臺灣高等法院臺南分院民事裁定 106年度重抗字第37號抗 告 人 林谷聰上列抗告人因與相對人玉山商業銀行股份有限公司間聲明異議事件，對於中華民國106年6月13日臺灣雲林地方法院106年度執事聲字第8號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、聲明異議及抗告意旨略以：本件執行債務人黃麗秋於民國103年3月6日，授權其妹陳麗慧全權處理管理本件執行標的不動產後，出租予抗告人，相對人核貸時應有會勘過現場，對於抗告人於103年4月17日以前已經開始租賃使用系爭執行標的物之事實，知悉甚詳。因雙方初約定時未立書面，恐生爭議，才於103年5月13日訂立書面並公證，租期載為自103年5月13日起至123年5月12日。然抗告人既在抵押權設定前即已承租本件執行標的不動產，法院即不得除去抗告人之租賃權。法院民事執行處於105年8月9日現場查封並未詢問抗告人開始租賃之起始時間，而是詢問系爭標的使用現況，因此抗告人僅陳述公證之房屋租賃契約書內容，105年8月19日及105年11月24日陳報意旨僅在說明房屋現況，並未就租賃之起始時間說明。本件抵押貸款，抗告人並未參加，實務上銀行不會訊問貸款債務人有無出借、出租或出典之情事，更不會詳細告知不動產擔保切結事項內容，而是由銀行授信之調查員實際會勘現場。且抗告人已花費新台幣（下同）300萬元，在該執行標的不動產上增建RC、鐵皮屋造店鋪、住宅及五層樓部分建物及裝潢，並一次付清48萬元（租金），除去租賃權造成抗告人嚴重之損失，明顯不公。再者，本件執行標的不動產經鑑價後，核定最低拍賣價格拍賣，且第三次拍賣條件定為拍定後得點交，然均無人應買，顯係由於其他原因所造成，並非系爭租賃關係所造成，系爭租賃關係是否存在，無礙於抵押權人實行抵押權，應無民法第866條第1、2項規定之適用，故本件除去抗告人就系爭執行標的不動產之租賃權，於法未合。因此，請求廢棄原裁定及106年5月8日雲院忠105司執子字第21617號命令除去抗告人就本件執行標的之租賃關係等語。
二、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之4 第1 項前段、第2 項、第3 項定有明文。依強制執行法第30條之1 規定，上開規定並為強制執行程序所準用。查抗告人對於原法院司法事務官就該院105年度司執字第21617號清償債務等強制執行事件（下稱本件執行）命令除去抗告人就本件執行標的即坐落雲林縣○○市○○段○○○○號土地及其上同段0000建號、門牌號碼斗六市○○路○○○號建物（下稱系爭執行標的物）之租賃關係（下稱系爭租賃權或租賃關係）不服，聲明異議，經原法院司法事務官於同年4月10日裁定駁回，並於同年月12日送達抗告人，抗告人於同年月18日提出異議，司法事務官認其異議無理由，送請原審法院裁定，未逾10日之法定不變期間，並與上開規定相符，先予敘明。
三、次按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項分別定有明文。次按所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由書參照）。
四、經查：
(一)本件執行債務人黃麗秋於103 年4 月17日將其所有本件執行標的不動產，設定擔保最高限額11,220,000元之第一順位抵押權予相對人即執行債權人（下稱本件抵押權）。嗣因債務人積欠相對人780萬元及1,394,248元（合計9,194,248元），及均自105年2月21日起至清償日止，按年息2.23%及2.73%計算之利息及違約金，並經相對人取得確定之執行名義後，向原法院聲請就債務人所有本件執行標的不動產為強制執行，並表明上開執行債權與抵押債權為同一債權等情，有相對人提出之民事強制執行聲請狀、本件執行標的不動產登記第一類謄本、台灣新北地方法院105年度司促字第14026號支付命令暨確定證明書等件附卷可按（原法院執行卷第1-12頁），堪信實在。
(二)異議及抗告意旨雖主張其於103年4月17日以前已經開始租賃使用本件執行標的不動產。相對人核貸時應有會勘過現場，對於抗告人於103年4月17日以前已經開始租賃使用系爭執行標的物之事實，知悉甚詳，請求調閱當時審查作業手冊及放款作業卷宗內之圖片即可查知云云。相對人雖不否認系爭不動產現場勘察估價時間點，確為抗告人占有使用中，然辯稱：103年4月7日前抗告人為所有權人，何來所有權人可出租予所有權人自己之理，必於抗告人103年4月17日過戶於執行債務人後即設定抵押權予相對人後，始有可能成立租賃關係等語，並提出土地及建物登記第一類謄本、雲林縣地籍異動索引為證（本院卷第37-40、73頁），尚非無據。且本件執行標的不動產，係於設定系爭抵押權後之103年5月13日，由債務人出租與抗告人，租期至123年5月12日，每月租金2,000元，20年之租金已一次付清等情（下稱系爭租賃），業據抗告人於105年8月19日具民事陳報狀，提出經原法院公證之房屋租賃契約書載明屬實（原法院執行卷第29-32頁）；抗告人於105年8月29日原法院至現場查封時，再次明確陳述已陳報公證書及租賃契（約）書在卷（原法院執行卷第32頁反面）。又債務人於同年11月24日提出房屋現況陳報（聲明）狀，亦明確載明「承租人林谷聰」、「租用期間：103年5月13日起至123年5月12日」等語詳實（原法院執行卷第82頁）。核出租人即債務人與承租人即抗告人關於系爭租賃之陳述一致，復有上開公證之房屋租賃契約書可稽，況且，債務人向相對人辦理本件抵押貸款時，於所簽署之同意書貳〔不動產擔保切結事項〕二、㈠亦載明：「空置：擔保物（含增建物）至抵押權設定登記手續完成時均為空屋或空地狀態，無出借、出租或出典情事。」等語（原法院執行卷第99頁）。
再者，上開租賃關係經載明於本件執行之除最後一次拍賣之歷次拍賣公告，並均寄送予債務人及抗告人，有該歷次拍賣公告及送達證書在卷可參（原法院執行卷第86-92、101-102、129-136、139、144-150、152-153頁），而其等亦均未表示任何異議，依上開情節及事證，應堪信為真實。抗告人於原法院106年3月28日以執行命令除去其系爭租賃權時，始聲明異議主張其於103年4月17日以前已經開始租賃及未陳述租賃起始時間云云，即不足採信。另其聲請調閱本件抵押貸款當時之審查作業手冊及放款作業卷宗內之圖片，核與系爭租賃關係無必然之關連，並與上開事證不符，核無必要，併此敘明。
(三)又本件執行標的不動產，歷經二次減價拍賣，均無人應買（原法院執行卷第143、156頁），可見系爭租賃關係已影響本件抵押權之行使。異議及抗告意旨主張第三次拍賣條件定為「拍定後得點交，然均無人應買」云云，明顯與上開拍賣情形不符。相對人於上開公告特別變賣期間，聲請減價並除去系爭租賃關係後拍賣，核無不合。且第二次減價拍賣及特別變賣時之底價為11,387,000元，然除去系爭租賃權並減價為最低拍賣底價9,450,000元拍賣時，卻以高於前次之最低拍賣底價之12,014,000元拍定，有該拍賣公告及筆錄、投標書等在本件執行卷宗可按（見原法院執行卷第199-203頁），益足證明系爭租賃權確已影響本件抵押權之行使。
五、綜上所述，本件抗告人主張其於103年4月17日以前已經開始租賃使用本件執行標的不動產云云，既非可採。原執行法院司法事務官因而駁回抗告人聲明異議，及原審法院再駁回抗告人之異議，於法均無違誤。抗告意旨指摘原裁定為不當，聲明廢棄，非有理由，應駁回其抗告。
六、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 1 日
民事第二庭 審判長法 官 高明發
法 官 莊俊華法 官 李杭倫上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 9 月 1 日
書記官 岑玢【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。