臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度上易字第182號上 訴 人 宏昱建設開發股份有限公司法定代理人 黃鈴舒訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師蘇榕芝律師林湘清律師被上訴人 My Island公寓大廈管理委員會法定代理人 陳佳貞訴訟代理人 裘佩恩律師
王盛鐸律師楊志凱律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年5月17日臺灣臺南地方法院第一審判決（106年度訴字第2018號）提起上訴，本院於107年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之；另承受訴訟人，於得承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170條、第173條及第175條第1項分別定有明文。查本件被上訴人之法定代理人於訴訟繫屬中之107年7月11日變更為陳佳貞，並於107年9月21日具狀聲明承受訴訟，有臺南市政府函、民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（本院卷第73至77頁），核無不合，應由陳佳貞為被上訴人之法定代理人續行本件訴訟。
二、被上訴人主張：上訴人於民國100年間興建銷售My Island公寓大廈（下稱系爭大廈）預售屋，系爭大廈於103年間成立伊管理委員會，經主管機關同意備查後，將系爭大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施，包含游泳池後方圍牆（下稱系爭圍牆）及安裝其上之監視系統在內，點交予伊受領，惟上訴人所興建之系爭圍牆越界建築，遭鄰地所有權人訴請拆牆還地，經另案判決伊敗訴確定。上訴人雖於105年5月24日發函表示願重建圍牆並負擔全部整修費用，然遲未履行，伊僅能依該確定判決，自行僱工拆除系爭圍牆及安裝其上之監視系統，並重建圍牆及安裝監視系統，支出拆除及重建圍牆費用新臺幣(下同)597,600元、安裝監視系統費用30,000元，合計627,600元。而系爭圍牆及安裝其上之監視系統為上訴人與各住戶簽訂預售屋買賣契約之一部分，上訴人自應負保固義務及瑕疵擔保責任，惟上訴人均置之不理，爰依民法第354條第1項及第360條之規定，請求上訴人負物之瑕疵擔保責任，並依同法第213、214條之規定，請求上訴人賠償損害及法定遲延利息。原審為伊勝訴之判決，並無不合。並聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭大廈建案廣告之圍牆圖示僅有一頁，該廣告內容並無針對圍牆說明建築構想或特徵，廣告僅為要約之引誘，伊於銷售時並未特別就廣告內容之圍牆圖示與買受人為進一步說明、洽談，難認伊與買受人訂約時有就興建系爭圍牆乙節達成合意。又系爭大廈建案銷售展示中心所陳列系爭大廈之模型，並無系爭圍牆之設置，足見買受人前往銷售展示中心看屋、訂約時，並未對系爭大廈存在圍牆設施為客觀之信賴。另買賣契約亦無特別描述系爭圍牆設施及所採用材料，益徵買賣契約不包含系爭圍牆，伊依買賣契約書點交予被上訴人之共用部分，自不包含系爭圍牆及其上監視系統。系爭圍牆為伊自行增建，未向全體住戶收取任何費用，縱認有併同移交被上訴人之事實，係兩造間基於贈與契約之合意，伊就系爭圍牆及其上監視系統自不負保固及瑕疵擔保責任。又縱應負賠償責任，系爭圍牆僅為部分瑕疵，伊無需負擔全部費用等語，資為抗辯。並聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人為坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等2筆土地上系爭大廈之起造人。
㈡被上訴人依公寓大廈管理條例之規定向主管機關即臺南市政
府申請報備成立，並經臺南市政府於103年7月18日以府工使一字第1030687112號函准予備查在案。
㈢上訴人於取得使用執照後，在系爭大廈後方增建系爭圍牆，並在系爭圍牆二端安裝CCTV監視系統各二組共四台。
㈣上訴人銷售系爭大廈之廣告文案其中有一張圖片繪製圍牆設
施及一樓平面圖說均有提及系爭圍牆設置。惟上訴人申請建造執照之原始平面圖並無系爭圍牆。
㈤被上訴人已自行雇工拆除系爭圍牆，重建圍牆及安裝新攝影
機，共支出627,600元【計算式：拆除圍牆及重建597,600元＋安裝攝影機30,000元＝627,600元】。
五、被上訴人主張上訴人建造之系爭圍牆為買賣標的之一部分，系爭圍牆有瑕疵，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，因而請求上訴人賠償其損害，惟為上訴人所否認，並以上情置辯；是上訴人交付系爭圍牆及安裝其上之監視系統，是否為買賣契約之一部分？其是否應負物之瑕疵擔保責任？上訴人是否應就系爭圍牆之拆除重建及安裝監視系統所生之損害負賠償責任？如上訴人需負擔損害賠償責任，是否應就系爭圍牆全額負擔？厥為本件應審究之爭點。爰分述如下：
(一)系爭圍牆及安裝其上之監視系統為買賣契約之一部分，上訴人就系爭圍牆及安裝其上之監視系統，應負物之瑕疵擔保責任：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，亦有最高法院73年台上第1173號判例意旨可資參照。
２、經查，上訴人為系爭大廈之起造人，其於取得使用執照後，在系爭大廈游泳池後方增建系爭圍牆，並在系爭圍牆上二端安裝CCTV監視系統各二組共四台。上訴人於申請建造執照之原始平面圖雖無系爭圍牆，惟銷售系爭大廈之廣告文案其中有一張圖片繪製系爭圍牆設施（原審卷第114頁）之事實，為兩造所不爭執(見不爭執事項㈠、㈢、㈣)，並有被上訴人提出之臺南市政府工務局建造執照、竣工圖說及上訴人官方網頁售屋廣告資料各乙份在卷可憑(原審卷第21頁、第99至121頁)。上訴人將系爭大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施，點交予被上訴人受領後，系爭大廈坐落之基地與鄰地即同段00-0地號（訴外人陳○○、陳○○共有）、00-0地號、00-02地號（訴外人洪○○所有）交界處，有上訴人興建之系爭圍牆，系爭圍牆無權占用鄰地同段00-0、00-0、00-00地號土地，經陳○○、陳○○、洪○○另案訴請被上訴人拆牆還地，經原法院以105年度南簡字第0000號判決被上訴人應予拆除並交還土地確定在案，有原法院105年度南簡字第0000號判決書可憑(原審卷第32至36頁)，故系爭圍牆顯有占用鄰地之瑕疵，應堪認定。
３、依買賣契約第1條約定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分」（原審卷第12頁反面）；另買賣契約書附件四「各戶安全管理系統」第(四)點約定，亦載明CCTV監視系統：圍牆、車道、大門、後門出入口、地下室車道及電梯車廂，設置彩色紅外線攝影機。並可以3G手機與管理員室錄影主機連結，供住戶查看。影像循環錄影，確保住戶出入門禁安全(原審卷第29頁反面)。且上訴人銷售系爭大廈之廣告文案，其中有一張圖片繪製系爭圍牆設施，已如前述，可見系爭圍牆位於系爭大廈外圍用以區隔外界，供系爭大廈全體住戶共同使用之共用部分，應屬買賣標的範圍之一，亦即上訴人所出賣者除區分所有建物外，共用部分包括系爭圍牆之共用部分在內，而系爭圍牆上安裝CCTV監視系統，亦為前揭買賣契約書附件四所明載，足見系爭圍牆及安裝其上之監視系統，均屬買賣契約內容之一部分，自堪認定。上訴人雖抗辯廣告內容僅為圖片，不足以使人信賴買賣契約包括系爭圍牆、銷售中心之建物模型亦無系爭圍牆云云，惟前揭買賣契約內容業已明載廣告內容屬契約之一部，且上訴人亦應確保廣告內容之真實，上訴人此部分所辯，顯然與契約有違，而不可採。上訴人另抗辯系爭圍牆為二次施工所為之無償贈與，非買賣契約出賣標的範圍云云，惟並未舉證以其說，所辯同無可採。
４、綜上，系爭圍牆及安裝其上之監視系統屬買賣契約內容之一部分，而系爭圍牆有占用鄰地而遭訴請拆除之瑕疵，上訴人於移轉系爭圍牆及安裝其上之監視系統後，有此減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，因此瑕疵而造成系爭圍牆及安裝其上之監視系統拆除，自應就系爭圍牆及安裝其上之監視系統，負物之瑕疵擔保責任。
(二)上訴人應就系爭圍牆之拆除重建及安裝監視系統所生之損害負全部賠償責任：
１、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。再按民法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，固須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺其所保證品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。但出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1707號判決參照）。查依買賣契約第23條之約定：「一、賣方保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地...。二、有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」，有買賣契約在卷可佐（原審卷第16頁反面），足認上訴人於出售系爭大廈區分所有建物當時，確有向區分所有建物買受人保證出售房屋（含系爭圍牆）具有一定品質之意。本件上訴人交付之買賣標的物即系爭圍牆因無權占用他人土地，致遭他人訴請拆牆還地，自屬欠缺出賣人所保證之品質，買受人自得透過被上訴人請求不履行之損害賠償。
２、次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213條第1項、第214條、第216條第1項分別定有明文。又按我國民法損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，故原則上被害人應請求債務人回復原狀，惟若回復原狀由債務人為之，對被害人可能緩不濟急或不能符合被害人之意願時，為期合乎實際需要，並使被害人獲得更周密之保障，始例外准許被害人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀（最高法院92年度台上字第1980號判決意旨參照）。本件上訴人於105年間發現系爭圍牆有坐落鄰地之瑕疵後，於同年5月24日雖發函通知被上訴人，表示經其與結構技師討論後，重新規劃設計圍牆強度，考量部分修繕會影響結構安全，故以重建圍牆做為標準，其整修費用由上訴人全數吸收等情(原審卷第37頁)，惟另案拆牆還地事件判決被上訴人敗訴確定後，上訴人仍未進行拆除及重建圍牆，被上訴人遂於106年10月2日寄發存證信函予上訴人，催請於函到七日內速與被上訴人聯絡系爭圍牆拆除重建之損害賠償問題，上訴人於收受後，於同年10月12日寄發存證信函予被上訴人，表示其不負系爭圍牆瑕疵擔保責任等情，亦據被上訴人提出存證信函影本為證(原審卷第38至42頁)，堪認被上訴人已定相當期限催告上訴人拆除重建系爭圍牆及安裝監視系統，惟上訴人逾期不為處理，依上開說明，被上訴人請求上訴人以金錢賠償其損害，自屬有據。
３、被上訴人主張已支付拆除、重建系爭圍牆及安裝監視系統所必要之費用共627,600元【計算式：拆除重建圍牆597,600元＋安裝監視系統30,000元＝627,600元】乙節，業據其提出估價單2紙為證(原審卷第43至44頁)，且為上訴人所不爭執(見不爭執事項㈤)，故被上訴人請求上訴人賠償627,600元，於法有據。至上訴人雖抗辯系爭圍牆僅為部分瑕疵，其無需負擔全部費用云云，惟上訴人曾發函通知被上訴人，表示「經結構技師檢討後，重新規劃設計圍牆強度，考量部分修繕會影響結構安全，故以重建圍牆做為標準」等情，有上訴人之函為證(原審卷第37頁)，足見上訴人亦認為部分修繕會影響結構安全，系爭圍牆應重建為宜，上訴人現又抗辯無全部拆除修繕必要，或稱該函未經主管簽認即發出云云，顯係卸責之詞，所辯已不足採信，且衡諸系爭圍牆於結構上整體設計施工，部分拆除亦將影響結構安全，上訴人此部分抗辯自非可採，其另聲請函詢地政機關計算系爭圍牆占用鄰地拆除之比例云云，並無必要。
六、從而，被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人給付627,600元，及自106年12月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請，分別酌定供擔保之金額，為准、免假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 張世展法 官 黃義成上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 27 日
書記官 施淑華