臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度上字第166號上訴人即附 楊淑珍帶被上訴人訴訟代理人 蕭道隆律師
唐淑民律師被上訴人即 楊郁辰附帶上訴人訴訟代理人 林威融律師
翁千惠律師上列當事人間請求核定租金等事件，上訴人對於中華民國107年5月30日臺灣嘉義地方法院第一審判決(107年度訴字第63號)提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於107年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一、二項及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
附帶上訴駁回。
第一、二審(包括上訴及附帶上訴)訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊所有坐落嘉義市○段○○段○○○○號土地(下稱系爭土地），原係訴外人楊福懷(伊之祖父及上訴人之父）所有，其上建物即門牌號碼嘉義市○○路○○○○○○○號房屋(下稱系爭房屋）係楊福懷於民國（下同）65年1月27日出資建造，嗣楊福懷先於80年6月12日將系爭建物贈與上訴人，於94年2月16日辦理建物所有權第一次登記，後於102年2月7日將系爭土地贈與伊。因系爭土地及房屋原同屬楊福懷所有，而先後分別讓與兩造，依民法第425條之1第1項之規定，兩造間自102年2月7日起就系爭土地有法定租賃關係存在，伊本於法定租賃關係，依民法第425條之1第2項之規定請求核定租金，並請求上訴人給付租金。系爭土地為市○○○○○段，應以申報地價年息百分之10計算為適當，爰請求核定系爭土地租金，自102年2月7日起至104年12月31日止，每月租金為新臺幣(下同)17,733元；自105年1月1日起，每月租金應為20,267元；被上訴人應給付伊1,104,108元本息；並自107年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付伊20,267元。原審判命核定系爭土地如原判決附圖(下稱附圖)所示編號A部分，自102年2月7日起至104年12月31日止，每月應付租金為9,604元；自105年1月1日起，每月應付租金為10,976元。上訴人應給付伊597,963元本息，並自107年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付伊10,976元部分，並無不合，惟駁回伊其餘請求部分，尚有未洽，爰提起附帶上訴，並聲明：(一）原判決關於駁回伊後開第二、三項之訴，及該部分假執行聲請之裁判均廢棄。(二）核定附帶被上訴人占有系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，自102年2月7日起至104年12月31日止，每月應增加給付租金8,129元；自105年1月1日起，每月應增加給付租金9,291元。(三）附帶被上訴人應再給付伊506,145元本息，並自107年1月1日起至返還前開土地之日止，按月再給付伊9,291元。(四)願供擔保，請准宣告假執行。就上訴部分，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造間就系爭土地及房屋間應為使用借貸關係，非租賃關係，依最高法院判例見解及民法第425條之1規定土地及房屋原同屬一人，僅將房屋讓與他人，致與土地異其所有時，推定土地所有權人默許房屋受讓人繼續使用土地，其間之法律關係應推定為租賃關係，惟所謂推定，並無擬制效力，自得由法律上利害關係人提出反證以推翻之。系爭土地及房屋原均為楊福懷所有，楊福懷於80年間以贈與為由，將系爭房屋移轉登記予伊，並同意伊繼續使用系爭土地，未曾收取租金，當時楊福懷與伊間就系爭土地之關係為使用借貸關係，嗣楊福懷於102年間以贈與為由，將系爭土地移轉登記予被上訴人，被上訴人自102年受讓系爭土地時，即明知楊福懷無償讓伊使用系爭土地，有使用借貸關係存在，甚至到楊福懷死亡時，被上訴人均未向伊請求租金，顯見被上訴人取得系爭土地所有權後仍讓伊所有之系爭房屋無償使用系爭土地，兩造間並未成立租賃關係甚明，故被上訴人請求核定租金及請求給付租金，實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：(一）原判決不利於伊部分廢棄。(二）上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。就附帶上訴部分，答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地及房屋原係楊福懷所有，先於80年6月12日(94年2月16日補辦建物第一次登記）將系爭房屋贈與上訴人，嗣於102年2月7日將系爭土地贈與被上訴人。
(二)楊福懷於105年11月5日過世，過世前均居住使用系爭土地及房屋。
(三)被上訴人所有之系爭土地上有上訴人之系爭房屋，被上訴人曾對上訴人提起拆屋還地訴訟，經原法院106年度訴字第200號判決被上訴人敗訴確定。上訴人曾對被上訴人及訴外人楊淑青提起偽造文書之告訴，業經不起訴處分且再議駁回確定。
(四)依附圖上訴人受贈之系爭房屋樓地板面積為118.58平方公尺，而附圖A、B、C面積分別為147平方公尺、8平方公尺、35平方公尺。
(五)系爭土地之申報地價自102年1月起至104年12月止為每平方公尺為11,200元，自105年1月起為每平方公尺為12,800元。
四、被上訴人主張兩造間就系爭土地與房屋有租賃關係，爰請求核定租金及給付租金，惟為上訴人否認，並以上情置辯。是本件上訴人所有之系爭房屋占有被上訴人所有之系爭土地，是否有民法第425條之1推定租賃關係？或使用借貸關係？被上訴人請求核定租金及請求上訴人給付租金是否有理由？厥為本件應審究之爭點。茲分述如下：
(一)上訴人於受贈並登記為系爭房屋所有權人時，與當時楊福懷所有之系爭土地間之關係為使用借貸關係：
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1固定有明文。惟本條之規定係「推定」在房屋得使用期限內，有租賃關係，亦即土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，其間非必一定成立租賃關係，自得由法律上利害關係人提出反證以推翻之。
２、經查，系爭土地及房屋原係楊福懷所有，先於80年6月12日(94年2月16日補辦建物第一次登記）將系爭房屋贈與上訴人，而當時楊福懷仍居住於系爭土地及房屋等情，為兩造所不爭執，且據證人楊淑莉於原審到庭證稱：「(上訴人的房子當時候在父親在世的時候，有無繳租金給父親？）沒有，因為他沒有使用。」、「(所以從102年2月7日土地移轉給被上訴人之後，到父親105年11月5日往生這段期間，有討論到租金的事情嗎？沒有」(原審卷第239頁)，足見楊福懷於將系爭房屋贈與上訴人時，其仍使用系爭房屋，且其仍為系爭土地所有權人，而楊福懷既將系爭房屋贈與上訴人，為有利於上訴人之行為，楊福懷於此時應無與上訴人成立租賃契約而收取租金之意思，否則豈非一方面為贈與而有利於上訴人，一方面又收租金而為不利於上訴人，與楊福懷欲將系爭房屋贈與上訴人之利他行為有違，如謂此時其所有之系爭土地與上訴人所有之系爭房屋間成立租賃關係，顯與楊福懷之意思不符；且依楊淑莉之證述，楊福懷對於上訴人並未收取任何租金，如認楊福懷當時即有成立租賃之意思，則應會有租金之計算及租金之收取，故楊福懷與上訴人間並無成立任何租賃關係之外部特徵，於此時如謂基於法律之推定，使楊福懷與上訴人間成立推定之租賃關係，亦不符合楊福懷與上訴人間之關係，楊福懷於贈與系爭房屋後仍自行使用該房屋，此時解釋楊福懷之意思及行為，亦難認為楊福懷與上訴人間就系爭土地與房屋之關係為推定之租賃關係，而應認為係使用借貸關係，且無償之使用關係，較符合當時之實際情形及楊福懷之意思。而楊淑莉於原審雖曾證稱楊福懷與被上訴人間沒有使用借貸(原審卷第237、239頁)，惟法律關係之成立與否事涉法律內涵之判斷，非楊淑莉所得證述，本院自不受楊淑莉該等證述之拘束，併予敘明。
(二)被上訴人於受贈並登記為系爭土地所有權人時，楊福懷仍居住於系爭土地及房屋，為被上訴人所明知，系爭土地與房屋間之無償使用關係，仍拘束被上訴人：
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。為民法第425條之1所明定，惟如經證明非屬租賃關係，而有無償之使用關係，該房屋所有權人仍得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地，始符合該條之立法意旨。又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力(對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力(對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果(最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照)
２、查系爭土地及房屋原均屬楊福懷所有，楊福懷先將系爭房屋贈與上訴人，嗣將系爭土地贈與被上訴人，而楊福懷於105年間過世前仍居住於系爭土地及房屋，且依楊淑莉之證述，從楊福懷移轉系爭房屋所有權予上訴人後，均未有租金之支付，系爭土地及房屋間應為無償使用借貸關係，已如前述，而楊福懷於102年2月7日將系爭土地贈與並移轉登記予被上訴人後，仍占用系爭土地，故楊福懷於贈與系爭房屋予上訴人後，至其於102年間將系爭土地移轉予被上訴人，及至其於105年間過世前，均應認為系爭土地與房屋間仍為無償使用借貸關係，始符當時之實際情形及楊福懷之意思，蓋楊福懷過世前仍居住之期間，系爭土地與房屋間並未有收租金之行為，則至楊福懷於105年間過世，系爭土地與房屋間仍為無償使用借貸關係，亦堪認定。而於楊福懷過世後，此一法律關係並無任何變更，被上訴人亦明知此一狀態，依上開說明，該無償使用借貸關係對於被上訴人應繼續存在，故兩造就系爭土地及房屋間確為無償使用借貸關係，上訴人主張兩造間就系爭土地與房屋間為無償使用借貸關係，應有可採。
(三)被上訴人請求核定租金及請求上訴人給付租金，並無理由：按如有民法第425條之1第1項情形之推定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項固定有明文。惟本件如前所述，兩造間就系爭土地與房屋間為無償使用借貸關係，尚非推定之租賃關係，被上訴人主張依前揭條文請求核定系爭土地與房屋之租金，即屬無據，其請求上訴人給付租金部分，同屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依第425條之1第2項規定，請求：１、核定上訴人占有系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，自102年2月7日起至104年12月31日止，每月應付租金為17,733元；自105年1月1日起，每月應付租金為20,267元。２、上訴人應給付1,104,108元，及自107年1月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並自107年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付20,267元，為無理由，應予駁回。
原審判命如原判決主文第一、二項核定租金及上訴人給付租金部分，自有可議，上訴人提起上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如本判決主文第2項所示。就被上訴人其餘請求而不應准許部分，原審為被上訴人敗訴判決，及駁回該部分假執行之聲請，經核於法並無不合，被上訴人提起附帶上訴就該部分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 11 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 張世展法 官 黃義成上為正本係照原本作成。
被上訴人即附帶上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項(詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人即附帶被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 11 日
書記官 施淑華【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。