臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度上易字第200號上 訴 人 財團法人台灣省台南市保安宮法定代理人 陳余櫻柳訴訟代理人 林倩夷律師被 上 訴人 顏瑞儀
莊顏金分顏蘇寶玉顏振原顏宏璋顏秀珠顏銘宏顏麗明顏淑慧顏淑美顏輝琮顏輝鎣顏輝發顏輝隆顏豐城顏靜珍洪芳男上17人共同訴訟代理人 蘇文斌律師
鄭方穎律師許婉慧律師郭子誠律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國107年4月11日臺灣臺南地方法院第一審判決（106年度訴字第1564號）提起上訴，本院於108年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地，分歸上訴人單獨取得。
上訴人應依附表「本院認定應得或應給付金額」欄所示之金額，補償被上訴人。
第一、二審訴訟費用，由兩造按附表「應有部分（即訴訟費用負擔）比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），權利範圍如附表應有部分比例欄所示。兩造間並無不為分割之約定，亦無不能分割之情形，惟就分割方法無法達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條規定，請求裁判分割。伊等對原判決將系爭土地全部分歸上訴人取得，及命上訴人分別補償如附表原審認定應得或應給付金額欄所示並無意見，系爭土地亦經社團法人臺南市建築師公會（下稱臺南市建築師公會）鑑定確可供建築使用無誤，原判決所命補償金額並無不當；如認有修正補償金額必要者，對原鑑估單位於本審提出之補充說明書所列金額亦無意見等語。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：原判決依使用情形將系爭土地全部分歸伊所有，固無不當，惟社團法人臺南市不動產估價師公會（下稱臺南市不動產估價師公會）之估價報告（下稱系爭鑑定報告），並未考量重大個別差異因素納入評估及調整，且估價師先表示無須調整金額，經法院就細部各別條件再函詢後，始改稱必須下修金額15％，足見其估價方法及公信力均堪質疑，因此，原判決命伊補償被上訴人之金額顯非適當等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地分歸由伊取得。㈢伊應以中華不動產估價師聯合事務所之估價結果補償被上訴人。
三、兩造不爭執事項為：㈠兩造為系爭土地之共有人，權利範圍如附表應有部分比例欄所示。
㈡兩造就系爭土地並無不為分割之約定。
㈢系爭土地目前全部由上訴人建蓋宮廟使用中。
㈣兩造均同意系爭土地分割方法為將全部原物分配予上訴人，再由上訴人按被上訴人應有部分比例以金錢為補償。
四、系爭土地為兩造共有，權利範圍如附表應有部分比例欄所示，兩造間就系爭土地並無不為分割之約定，依系爭土地之使用目的亦無不能分割之情事，及無任何不能分割之法令禁止等情，有土地登記第一類謄本為憑，且為兩造所不爭執，自堪信實。因此，被上訴人依民法第823條第1項規定，請求分割系爭土地，並無不合，應予准許。
五、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1至3項分別定有明文。裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束；共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途；法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院29年上字第1792號、51年台上字第271號、57年台上字第2117號判決參照）。
經查：
㈠系爭土地登記面積為52.03平方公尺，使用分區為「商四（1
）」商業區，目前全部由上訴人建蓋二層樓宮廟使用中等情，有土地登記第一類謄本、臺南市政府都市發展局都市計畫土地使用分區證明書可稽，且為兩造所不爭執（原審卷二第26頁、系爭鑑定報告附件六、不爭執事項㈢），此部分堪可認定。本院審酌系爭土地之面積及利用現況，認該土地面積不大，若依各共有人之應有部分為原物分割，將使土地細分。再系爭土地由上訴人占有使用，並於其上建蓋宮廟供地方民眾信仰之用，亦不宜拆除為原物分割；兼審酌兩造均同意將土地全部分歸上訴人所有，由被上訴人以取得金錢補償方式為分配（不爭執事項㈣），認將系爭土地全部分歸上訴人取得，再由上訴人依被上訴人應有部分比例以金錢補償，較符合建物現況、經濟效益及全體共有人之利益。
㈡就金錢補償部分，依原審囑託臺南市不動產估價師公會鑑定
結果，認系爭土地價格為每平方公尺新臺幣（下同）230,700元（系爭鑑定報告第53頁）；嗣經本院另囑託臺南市建築師公會針對系爭土地依現行建築法令（含騎樓地相關規定）及現況，可否為「單獨」供建築使用及其最有使用價值之規劃方式為鑑定後，該公會認：系爭土地為可「單獨」供建築使用之建築基地，惟僅可為非供公眾使用之建築物，方得以排除供公眾使用建築物等相關供公眾使用之建築管理規定等語（臺南市建築師公會鑑定報告第9頁）。臺南市不動產估價師公會參酌臺南市建築師公會所為上開意見後，修正系爭土地價格為每平方公尺217,700元，有該公會108年7月19日108南市估師翰字第0009號函暨玉山不動產估價師事務所108玉南鑑字第EN0000000號函及不動產鑑定補充說明書在卷可查（本院卷第309-323頁）。本院審酌依系爭鑑價報告所載，係針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場概況分析、影響價格之區域因素分析、影響價格之個別因素分析，經鑑定機關勘估系爭土地應採用比較法、土地開發分析法進行評估，核系爭鑑定報告就價格決定理由及推演過程，論述詳盡，並無明顯不當之處，其嗣亦參酌臺南市建築師公會鑑定報告之鑑定結果，提出不動產鑑定補充說明書，應可採為金錢補償之參考。
㈢上訴人固辯稱系爭鑑定報告並未考量重大個別差異因素納入
評估及調整，估價師先表示無須調整，經法院就細部各別條件再為函詢後，始改稱必須下修金額15％，足見原估價方法及公信力均堪質疑，應依其提出之中華不動產估價師聯合事務所估價結果為補償始屬適當云云。惟查，臺南市不動產估價師公會進行估價時，已參酌系爭土地之使用現況及畸零地，並有如上所述專業評估推演過程，進而評估其價值，其後復再參採臺南市建築師公會所為系爭土地「僅可為非供公眾使用建築物，方得以排除供公眾使用建築物等相關供公眾使用之建築管理規定」之意見，修正系爭土地價格，經核並無上訴人所辯估價方法及公信力足堪質疑之情形；至上訴人所提之中華不動產估價師聯合事務所估價報告書，乃上訴人自行送請估價，非經兩造同意由本院囑託估價之意見，要無採為本件之參考，上訴人上開抗辯，委不足採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項及824條規定，請求將系爭土地分由上訴人單獨取得，並由上訴人按被上訴人應有部分比例以金錢為補償，核屬適當公允之分割方法。原判決依附表「原審認定應得或應給付金額」欄所命補償之金額，固非無據，然其未及審酌原鑑定機關嗣參酌臺南市建築師公會鑑定報告之鑑定結果所提出之不動產鑑定補充說明書，則上訴人抗辯原判決所命給付補償金額不當，求予廢棄，非無理由。又分割共有物所衍生之補償問題，究其實質乃係分割方法之內容，具有不可分割之關係（最高法院69年台上字第1848號判決要旨參照），即難認為補償係獨立於分割方法外之另一請求，而係包含在分割方法內。本院就上訴人應補償被上訴人金額部分，既未與原判決為一致之認定，則就分割方法之論斷，亦不能單獨予以維持。爰將原判決廢棄，改判如主文第2、3項所示。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果不生影響，爰不一一加以論述。又分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，即僅由法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。爰審酌裁判分割共有物之特性，認本件訴訟費用應由兩造各以附表「應有部分（即訴訟費用負擔）比例」欄所示為分擔，始合公平原則，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 黃義成法 官 張家瑛上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 14 日
書記官 鄭信邦附表：
┌──┬────┬─────┬───────┬───────┐│編號│共 有 人│應有部分（│原審認定應得或│本院認定應得或││ │ │即訴訟費用│應給付金額 │應給付金額 ││ │ │負擔）比例│ │ │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 1 │財團法人│3/4 │應給付3,001,40│應給付2,832,27││ │台灣省台│ │7元 │7元 ││ │南市保安│ │ │ ││ │宮 │ │ │ │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 2 │顏瑞儀 │70/1512 │應得558,294元 │應得526,834元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 3 │莊顏金分│70/1512 │應得558,294元 │應得526,834元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 4 │顏蘇寶玉│70/6048 │應得138,420元 │應得130,620元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 5 │顏振原 │70/6048 │應得138,420元 │應得130,620元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 6 │顏宏璋 │70/6048 │應得138,420元 │應得130,620元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 7 │顏秀珠 │70/6048 │應得138,420元 │應得130,620元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 8 │顏銘宏 │70/6048 │應得138,420元 │應得130,620元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 9 │顏麗明 │70/6048 │應得138,420元 │應得130,620元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 10 │顏淑慧 │70/6048 │應得138,420元 │應得130,620元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 11 │顏淑美 │70/6048 │應得138,420元 │應得130,620元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 12 │顏輝琮 │56/9072 │應得73,824元 │應得69,664元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 13 │顏輝鎣 │56/9072 │應得73,824元 │應得69,664元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 14 │顏輝發 │56/9072 │應得73,824元 │應得69,664元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 15 │顏輝隆 │56/9072 │應得73,824元 │應得69,664元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 16 │顏豐城 │56/9072 │應得73,824元 │應得69,664元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 17 │顏靜珍 │56/9072 │應得73,824元 │應得69,664元 │├──┼────┼─────┼───────┼───────┤│ 18 │洪芳男 │1/36 │應得334,515元 │應得315,665元 │└──┴────┴─────┴───────┴───────┘