為上訴人公司之報酬。
㈡、按契約關係本是一種基於信賴而發生之法律上特別結合關係，債務人除給付義務外，尚應履行其他本於誠信原則為基礎而生之通知、說明、協力、照顧、保護等附隨義務，當事人為締結契約而接觸磋商時，已由一般普通關係進入特殊聯繫關係，相互間建立了一種特殊之信賴關係，雖非以給付義務為內容，惟依誠實信用原則，仍產生上述之附隨義務。本件上訴人公司受有報酬而受被上訴人委託銷售系爭房地，應依委託銷售契約之內容執行事務，且被上訴人為一般消費者，信賴上訴人公司得滿足其出售系爭房地實得1,830 萬元之條件，乃與上訴人公司尋得之買主任信皇達成以1,890 萬元出售系爭房地之合意後，移轉系爭房地予任信皇，是上訴人公司自應確保被上訴人實拿1,830 萬元，方符合系爭房地委託銷售契約之本旨，此為輔助實現債權人利益所生之附隨義務，於被上訴人詢問時有告知免徵奢侈稅要件，即債權人將自身或配偶或未成年子女戶籍遷入，並符合自住事實要件之保護義務。而系爭房地出售價格1,890 萬元完納奢侈稅189 萬元後所餘價金顯不足1,830 萬元，自不符合出售條件，亦違反系爭房地委託銷售契約之所生之附隨義務。
㈢、又所有權人僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣本人或配偶或未成年子女戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者，得免徵奢侈稅；特貨稅條例第5 條第1 項第1款定有明文。依此，足認出售持有期間在2 年以內之房屋及其坐落基地，尚非一律課徵奢侈稅，仍有排除課徵奢侈稅之例外情形。上訴人公司為不動產經紀業者，從事業務涉及買賣房地之專業知識，並有代書、地政士等專業人員於業務往來上配合，就交易房地之相關稅捐、資訊，相較於被上訴人，自處於優勢地位，且被上訴人與上訴人公司成立系爭房地委託銷售契約時，特貨稅條例已施行，媒體均大幅報導課徵及免徵奢侈稅之資訊，上訴人公司及上訴人甲○○就此奢侈稅之相關規定，本諸其專業理應熟知，則上訴人公司對被上訴人簽訂系爭房地委託銷售契約時聲明實收1,830 萬元之契約重要內容，自應善盡調查告知及規劃之義務，以供被上訴人是否降低出售價格之重要參考。依此，上訴人公司就「所有權人名下僅有1 戶房地」、「辦竣本人、配偶或未成年子女之戶籍登記」、「持有期間無出租營業使用或出租」3 個要件，依善良管理人之注意義務，於被上訴人詢問時，自應據實告知被上訴人，否則無以達到系爭房地委託銷售契約由被上訴人實收1,830 萬元之約定；詎上訴人甲○○未注意特貨稅條例第5 條第1 項第1 款免徵奢侈稅之要件，其中「直系血親」設立戶籍之要件，僅限所有權人直系血親卑親屬不及於尊親屬，與出售不動產時，課徵土地增值稅或房屋稅時，稅務機關形式認定是否為住家用或住宅用地之標準時，包含「直系親屬即含直系血親尊親屬及卑親屬」設立戶籍於出售房屋內者，均得適用住宅用地之土地增值稅或自住用之房屋稅優惠稅率不同，此有卷附錄音譯文附卷可稽（見原審卷第79至87頁），是上訴人甲○○顯係積極錯誤告知免徵奢侈稅要件，堪以認定。
㈣、次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。被上訴人與上訴人公司簽立系爭房地委託銷售契約後，由上訴人甲○○處理系爭房地仲介銷售，上訴人甲○○明知系爭房地銷售條件為被上訴人實拿1,830 萬元，卻對高達189 萬元之奢侈稅免徵要件積極地錯誤告知，顯未盡善良管理人之注意義務而有過失，致系爭房地之交易遭課徵奢侈稅189 萬元、罰鍰472,500 元。被上訴人固因出售系爭房地取得1,830 萬元，然事後遭追徵奢侈稅及罰鍰，致出售系爭房地實質對價有同額之減損而未實際取得1,830 萬元，可認被上訴人受有差額即相當於前開稅額及罰鍰共2,362,500 元之損害，依上開規定，被上訴人自得請求上訴人公司與上訴人甲○○就此損害負連帶賠償責任。
㈤、上訴人雖辯稱：所謂「實拿1,830 萬元」之約定，係指售價扣除交易成本、仲介服務費後，被上訴人應實拿1,830 萬元，況銷售契約條款中亦已載明稅金應由買賣雙方依法自行負責，自不應計入銷售總價，系爭交易完成後，被上訴人已受領1,830 萬元，上訴人已依約履行，並舉其他判決支持其論據等語。惟上開契約內容變更同意書既明文「實拿1,830 萬元」，意即賣方不負擔任何規費、稅捐，此為一般人之生活經驗，此觀卷附被上訴人與上訴人甲○○之錄音譯文亦觸及奢侈稅議題，已如前述，足見上訴人甲○○亦知悉此為其處理本件賣方「實拿1,830 萬元」時應注意之告知義務自明。
至另案判決與本件案情不同，尚難比附援引，附為敘明。
㈥、上訴人又辯稱：被上訴人未自住於系爭房地，縱告知免徵奢侈稅要件，被上訴人出售系爭房地仍應課徵奢侈稅等語。惟上訴人既於系爭房地委託銷售契約約定被上訴人可實拿1,83
0 萬元，則上訴人應善盡系爭房地委託銷售契約本旨，若上訴人認被上訴人出售系爭房地必然須課徵如此高額之奢侈稅，更應善盡據實告知之義務，使被上訴人得據以決定委託銷售之價格。另上訴人雖舉被上訴人與任信皇簽立之買賣契約第13條第1 項明白記載：地政士已告知奢侈稅之相關法令規定，出賣人應自行申報，日後如有未繳納或繳納不實之情事，出賣人應自行負責（見原審卷第25頁），故被上訴人應自負其責等語；惟該條文係約定於被上訴人與任信皇之買賣契約，用以釐清系爭房地買賣雙方之權益，與上訴人應依兩造系爭房地委託銷售契約履行債之本旨無涉。
㈦、末按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。民法第217 條第1 項定有明文。此項規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人於事故之發生亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過酷，是以賦與法院得不待當事人之主張，減輕其賠償金額或免除之職權。此所謂被害人與有過失，只須其行為為損害之共同原因，且其過失行為並有助成損害之發生或擴大者，即屬相當，不問賠償義務人應負故意、過失或無過失責任，均有該條項規定之適用。又上開規定不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時，亦難謂無其適用，且此項基於過失相抵之責任減輕或免除，非僅視為抗辯權之一種，亦有可使請求權全部或一部為之消滅。法院應斟酌雙方原因力之強弱，與過失之輕重，以定賠償金額應減至何程度，抑為完全免除（最高法院54年台上字第2433號判例、90年度台上字第122號判決參照）。本件被上訴人自陳：伊知悉擬出售持有期間在2 年以內之系爭房地本屬須繳納奢侈稅之情（見原審卷第
7 頁），是被上訴人既明瞭出售系爭房地有課徵奢侈稅之可能，又身為系爭房地之所有權人，對系爭房地之狀況自屬最為明瞭，縱認於交易過程中對系爭房地須課徵奢侈稅與否有所疑義，除詢問代辦之地政士或上訴人公司人員外，尚有其他可供諮詢之管道，惟被上訴人未再為任何諮詢，是被上訴人就本件損害之發生亦有過失，本院自得依上開規定，依過失相抵法則，減輕上訴人之賠償金額。爰斟酌兩造對於系爭房地持有事實之知悉程度、被上訴人於出售系爭房地後未依期申報遭罰鍰、上訴人未查明法令變動之專業程度等，認被上訴人應負6 成之與有過失責任，上訴人則負擔4 成過失責任。則被上訴人得請求之損害賠償金額為945,000 元【計算式：2,362,500 元x 0.4 】，逾此部分之請求，即屬無據。
本件既依不動產經紀業管理條例第26條第2 項准被上訴人之請求，其另依民法第227 條第2 項、第567 條第2 項規定請求，毋庸贅述，附為敘明。
六、綜上所述，被上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求上訴人連帶給付945,000 元，及上訴人公司自
105 年11月24日起、上訴人甲○○自105 年12月6 日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，自屬正當，應予准許，逾此部分請求，即屬無據。從而原審為上訴人及附帶上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴及附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴及附帶上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第
449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 丁振昌法 官 陳學德上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 21 日
書記官 林宛妮