臺灣高等法院臺南分院民事判決 106年度上字第198號上 訴 人即原審原告 林亦沂訴訟代理人 陳慧玲 律師上 訴 人即原審被告 戴瑞河上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國106年7月6日臺灣嘉義地方法院第一審判決(105年度訴字第557號)，提起上訴，本院於106年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即原審原告林亦沂（下稱林亦沂）主張：㈠上訴人即原審被告戴瑞河（下稱戴瑞河）之配偶戴柯惠美(
於民國100年9月10日歿)，生前於98年10月28日代理訴外人蔡凱翔，與伊簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約1)，由伊向蔡凱翔買受坐落嘉義市○○○段000000000000000地號土地(下合稱系爭土地)及其上門牌號碼嘉義市○區○○路○○○號房屋(下稱系爭建物，合稱系爭不動產)，用以經營「嘉義市私立安心老人長期照顧中心」(下稱「安心中心」)。
詎料伊於98年11月2日辦理所有權移轉登記取得系爭建物所有權後，戴瑞河卻仍自101年8月起至104年1月2日止期間，繼續無權占有系爭建物之三樓如嘉義市地政事務所105年12月2日土地複丈成果圖(即原判決附圖，下稱附圖)所示編號
Ａ、面積579平方公尺涼棚(下稱代號Ａ)、編號Ｂ、面積112平方公尺住房及陽台(下稱代號Ｂ)、及編號Ｃ面積38平方公尺之住房(下稱代號Ｃ，與代號Ａ、Ｂ合稱系爭增建部分)。
㈡系爭增建部分雖為未辦保存登記之建物，然因98年10月29日
建築改良物所有權買賣移轉契約書(下稱系爭契約2)上已有註記「包含未保存部分併同移轉」，嗣後系爭建物所有權已移轉予伊，故伊確實已取得系爭建物未能保存登記之三樓部分(即系爭增建部分)；戴瑞河雖爭執戴柯惠美為系爭增建部分之出資者，然就此未舉證以實其說，且自地籍異動索引可知，系爭建物之所有權係由蔡凱翔轉讓予伊，戴柯惠美未曾為系爭建物之所有權人，益證戴瑞河所辯並不實在。又系爭增建部分並無獨立門牌，不具有獨立性，且不影響伊與蔡凱翔間「系爭契約1」之買賣範圍及於系爭增建部分。又一般買賣整棟建物，若該建物尚有未辦保存登記部分(如頂樓加蓋等情)，通常會包含在買賣契約範圍，否則買方如何願將建物與未辦保存登記之部分分離購買。
㈢戴瑞河無正當權源占用使用系爭增建部分，即受有相當於租
金之利益，並致伊受有無法使用、收益系爭增建部分之損害，伊自得依不當得利之法律關係，請求戴瑞河返還相當租金之不當得利，而戴瑞河占用之面積共計729平方公尺，並參酌591租屋網之網站上同地段之租金價格42坪每月新台幣（下同）16,000元，亦即每坪每月381元，是以戴瑞河無權占用系爭增建部分達2年5月又2日之不當得利，總額為2,442,075元。
㈣爰請求：戴瑞河應給付伊2,442,075元及法定遲延利息；原
審判命戴瑞河應給付伊61,727元本息，而駁回伊其餘之請求，伊就敗訴部分不服提起本件上訴。上訴聲明：1.原判決不利於伊部分廢棄。2.上廢棄部分，戴瑞河應再給付伊2,380,348元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年9月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。對戴瑞河之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、戴瑞河抗辯以：㈠系爭增建部分係未辦保存登記建物，所有權屬原始出資者：
1.系爭土地原由訴外人戴柯惠美向訴外人戴瑞沅所購買，並出資建蓋系爭建物，原與藝人蔡頭共同經營紅頂藝人表演場所，惟遭政府機關禁止，故改經營「威仕登看護中心」，並將系爭不動產均借名登記在訴外人李憲義名下，李憲義亦掛名為「威仕登看護中心」之負責人；然李憲義心懷不軌，信託登記移轉給訴外人梁靈芝，經戴柯惠美提起民事之返還訴訟，訴訟中戴柯惠美與李憲義和解，同意終止借名關係，且李憲義應終止與梁靈芝就系爭建物之信託關係，並塗銷信託登記，就系爭土地應與梁靈芝解除買賣關係，並同意將系爭不動產直接辦理過戶登記予戴柯惠美或其指定之人名下。嗣梁靈芝即就該登記其名下之系爭不動產，均於98年9月23日移轉登記予戴柯惠美指定借名登記之蔡凱翔名下。系爭不動產再於98年10月29日，由蔡凱翔移轉登記予戴柯惠美指定借名登記之林亦沂名下。系爭增建部分係屬未保存登記建物，於現行法律之規範下，所有權屬原始出資者，縱林亦沂已變更納稅義務人，亦不能認其即所有權人，故系爭增建部分所有權屬於原始出資之戴柯惠美所有。
2.又系爭建物三樓增建部分有逃生梯可以獨立出入，不須經過系爭建物之一樓或二樓，故系爭增建部分使用上具有獨立性。
㈡倘系爭增建部分所有權屬林亦沂，在林亦沂於104年1月20日
指示訴外人胡景文將一樓通往三樓之樓梯間以鐵拉門上鎖，及在電梯加裝控制器，致使伊無法返回三樓系爭增建部分前，林亦沂未曾占有過系爭增建部分，故林亦沂就系爭增建部分並非占有人，縱伊占用系爭增建部分，就林亦沂而言，並無任何損害，是林亦沂依不當得利之規定，請求伊給付相當於租金之損害及利息，實無理由。
㈢又林亦沂之請求相當於租金之不當得利期間內，代號Ａ涼棚
部分，完全沒有人使用，代號Ｂ住房、陽台部分，由伊本人使用，代號Ｃ住房部分，在戴柯惠美死亡前由伊子戴伯鍵所使用，惟戴柯惠美死亡後，戴伯鍵就沒有再住過那裡，林亦沂請求之期間內，完全沒有人使用。系爭建物一至三樓面積雖總計3,899.29平方公尺，而伊占用之面積僅有附圖編號Ｂ之112平方公尺，縱林亦沂請求不當得利，亦僅得請求3899.29分之112。而請求相當於租金之不當得利，仍需考量建物坐落位置、繁榮程度、經濟用途等因素，系爭建物周圍大部分為農地，並非繁華，系爭建物一樓目前為養護中心，二樓閒置，並非商業使用，故林亦沂請求之金額，亦屬過高等語。就原審判決伊敗訴部分、伊不服提起本件上訴，上訴聲明：1.原判決不利於伊部分廢棄；2.上廢棄部分，林亦沂在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對林亦沂上訴部分，答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第376至378頁）：㈠系爭建物為嘉義市○○○段○○○○號，坐落在系爭土地上，
於96年5月15日為第一次登記，登記名義人為李憲義，登記之層數為二層，未有第三層；至系爭土地最早僅有178地號，登記名義人為戴瑞沅，嗣於96年4月12日經分割後增加178-7、178-8兩筆地號，系爭土地並於96年6月26日移轉登記至李憲義名下，且系爭不動產於全數登記在李憲義名下前，均未曾以戴瑞河或其配偶戴柯惠美登記為權利人。
㈡林亦沂不爭執戴瑞河所提出之系爭協議形式及內容之真正。
㈢林亦沂有代墊系爭協議中之約定款項。
㈣戴柯惠美於死亡前，就貸款1億1千萬元部分之償還，係自99
年6月30日至100年8月1日期間，匯款17筆至林亦沂設於台中商業銀行（下稱台中銀行）民雄分行帳戶內，共計3,985,300元。
㈤向台中銀行借貸之本金部分，由林亦沂於99年3月1日透過其
設於台中銀行北台中帳戶匯款1億1千萬元償還，此後99年4、5月間即無繳納利息紀錄，嗣於99年6月3日，林亦沂則改向台中銀行辦理週轉金貸款1億1千萬元(放款紀錄有2筆，各為9,500萬元、1,500萬元)，款項核撥至其設於台中銀行民雄分行帳戶內，而戴柯惠美前揭支付之17筆利息款項，亦均係匯至上開台中銀行民雄分行帳戶內。
㈥系爭不動產移轉至林亦沂名下後，並未立即經營安養中心，
迨於100年5、6月間始由訴外人胡景文聘工裝修系爭建物，並向主管機關申請審核經營「安心中心」，實際係101年後才開始營運，在此之前，自98年10月28日簽約後至100年9月10日戴柯惠美身亡為止，林亦沂確有同意戴柯惠美可使用、居住系爭建物3樓。
㈦戴柯惠美於100年9月10日死亡，戴瑞河為戴柯惠美之配偶即繼承人。
㈧系爭建物由胡景文於100年9月30日與台灣新光保全股份有限
公司（下稱新光保全）簽訂保全契約，於101年9月30日終止契約，保全解除設定感應器。
㈨兩造同意系爭建物之房屋課稅現值於101年8月1日起，至104年1月2日期間，均以8,841,200元為準。
四、兩造爭執之事項：林亦沂依不當得利之法律關係，請求就戴瑞河占用系爭增建部分，應返還相當租金之不當得利，於法是否有據？若有，金額若干？
五、得心證之理由：㈠林亦沂主張：系爭增建部分包含在系爭契約中等語，戴瑞河
則抗辯以：系爭增建部分有獨立通道，屬原始出資建築之人戴柯惠美及伊所有云云，經查：
1.按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號民事判決參照）。
⑴查系爭建物於96年5月15日為第一次登記，登記名義人為訴
外人李憲義，登記之層數為2層，未有第3層，至系爭土地最早僅有178地號，登記名義人為訴外人戴瑞沅，嗣於96年4月12日經分割後增加178-7、178-8兩筆地號，系爭土地並於96年6月26日移轉登記至李憲義名下等情，為兩造所不爭執。
而李憲義就系爭建物以信託登記為原因，登記為訴外人梁靈芝所有，並就系爭土地以買賣為原因，登記為梁靈芝所有。李憲義與戴柯惠美嗣於98年6月30日成立和解契約，約定雙方終止系爭不動產之借名關係等情，有上開98年6月30日和解協議書、98年9月23日土地登記申請書、系爭建物登記謄本及178地號土地登記謄本等附卷可參（原審卷1第17至20頁、第22至25頁、第81至87頁、第105至133頁），可見戴瑞河抗辯：戴柯惠美為系爭不動產之所有權人，僅為處理債務相關問題，而陸續將系爭不動產登記在李憲義，自堪信為真實。
⑵惟嗣梁靈芝就系爭不動產以買賣為原因，登記為蔡凱翔所有
；又系爭不動產復以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予林亦沂。證人蔡凱翔於原審104年度易字第787號刑事案件（下稱本件刑案）中已證稱：當初系爭土地有一些糾紛，戴柯惠美找伊解決，將系爭不動產登記在伊名下，是因為伊與戴柯惠美要合作經營安養院，要保障伊，戴柯惠美有說若合作失敗，伊出資額就無法償還時，系爭不動產就歸伊所有。後來戴柯惠美找到林亦沂可以處理，就將系爭不動產再移轉給林亦沂，也協商好把伊先前出資的錢還給伊等語（見本院依職權調閱之本件刑案原審卷第164至168頁）。證人蔡凱翔復於本院仍為相同陳述（見本院卷第294至301頁）。可知蔡凱翔之登記為系爭不動產之所有權人之原因，係本於其與戴柯惠美間之協議；嗣復由戴柯惠美主導將系爭不動產移轉登記予林亦沂。再參酌「系爭契約1」係由戴柯惠美以蔡凱翔之代理人名義與林亦沂簽立，且林亦沂與戴柯惠美間所簽立之系爭協議內容，亦係戴柯惠美以林亦沂名義借款、約定相關款項支付明細，及林亦沂與戴柯惠美間之權利義務（見原審卷1第13至15頁，詳後所述），則證人蔡凱翔、林亦沂，均有出資為戴柯惠美代墊款項，而其與戴柯惠美間，又皆另有契約之合作條件，如出資額無法償還時，系爭不動產即歸蔡凱翔或林亦沂所有，可見已非單純為戴柯惠美之人頭或借名登記而已。依上揭實務意旨說明，戴瑞河就此部分之辯解，林亦沂僅係其妻所借名登記之人頭云云，即非可採。
2.依林亦沂不爭執真正之系爭協議之前言，已載明：緣乙方（即戴柯惠美，下同）因須買回系爭不動產之所有權，惟因個人信用瑕疵無法向金融機構申辦貸款及登記所有權，故另商借甲方（即林亦沂，下同）名義及代付價款，為該不動產之登記名義人，並以該不動產另向金融機構借款，清償乙方向甲方之借款，有關代付價款、借名貸款、登記之酬勞、借名期限及相關事宜，雙方合意約定如下：第1條就林亦沂代付戴柯惠美價款（合計1億零80萬元）；第2條，就系爭不動產貸款（合計1億1千萬元）用途明細為約定如下：「即⑴清償林亦沂代墊款1億80萬元；⑵支付林亦沂代墊款及借名貸款、登記所有權之相關費用550萬元；⑶預付上項借款金額1億1千萬元之一年利息275萬元；⑷餘款95萬元交付戴柯惠美自行運用；第3條約定借名貸款、登記所有權之期限及相關約定如下：⑴借名貸款、登記所有權之期限自簽訂本約日（98年10月29日）起至100年5月31日止。戴柯惠美須於屆期前清償借款，林亦沂同時將系爭不動產登記移轉與戴柯惠美或其指定之登記名義人，雙方之權利義務關係自此終止。惟戴柯惠美若因其他事由無法立即清償，借名貸款之期限得延長至100年11月31日止，惟每延長一個月，戴柯惠美須另外補貼林亦沂每一個月50萬元之借名費用，該費用須於延長期限之每一個月前3日內付畢；⑵借款期間自第1年後起之利息，戴柯惠美須提前2個月將利息存入林亦沂之利息扣款帳戶；⑶戴柯惠美於延長借名期限屆至，或利息無法依約繳納，經林亦沂通知仍無法如期改善及履行，則林亦沂得自由處分該不動產；戴柯惠美無權干涉。第4條約定：上項之借款清償期屆至或提前返還借款同時，林亦沂亦須返還系爭不動產所有權，移轉登記予戴柯惠美或其指定之登記名義人，絕無異議；另因該所有權移轉抵押權塗銷及銀行設定所需繳納之稅款、費用、代辦費等一切款項由戴柯惠美全部負擔，均與林亦沂無涉等情，有系爭協議可參（見原審卷1第135至139頁）。可知系爭不動產移轉登記為林亦沂所有時，林亦沂須以自己名義向金融機構貸款1億1千萬元，其中1億80萬元用以清償代墊款、275萬元用以預付貸款利息，並將貸款餘款95萬元交予戴柯惠美。至於系爭協議第2條之⑵用以支付林亦沂代墊款及借名貸款、登記所有權為之相關費用550萬元部分，扣除相關手續費用後之金額，應為林亦沂提供其名義向金融機構貸款所獲得戴柯惠美給付之報酬。則自系爭協議之文義以觀，林亦沂與戴柯惠美間，顯係以林亦沂名義向金融機構貸款1億1千萬元，償還林亦沂代戴柯惠美所借之1億80萬元，並將系爭不動產登記在林亦沂名下，作為擔保，俟戴柯惠美清償貸款後，林亦沂始負將系爭不動產所有權移轉登記為戴柯惠美或其指定之人所有之義務。如戴柯惠美未依約履行，則由林亦沂取得自由處分系爭不動產之權利。因此，戴柯惠美於簽立系爭協議書時，應已有預見如未依約履行，系爭不動產將為林亦沂所有而得自由處分。
3.系爭協議復於第3條已約定「借名貸款、登記所有權之期限自簽訂本約日（98年10月29日）起至100年5月31日止」如上所述，而兩造不爭執林亦沂業已代墊上開系爭協議中之約定款項；戴柯惠美生前就貸款1億1千萬元部分之償還，係自99年6月30日至100年8月1日期間，匯款17筆至林亦沂設於台中銀行民雄分行帳戶內，共計3,985,300元；而林亦沂向台中銀行借貸之本金部分，由林亦沂於99年3月1日透過其設於台中銀行北台中帳戶匯款1億1千萬元償還，此後99年4、5月間即無繳納利息紀錄，林亦沂則改向台中銀行辦理週轉金貸款1億1千萬元（放款紀錄有2筆，各為9,500萬元、1,500萬元），款項核撥至其設於台中銀行民雄分行帳戶內，而戴柯惠美前揭支付之17筆利息款項，亦均係匯至上開民雄分行帳戶內等情，可見前開林亦沂改向台中銀行辦理週轉金貸款1億1千萬元部分，仍為系爭協議所約定之1億1千萬元。此外，本件戴瑞河並未提出伊，或配偶戴柯惠美有於死亡前清償1億1千萬元貸款之證據，無從為有利於戴柯惠美（業已依系爭協議之約定）之認定，則依系爭協議之約定，林亦沂自得自由處分系爭不動產，故林亦沂已因戴柯惠美違反系爭協議，而成為系爭建物之所有權人。
4.戴瑞河雖抗辯以：系爭增建部分有獨立通道，屬原始出資建築之人戴柯惠美所有云云，然查：
⑴按不動產物權，有依法律行為而取得者，亦有非因法律行為
而取得者，興建新建築物，乃建築物所有權之創造，非因法律行為而取得，該新建築物所有權應歸屬於出資興建人，不待登記即原始取得其所有權（最高法院101年度臺上字第127號判決參照）。戴瑞河雖主張：系爭增建部分為戴柯惠美所原始出資建築云云，嗣後又具狀改稱：戴柯惠美使用之金錢，都是由伊之房地產、農地借貸而來，戴柯惠美已透支到伊與其子戴伯鍵之金錢，故系爭增建部分應為伊所出資；戴柯惠美之所以會以借名登記於李憲義，是因為戴柯惠美她已經信用破產了，也就是戴柯惠美已經沒有任何資產、殘餘價值了，戴柯惠美和他人所簽之任何協議書，或任何借名登記或借貸，都是戴柯惠美的個人私自行為，不能扯到安養院（即系爭不動產）云云，惟依系爭不動產自96年以來自上開李憲義移轉登記以來等情形觀之，殆均係由戴柯惠美出面處理，並無任何戴瑞河，或戴伯鍵為實際所有權人之跡證。再者，戴瑞河雖為戴柯惠美之夫，戴伯鍵為其與戴柯惠美之子，縱戴瑞河所稱上情為真，惟交付金錢之原因多端，難僅憑戴柯惠美興建系爭增建部分之資金，有部分係由戴瑞河或戴伯鍵之不動產擔保借款而來，即可遽認為戴瑞河或戴伯鍵為系爭增建部分之原始出資人，戴瑞河前開抗辯系爭增建部分應為伊所出資云云，不足採信。
⑵又觀諸「系爭契約1」之第1條「不動產標示」係界定買賣標
的範圍，其中建物部分包括「一層1204.48」、「二層1196.29」、「突出物一層141.21」、「突出物二層98.56」、「陽台62.46」，權利範圍為1/1（原審卷1第13至15頁），與系爭建物登記第一類謄本內容相符（同上卷1第81至83頁）；而「系爭契約1」第1條雖未記載未保存登記之系爭增建部分，惟於該約第6條（不動產移交），已載明買賣不動產標的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準。如有增築建物均應依照現狀連本建物移交與甲方（即林亦沂）所有，其若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項。如土地上有地上物、工作物者，應照現狀連同地上物、工作物移交於甲方所有（見同上卷1第14頁）。又自林亦沂與蔡凱翔間辦理建築改良物所有權買賣移轉登記時，戴瑞河自己所提出之「系爭契約2」上已有以手寫註記「包含未保存部分併同移轉」之文字（原審卷1第221頁），就此部分證人即為代書助理之張桂蘭業於原審證稱：98年間伊在呂蕓安代書事務所擔任助理，伊負責做文件，系爭契約2就是伊製作的，其上手寫註記「包含未保存部分併同移轉」是伊所書寫，因為主管湯濬榮有交待，伊才會寫；當初湯濬榮交代註記時，並未告知伊原因，伊是單純照湯濬榮指示來寫，在做此註記時，並未與買賣雙方確認，雙方都是主管接洽的等語（原審卷2第14至15頁）。而證人湯濬榮於本件刑案原審中到庭證稱：伊是104年度核交字第1460號卷第115至117頁協議書（即系爭協議）之見證人，是根據之前一份不動產買賣契約書所擬，因不動產買賣契約當時是寫作買賣，戴柯惠美怕林亦沂登記後不還給她、不賣給她，所以又另外寫了系爭協議；當時原來是登記給蔡凱翔，在更早之前是梁靈芝，戴柯惠美有跟林亦沂約定，要把系爭不動產買回來；後來系爭不動產，就照系爭協議從蔡凱翔名義登記給林亦沂；系爭協議就是依104年度核交字第286號卷第9至10頁不動產買賣契約書「即系爭契約1」來簽訂的；104年度核交字第1460號卷第88頁買賣移轉契約書「即系爭契約2」手寫字跡應該是張桂蘭的筆跡，會有手寫註記是伊向張桂蘭交待的；在寫第一份契約，有問到戴柯惠美系爭土地、建物有沒有增建，因為伊沒有去過該處，伊不瞭解情況，戴柯惠美說好像後面的廚房還有二、三樓都有增建，不曉得房屋稅籍有沒有登記增建的部分，所以就在用印時加註這一條等語（見本件刑案卷第154至156頁）。核與張桂蘭於原審之證述相符，則證人湯濬榮為系爭協議之見證人，並代林亦沂與戴柯惠美辦理系爭不動產移轉登記，對於林亦沂與戴柯惠美間簽立系爭協議書之過程當有所知悉，且與兩造均無親屬關係，衡情應無甘冒偽證罪責而為虛偽陳述之必要，應屬可信，堪認林亦沂所主張伊與戴柯惠美就「系爭契約1」之標的範圍，應包含系爭增建部分為真實。
⑶又系爭增建部分，雖為未辦保存登記之建物，惟係建築在系
爭建物之三樓，如嘉義市地政事務所於105年12月2日製作之附圖所示代號Ａ、Ｂ、Ｃ之住房，並無獨立門牌，不具有獨立性，此有本院現場履勘之筆錄、相片等附卷可稽（見本院卷第179、185、187、189、201頁），端賴系爭建物之電梯、樓梯（逃生梯）通出入，理應係屬於系爭建物整棟之附屬建物。戴瑞河此部分之抗辯有獨立性云云，與事實不符，並無可採。
5.綜上，林亦沂既已因戴柯惠美違反系爭協議之約定而成為系爭建物之所有權人，而戴柯惠美為系爭增建部分之原始建築人，不待登記即原始取得其所有權。而「系爭契約１」之標的範圍亦包含系爭增建部分，故林亦沂業已自戴柯惠美受讓取得系爭增建部分之事實上處分權。
㈡林亦沂就系爭增建部分，與戴柯惠美成立未定期限之使用借貸契約：
按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；又有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：「四、借用人死亡者。」民法第464條、第472條分別定有明文。查自98年10月28日簽約後至100年9月10日戴柯惠美身亡為止，林亦沂確有同意戴柯惠美可使用、居住系爭建物三樓，為兩造所不爭執（見原審卷1第368頁），足認林亦沂與戴柯惠美間就系爭增建部分，有未定期限之使用借貸契約存在。而林亦沂與戴柯惠美間之使用借貸契約，居住系爭增建部分，因戴柯惠美死亡時，借貸目的即已結束完畢；而證人即林亦沂之員工謝雅玲於原審證稱：伊從安養中心（按即安心中心，下同）開業就在那邊工作了，安養中心大概是103年5月或6月開業的，伊已經忘了；開業不到一年，原告（按即林亦沂，下同）有要趕被告（按即戴瑞河）離開；當天原告到安養中心時有說要談請被告離開的事；伊在護理站，原告與胡景文、被告在大廳的活動室內，離護理站不遠，只知道爭吵很大聲而已，原告有把電梯鎖卡，因原告到安養中心時，我有問原告到安養中心要做什麼，他說要談請被告離開的事情等語（原審卷2第17至20頁），查證人謝雅玲雖為林亦沂之員工，惟其證述林亦沂有因為要談請戴瑞河離開乙事而與戴瑞河發生爭執乙節，與戴瑞河自己於本件刑案104年1月2日警詢中所稱：在伊於97年入住至今（104年1月2日）期間，林亦沂或胡景文有曾請伊離開住處等語（本件刑案警卷第15頁）相符，是以證人謝雅玲此部分之證述，當可採信。則貸與人即林亦沂即得依前揭民法第472條第4款之規定，請求戴柯惠美之繼承人即戴瑞河返還。
㈢上訴人於102年3月14日起至104年1月2日止，無權占用代號
Ｂ、Ｃ部分：
1.林亦沂主張戴瑞河自101年8月1日起至104年1月2日止期間，占用代號Ａ、Ｂ、Ｃ部分等語，戴瑞河則辯稱其僅有占用代號Ｂ部分云云，經查：
⑴代號Ａ部分：
系爭建物經原審會同嘉義市地政事務所偕同兩造勘驗結果為：系爭增建部分從一、二樓主建物（即「安心中心」）之一樓大廳右側樓梯通往三樓，一樓樓梯有白鐵伸縮拉門阻隔（由林亦沂控制鑰匙），三樓樓梯左側有電梯，右側為「鐵門１」，「鐵門1」之鑰匙由林亦沂持有，「鐵門1」往室內空間有隔間，前方有三間（即代號Ｃ）、後側一間，「鐵門1」右側為陽台，「鐵門1」左側為「鐵門2」（扣除代號Ａ、Ｃ後之室內空間為代號Ｂ），「鐵門2」向外為水泥空地及高架樓板屋頂（即代號Ａ）等情，有原審於105年11月11日、本院於106年9月22日之勘驗筆錄及現場照片可參（見原審卷1第163至195頁、本院卷第177至218頁）。而要通往代號Ａ部分雖須先經由「鐵門1」進入代號Ｂ，再通過代號Ｂ與代號Ａ間之「鐵門2」，始能通往代號Ａ，惟林亦沂自陳其接手時，代號Ａ部分之狀況與勘驗當日情形相同，只有因為會漏水而有施作防水工程等語，核與戴瑞河所陳「鐵門2」伊平常會上鎖，但林亦沂之工人施工時伊會打開等語相符（原審卷1第170頁），而代號Ａ部分為水泥空地及高架樓板屋頂，屬於開放之室外空間，其上並無任何戴瑞河所放置之相關物品，有現場照片可稽（原審卷1第175、187、189頁），則通往代號Ａ之「鐵門1」、「鐵門2」鑰匙於戴瑞河占用代號Ｂ之期間內，雖為戴瑞河所持有，惟戴瑞河並未阻止林亦沂占用使用代號Ａ部分，林亦沂亦未舉證證明戴瑞河有何占有使用代號Ａ部分，自難僅憑通往代號Ａ之「鐵門1」、「鐵門2」鑰匙於上訴人占用代號Ｂ之期間內，為戴瑞河所持有，即遽認戴瑞河有占用代號Ａ部分，故林亦沂主張：戴瑞河於該鐵門內有加裝門栓，平時亦將該門栓上鎖導致林亦沂不得進出，對於代號A部分已立於可排除他人干涉之狀態，對於代號A部分已有事實管領力，戴瑞河占用代號Ａ云云，尚屬牽強，自不可採為有利林亦沂之認定。
⑵代號Ｃ部分：
代號Ｃ為鐵門1往室內空間前方之三間隔間，房間內有置放電視、床鋪、桌椅等物品，有現場照片可參（原審卷1第181、183頁），戴瑞河雖辯稱：代號Ｃ於戴柯惠美死亡前係由戴伯鍵所占用，戴柯惠美死亡後，戴伯鍵即未再居住於代號Ｃ，戴瑞河亦未曾占用代號Ｃ云云。惟自「鐵門1」往室內空間即可通往代號Ｃ，代號Ｃ亦屬室內空間之一部分，而戴瑞河自陳有占用代號Ｂ部分，代號Ｃ與代號Ｂ於構造上並無獨立性；且代號Ｃ內亦有置放電視、床鋪、桌椅等物品，顯於原審勘驗當日之前，代號Ｃ確實有人占用（此不問是否戴瑞河之家屬戴伯鍵之占用，仍應由戴瑞河負責）。而戴瑞河既占用同為室內空間之代號Ｂ，且持有此室內空間之「鐵門1」之鑰匙，於占用期間內，對於代號Ｃ部分顯然亦有支配力，是其就所辯，自難採為有利於戴瑞河之認定。則林亦沂主張：戴瑞河有占用代號Ｃ部分等語，當屬有據。
2.林亦沂雖主張戴瑞河無權占用系爭增建部分之期間為101年8月1日起至104年1月2日止，惟查：
⑴按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1148條第1條、第1151條分別定有明文。本件林亦沂主張戴瑞河占用系爭增建部分，既於戴柯惠美死亡前，與林亦沂間存有使用借貸契約，則於戴柯惠美死亡後，揆諸前揭規定，關於被繼承人戴柯惠美之一切權利義務，包括上開使用借貸契約在內，均應由全體繼承人繼承，是於林亦沂請求戴瑞河離去前，戴瑞河占有代號Ｂ、Ｃ部分，即屬有權占有。
⑵關於林亦沂於何時要求戴瑞河搬離系爭增建部分乙節，證人
即林亦沂之員工謝雅玲已證稱：「安心中心」大概是103年5月或6月開業的，伊已經忘了；開業不到一年，林亦沂有要趕上訴人離開等語，核與戴瑞河於警詢中之陳述：林亦沂或胡景文有曾請伊離開住處等語相符，已如上述，是證人謝雅玲此部分之證述，當可採信。又關於林亦沂要求戴瑞河離開之日期為何乙節，證人謝雅玲雖為前揭證述，惟查「安心中心」係於101年3月14日已取得設立許可證書，有林亦沂提出之嘉義市老人福利機權設立許可證書可稽（原審卷1第373頁），而依「安心中心」之電腦網頁資料，「安心中心」係於西元2012（即民國101年）春完工啟用，此有原審自電腦查詢「安心中心」網頁資料可參（見原審卷2第57頁），足認證人謝雅玲所稱103年5月或6月開業之證述，應屬錯誤記憶。而依證人謝雅玲所稱林亦沂與胡景文要求戴瑞河離開之日為「安心中心」開業不到1年期間，可知林亦沂至遲於102年春天之前，即有要求上訴人離開。是參酌「安心中心」取得設立許可證書之日期為101年3月14日、證人謝雅玲證述該日離開業不到1年及「安心中心」之網頁資料等情，當認林亦沂至遲於102年3月14日前已要求上訴人離開（即終止借貸契約，返還占有之借貸物即代號Ｂ、Ｃ部分之意）。
⑶是戴瑞河於林亦沂要求離開之日起，仍繼續占用借貸物即代
號Ｂ、Ｃ部分，已無法律上原因，林亦沂主張戴瑞河於102年3月14日起，至104年1月2日止無權占代號Ｂ、Ｃ，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
㈣林亦沂得請求戴瑞河給付相當於租金之不當得利金額：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。是本件計算相當於租金之不當得利價額，應以系爭土地之申報地價及系爭建物之房屋稅課稅現值為基準。至所謂年息10%為限，乃指土地及其建築物租金之最高限額而言，並非必須照申報價額及房屋稅課稅現值年息10%計算之，尚須斟酌土地及建築物之位置，工商繁榮程度、使用人利用土地及建築物之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
2.系爭建物103年度之房屋課稅現值為8,841,200元，有房屋稅繳款書可稽（原審卷1第21頁），兩造亦同意系爭建物之房屋課稅現值於101年8月1日起至104年1月2日期間，均以8,841,200元為計算基準。而系爭建物登記一樓面積1204.48平方公尺、二樓登記面積1196.29平方公尺、突出物一層登記面積141.21平方公尺、突出物二層登記面積98.56平方公尺，合計總面積2,640.54平方公尺，有建物登記簿謄本附卷可稽（見原審卷1第17、81頁）；系爭增建部分代號Ａ、Ｂ、Ｃ合計共729平方公尺，故系爭建物包含系爭增建部分合計面積共3,369.54平方公尺。而系爭建物實際上僅坐落於系爭178地號土地上，有系爭建物登記謄本及經嘉義市地政事務所測量之附圖可參（原審卷1第81至83、201頁）。因此，系爭建物占用土地之面積，應以系爭建物一樓占用系爭178地號土地之面積1204.48平方公尺計算，系爭建物房屋面積則以3369.54平方公尺計算。戴瑞河辯稱：系爭建物一至三樓面積總計3,899.29平方公尺云云，尚非正確，不足採取。另系爭178地號土地99年度、102年度、105年度每平方公尺之申報地價各為576元、600元、752元，有申報地價查詢可佐（原審卷2第7至9頁）。
3.查系爭建物一、二樓為安養院，二樓閒置未使用，有原審105年11月11日勘驗筆錄及現場照片可參（原審卷1第163至171、191頁），而依原審105年11月11日及本院前往現場勘驗時所見，系爭建物係位於嘉義市○區○○○○○路往北可通往世賢路（即台18線），交通便利，惟鄰近地點並無顯著之商業活動，世賢路以北，及新民路以南方有較為密集之住宅及商業活動，系爭建物周圍部分為農地，並非繁華等情，亦有本院現場履勘之相片及略圖附卷可按（本院卷第179、211頁），而系爭建物僅於一樓部分經營「安心中心」，二樓部分閒置，戴瑞河所占用之代號Ｂ、Ｃ部分（總面積112＋38＝150平方公尺），屬於三樓增建部分，林亦沂於104年1月2日取回鑰匙後並未就同屬於三樓增建部分之代號Ａ增加任何利用情形，堪認戴瑞河無權占用代號Ｂ、Ｃ部分所獲取之經濟利益有限，是審酌系爭建物所在位置、戴瑞河使用狀況、繁榮程度、生活機能、戴瑞河利用代號Ｂ、Ｃ部分之經濟價值與所受利益及目前社會經濟情況等一切情狀，認應以每平方公尺申報地價及房屋稅課稅現值之年息8%為適當。林亦沂認系爭建物附近中山路上有許多店家，往來人潮眾多，商業交易行為頻繁，甚為熱鬧，系爭房屋位於嘉義市重要之交通要道阿里山公路附近，該公路可連接周圍國立中正大學，以及能通往著名觀光景點『阿里山』，應以嘉義市○○路之商辦大樓，每月租金16,000元（即參酌591租屋網之網站上同地段之租金價格），即每坪每月381元，再計算出每月及每日租金後，乘上占用期間，即為2,442,075元，及按房屋價格年息10%計算相當於租金之利益為合理云云，核系爭建物非處嘉義市○○路之商業區該側，且與同市○○路亦有相當距離，亦非地處阿里山景點之旁、國立中正大學之鄰，現況與林亦沂之主張差異過大，且金額過高，並非可採。
4.是以林亦沂依不當得利之法律關係，得請求戴瑞河給付102年3月14日至104年1月2日相當於租金之不當得利金額為61,727元【｛（8,841,200元登記簿總面積3369.54平方公尺×占用面積150平方公尺）+（一樓土地面積1240.48平方公尺總面積3369.54×占用面積150平方公尺×申報地價600元/平方公尺)｝×（占用期間660日/365日×8%)＝（393,579元+33,133元）×660日/365日×8%=61,727元，元以下4捨5入】。
㈤則林亦沂請求戴瑞河給付102年3月14日至104年1月2日，占
用代號Ｂ、Ｃ部分之相當於租金之不當得利為61,727元，洵屬有據；逾此範圍之請求，則無理由。
六、綜上所述，林亦沂依不當得利之法律關係，請求戴瑞河給付61,727元，及自105年9月13日（原審卷1第35頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍部分之請求，均非正當，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回林亦沂之請求（即有關給付2,380,348元本息）及假執行之聲請，暨就上開應准許部分（即有關命戴瑞河應給付林亦沂61,727元本息），為戴瑞河敗訴之判決，並依職權為林亦沂得假執行，及為戴瑞河預供擔保得免假執行之諭知，均無不合。兩造各就其敗訴部分分別上訴，指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，兩造之上訴均應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與本判決結果不生影響，爰毋庸逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴，均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 李素靖
法 官 高榮宏法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
林亦沂如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
其餘不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
書記官 劉素玲【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。