臺灣高等法院臺南分院民事判決 106年度重上字第29號上 訴 人 侯順嚴即侯文欽訴訟代理人 黃裕中律師被上訴人 林昆賢訴訟代理人 陳樹村律師
黃冠霖律師王識涵律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國105年11月25日臺灣嘉義地方法院104年度重訴字第50號第一審判決，提起上訴，本院於107年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、被上訴人於民國96年9月19日向昇晃建設股份有限公司（下稱昇晃公司）、上訴人訂立預售屋房地買賣契約（下分稱系爭土地買賣契約、系爭建物買賣契約，合稱系爭契約），以新臺幣（下同）2,258萬元購買案場「崧園一鳳凰城」之集合住宅，編號B7第1、2樓精華店鋪一戶，及地下一層編號第
124、125號等二個汽車停車位（下稱系爭建物），以及該建物所坐落之基地即嘉義縣○○市○○段106、106之1、106之
2、106之3等地號土地應有部分（下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭不動產）。被上訴人於系爭契約成立後，即以先前預購B2建物所繳交之185萬元，轉為系爭不動產買賣之價金，並陸續給付價款總計達478萬元。依約上訴人、昇晃公司最遲應於98年1月20日前將系爭建物完工，惟竟遲至於99年3月19日始將系爭建物完工；又上訴人、昇晃公司於99年3月19日取得使用執照後，本應於6個月即99年9月19日前，將系爭不動產交付被上訴人使用。詎渠等竟於系爭建物完工後，拒絕移轉過戶，並於99年將該集合住宅變更為飯店使用，且以7億元之對價，出售與崧園酒店股份有限公司（以下簡稱崧園公司），而為虛偽買賣，拒不履行系爭買賣契約，亦不返還已交付之買賣價金。
㈡、因上訴人惡意拒不交付系爭不動產，甚而將系爭不動產一物二賣，使被上訴人迄今仍未取得系爭不動產所有權外，亦無法享受增值之利益。故昇晃公司、上訴人顯係可歸責之一方，構成嗣後主觀給付不能。被上訴人自得依系爭土地買賣契約第13條第2項、建物買賣契約第19條2項規定、民法第216條及226條等規定，向渠等請求7,368,716元之損害賠償（即被上訴人已付價金478萬元及系爭不動產價值上漲2,588,716元之利益）。
㈢、依系爭土地買賣契約第13條第2 項、建物買賣契約第19條第2項規定，昇晃公司及上訴人既將系爭不動產移轉所有權登記為崧園公司所有，未徵得被上訴人之同意，客觀上即屬無故拒絕出售系爭不動產。被上訴人亦得依系爭土地買賣契約第13條第2項、建物買賣契約第19條第2項規定，請求按總價金2,258萬元百分之20計算之違約金4,516,000元。
㈣、系爭契約，不論土地或建物部分出賣人均為上訴人與昇晃公司，可知上訴人係以土地出資，與昇晃公司合夥銷售本建案，由合夥人昇晃公司負責執行之，若二者係可分，則何以土地之出賣人亦為昇晃公司，而非土地所有權人，而土地所有權人又何須於該土地買賣契約上再加以確認，並於契約騎縫章處用印。加以買賣價金未區分建物與土地，均交付昇晃公司總經理黃順仁受領簽收，證明系爭合夥之事務，均交由合夥人昇晃公司執行之，為合夥關係無疑。又因土地出資未經估定，故以平均出資額視為其出資額，從而7億元之價款，建商、地主各取得3億5,000萬元，此亦得證明上訴人與昇晃公司確係合夥關係。
㈤、按民法第231條第1項、消費者保護法第17條第1、4、5項規定，及內政部於98年8月10日修正前頒布之預售屋定型化契約應記載事項第16條第4項，被上訴人得請求自99年9月20日起，至104年7月17日止，按已繳之房地價款478萬元依萬分之五單利計算遲延利息（每日2,390元）。合計得請求之遲延利息金額為4,208,790元。又逾期完工之違約金債權，係約定於昇晃公司、上訴人逾期完工時發生，該違約金債權於約定完工日而未完工時，即已經獨立存在，並陸續發生，至完工時止，並不因嗣後系爭不動產無法履行交付義務而受影響。又系爭土地買賣契約第6條第2項、建物買賣契約第7條第2項規定，被上訴人得請求逾期完工之遲延利息，且昇晃公司與上訴人既屬合建關係，則就遲延完工所生違約金，上訴人自不得脫免責任，被上訴人得請求自98年1月21日起至99年3月19日止，其間共約423天之逾期完工之遲延利息1,010,970元，加計上開4,208,790元後，合計應給付5,219,760元。
㈥、並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人7,368,716元、4,516,000元，及各自104年7月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡上訴人應給付被上訴人5,219,760元，及自104年7月30日起至清償日止，按日給付被上訴人2,390元及按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人抗辯：
㈠、上訴人將所有系爭土地與昇晃公司合建，上訴人僅為單純地主，有關地上物之開發計畫、興建、銷售全部由昇晃公司負責，是系爭土地買賣契約，係由賣方昇晃公司與買方即被上訴人所簽訂，上訴人雖為土地所有權人，但未與上訴人簽署系爭土地買賣契約，上訴人非系爭契約之當事人，此觀系爭土地買賣契約第1條第1項之約定，投資興建者（乙方即賣方)為昇晃公司，被上訴人所購買不動產為公寓大廈，買賣標的需按建築設計各區分所有範圍比例，分別計算坐落基地之應有部分，再以基地應有部分併同區分所有建物作為買賣標的，此非單以地主身分之被上訴人所得處理之事務，是被上訴人與昇晃公司內部成立合建契約，對外則由昇晃公司出面負責銷售、簽約事宜，兩造間並無買賣關係存在。
㈡、被上訴人用以支付系爭價款之4紙支票，其中除97年3月15日支票，未指定受款人外，其餘3紙支票，均指定受款人昇晃公司，又該4紙支票均交付昇晃公司總經理黃順仁受領簽收，依票據法第125條第2項規定，未載受款人者，以執票人為受款人，則被上訴人用以支付價款之4紙支票，均交付昇晃公司之經理人受領，即被上訴人並未給付任何款項予上訴人，而買賣契約出賣人最主要履約責任，為給付價款予買受人，則被上訴人給付買賣價款之對象僅為昇晃公司，亦可證明上訴人，並非系爭契約當事人。
㈢、另系爭土地與建物買賣契約，並未分別定價，而係約定總價給付，且分期付款金額，亦係以房地總價支付，蓋上訴人係單純地主提供土地與昇晃公司合建，由昇晃公司負責銷售，因而房地買賣價格無需分別定價，而系爭土地、建物買賣契約當事人，均以昇晃公司為出賣人、被上訴人為買受人，被上訴人所付價款，亦全部交付昇晃公司之經理人受領，符合昇晃公司與被上訴人簽署系爭契約之客觀事實；若如原判決所認系爭房房、土地買賣契約當事人不同，則系爭建物、土地買賣契約，分屬不同特定人間之契約關係，土地及建物買賣價金應分別約定價格，被上訴人亦應分別支付土地、建物價款，始得確認其給付用以清償土地或建物之價金；惟如前所述，被上訴人前開4紙支票，係交付昇晃公司之經理人受領，如何區分土地或建物之價金各為若干。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即：㈠昇晃公司及上訴人應給付被上訴人5,169,570元、4,780,000元、4,516,000元，及各自104年7月30日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被上訴人其餘之訴駁回。㈢本判決第一至三項，於被上訴人以4,822,000元為昇晃公司及上訴人預供擔保後，得為假執行。但昇晃公司及上訴人如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以14,465,570元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。㈣被上訴人其餘假執行之聲請駁回。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（原審駁回被上訴人先位之訴之聲明第一、三項，及第一備位之訴之聲明第一、二、五項部分暨第二備位之訴之聲明第二項等聲明，未據被上訴人上訴，業已確定，非本院審判範圍）。
四、兩造爭執與不爭執事項：
㈠、兩造不爭執事實：⒈被上訴人與昇晃公司於96年9月19日，就系爭不動產簽定系爭契約，買賣總價款2,258萬元。
⒉被上訴人已給付買賣價金478萬元，由昇晃公司總經理黃順仁受領。
⒊系爭不動產，於104年6月6日經昇晃公司及上訴人連同其他
建物與土地應有部分，以7億元之價格出售與崧園公司，其中土地與建物價款均各為3億5,000萬元，並於104年6月30日辦理所有權移轉登記。
㈡、兩造爭執事項：⒈上訴人與被上訴人間就系爭契約是否有債之關係存在？⒉被上訴人請求上訴人給付逾期完工遲延利息1,010,970元、
逾期交屋交地遲延利息4,158,600元及返還買賣價金478萬元，是否有理由？⒊上訴人如有違約之情形，應負擔之損害賠償應以若干為適當
？上訴人應給付違約金數額得否酌減？
五、法院之判斷：
㈠、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上第58、453號、39年台上第1053號判例參照）。又合約內所列之副署人，在法律上應負如何之責任，須視契約當事人在當時之真意如何而定，原審未予斟酌各方情形，以探求當事人之真意，遽認為係參加契約之另一當事人，應與主債務人負連帶清償之責，尚難謂合（同院43年台上第577號判例參照）。次按債務債權之主體，應以締結契約之當事人為準，故凡以自己名義與人結約為債務之負擔者，即對於債權人當然負契約上當事人應有之責任，至其實際享用債權金額之為何人，原非所問（最高法院18年上字第867、937、1422、1609、1831號，19年上字第382、1761、2368號，20年上字第1503號、43年台上字第99號判例參照）。
㈡、被上訴人主張：上訴人提供系爭土地與昇晃公司合建，合夥出賣系爭不動產與被上訴人等語，為上訴人所否認，並辯稱：伊提供系爭土地與昇晃公司合建，上訴人僅為單純地主，有關系爭建物之開發計畫、興建，及系爭不動產銷售，對外均由昇晃公司負責，系爭契約之出賣人為昇晃公司，與伊無涉等語。經查：
⒈系爭土地買賣契約當事人欄所示賣方標示方式為「昇晃建設
股份有限公司、負責人：陳芳琴（以下稱乙方）」，其下並蓋用昇晃公司章及負責人私章，其旁並列一行書為「土地所有權人-侯文欽」，且蓋用上訴人私章（見原審卷㈠第45頁），其下並無「（以下稱乙方）」之文字，且上開「以下稱乙方」之文字，係位於上開「負責人：陳芳琴」正下方，並非位於上開昇晃公司與上訴人姓名間，形式上觀之，所稱乙方即賣方，應指昇晃公司。再佐以契約末尾簽名欄之記載方式，仍為「乙方（賣主）昇晃建設股份有限公司、負責人：陳芳琴...土地所有權人：侯文欽」之記載，既未於土地所有權人上方加註「乙方（賣主）」等語（見原審卷㈠第57頁），上訴人並非賣方，益徵明確。
⒉系爭土地買賣契約第1條第1項土地標示約定，乙方在系爭土
地上興建「崧園-鳳凰城店舖壹戶及地下停車位之基地持分」，並載明該社區建照號碼，第2項書明土地使用分區，第3項則載明甲方即買方購買之建物、車位之基地持分比例等語（見原審卷㈠第45至46頁），形式上觀之，係載明賣方投資興建系爭建物出售，並載明買方買受之系爭建物（含停車位）之基地持分，於本案負責興建系爭建物者既為昇晃公司，則前開契約第1條第1項所指之乙方自為昇晃公司，不及於上訴人。再者，被上訴人所購買建物為公寓大廈，買賣標的需按建築設計各區分所有範圍比例，分別計算坐落基地之應有部分，再以基地應有部分併同區分所有建物作為買賣標的，此非單以地主身份之上訴人所得處理之事務，是系爭土地買賣契約所稱之賣方當為昇晃公司，上訴人於其上署名，僅係表彰其為系爭建物所在基地之土地所有權人。從而，雖被上訴人與昇晃公司內部成立合建契約，惟對外既推由昇晃公司出面負責銷售、簽約事宜，難認兩造間有何買賣關係存在。⒊被上訴人用以支付系爭價款之4紙支票（見原審卷㈠第101至
109頁），除97年3月15日支票未指定受款人外，其餘3紙支票，均指定受款人為昇晃公司，又該4紙支票均交付昇晃公司總經理黃順仁受領簽收，依票據法第125條第2項規定未載受款人者，以執票人為受款人，足見被上訴人並未給付任何款項予上訴人，而買賣契約出賣人最主要之履約責任，係給付價款予買受人，今被上訴人給付買賣價款之對象僅為昇晃公司，益可證明上訴人並非系爭買賣契約之當事人。
⒋又系爭土地與建物買賣契約，並未分別定價，而係約定總價
給付，且分期付款金額，亦是以建物、土地總價支付，因上訴人係單純地主，僅提供土地與昇晃公司合建，對外推由昇晃公司負責銷售、簽約，系爭不動產買賣價格，自無需分別定價，而系爭建物、土地買賣契約出賣人均為昇晃公司、買受人均為被上訴人，被上訴人所付價款均交付昇晃公司之經理人受領，符合系爭契約當事人為被上訴人與昇晃公司之客觀事實；如系爭房房、土地買賣契約當事人不同，則系爭建物、土地買賣契約，分屬不同特定人間之契約關係，土地及建物買賣價金應分別約定價格，被上訴人亦應分別支付土地、建物價款，始得確認其給付用以清償土地或建物之價金為何；惟被上訴人如前所示4紙支票，全部交付昇晃公司之經理人受領，無從區分用以清償土地或建物之價金各為若干，難認上訴人為系爭土地買賣契約之出賣人。
⒌再被上訴人主張之請求權基礎，如系爭土地買賣契約第6條
第2項、第13條第2項，依其文義，均係就買受標的即建物興建逾期完工、無故拒絕出售建物時，所生之違約責任而為規範，至其餘約定，除壹、貳、參（第1條至第8條）、第15條、第21條、第22條等與土地出賣人有關，第17條至20條規範買方外，其餘均係規範建物出售人之權利義務，至附件4之房地付款明細表，亦僅係表明系爭不動產分期付款之各期建物、土地合併款之給付條件，係按系爭建物興建進度為停止條件等觀之，顯係均由建設公司所擬訂，上訴人並未參與其中，難認上訴人為系爭土地之出賣人。
⒍依上事證，探求當事人立約時之真意，系爭土地買賣契約之
賣方為昇晃公司，縱事實上，上訴人就系爭不動產買賣，依其與昇晃公司間內部合建契約，而受有利益，仍無解於昇晃公司為出賣人之事實認定，至上訴人於其上副署，甚而於系爭土地買賣契約騎縫章處用印，僅係表示其為地主，並非賣方，則被上訴人依系爭土地買賣契約第6條第2項、第13條第2項及債務不履行之法律關係，請求上訴人給付上開款項，即屬無據。
㈢、被上訴人又主張，依系爭建物買賣契約第7條第2項、第19條第2項約定，請求上訴人履行契約違約責任等語，惟為上訴人所堅決否認，並以前揭情詞置辯。惟因系爭建物買賣契約之當事人欄、簽署姓名欄上，所載之賣方均係昇晃公司（見原審卷㈠第50、73頁），不及於上訴人，上訴人自不負上開契約條項違約責任或債務不履行責任。
㈣、被上訴人雖主張：系爭建物、土地買賣契約之頁碼連續、附件相同，且建物、土地之價款合併計算、相關稅負、代辦委託書、違約條款均相同等，足見係建物、土地不可分之混合契約，自應就渠等合夥共同興建出售之系爭契約負賣方責任等語。惟其所指摘之各項事由，買賣契約當事人欄及簽章欄，依上說明，賣方既均為昇晃公司，則上開契約條款將土地、建物合併規定或計算，益可佐證賣方僅為昇晃公司，所為主張容有誤認。又公司不得為他公司無限責任股東或合夥事業之合夥，公司法第13條第1項定有明文。系爭不動產興建，係由上訴人提供土地，昇晃公司負責興建建物，並以昇晃公司及對外銷售，性質上屬於合建契約，已如前述，在無證據證明上訴人與昇晃公司間訂有合夥契約前，被上訴人主張之契約上責任，自應由昇晃公司負責，併予敘明。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約及債務不履行之法律關係，請求上訴人給付5,169,570元、478萬元、4,516,000元，及各自104年7月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給付上開本息，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 丁振昌法 官 陳學德上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
書記官 林宛妮【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。