臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度上易字第87號上 訴 人 璞苑開發有限公司法定代理人 謝明璋訴訟代理人 李孟哲律師被上訴人 余景登律師即吳永興之遺產管理人上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○六年十二月二十五日臺灣臺南地方法院第一審判決（一○六年度訴字第一○三八號）提起上訴，本院於一○七年六月五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣貳仟貳佰柒拾玖元，及自民國一○六年六月二十六日起，按月再給付新台幣壹仟貳佰參拾捌元。
其餘上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：坐落台南市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），為伊於民國一○五年五月四日，以總價新台幣（下同）八百五十七萬元向執行法院拍定而取得所有權。系爭土地上現有如原判決附圖（下稱附圖）編號Ａ、面積三○九．六四平方公尺之鐵皮建物（下稱系爭建物），係吳永興於七十年間起造（吳永興死亡後，經法院選任余景登律師為遺產管理人）。原審認定系爭土地與系爭建物間存在民法第四百二十五條之一條第一項之法定租賃關係，伊自得依同條第二項規定，請求被上訴人給付租金。訴外人林蕉治即吳永興之配偶，曾將系爭建物以每月一萬元出租予其外甥蔡建明使用，審酌長年通膨與貨幣貶值等因素，系爭土地之租金應以一萬五千元為適當；故起訴前已到期租金為二萬六千五百元，自起訴日起之每月租金則為一萬五千元。原審判決駁回伊請求被上訴人再給付二萬零三十四元（已到期租金），及自起訴日起按月再給付一萬一千二百八十四元部分，尚有未洽。並聲明：㈠原判決駁回下開第二項之訴廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應再給付二萬零三十四元，及自一○六年六月二十六日起按月再給付一萬一千二百八十四元（原審判決駁回上訴人先位之訴，暨就備位之訴判命被上訴人給付六千四百六十六元，及自一○六年六月二十六日起按月給付三千七百十六元部分，未據兩造聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；上訴人請求以最高上限計算租金，顯然偏高，應予酌減等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項如下：㈠系爭土地原為吳永興所有，上訴人經向執行法院拍定後，由
執行法院於一○六年五月四日發給不動產權利移轉證書，嗣於同年五月十八日，經地政機關以拍賣為原因，將系爭土地登記在上訴人名下。
㈡系爭土地上門牌號碼台南市○○區○○街○○○號房屋（即系爭建物），係吳永興所有，占用系爭土地面積為三○九．
六四平方公尺。
㈢系爭建物為二層樓高之鐵皮建物，其內部堆置大量雜物，已
長時間無人使用；其西臨○○街，北臨○○街○○○巷，附近多為民宅，亦有小型工廠坐落其間。
四、按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限；土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額者，並經最高法院著有六十八年台上字第三０七一號判例可資參照；經查：
（一）系爭土地與系爭建物原屬吳永興所有，嗣於一○六年五月四日由上訴人取得系爭土地所有權，依民法第四百二十五條之一第一項規定，推定在系爭建物得使用期限內，兩造間存有租賃關係，原審因而判決駁回上訴人先位之訴，上訴人就此部分並未聲明不服，即已確定。兩造間就系爭建物得使用期限內存有租賃關係，上訴人據以請求被上訴人給付租金，核屬有據。
（二）系爭土地西臨台南市○○區○○街，北臨○○街○○○巷，附近多為民宅，亦有小型工廠坐落其間，交通尚稱便利，惟鄰近五百公尺至一公里範圍內，並無大型建築物或購物中心、百貨公司乙情，業據原審法院勘驗現場明確，有勘驗筆錄、現場簡圖、照片（原審卷第六九至七二頁）、系爭土地之Google電子地圖（本院卷第九五頁）可參，且為上訴人所不爭執（本院卷第九九頁）；本院審酌系爭土地坐落位置尚稱便利，惟鄰近並無大型建築物或購物中心、百貨公司，對於帶動周邊經濟發展既無太大助益，可認系爭土地可產生之經濟效益亦不高，關於酌定系爭土地之租金即已不宜太高等一切情狀，認以土地之申報總地價年息百分之八計算為適當。
（三）系爭土地於一○五年一月之申報地價為二千四百元，有卷附之土地登記第二類謄本可參（原審卷第一二、七四頁）；系爭建物占用系爭土地面積為三○九．六四平方公尺，以此計算被上訴人應按月給付之租金為四千九百五十四元，每日租金則為一百六十五元（計算式：309.64㎡×2,400元×8%÷12月＝4,954元，4,954元÷30日＝165元，元以下四捨五入）。基上，自上訴人取得系爭土地之日即一○六年五月四日起，至起訴前一日即同年六月二十五日止（共五十三日），被上訴人應給付上訴人之租金為八千七百四十五元（計算式：165元×53日＝8,745元）。
（四）上訴人雖主張：系爭建物曾以每月租金一萬元租與訴外人蔡建明使用，加計長年通膨與貨幣貶值之因素，故系爭土地每月租金應以一萬五千元為適當云云。惟房客承租房屋所支出之租金，實際係就土地及其上建物為使用收益之對價，此與單純承租基地建築房屋，所須支出之租金僅係使用收益基地之對價者不同，尚難比附援引，遽為本件計算被上訴人使用收益系爭土地之租金之基準。至於上訴人於本院審理時提出訴外人簽訂之房屋租賃契約（本院卷第七九至九一頁），其中門牌號碼○○街○○○巷○○之○號房屋，每月租金為二萬二千元，惟同巷○○之○號房屋之每月租金僅一萬三千元，至於門牌號碼○○街○○○巷○○○之○○號房屋，每月租金則為二萬三千元，可見個別房屋之租金高低差異極大，尚難僅憑一、二戶房屋之租金價額，作為論斷系爭土地之租金是否偏高或偏低之準據；況該等房屋之房客所支出之租金，同樣是包括對於土地及其上建物為使用收益之對價，自難援引作為與系爭土地酌定租金時相互比較之參考依據。基上，被上訴人使用收益系爭土地之對價，酌定為每月四千九百五十四元，尚稱妥適。此外，上訴人並未舉證證明，其空言「加計長年通膨與貨幣貶值之因素」乙詞，逕謂即應以一萬五千元作為被上訴人使用收益系爭土地之對價云云，亦嫌無據，委不足採。綜此，上訴人請求被上訴人再給付租金部分，於再給付（已到期租金）二千二百七十九元（8,745元－6,466元＝2,279元），及自一○六年六月二十六日起按月再給付一千二百三十八元（4,954元－3,716元＝1,238元）範圍內，洵非無據，逾此範圍，則為無理由。
五、綜上所述，上訴人本於租金給付請求權，求為命被上訴人再給付二千二百七十九元，及自一○六年六月二十六日起按月再給付一千二百三十八元部分，於法尚無不合，應予准許，逾此之請求，即非有據，不予准許。就上開應准許部分，原審未遑詳察，遽為上訴人敗訴之判決，自有可議，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示；至於上訴人之請求不應准許部分（確定部分除外），原審為其敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法之陳述，與判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
民事第四庭
審判長法 官 李 文 賢
法 官 張 家 瑛法 官 黃 義 成上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
書記官 盧 建 元