臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度上字第180號上 訴 人 柯素秋訴訟代理人 嚴庚辰 律師
江立偉 律師吳惠珍 律師被上訴人 李賴綉蘭訴訟代理人 湯光民 律師複代理人 許智傑 律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於中華民國107年5月31日臺灣嘉義地方法院第一審判決（107年度訴字第132號），提起上訴，本院於107年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應於上訴人給付新臺幣肆佰萬元之同時將其所有坐落嘉義縣○○鄉○○○○段○○○段00地號土地應有部分333000分之82645 (即面積826.45平方公尺、250坪）所有權移轉登記與上訴人。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國（下同）102年7月23日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊買受被上訴人所有坐落嘉義縣○○鄉○○○○段○○○段00地號土地（下稱系爭00地號土地）應有部分5分之1及同段00地號土地（下稱系爭00地號土地）應有部分250坪。惟被上訴人迄今僅移轉登記系爭00地號土地所有權之應有部分5分之1予伊，經伊於107年1月17日以存證信函催告被上訴人履行系爭00地號土地之所有權移轉登記部分，詎料被上訴人竟於同年月23日函覆伊表示不願履約，且其已將系爭00地號土地另出售與他人。惟就系爭00地號土地部分，兩造約定價金為新臺幣（下同）500萬元（每坪以2萬元計算），伊業已給付被上訴人100萬元，因被上訴人與該土地之共有人纏訟多時，遲遲無法辦理登記，故伊尚未給付餘款。現被上訴人與共有人之訴訟已終結，被上訴人已可辦理移轉登記，爰依民法第348條第1項之規定，請求被上訴人履行契約，並願於被上訴人履行契約之同時給付價金餘款400萬元等語，求為判命：被上訴人應於伊給付400萬元同時將其所有坐落系爭00地號土地應有部分333000分之82645（即面積826.45平方公尺、250坪）所有權移轉登記與伊。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴），聲明：⒈原判決廢棄。⒉餘同上。
二、被上訴人則以：兩造固於102年7月23日簽立系爭契約，惟訴外人賴世忠即系爭00地號土地共有人已於原審106年度嘉簡調字第000號之106年12月28日調解期日中行使優先承購權，伊亦於當日聯絡訴外人馬金泉即上訴人之配偶兼代理人，其表示尊重賴世忠行使優先承購權並恭喜伊成交，甚至叮嚀伊與賴世忠未來過戶相關買賣價金交付之權益，足徵上訴人已解除購買系爭00地號土地之部分契約；且賴世忠既已行使土地法第34條之1第4項共有人之優先承購權，上訴人即不得請求伊所有權移轉登記等語置辯，並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事實及爭執事項：㈠不爭執事實：
1.賴世忠於80年12月17日簽立切結書（下稱系爭切結書）稱：「坐落於○○鄉○○○○段○○小段00號（即系爭00地號土地），面積0.3409公頃所有權全部，總共為1,007坪（為徵收後面積），上述面積內250坪為李賴綉蘭所有」等語。
2.兩造於102年7月23日，就系爭00地號土地應有部分5分之1及系爭00地號土地應有部分250坪簽立系爭契約，約定土地每坪2萬元，總價款910萬9,160元（系爭00地號土地為410萬9,160元，系爭00地號土地為500萬元），被上訴人業已收受訂金300萬元。
3.被上訴人於102年9月18日,以水上郵局121號存證信函通知賴世忠上開買賣事宜，並稱若訴外人賴世忠欲行使優先承購權，應於文到7日內與代書聯絡買賣及移轉登記等相關事宜，逾時即視同放棄優先承購權，賴世忠於102年10月1日，以水上郵局127號存證信函函覆被上訴人，稱同意每坪按2萬元向被上訴人購買系爭00地號土地。
⒋被上訴人於102年11月7日起訴請求訴外人賴世忠返還系爭00
地號土地中250坪應有部分，經原審法院102年度訴字第000號、本院103年度上字第000號判決、最高法院104年度台上字第000號裁定確定，賴世忠應將系爭00地號土地所有權應有部分826.45/3330移轉登記與被上訴人；並於105年3月7日登記為共有人，應有部分為82645/333000。
⒌被上訴人於103年1月21日，以水上郵局10號存證信函知賴世
忠，係00號00號二筆土地之持分一併出賣為條件，催告賴世忠按同一條件交付二筆土地之買賣款項。
⒍賴世忠於103年1月29日，以○○○○街00號存證信函向被上訴人表示，僅同意購買系爭00地號土地。
⒎賴世忠於103年間，向被上訴人起訴請求確認優先購買權存
在，經原審法院103年度重訴字第00號、本院103年度重上字第000號判決駁回賴世忠之訴確定在案。
⒏被上訴人於105年2月3日，移轉登記系爭00地號土地所有權應有部分1/5予上訴人指定之人。
⒐被上訴人於106年11月14日向原審法院聲請調解，請求協商
分割系爭00地號土地，賴世忠於106年12月28日調解期日中行使優先承購權，以500萬元購買被上訴人所有之系爭00地號土地應有部分，並作成106年度嘉簡調字第000號調解筆錄。
⒑上訴人於107年1月17日，以嘉義○○路郵局00號存證信函，催告被上訴人履行系爭契約。
⒒被上訴人於107年1月23日，以嘉義中山路郵局27號存證信函
向上訴人表示，兩造系爭00地號土地買賣契約已不存在，上訴人請求被上訴人履行系爭00地號土地買賣契約為無理由。
㈡爭執事項：
⒈兩造就系爭契約中關於系爭00地號土地部分，是否業經兩造
合意解除契約？
2.賴世忠在106年12月28日在原審法院另案106年度嘉簡調字第000號調解程序對系爭00地號土地部分行使優先承購權，是否合法？
四、本院之判斷：兩造於102年7月23日就系爭00地號土地與系爭00地號土地簽立系爭契約，約定土地每坪2萬元，總價款910萬9160元（系爭00地號土地為410萬9160元，系爭00地號土地為500萬元），被上訴人業已收受訂金300萬元。又被上訴人於102年11月7日起訴請求賴世忠返還系爭00地號土地中250坪應有部分，經原審法院102年度訴字第000號判決、本院103年度上字第000號判決確定，賴世忠應將系爭00地號土地所有權應有部分
826.45/3330移轉登記與被上訴人；被上訴人嗣於105年3月7日登記為共有人，應有部分為82645/333000。後被上訴人於106年11月14日向原審法院聲請調解，請求協商分割系爭00地號土地，賴世忠於106年12月28日調解期日中行使優先承購權，以500萬元購買被上訴人所有之系爭00地號土地應有部分82645/333000，並作成調解筆錄等情，均為兩造所不爭執，且有買賣契約書、原審102年度訴字第000號民事判決、本院103年度上字第000號民事判決、系爭00地號土地登記第一類謄本在卷可稽（見原審卷第17至20頁、第59至74頁、原審106年度嘉簡調字第000號卷第33頁），並經原審依職權調閱106年度嘉簡調字第000號卷核閱無訛，堪信為真實。至上訴人另主張被上訴人應依約履行系爭00地號土地之所有權移轉登記乙節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。
㈠系爭契約中關於系爭00地號土地部分是否業經兩造合意解除
？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被上訴人抗辯因兩造簽立系爭契約之過程均由上訴人之配偶即證人馬金泉代理接洽，故於另案106年12月28日調解期日中，被上訴人於賴世忠行使優先承購權後隨即致電告知馬金泉，馬金泉表示尊重賴世忠行使優先承購權並恭喜被上訴人，且叮嚀被上訴人與賴世忠未來過戶間權益等事宜，足徵兩造已合意解除系爭契約中關於系爭00地號土地部分等語，並提出被上訴人之手機通聯記錄為證（見原審卷第245頁）。惟按：系爭契約係由上訴人本人簽名蓋章，有系爭契約書影本在卷可憑（見原審卷第17、18頁）。核閱契約全文，並無馬金泉以代理人身分代理上訴人締約之情形，且上訴人於107年1月17日以嘉義○○路郵局第00號存證信函催告被上訴人履約時，亦係以其本人之名義為之（見原審第21、22頁），尚難認有上訴人委請馬金泉為其代理人之情事。
⒉而被上訴人提出之手機通聯記錄中，固可見於106年12月28
日調解期日當日，其有致電手機門號0000000000，並經馬金泉於原審證述該支手機門號為其所使用（見原審卷第181及245頁）。又賴世忠亦於原審證稱:「調解期日當日被告（即被上訴人，下同）先致電吳代書，吳代書未接電話，後來馬金泉即來電，被告於電話中告知馬金泉系爭00地號土地賣給賴世忠好不好，馬金泉表示好，很認同。」等語（見原審卷第175頁）。由上，足證被上訴人稱其與賴世忠簽立調解筆錄前有與馬金泉聯絡並告知調解結果乙情為真，惟前開事實並未能證明上訴人確有授予馬金泉代理權限。且縱認被上訴人所辯馬金泉為上訴人之代理人乙節為真，然按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第258條第1項定有明文。依被上訴人所述，調解期日當日馬金泉於電話中僅表示恭喜被上訴人與賴世忠之買賣成交，並無明確就兩造之系爭買賣契約表示解除，自難遽以認定馬金泉贊同被上訴人與賴世忠間之買賣契約即馬金泉確有代理上訴人解除系爭契約之意思。
⒊依上，被上訴人抗辯系爭契約中系爭00地號土地部分業由馬
金泉代理上訴人合法解除乙節，未能舉證以實其說，是其所辯要難可採。
㈡賴世忠於106年12月28日對系爭00地號土地部分行使優先承
購權，是否合法？
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項亦有明文。另按「土地法第34條之1第4項規定於共有人出賣其應有部分時，他共有人有優先承買權利，立法意旨即在於簡化共有關係，以促進不動產之有效利用。此優先承購權為形成權，只要優先承購權人表示以同ㄧ條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，於該共有人行使優先承購權之後，原承買人自不得請求出賣之共有人所有權移轉登記」（最高法院85年度台上字第793號及95年度台上字第2214號裁判要旨參照）。又按「…所稱他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以【同樣條件】訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先承購權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先承購權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購權，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權。
」（最高法院100年度台再字第46號判決要旨參照）。⒉又被上訴人前已於102年9月18日向賴世忠為出賣系爭00、00
地號土地及價金之通知，惟賴世忠遲於102年10月1日始回覆僅願購買系爭00地號土地，被上訴人復於103年1月21日再通知賴世忠，系爭00、00地號土地係一併出售，限10日內依同一條件辦理買賣事宜，惟賴世忠仍於103年1月29日函覆僅購買00地號土地等情，有雙方往來存證信函影本在卷可稽（見原審卷第141至100頁）。則依前揭最高法院100年度台再字第46號裁判要旨所示，賴世忠對系爭00、00地號土地雖有優先承購權，但應接受被上訴人與上訴人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。本件被上訴人係將系爭00、00地號之共有土地合併出賣，此項【合併出賣】之條件，行使優先承購權之賴世忠應依此條件與被上訴人訂立買賣契約，惟其竟僅選擇其中00地號土地主張優先承購權，顯非按被上訴人出售之同一條件購買，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承購權。嗣賴世忠雖對上訴人及其他共有人起訴請求確認就系爭00地號土地有優先購買權存在，亦經原審法院以103年度重訴字00號、本院以103年度重上字第000號判決確認賴世忠就系爭00號土地已無優先購買權確定在案，有上開判決書在卷可憑（見本院卷第121至136頁）。
⒊按「所謂借名登記契約，乃當事人約定，借名者經出名者同
意，而就屬於一方現在或將來之財產，以出名者之名義，登記為所有人或其他權利人，該出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務。」（最高法院104年度第1570號判決要旨）。按系爭00號土地，經賴世忠於原審證述：「……因為他們簽合約的時候00地號是我的名字，因為我父親活著的時候向李賴綉蘭借款375萬元，李賴綉蘭怕我父親沒有還錢，所以有簽切結書，是便條紙，不是說李賴綉蘭當時就是所有權人，當時的所有權人是我。…」（見原審卷第174頁），而賴世忠於80年12月17日所立切結書稱：「賴世忠所有土地坐落○○○鄉○○○○段○○小段00號，面積0.3409公頃所有權全部，總共為1007坪(為徵收後面積），上述面積250坪為李賴綉蘭所有，因農地受農業發展條例限制，不能持分登記，因恐空口無憑，特立此切結書為證。」（見原審卷第57頁、本院卷第109頁），而系爭切結書內容之性質存有借名登記之情事，亦為被上訴人所不爭執（見本院卷第394頁），足見被上訴人此時與賴世忠已共有系爭土地，僅係借賴世忠名義登記而已，是以被上訴人當時已經為系爭00地號土地之共有人，則揆諸上開判決要旨，賴世忠與被上訴人之間即屬借名登記契約，因此被上訴人實質上依據其應有部分對於系爭00地號土地即享有使用、收益及處分權利。另依兩造不爭執事實⒋所示，即被上訴人於102年11月7日起訴請求賴世忠返還系爭00地號土地中250坪應有部分，經法院判決確定賴世忠應將系爭00地號土地所有權應有部分826.45/3330移轉登記與被上訴人，亦足認賴世忠於簽訂系爭切結書時，自始知悉被上訴人確係系爭00地號土地之共有人，應可認定。
⒋被上訴人雖抗辯：伊於104年1月22日法院判決確定取得系爭
00地號土地之所有權以前，並非系爭00地號土地之共有人或所有權人，僅係就系爭00地號土地對賴世忠有債權性質之請求權，伊於102年9月18日以水上郵局第121號存證信函向賴世忠所為之出賣通知（見原審卷第141頁），以及與賴世忠之民事訴訟中所為有關系爭契約之陳述，均非屬土地法第34條之1第4項所規定之共有人出賣應有部分之通知，上訴人主張賴世忠早於102或103年間即已受合法通知得行使優先承購權，要無理由。嗣於106年12月28日於原審106年度嘉簡調字第000號分割共有物事件調解程序中，伊向賴世忠為出賣應有部分之通知，應認於此時始就出賣系爭00地號土地應有部分對賴世忠為其是否行使優先承購權之合法通知，賴世忠當庭表示願以同一條件優先承購，即屬合法行使其優先承購權云云，尚難憑採。
⒌依兩造不爭執之事實⒊所示，被上訴人已於102年9月18日以
水上郵局121號存證信函通知賴世忠，內容為：「通知人持分共有土地坐落嘉義縣○○鄉○○○○段○○○段00號，面積3,396平方公尺，持分五分之一，面積679平方公尺（即20
5.458台坪）及同小段00號土地內持有面積250台坪（詳如所附賴世忠所簽之切結書影印本），二筆土地面積共計455.458台坪，已以每台坪新台幣貳萬元計價，共計新台幣9,109,160元正，出賣與他人，收件人等為出賣土地之共有人及重劃農地之毗鄰地所有人及共有人，依法按同一條件享有優先承買權，收件人若願優先承買時，請於文到七日內與吳松達地政士連絡…，交付買賣總價款及辦理土地所有權移轉登記等手續，逾時即視同放棄優先承買權，特此通知。」（見原審卷第141至143頁）。準此，被上訴人業就系爭00、00地號土地合併出售之面積、價款詳為載明，並要求賴世忠按同一條件有優先承購權，並稱若訴外人賴世忠欲行使優先承購權，應於文到7日內與代書聯絡買賣及移轉登記等相關事宜，逾時即視同放棄優先承購權，惟賴世忠於102年10月1日，始以水上郵局127號存證信函函覆被上訴人，稱同意每坪按2萬元向被上訴人購買系爭00地號土地。除已逾應準用土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄外(最高法院80年度台上字第2198號裁判要旨參照），且並未以【相同條件】請求與被上訴人訂立買賣契約，究其實，乃賴世忠違反其所立切結書之約定，拒絕承認被上訴人為系爭00地號土地之共有人，直至被上訴人訴請其移轉登記所有權經法院判決確定後，始於被上訴人於原審另案106年度嘉簡調字第000號106年12月18日調解程序時表示對系爭00地號土地行使優先承購權，故本件應認賴世忠對系爭00地號土地之優先承購權已經消滅而不得再行主張。原審106年度嘉簡調字第000號分割共有物事件調解程序中，賴世忠表示願以同一條件優先承購，難認為合法行使。準此，本件賴世忠行使優先承購權買受系爭00地號土地，既不合法，上訴人請求被上訴人於給付價金餘款之同時，移轉登記系爭00地號土地之所有權應有部分，自屬有據。
五、綜上所述，上訴人依民法第348條第1項規定，請求被上訴人於上訴人給付400萬元之同時將其所有系爭00地號土地應有部分333000分之82645（即面積826.45平方公尺、250坪）移轉登記與上訴人，洵屬有據，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 孫玉文法 官 夏金郎上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
書記官 謝麗首【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。