臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度上易字第261號上 訴 人 王鈺婷訴訟代理人 蔡文斌律師
吳俊宏律師林冠廷律師林亭宇律師被上訴人 連建建設股份有限公司法定代理人 蔣紹裘訴訟代理人 裘佩恩律師
王盛鐸律師楊志凱律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年7月18日臺灣臺南地方法院105年度訴字第1532號第一審判決提起上訴，本院於107年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：上訴人於民國104年12月間，向被上訴人購買門牌號碼臺南市○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）。於105年5月間，由臺南市政府工務局聽聞系爭房屋之1樓清水模圍牆，係違章建築，並經臺南市政府工務局予以裁罰，上訴人係受售屋廣告中對該圍牆之描述所吸引而購買，具有交易上之重要性，惟上開違建有遭強制拆除之風險，可認系爭房屋已無從達到契約預定之效用，構成民法第354條第1項前段規定之物之瑕疵，上訴人自得依民法第359條之規定，請求減少價金，經社團法人臺南市建築師公會鑑定，認定系爭房屋之拆除及減損總費用為64萬7535元，就此金額等同被上訴人溢領價金，依民法第179條規定請求被上訴人如數給付，並加算自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。
二、被上訴人則以：上訴人於購買系爭房屋前，已知悉系爭房屋有部分違建，此觀上訴人除簽訂房屋買賣契約書外，尚簽立「增建工程委託書」，載明一樓增加圍牆即系爭清水模外觀圍牆，上訴人大學畢業，且陪同看屋之家人非首次購屋，不能事後推諉不知有增建而主張瑕疵擔保。系爭圍牆雖經主管機關認定屬違章建築，僅依法列管並未經拆除，且違章列管之建物不影響對系爭建物之權利，依民法第354條第1項但書之規定，應屬無關緊要不得視為瑕疵，且其明知系爭房屋有二次增建、未合法登記於權狀之部分，並於增建工程委託書上簽名，堪認就損害之發生與有過失，應減輕被上訴人50％之責任等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人64萬7535元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於104年12月7日與被上訴人簽訂房屋買賣合約，以1,140萬元買受系爭房屋。
㈡兩造簽訂系爭房屋買賣合約書之同日，上訴人另簽訂「增建
工程委託書」（下稱系爭增建工程委託書），約定：「立委託書人○○○……擬於所購房屋委託連建建設股份有限公司於使用執照取得後代為施作部份陽台及停車空間改為室內使用、一樓增加圍牆、車庫大小門與烤漆鋼板門。本增建部分若涉及相關法令問題由委託人處理。本委託書之效力及於本人之同戶家屬、受讓人、繼承人、管理人及承租人等，並自簽約日起生效」。
㈢系爭圍牆因未申請取得建築執照，經臺南市政府以104年6月
11日府工使一字第1040000000號函，命被上訴人於1個月內陳述意見並改善完畢，被上訴人未改善，經臺南市政府於105年5月12日，以府工使一字第1050000000號函，認定為違章建築，依法應執行拆除。
㈣系爭房屋之1 樓屋後（廁所）水平增建（下稱系爭廁所），
因未申請取得建築執照，經臺南市政府以105 年10月31日通知上訴人為違章建築，逾期未取得建築執照，將依法執行拆除。
㈤於兩造簽訂房屋買賣契約書前，系爭圍牆、廁所，均已由被上訴人施作完成。
㈥被上訴人於系爭房屋之銷售廣告記載：「案場：春上光樹。
契合清水模樸質素雅牆面，建築從結構體到空間相互呼應，嚴選，榮獲德國建築業創新獎CAPAROL奈米環保塗料與台灣樂土創新環保塗料為建築體保護層，兼容防水透氣自潔防黴等優勢，讓建築的表裡可以自在地深呼吸」。
㈦兩造對系爭房屋因上開違建減損價值64萬7535元不爭執。
五、兩造爭執之事項：㈠被上訴人是否應就系爭圍牆及廁所對上訴人負物之瑕疵擔保
責任？㈡系爭增建委託書約定有無民法第247條之1及消費者保護法第
12條第1、2項之適用？
六、得心證之理由：㈠系爭圍牆及廁所雖屬違章建築，上訴人於契約成立時知悉該瑕疵存在，不得主張物之瑕疵擔保責任：
⑴按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條規定甚明。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。被上訴人既以上訴人於訂約時即知上開瑕疵存在，為上訴人所否認，被上訴人自應就上開有利於己之事實，負舉證之責。經查：
⑵兩造簽訂系爭房屋買賣合約之同日，上訴人另簽訂「增建
工程委託書」，約定：「立委託書人○○○……擬於所購房屋委託連建建設股份有限公司於使用執照取得後代為施作部份陽台及停車空間改為室內使用、一樓增加圍牆、車庫大小門與烤漆鋼板門。本增建部分若涉及相關法令問題由委託人處理。本委託書之效力及於本人之同戶家屬、受讓人、繼承人、管理人及承租人等，並自簽約日起生效」（不爭執事項㈡）。由系爭房屋之設計圖觀之，1樓屋後廁所位置原應為陽台，有建物測量成果圖可參（原審卷第40頁反面），依上訴人所簽「增建工程委託書」內容觀之，兩造明白約定一樓之圍牆、屋後廁所，係於系爭房屋使用執照取得之後，始施作之增建工程。參以上訴人於原審曾自承：「上開增建工程委託書簽定時，其詢問過仲介人員林誠浩，林誠浩回答取得使用執照後有增建部分區域」等語（原審卷第131頁反面）。
⑶上訴人看屋、簽約之經過：
①證人林誠浩（義鼎不動產有限公司代銷人員）於原審證
稱：「原告王鈺婷看屋時我有陪同，也有參與議價、簽約、交屋過程，我在帶原告王鈺婷看屋時，沒有講1 樓前方圍牆及後方廁所為增建，但簽約時有講到，也有給原告王鈺婷簽立增建工程委託書，我或其他同事在簽約時或簽約前，應該有給原告王鈺婷看過系爭205號房屋之設計圖，並告知1樓前方圍牆及後方廁所為增建；我在簽約時有明白的向原告王鈺婷及韓采璇表示，增建工程委託書所載部分陽台及停車空間改為室內使用，一樓增加圍牆等增建就是違建，如果有人檢舉，就會被市政府認定為違建；…，原告二人增建工程委託書所載之增建為違建時，原告表示已經知道了」等語（原審卷第132至133頁反面）。
②證人謝玉瑤（本件契約之代書）於原審證稱：「簽約時
我全程在場，原告王鈺婷簽約時，買賣契約書中有增建工程委託書，我有逐條照文字向原告王鈺婷及其配偶說明，當時林誠浩也在現場。一般是代書在主導合約的解釋，我也會跟代銷人員確認，是否有向買方說明增建的部分，我也有向原告王鈺婷確認是否知悉系爭205號房屋有增建；我有告訴原告王鈺婷這些是增建，但沒有特別強調這可能是違建；林誠浩有告訴原告王鈺婷增建工程委託書所載是增建，至於林誠浩有無直接表明可能是違建，我不清楚；…告知是增建後，原告等人沒有其他意見，所以才會簽名。」等語（原審卷第134至135頁）。
③證人蕭菽芸（義鼎不動產有限公司代銷人員）於原審證
證：「我有全程陪同原告兩人看屋及簽約；我帶原告王鈺婷及翁榮財到一樓後方的孝親房時，因為一樓後方的廁所比較大，我有明確告知浴缸所在位置是陽台外推，我帶原告王鈺婷及翁榮財到一樓前方圍牆時，也有告知是二次施工，另外我也有告知原告王鈺婷及翁榮財五樓的廁所是增建，我告訴原告王鈺婷及翁榮財這是二次施工，就是增建，也有告訴他們這就是違建；請原告王鈺婷簽增建工程委託書時，原告王鈺婷有疑問，當時林誠浩有向原告王鈺婷解釋，我在整理其他簽約的資料、影印文件，所以沒有注意聽，我只有聽到買方有人提出相關的疑問，林誠浩有做解釋，而謝玉瑤就是交給林誠浩解釋；印象中林誠浩向原告解釋完後，原告王鈺婷及翁榮財並無很多疑慮，所以這部分的討論很快就結束。...」等語（原審卷第174至177頁）。
④衡諸林誠浩、蕭菽芸與謝玉瑤上開證述情節互核大致相
合，且其等就親身經歷之過程所為前述證詞，尚與常情相合，堪認其等上開證述之情節，應屬信實可採。
⑷據此，由增建工程委託書之簽訂及上開證人證述及上訴人
於原審之陳述綜合觀之，堪認上訴人至遲於簽定系爭圍牆及廁所工程委託書時（即簽立系爭買賣合約之同日，不爭執事項㈡），即已知悉系爭房屋1樓屋前圍牆、1樓屋後廁所為二次增建之事實。而依我國現行建物之建築與申請使用執照實際狀況，諸多建物起造人基於擴大使用範圍或為符合個人使用需求，經常在取得使用執照後再為增建，然建築物使用執照核發後所為之工程均屬增建，且增建部分均為申請使用執照時，因囿於相關建築法令之限制，無法就該部分一併申請為合法建築，是如購買成屋之買受人，知悉房屋有增建或二次增建之情形，理應知悉使用執照核發後再增建部分，顯不在使用執照之合法建物範圍內，而屬違章建築，上訴人自承大學畢業，擔任護理師多年（原審卷第130、178頁），為有相當社會經驗及智識之成年人，且有購屋經驗，對於二次增建通常屬未申領建造執照及使用執照之違章建築等情，必當有所認識，況系爭增建工程委託書上更載明「本增建部分若涉及法令問題由委託人處理」等語，倘該委託書上所載增建範圍自始均為合法增建，被上訴人顯無要求上訴人簽定系爭增建工程委託書，以劃清責任之必要。綜上，足認被上訴人抗辯上訴人於簽立系爭買賣合約書時，應已知悉系爭圍牆及廁所為違建之瑕疵等語，為可採信。
⑸上訴人雖舉證人邱瓊慧、翁榮財為證。惟查：
①證人邱瓊慧（陪同上訴人看屋之友人）於原審固證稱：
「在我陪同看屋及簽約的過程中，兩造沒有談到增建的問題，我也沒有看到與增建相關的文件。帶我們看屋的小姐以及後來的男生及代書，也沒有提供設計圖給我們看」等語（見原審卷第174頁）；②證人翁榮財（上訴人之夫）亦於原審證稱：「蕭菽芸沒
有告知過系爭圍牆及廁所為增建或二次施工；林誠浩一來便說這是被告公司在取得建築圖後會針對建物局部空間進行增建，接著林誠浩解釋這是合法增建，另外有表示賴市長有跟建商們開會，表示市府查緝違建的決心，對於增建範圍在30平方公尺以內的增建，屬於合法增建，意思是要求建商不要逾越這條紅線，我當時有向其詢問建物裡哪邊屬於增建，林誠浩表示五樓屋突後方的廁所為增建，當下我們覺得那個地方並沒有影響外觀及涉及公共安全的問題，所以也就沒有接著續問，但是要簽約前，有發現增建工程委託書內文提到很多地方有增建，當下有問林誠浩，林誠浩回答這是公司制式的合約，六戶的內容都一樣，所以王鈺婷才簽署此份增建工程委託書」等語（原審卷第162至163頁）。
③惟證人邱瓊慧並未參與看屋過程及簽約全程，且主要關
注買賣價金貸款成數等情，業據其證述明確（原審卷第174頁），況且上訴人於原審已自承曾問林誠浩，林誠浩回答取得執照後有增建部分區堿（原審卷131頁反面），是邱瓊慧前開證述，不足以推翻上開林誠浩、蕭菽芸與謝玉瑤之上開證言；證人翁榮財為上訴人之夫，一同居住於系爭房屋內，與本件具有利害關係，且由其所證前開內容，應已知悉系爭圍牆及廁所屬二次施工之違建，僅涉及台南市政府是否確實執行查緝拆除違建而已，尚難憑翁榮財前開所述，即認證人林誠浩確有保證系爭房屋之增建係屬合法增建，或故意隱瞞違建之情形，翁榮財所為上開證述，尚不足作為對被上訴人不利之認定。
⑹綜上所述，被上訴人既未故意隱瞞系爭圍牆及廁所為違建
之事實，上訴人於簽訂系爭房屋買賣合約時，明知系爭圍牆及廁所為使用執照後之增建，屬違章建築，並同意簽定系爭增建工程委託書，同意就該增建部分若涉及相關法令問題，由上訴人處理。依民法第355條第1項規定，被上訴人就此自不負瑕疵擔保責任。被上訴人此部分抗辯，尚屬可採。上訴人依民法第359條規定請求減少價金，即屬無據，其進而主張被上訴人有溢領價金64萬7535元之事實，亦不足採。
㈡系爭增建委託書約定有無民法第247條之1及消費者保護法第
12條第1、2項之適用？⑴查系爭增建委託書之主要內容，無非係買受人同意就被上
訴人於使用執照取得後「將部分陽台及停車空間改為室內使用、一樓增加圍牆、車庫大小門與烤漆鋼板門」之所謂違建之責任明確化，即被上訴人不負責任而已，核其實質效果，乃免除出賣人之物之瑕疵擔保責任，是被上訴人抗辯該項約定不過係就民法第355條第1項之具體化之約定而已尚屬可採。如前所述，上訴人受有高等教育並有相當社會經驗，既有相當資力購買系爭房屋，就契約之內容自有相當談判能力，再審酌本島地區之房屋於取得使用執照後，二次增建部分廚房、廁所、車庫，事所常見，各地方政府亦長期消極容認未加取締拆除，以此種違建交易亦所在多有，綜合上述，堪認兩造之約定尚無民法第247條之1及消費者保護法第12條第1項、第2項之適用，上訴人此部分主張，尚非可取。
七、從而，上訴人依民法第359條、第179條規定，請求被上訴人給付64萬7535元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 王浦傑法 官 吳上康上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
書記官 凌昇裕