臺灣高等法院臺南分院民事判決 106年度上字第143號上訴人即附帶被上訴人 福隆宮法定代理人 王清山訴訟代理人 李德林
林祖基陳惠菊 律師上 訴 人即 被 告 郭國泰
郭國明被上訴人即附帶上訴人 郭千華訴訟代理人 郭國樑被 上訴 人 郭韓清好上四人共同訴訟代理人 蕭麗琍 律師複 代理 人 蕭縈璐 律師上列當事人間請求調整租金等事件，兩造上訴人對於中華民國106年4月20日臺灣臺南地方法院第一審判決（105年度訴字第1578號），各自提起上訴，被上訴人郭千華為附帶上訴，本院於106年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人福隆宮後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，上訴人郭國明、郭國泰、被上訴人郭千華應依序再給付上訴人福隆宮新台幣伍萬伍仟陸佰肆拾參元、壹萬陸仟陸佰玖拾參元、壹萬陸仟陸佰玖拾參元，及郭國明自民國105年9月23日起；郭國泰、郭千華自民國105年10月7日起；均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
上訴人福隆宮其餘上訴、上訴人郭國泰、郭國明之上訴及被上訴人郭千華之附帶上訴均駁回。
第一審、第二審訴訟費用，關於上訴人福隆宮上訴部分，由上訴人郭國明負擔千分之十六、上訴人郭國泰負擔千分之八，被上訴人郭千華負擔千分之八，餘由上訴人福隆宮負擔；關於上訴人郭國泰、郭國明之上訴及被上訴人郭千華附帶上訴部分，由其等各自負擔。
事實及理由
一、上訴人福隆宮於原審對被上訴人郭韓清好，對造上訴人郭國明、郭國泰，被上訴人郭千華，原審共同被告郭麗華、郭莉芸、郭國樑等7人提起本件訴訟，請求：1.對造等7人所承租如附圖編號A所示之土地之租金，自民國105年8月8日起調整為新台幣（下同）5萬4700元。2.對造等7人應給付相當於租金之不當得利40萬4787元本息。原審判命原審被告等7人給付福隆宮15萬0003元本息，駁回福隆宮其餘之訴。兩造各自提起上訴後，福隆宮於本院審理時，撤回對於郭韓清好外之其餘6人關於調整租金部分，及對於郭韓清好、郭國樑、郭麗華、郭莉芸4人關於給付不當得利部分之起訴，並經其等之同意（見本院卷第341頁），是本院審理之範圍，僅餘福隆宮對郭韓清好請求調整租金，及福隆宮對郭國明、郭國泰、郭千華請求給付不當得利兩部分，核先敘明。
二、上訴人福隆宮主張：
（一）坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○號土地（以下稱00-0、00地號土地，合稱系爭土地）均為伊所有，00-0地號土地現況為臺南市○○○路○道路用地，00地號土地則有門牌號碼臺南市○○路○段○○○號（為磚造混泥土及鐵皮屋頂）之二層建物（下稱系爭建物）。郭韓清好與伊就00地號土地如附圖編號A部分之基地（面積105平方公尺）有租賃契約關係，租賃內容為承租臺南市○○段○○號內建築基地，租金則約定按00地號土地申報地價總價額年息百分之八計算，按月於月底給付。又00地號土地最近10年來之公告現值不斷調高，前述承租範圍之土地如按其面積計算，104年度之地價稅高達5萬4255元，伊負擔沈重，又對造於承租土地上經營水果行，復有為搭設鷹架設置廣告看板，租金收入頗豐，且00地號土地位於北門路與公園南路交叉口，甚為熱鬧繁華，郭韓清好承租之土地每月繳付租金僅1萬3653元，實屬過低。爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求自105年8月8日起調整租金為每月5萬4700元。
（二）郭國明、郭國泰、郭千華為系爭建物之事實上處分權人，系爭建物雨遮即如附圖編號B、C部分，無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，爰依民法第179條不當得利之規定，請求系爭建物事實上處分權人郭國明、郭國泰、郭千華按其事實上處分權之持分分別給付自100年8月9日起至105年1月31日止，相當於租金之不當得利20萬2394元、10萬1196元、10萬1196元，共40萬4786元，及自起訴狀繕本送達翌日起加算法定遲延利息。
（三）原判決判命郭國明、郭國泰、郭千華3人分別給付伊2萬2200元（原判決係判命郭國明等7人給付15萬0003元，故郭國明、郭國太、郭千華應給付福隆宮之金額即分別為2萬2200元）本息，並無違誤；駁回伊其餘之訴，尚有未合等情。上訴聲明：1.原判決關於駁回後開第2、3項之訴部分廢棄。2.郭韓清好承租福隆宮如附圖編號A之土地之租金，自105年8月8日起調整為5萬4700元。3.郭國明、郭國泰、郭千華應再依序給付福隆宮18萬136元、7萬8938元、7萬8938元，及郭國明自105年9月23日起，郭國泰、郭千華自105年10月7日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。對於郭國泰、郭國明、郭千華之上訴及附帶上訴，答辯聲明：上訴及附帶上訴均駁回（未繫屬本院部分，不予贅述）。
三、被上訴人郭韓清好則以：兩造間之租賃契約已約定租金隨申報地價之調整而浮動調整，該約定並無顯失公平之情狀，原審駁回福隆宮調整租金之請求，並無不合等語置辯。答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人郭國泰、郭國明，及被上訴人郭千華3人則均以：如附圖編號B部分是雨遮，伊等並沒有占用，是為了福隆宮的利益，下雨不會滲水，才搭設的；如附圖編號C部分之雨遮雖已越界占用00-0地號之土地，但伊等只是搭屋簷，佔用所受損害應該以低於申報地價8%之標準來計算才合理。又郭韓清好係以承租建築基地109.4平方公尺之面積來計算繳納租金，惟其所承租如附圖編號A部分面積經測量結果僅105平方公尺，相差4.4平方公尺，郭韓清好多15年來，向福隆宮多繳之前述4.4平方公尺土地之租金共計11萬4639元，對於福隆宮有同額之不當得利返還請求權，爰主張以之與伊等應付之相當於租金之不當得利債務相抵銷。原審判命伊3人分別給付福隆宮2萬2200元本息部分，尚有違誤；駁回福隆宮其餘之訴，則無不合。上訴及附帶上訴聲明：1.原判決不利郭國泰、郭國明、郭千華部分廢棄。2.上開廢棄部分，福隆宮在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對於福隆宮之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事實
（一）系爭土地均為上訴人福隆宮所有（管理者：王清山），00-0地號土地現況為臺南市○○○路○道路用地，00地號土地則有系爭建物。
（二）00地號土地歷年公告土地現值及公告地價如原審卷第85頁所示、另00-0地號土地歷年公告土地現值及公告地價則如原審卷第118至122頁所示。
（三）郭韓清好與福隆宮就00地號土地如附圖編號A所示部分之基地（面積105平方公尺）有租賃契約關係，租賃內容為承租臺南市○○段○○號內建築基地，租金則約定按00地號土地申報地價總價額年息百分之8計算，按月於月底給付。
（四）兩造因系爭土地使用爭議，經臺南地方法院102年度重訴字第324號、本院104年度重上字第34號及最高法院105年度台上字第656號受理，全案已終結確定。依該確定裁判，如附圖編號B（面積11平方公尺）所示之建物兩側雨遮，不在承租基地範圍內，郭國明、郭國泰、郭千華應將編號B部分拆除，將B部分土地返還福隆宮；第三審訴訟費用由福隆宮負擔。另系爭建物如附圖編號C（面積10平方公尺）所示之雨遮坐落於00-0地號土地。
六、本院之判斷
（一）關於調整租金部分１按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，此觀民法第442條第1項及第227條之2第1項之規定自明。又未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例參照）。
２經查：
⑴依不爭執之事實（三）所示，郭韓清好與福隆宮就00地
號土地如附圖編號A部分之基地（面積105平方公尺）有租賃契約關係，租賃內容為承租臺南市○○段○○號內建築基地，租金則約定按00地號土地申報地價總價額年息百分之8計算，按月於月底給付，並有福隆宮提出之本院83年度訴字第123號和解筆錄附卷可參（見原審補字卷第11頁）。是以，兩造間之租賃契約為不定期租地建屋租賃，並已約定租金隨申報地價之調整而浮動調整。
⑵福隆宮以：系爭承租範圍之土地如按其面積計算，104
年度之地價稅高達5萬4255元，負擔沈重，對造於承租土地上經營水果行，復有為搭設鷹架設置廣告看板，租金收入頗豐，且系爭土地位於北門路與公園南路交叉口，甚為熱鬧繁華，郭韓清好承租之土地每月繳付租金僅1萬3653元，實屬過低，爰調整租金至每月5萬4700元云云，為郭韓清好所不同意，抗辯：兩造間之租賃契約已約定租金隨申報地價之調整而浮動調整，該約定並無顯失公平之情狀等語。
⑶爰審酌：
①00地號土地本即位於臺南市火車站附近，周遭客運聚
集，人車往來頻繁，商家林立，商業活動熱絡等情，多年來均是如此，此為兩造於83年和解時約定按基地申報地價之固定比率計算租金時所能知悉及預見，00地號土地自83年以來而並無繁榮程度變更之情狀。又其周遭環境近來雖有文化創意產業園區之設置，但此係利用舊有建物予以活化再利用，類似情狀於臺灣其他縣市或臺南其他區域亦所在多有，非重大建設或環境之變更。
②按土地所有人依土地法所申報之地價，為法定地價，
申報地價僅得為標準地價百分之二十以內之增減。而辦理申報地價之程序，應先由直轄市或縣（市）地政機關查定標準地價，應抽查最近二年內土地市價或收益價格以為查定標準地價之依據，繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。所謂有關影響區段地價之因素，包括土地之使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現狀、發展趨勢及其他影響因素之資料等。再依據前述調查結果劃分地價等級，而後以每地價等級之平均地價公布為標準地價，此觀土地法第148至152條、第156條、土地法施行法第40條、地價調查查估規則（民國102年12月31日修正）第3條、9條之規定自明。查：兩造間之不定期租地建屋租賃契約，已約定租金隨申報地價之調整而浮動調整，已如前述，則系爭土地公告現值固有調高之情，但公告地價（即前述公告之標準地價）及申報地價亦隨同調整，換言之，兩造間之不定期租地建屋租賃契約，於約定租金隨申報地價之調整而浮動調整時，應認兩造於該時已將有關影響區段地價之因素，包括土地之使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現狀、發展趨勢及其他影響因素等，均已納入成為租金調整之考慮因素，從而前述已考慮在內因素之變動，均不得謂「非當時所得預料」，而有顯失公平者。就本件福隆宮收取之租金，茲依福隆宮之計算，本件承租土地面積，於104年度應分擔之地價稅為5萬4255元，而福隆宮依兩造租賃契約之約定，104年全年度收取之租金為16萬3836元，尚無租金過低而不能負擔稅捐之情，難認本件原有之租金約定有顯失公平情狀。
③至於福隆宮所述承租人轉租他人經營水果行及違法搭
設廣告看板收益頗豐云云，該廣告看板如非合法建物，即有遭拆除可能，並非固定收益。而承租人係以承租之土地及其上建築之建物轉出租第3人來經營水果行有成，除營業地點外，尚與經營者之手腕及營業內容均有關連，尚難完全歸功於地點佳之單一原因。
④綜上，福隆宮前述主張及其所提之證據資料，尚不足
以證明與郭韓清好間之不定期租地建屋租賃契約成立後，有何重大情事變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，是其依據民法第442條及第227之2之規定 ，請求調整雙方間租賃契約之租金約定，自屬無據。
（二）關於相當於租金之不當得利部分：１按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之10為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必需依照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會情感等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂土地申報價額，係指該土地之申報地價。
２系爭建物之事實上處分權原為訴外人郭振庸所有，郭振庸
死亡後由郭韓清好、郭國樑、郭國泰、郭國明四人繼承取得持分各4分之1，嗣郭國樑、郭韓清好又分別將其等所有系爭房屋事實上處分權持分4分之1，讓與郭千華、郭國明，現系爭房屋之事實上處分權人為郭國明（1∕2）、郭國泰（1∕4）、郭千華（1∕4），此觀福隆宮所提出郭振庸之遺產免稅證明書、臺南市政府稅務局函文（見本院卷第227至230頁）內之記載自明，堪予認定。
３依兩造不爭執之事實（四）所示，兩造因系爭土地使用爭
議，經臺南地方法院102年度重訴字第324號 、本院104年度重上字第34號及最高法院105年度台上字第656號受理，全案已終結確定。依該確定裁判，如附圖編號B（面積11平方公尺）所示之建物兩側雨遮，不在郭韓清好承租基地範圍內，郭國明、郭國泰 、郭千華應將編號B部分拆除，將B部分土地返還福隆宮；另系爭建物如附圖編號C（面積10平方公尺）所示之雨遮坐落於00-0地號土地。
４系爭建物之雨遮即附圖編號B、C部分，位於00地號土地及
00-0地號土地上方，已如前述。雖郭國泰、郭國明、郭千華3人辯稱僅係建物之雨遮，並無占用情狀云云。惟雨遮為建物之附屬建物，性質上仍為建物之一部分。又土地所有權之範圍及於空中、地面及地下，故上開雨遮雖懸空架設，惟架設位置既非郭韓清好承租之土地上方，而係位於未承租之00地號土地及00-0地號土地上方，即屬占用。又按所有人主張占有人為無權占有，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。查：依兩造不爭執之事實（一）所示，福隆宮為系爭土地所有人，郭國泰、郭國明、郭千華3人有事實上處分權之系爭建物占有系爭土地如附圖編號B、C部分，則依前開說明，郭國泰、郭國明、郭千華3人就其等取得占有係有正當權源之事實應負舉證責任，而郭國泰、郭國明、郭千華3人未能舉證證明有何合法占用系爭土地之權源，則福隆宮主張郭國泰、郭國明、郭千華3人係無權占有等語，自堪採信。是以，福隆宮依據不當得利之法律關係，請求郭國泰、郭國明、郭千華3人返還所受之利益，自屬可採。
５本院審酌系爭土地位於臺南市火車站周邊，為臺南市○○
○○○段，人車往來頻繁，商業活動聚集，及福隆宮與郭韓清好於00地號土地租賃契約關於租金之約定，認郭國泰、郭國明、郭千華3人所有系爭建物，無權占用00地號土地之編號B部分，以此租約關於租金之約定同一比例，作為不當得利之計算基準應屬合理。是以，郭國泰、郭國明、郭千華3人無權占用系爭土地如附圖編號B部分所應返還予福隆宮之利益為14萬5398元。（計算方式：詳附表一）。
６另編號C部分越界占用相鄰之00-0地號土地部分，審酌該
筆土地已為公園南路，供公眾通行數十餘年之久，對於福隆宮而言，實無利用及收益可能，及該筆土地為道路用地，不需課徵地價稅，福隆宮亦無稅捐支出之負擔，及此地號土地公告現值亦較系爭土地為低，顯見二筆土地雖相鄰，惟因利用目的不同，價值亦有差異，不宜與00地號土地之租金為計算基準，應按土地之申報地價，即年息百分之1為計算不當得利之數額應為已足。是以，郭國泰、郭國明、郭千華3人無權占用00-0地號土地如附圖編號C部分，所應返還之利益為1萬0405元（詳附表二）。
７郭國泰、郭國明、郭千華3人抵銷之抗辯為無理由。按二
人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條前段定有明文。是抵銷權之行使，需以兩造互負債務為前提。郭國泰、郭國明、郭千華3人以郭韓清好對於福隆宮有11萬4639元之不當得利返還債權，主張以之與伊等應負之相當於租金之不當得利債務相抵，既非兩造互負債務，其抵銷之抗辯，即無可採。
８綜上，福隆宮得請求郭國明、郭國泰、郭千華3人返還相
當於租金之不當得利，共為（14萬5398元＋1萬0405元＝）15萬0003元。再依郭國明、郭國泰、郭千華3人就系爭建物事實上處分權之持分計算，郭國明應返還之金額為7萬7901元、郭國泰、郭千華2人均為3萬8951元，福隆宮逾此部分金額之請求，即屬無據。
七、綜上所述，福隆宮主張依民法第442條及第227之2之規定，請求調整其與郭韓清好間租賃契約之租金，為無理由，應予駁回。又福隆宮請求郭國明、郭國泰、郭千華3人，分別給付相當於租金之不當得利7萬7901元、3萬8951元、3萬8951元本息，為有理由，應予准許；逾此之請求，為無理由，應予駁回。原判決就上揭應准許部分，僅判命郭國明、郭國泰、郭千華3人分別各給付福隆宮2萬2200元本息，就前述3人應再分別給付之差額5萬5643元、1萬6693元、1萬6693元部分，駁回福隆宮之請求，尚有未洽。福隆宮上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。再郭國明、郭國泰之上訴及郭千華之附帶上訴意旨，就原判決判命其3人給付部分，指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回該3人之上訴及附帶上訴。至上揭不應准許部分，原判決為福隆宮敗訴判決，經核認事用法並無不合。福隆宮上訴意旨指摘原審該部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件福隆宮之上訴為一部有理由，一部無理由；郭國明、郭國泰之上訴及郭千華之附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 24 日
民事第四庭 審判長法 官 李文賢
法 官 張家瑛法 官 蔡勝雄上為正本係照原本作成。
上訴人福隆宮如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
其餘當事人不得上訴。
中 華 民 國 106 年 10 月 24 日
書記官 呂宬樂【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一、郭國明3人占用B部分（00地號）應付之不當得利金額┌─┬───────┬──────┬───────────┐│編│不當得利期間 │B部分公告地 │公告地價×8%÷12個月×││號│ │價（元/㎡） │不當得利期間月數×占用││ │ │ │面積11㎡＝金額（元） │├─┼───────┼──────┼───────────┤│ 1│100年8月9日至 │ 30,000 │30,000×8%÷12×（52＋││ │104年12月31日 │ │23÷30）×11＝116,094 │├─┼───────┼──────┼───────────┤│ 2│105年1月1日至 │ 33,300 │33,300×8%÷12×12×11││ │105年1月31日 │ │＝29,304 │├─┴───────┼──────┴───────────┤│ 合計 │145,398（註：小數點以下四捨五入） │└─────────┴──────────────────┘
附表二、郭國明3人占用C部分（00-0地號）應付之不當得利金額┌─┬───────┬──────┬───────────┐│編│不當得利期間 │B部分公告地 │公告地價×1%÷12個月×││號│ │價（元/㎡） │不當得利期間月數×占用││ │ │ │面積10㎡＝金額（元） │├─┼───────┼──────┼───────────┤│ 1│100年8月9日至 │ 19,000 │19,000×1%÷12×（52＋││ │100年12月31日 │ │23÷30）×10＝8,355 │├─┼───────┼──────┼───────────┤│ 2│105年1月1日至 │ 20,500 │20,500×1%÷12×12×10││ │105年1月31日 │ │＝2,050 │├─┴───────┼──────┴───────────┤│ 合計 │ 10,405 │└─────────┴──────────────────┘