臺灣高等法院臺南分院民事判決 106年度上易字第193號上 訴 人 鄒子棱訴訟代理人 黃振銘律師被上訴人 徐懸良訴訟代理人 陳和連上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年5月31日臺灣雲林地方法院第一審判決（105年度訴字第559號）提起上訴，本院於107年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為
伊所有。被上訴人在系爭土地之部分土地上，有如雲林縣西螺地政事務所（下稱西螺地政）民國106年3月21日雲西地二字第1060000901號函檢送土地複丈成果圖（下稱本案附圖）所示編號15（面積311平方公尺、磚造平房）、編號16（面積82平方公尺、鐵皮屋車庫）及編號17（面積101平方公尺、磚造平房）等建物（下合稱系爭建物）。兩造就被上訴人占有使用系爭土地其中494平方公尺（即上開編號15、16、17建物坐落之土地）有不定期租賃關係（下稱系爭租約）。
㈡被上訴人已20年未繳納租金（下稱系爭租金），伊前於105
年9月20日以高雄新興郵局第1568號存證信函（下稱1568號存證信函）催告其繳納以申報地價計算之每年租金新臺幣（下同）21,499元、共計20年，並於同年9月21日送達被上訴人，惟被上訴人置之不理。伊於同年11月21日以新興郵局第2072號存證信函（下稱2072號存證信函）通知被上訴人終止系爭租約，爰再以起訴狀繕本之送達、原審106年4月26日民事準備狀之送達，為終止系爭租約之意思表示。兩造間就系爭租約，至遲於上開書狀繕本送達被上訴人時已終止。
㈢關於租金之給付方式，被上訴人自承系爭土地之承租人，曾
由當地鄰長即訴外人徐鳳樞收齊各戶之租金後，匯付予伊之前手出租人，足證系爭租金應於債權人之住所地清償。至於1568號存證信函雖就伊之地址有誤載之處，惟被上訴人已於106年3月17日向原審法院聲請影印本件全卷，當日已知悉伊之住所，然迄今仍拒絕給付。退步言之，本件縱係往取債務，則伊在催告期滿後，亦委請代理人陳建佑、陳妤潔至被上訴人住所收取欠租，被上訴人仍不為給付自己認定應該給付金額之租金，顯見被上訴人有給付遲延之情形，伊再以106年4月26日民事準備狀之送達，為終止兩造間系爭租約之意思表示。
㈣由徐鳳樞於86年7月24日發給訴外人李東昇的存證信函可見
租金是以現金給付，於86年期間，被上訴人之前手承租人徐李娘妹（即被上訴人之母）委由徐鳳樞主動寄送租金給李東昇，縱使本件原租約為往取債務，亦已變更為非往取債務。系爭租金是依照66年建地租賃契約書第5條規定調整，伊根據新的申報地價調整租額，如催告存證信函所寫之金額，該金額並沒有依照最高百分之10要求。即使被上訴人認年租金為2,304元，因伊已催告被上訴人繳納租金，至少在2,304元部分亦已生催告之效力。綜上所述，伊已終止系爭租約，被上訴人無權占有使用系爭土地，爰依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除本案附圖編號15、16、17所示建物，並將該部分土地返還予伊（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。
㈤上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將系爭土地上如本
案附圖所示編號15、16、17所示建物拆除，並將前開建物所占有面積494平方公尺土地返還予上訴人。
二、被上訴人答辯：㈠上訴人因信託關係於104年6月24日，登記為系爭土地之所有
權人。系爭土地原出租人李東昇與伊間就系爭土地，存有不定期之系爭租約，該土地租賃債之關係應由上訴人所承受，債之同一性不變，其清償期、清償地及債之履行等均不變，伊從未與上訴人或其前手李東昇達成租金變更之協議。
㈡66年建地租賃契約書係以系爭土地上伊之住所為清償地。系
爭土地之原共有人至82年後，因認土地漲價希望將土地出售，因此委託李東昇及訴外人李遠豐處理租約，並通知土地承租人。因遭土地承租人拒絕，故於83年起李東昇即不再依租約約定至系爭土地向各承租人收取租金，欲藉此終止租賃契約。土地承租人擔心租約因此遭終止，故委由徐鳳樞於86年7月24日寄出存證信函及匯票，表達不願終止租約之意思表示，並為繳納租金之事實行為，惟經李東昇拒收且退回，可見並未變更系爭租約之清償地。本件上訴人既未於105年9月20日前至伊住所地收取租金，伊不負給付遲延責任，上訴人催告通知不生法定效力。再者，系爭土地所有權人歷經更迭，伊無從知悉土地所有權如何移轉，更無從知悉如何聯絡上訴人，然1568號存證信函所載之地址為錯誤地址，又未記載其他聯絡方式，伊自不負給付遲延責任。
㈢系爭租金之計算，係以伊租用面積，以每甲地2,320台斤稻
穀之比例計算伊應繳納之租金，並非上訴人所稱每年21,499元，上訴人催告不符債之本旨，不生民法第440條之催告效力，上訴人終止契約之意思表示亦不生契約終止之效力，兩造間之系爭租約仍存在。
㈣李東昇自82年後均未至清償地向伊請求給付租金，訴外人霖
揚開發股份有限公司（下稱霖揚公司）自105年4月21日起至105年8月15日，均未派員至伊住所，向伊請求給付租金；上訴人於104年6月24日至105年9月20日間，亦未至上開清償地向伊請求給付租金。上訴人之代理人陳建佑、陳妤潔於106年3月29日至債務清償地請求租金時，是以21,499元計算租價，當時伊願以每年3,000元給付租金，但上訴人之代理人表明無法決定而不能收取，可見是上訴人受領遲延，而非伊給付遲延。至106年5月7日止，上訴人仍未向伊表示願意受領正確金額租金之意思，則上訴人自始至終受領遲延狀態均未滌除，伊因不可歸責於自己之事由而未能給付租金，不負債務不履行責任，上訴人終止租約，並不合法。伊另於106年10月3日至臺灣桃園地方法院辦理提存96年11月15日至106年7月15日之租金23,040元，已生清償之效力。
㈤答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠李東昇原為系爭土地共有人之一，所有權權利範圍2,277分
之479（見102年度訴字第451號卷㈠第13頁之土地登記謄本），李東昇針對系爭土地上之如西螺地政103年3月28日土地複丈成果圖（下稱另案附圖）所示編號15、16、17之地上物，曾對被上訴人起訴請求拆屋還地，請求被上訴人將系爭土地上如另案附圖所示編號15、16、17之地上物拆除並返還系爭土地，經臺灣雲林地方法院（下稱雲林地院）以102年度訴字第451號事件審理。李東昇於104年1月4日死亡，其繼承人李黃麗娟、李啟信、李啟晃於104年1月19日具狀聲明承受上開訴訟。
㈡霖揚公司於104年1月28日登記取得系爭土地所有權全部（登
記原因為買賣，原因發生期103年12月11日），於104年2月25日聲明承當訴訟。雲林地院於104年5月18日裁定，上開訴訟由霖揚公司為李黃麗娟、李啟信、李啟晃之承當訴訟人，續行訴訟。經雲林地院以霖揚公司未定期催告徐懸良給付租金，不得終止系爭租約為由，以102年度訴字第451號民事判決駁回霖揚公司之訴，霖揚公司提起上訴，經本院以104年度重上字第87號民事判決上訴駁回（上開事件下稱前案訴訟）。
㈢系爭土地上有另案附圖所示編號15-17之建物坐落其上，上開建物之事實上處分權人為被上訴人。
㈣雲林地院102年度訴字第451號卷第193頁（同原審卷第289頁
）所示，手寫系爭土地使用人及面積（內容詳如「手抄筆記承租人面積」欄所示，下稱系爭手抄筆記），經李東昇以證人身分於該案證述，系爭手抄筆記是其本人所寫，代表應收的租金，亦即李東昇及其他土地共有人與該案被上訴人間（包括本件被上訴人）有不定期租賃關係存在，霖揚公司於買受系爭土地並取得所有權後，亦承受李東昇及其他共有人與被上訴人間之不定期租賃關係。
㈤上訴人於104年6月17日因信託關係（委託人霖揚公司），登
記為系爭土地之所有權人，並承受霖揚公司與被上訴人間就系爭土地之系爭租約。
㈥上訴人於105年9月20日，以高雄新興郵局第1568號存證信函
催告被上訴人給付租金，並表示如於文到之日起7日內未繳付，上訴人將終止租約。該存證信函上所載寄件人住址為「桃園市○○○○街○○號000」。該存證信函於105年9月21日經被上訴人之妻林月紅收執（原審不爭執事項㈥；原審卷第21頁）。
㈦上訴人於105年11月21日，以2072號存證信函通知被上訴人
終止兩造間之系爭租約，並請求拆屋還地，該存證信函上所載寄件人住址為「桃園市○○○○街○○號000樓」（原審卷第
55 -57頁）。㈧上訴人之真正住址為「桃園市○○○○街○○號000樓」（原審不爭執事項㈧）。
㈨原審曾於105年12月19日至現場勘驗測量系爭土地及建物，
勘驗測量結果略以：「系爭土地上原告請求拆除之建物，其一為磚造平房，另一為鐵皮屋車庫，又一為磚造平房」。上開三建物坐落位置、面積詳如西螺地政106年3月21日雲西地二字第1060000901號函檢送該縣○○鄉○○段○○○○號土地複丈成果圖（即本案附圖）編號15、16、17所示（另案附圖編號15、16、17之建物與本案附圖編號15、16、17之建物相符）（原審卷第41-49、81-83頁）。
㈩原審曾於106年5月19日當庭勘驗被上訴人106年5月2日民事
陳報狀（該院106年5月9日收文）檢附之光碟，勘驗筆錄見原審卷第326-328頁。
四、兩造爭執要點：系爭租約是否經上訴人合法終止？上訴人依民法第767條第1項請求被上訴人拆除本案附圖編號15、16、17所示建物，並將該部分土地返還上訴人，有無理由？
五、得心證之理由：㈠上訴人於104年6月17日因信託關係（委託人霖揚公司），登
記為系爭土地之所有權人，並承受霖揚公司與被上訴人間就系爭土地之系爭租約，為兩造所不爭執，且有上訴人所寄發1568號、2072號存證信函在卷（見原審卷第21、55頁）可憑，兩造就系爭土地原有系爭不定期租約存在，應堪認定。就系爭租約租金之給付，上訴人主張應至債權人之住所地清償，並非往取債務；惟為被上訴人所否認。經查：
⒈李東昇於前案訴訟雲林地院102年度訴字第451號事件審理時
陳稱：系爭土地伊有跟管理員去跟建物所有權人收租金，伊有去跟很多人收租，伊有跟如該案判決附表二「李東昇陳述」欄所示之人收過租金，系爭手抄筆記是伊親筆寫的，代表應收的租金，上面寫的面積是測量員即訴外人李清秀算出來應該要跟建物所有人收取的租金等語（見該案卷㈡第123頁反面至第124頁反面）。可知李東昇均係親自至系爭土地上各承租人（包括本件被上訴人前手）之住所收取租金，故系爭租約就租金支付部分，係出租人前往承租人住所收取之往取債務，應可認定。
⒉上訴人雖主張即使本件原租約為往取債務，但給付方法可以
變更，本件於86年7月24日，被上訴人委由徐鳳樞主動寄送租金給李東昇時，不管李東昇有沒有收，由徐鳳樞的代理行為可證明租金的債務已經變更為非往取債務云云。惟查：證人徐鳳樞於原審106年5月19日審理時證稱：之前是李東昇把系爭土地租給我們這些承租人，李東昇租土地給我們，都是他本人前來收租金，於一年兩次稻穀收成後的十天左右他就會來收租金。我們租金是用一台斤稻穀市價多少錢，依約應繳納多少台斤的稻穀再換算成金錢來支付租金。李東昇後來從82年以後就沒有再來收租金，伊也不知道是什麼原因李東昇不再來收租金。後來李東昇二、三年都不來收後，我們這些承租人才想說大家一起集合起來收一收租金直接寄給李東昇，結果他還是不收，把我們寄給他的租金退回來，大家討論要不要來法院提存，但是法院也拒收，因為地主不是雲林人，所以法院說不能在我們這邊辦理提存等語，法院提示的中壢郵局2012號存證信函（原審卷第225頁），就是我寄給李東昇的存證信函，是要叫他來收租金等語（原審卷第324至325頁）。由徐鳳樞上開證述及其寄給李東昇之中壢郵局2012號存證信函觀之，其並未有將租金給付由往取債務變更為赴償債務之意思表示，僅係李東昇連續幾年未依約前往收租，包括本件被上訴人前手之數名承租人為恐租賃契約遭終止，因而委託徐鳳樞對李東昇提出現實給付之事實行為；況且李東昇亦拒絕受領該給付，不能認為當時租賃關係之兩造間有達成變更租金債務履行地之意思合致，上訴人此部分主張，自不可採。
㈡有關系爭租金之計算方式：
⒈由上開證人徐鳳樞證稱：租金是用一台斤稻穀市價多少錢，
依約應繳納多少台斤的稻穀再換算成金錢來支付租金等語，及被上訴人提出之86年7月24日之中壢郵局2012號存證信函上所載「今本人不得已將民國83、84、85、86年度之租稻谷金，每佰台斤以新臺幣壹仟元計…」等語（原審卷第225頁），及前案訴訟卷內之收租證明（雲林地院102年度訴字第451號卷㈠第274至275頁、第281至281-1頁；同卷㈠第145至148頁、同卷㈡第134至137頁；同卷㈠第78至80頁、第90至91頁、同卷㈡第129至130頁；同卷㈢第144至147頁、同卷㈣第102至103頁）均係以「入谷」、「入稻谷」多少斤為記載，可見本件被上訴人抗辯稱系爭租約就租金係以被上訴人租用面積，以每甲地支付2,320台斤稻穀之比例計算被上訴人應繳納之租金；其應繳之金額並非上訴人所稱之以申報地價計算所得之每年租金21,499元，而係每年依照雲林地區稻穀收購價格去計算等語，應非子虛。故本件兩造間就租金之給付係以租用面積乘以需支付之稻穀重量，再依稻穀價格核算應繳納之租金，亦可認定。
⒉上訴人雖另主張系爭租金之計算方式及額度並非不可調整，
由徐鳳樞87年7月2日所寄發給李東昇的存證信函可知被上訴人同意依照法定公告現值來商討租金調整云云。惟上開存證信函內係記載「四、信函內所開價碼太高不合實際，承租戶難以接受，請依照公平交易法或法定公告現值來商討。」等語（原審卷第235至237頁），顯見當時包括本件被上訴人之前手在內之承租人僅表示租金數額可以再行依據其他標準討論，尚難認當時租賃關係之雙方已就租金之計算方式達成以公告現值計算之意思表示合致，上訴人此部分主張，亦不可採。又不定期租賃契約之租金額雖非不得調整，然按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。」民法第442條前段定有明文，則上訴人就調整租金如無法與被上訴人達成合意，亦應聲請法院增減租金金額，而非以自己之單方意思表示即得變更調整。故並非上訴人以1568號存證信函單方表示按照申報地價計算被上訴人每年應給付租金21,499元，即可變更系爭租金金額之計算方式。上訴人主張被上訴人每年租金額為21,499元云云，亦不可採。
㈢上訴人以2072號存證信函、原審起訴狀繕本之送達表示終止租約，不生終止系爭租約之效力：
⒈本件系爭土地原出租人即前案訴訟之原告李東昇與本件被上
訴人間就系爭土地有系爭租約，該土地租賃債之關係既由本件上訴人所承受，債之同一性不變，其清償期、清償地及債之履行之從給付義務、附隨義務等均不變，故本件兩造間租賃關係之租金給付仍為往取債務，租金之計算方式亦係以承租面積生產稻穀重量之收購價額計算，故上訴人催告被上訴人繳納租金，本應催告被上訴人以原約定之租金計算方式備妥租金待其前往收取，始符合債之本旨。然觀上訴人催告被上訴人繳納租金之1568號存證信函記載：「…本人鄒子棱係雲林縣○○鄉○○段○○○○號所有人，台端雖經法院認定就前開土地內之494平方公尺與土地所有人間存在不定期租賃關係，惟既有租賃關係，台端即應繳納每年租金21,499元，台端已積欠20年租金，請於文到七日內繳付積欠之租金予本人，另請依民法第314條第2款之規定清償上開租金債務，否則本人將終止租約。」等語（原審卷第21頁），上訴人顯然係請求被上訴人以上訴人自己主張之租額，赴上訴人之住所地為清償，不符合兩造間系爭租約之債之本旨，自不發生催告之效力。
⒉按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租
約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號判例參照）。查本件上訴人以1568號存證信函催告被告繳納租金，並不生催告之效力，業據說明如上，被上訴人並未陷於給付遲延，且上訴人於寄發上開存證信函後，亦未前往被上訴人之住所收取租金，依上開判例意旨，上訴人並未取得系爭租約之終止權，則上訴人其後於105年11月21日再以2072號存證信函、原審起訴狀繕本（上訴人原審於105年11月23日起訴，見原審卷第11頁）之送達，通知被上訴人終止系爭租約，亦不生終止兩造間系爭租約之效力。兩造間之租賃關係仍繼續有效，被上訴人占有使用系爭土地並非無權占有。
㈣上訴人以原審106年4月26日民事準備狀之送達表示終止租約，不生終止系爭租約之效力：
⒈上訴人另主張其於106年3月29日後委請代理人陳建佑、陳妤
潔至被上訴人住所收取積欠之租金，但被上訴人仍不給付自己認定金額之租金或為上訴人提存，顯見被上訴人有給付遲延之情形云云，並再以106年4月26日民事準備狀之送達，為終止兩造間系爭租約之意思表示等語。被上訴人則辯稱上訴人該次要求伊繳納每年21,499元之租金，與系爭租約不合，上訴人催告不符債之本旨，其終止租約不合法等語。
⒉經查：上訴人固曾委請代理人陳建佑、陳妤潔至被上訴人住
所收取租金，然其代理人表示欲收取之租金額為每年21,499元，此據證人陳建佑於106年5月19日於原審證稱：「【106年3月29日證人是否受原告（按即上訴人，下同）委託去向被告（按即被上訴人，下同）收取租金？】是。（收租的過程是否就如剛才的勘驗影音光碟所呈現的情況？）光碟拍的不是很清楚。（去收租有跟被告說要收多少錢嗎？）一開始有說大概要收多少錢，光碟這個應該是末段了。（被告有說當初租金是以每台斤稻穀多少錢來換算嗎？）他有提到每台斤稻穀計算，但是沒有提到多少錢。（你要收的租金跟他想要繳納的租金，兩個人是不一致？）對。（後來有收到任何錢嗎？）沒有。（請問證人，當初要被告收取的租金是多少？）我記得是21,499（元），委託人說將近20年都沒有繳租金，攤算下來大概是21,499元。（當天被告說要以每年租金
3、4千元繳納，如何回應？）因為存證信函我有看過，跟這個的金額差太多了，所以我當天是沒有收到任何款項。（當天被告要繳納以每年三、四千元計算的租金，你們知道？）那是當天被告有這樣表示，但是不代表這個資訊是正確。（既然受委託是否有將訊息帶回去給原告？）我有，我有用電話通知原告鄒先生。（鄒先生的意見？）他說就交由律師來處理」等語（原審卷第329至331頁）。由此可知，上訴人委託陳建佑、陳妤潔向被上訴人收取租金之金額係與1568號存證信函所載每年租金21,499元相同，而非請求被上訴人以一台斤稻穀收購價錢，依約被上訴人應繳納多少台斤的稻穀再換算成金錢來支付租金，故上訴人所為之收取行為亦不符合債之本旨，即使被上訴人未依上訴人之請求給付，尚不構成給付遲延。至於上訴人雖另稱被上訴人未給付自己認定金額之租金，被上訴人有給付遲延之情形云云，惟依證人陳建佑上開證述，當天被上訴人說要以每年租金3、4千元繳納，證人陳建佑有看過存證信函，認為跟此金額相差太大；其有電話通知上訴人，上訴人表示就交由律師來處理等語，可知證人陳建佑當場以電話詢問上訴人之後，並未同意被上訴人以每年租金3、4千元之金額繳納租金，縱被上訴人未繳納該金額，亦難認被上訴人有給付遲延情形，上訴人仍未取得系爭租約之終止權。
⒊上訴人之後再以106年4月26日民事準備狀之送達，為終止兩
造間系爭租約之意思表示，仍不生終止系爭租約之效力，兩造間之租賃關係仍繼續有效，被上訴人占有使用系爭土地具有合法權源，並非無權占有。
六、綜上所述，上訴人終止系爭租約並不合法，兩造間之租賃關係仍繼續有效，被上訴人占有使用系爭土地具有合法權源，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除本案附圖編號15、16、17所示建物，並將該部分土地返還上訴人，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 張世展法 官 黃義成上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
書記官 王雪招