臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度上字第49號上 訴 人 行政院農業委員會林務局嘉義林區管理處法定代理人 張 岱訴訟代理人 黃厚誠 律師被 上訴 人 嘉義縣阿里山鄉民眾服務社法定代理人 葉秋源訴訟代理人 楊漢東 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年12月29日臺灣嘉義地方法院105年度訴字第684號第一審判決提起上訴，本院於107年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落嘉義縣○○○鄉○○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號A部分、面積80.26平方公尺建物，及坐落同段00-00地號土地上，如附圖所示編號B部分、面積6.53平方公尺建物，暨坐落同段00-00地號土地上，如附圖所示編號C部分面積678.76平方公尺建物拆除，並將上開土地交還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾玖萬捌仟壹佰柒拾捌元，及自民國一０五年十一月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應自民國一０五年十一月一日起至交還上開土地之日止，按月給付上訴人新臺幣肆仟伍佰伍拾陸元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二、三項，於上訴人以新臺幣壹佰陸拾肆萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣肆佰玖拾萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人於本件審理時，法定代理人已變更為張岱，並向本院聲明承受訴訟，業據提出行政院農業委員會派令附卷（見本院卷第193至194頁）為憑，核無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠緣坐落嘉義縣○○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號土
地【所有人：中華民國、管理人：行政院農業委員會林務局（下稱農委會林務局），下稱系爭土地】由上訴人直接管領。兩造原就系爭土地訂有「臺灣省國有林地暫准使用租賃契約書」（下稱系爭租約）。依租約第2、7條約定，由被上訴人就土地上有事實上處分權之如附圖所示編號A（面積80.26平方公尺）、B（面積6.53平方公尺）、C（面積678.76平方公尺）未保存登記建物（下稱系爭建物），限供作阿里山鄉民眾服務社阿里山分站（下稱阿里山民眾服務站）使用，不得供其他用途。租期自民國90年11月1日至99年10月31日止，租金每年新臺幣（下同）10,296元，另依系爭租約第12條約定，被上訴人同意上訴人得依有關法令調整租金，故自96年至99年租金，因土地申報地價調整改依申報地價年息5%計算為每年47,190元。又依租約第3條約定，應於租期屆滿前1個月檢具證件提出申請續租，否則視同放棄續租，應無條件恢復原狀，由上訴人收回。若有未依原定計劃使用土地或轉借、分租、轉租他人時，依租約第6條約定上訴人得終止租約，並依第11條約定應將地上物拆除，將土地返還上訴人。
㈡詎被上訴人自90年至95年租金尚有9,009元未繳，自96年至9
9年度之租金，或繳不足或未繳，共欠138,910元，上訴人自得依租賃關係請求被上訴人給付合計147,919元之租金與法定利息。又被上訴人未於租期屆滿前1個月檢具證件提出申請續租，租約已於99年10月31日屆期而消滅，且兩造並無再就系爭土地成立不定期限租賃關係。上訴人自得依民法第455條前段、第767條第1項前段及中段，及系爭租約第11條約定，擇一請求被上訴人將系爭建物拆除，將土地交還上訴人。再被上訴人於租期屆滿後無權占有系爭土地，獲有不當利益，上訴人亦得依民法第179條規定，請求被上訴人自99年11月1日起至105年10月31日止共計250,259元，及自105年11月1日起至返還土地之日止，每月4,556元計算相當於租金之不當利益。
㈢縱認兩造存有不定期限租賃契約，上訴人仍得依民法第450
條第2項規定隨時終止租約。又系爭土地非城市地區，無土地法第103條規定之適用。縱有適用，被上訴人將系爭建物經營旅館「力行山莊」對外供不特定民眾住宿營利，並違法轉租第三人經營「祝山軒」餐廳，違反系爭租約約定，亦違反國有林地不得經營民宿、餐廳等營利行為，上訴人亦得依民法第438條、土地法第103條第3、5款規定終止租約。上訴人已於104年3月26日發函通知被上訴人應改善違規情事，否則將終止租約，又於105年7月26日及105年9月13日分以存證信函及函文通知被上訴人應於105年9月30日前除去地上物並補繳積欠之租金，已為相當期限之催告，爰依起訴狀繕本送達代終止租約之意思表示，若認上訴人仍須再次為終止租約之意思表示，上訴人再以上訴理由狀之送達，通知上訴人自107年3月31日起終止租約。
㈣原判決駁回上訴人之訴，實有不當，因此提起上訴。並聲明
：1.原判決廢棄。2.被上訴人應將系爭建物拆除，並將土地交還上訴人。3.被上訴人應給付上訴人147,919元（租金)，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。4.被上訴人應給付上訴人250,259元（不當得利)，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。5.被上訴人應自105年11月1日起至返還上開土地之日止，按月給付上訴人4,556元。6.上開第2至4項部分願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則辯以：其於系爭租期屆滿1個月前，有依租約第3條約定向上訴人申請續租，雖兩造未再訂立書面租約，然若上訴人未同意，何必陸續發函要求被上訴人改善，更於函文中表示若被上訴人未改善，將終止租約，足見上訴人同意被上訴人續租，否則何來終止租約，兩造間已成立不定期限租賃關係。又系爭建物即力行山莊，自建築完成迄今已數十年，未曾用作他途，一直作為阿里山民眾服務站用地使用。力行山莊存在並於其內提供住宿與餐飲之事實，早於兩造簽訂系爭租約時即已確認過，只是早期僅供中國國民黨黨員訓練住宿、用餐使用，近年改變供不特定人住宿、用餐之服務，是阿里山民眾服務站內部功能之調整，上訴人在其所印製之觀光旅遊指南簡介之文宣內容，也明白指示遊客可至力行山莊住宿、用餐，故不論力行山莊是否向不特定人為營業，均屬上訴人不反對之事實，系爭土地始終作為阿里山民眾服務站使用，並非未依約定目的使用。另「祝山軒」餐廳部分是被上訴人自己無法煮食或提供住宿旅客用餐，乃聘僱祝山軒廚師到地下室之廚房協助供餐，並非轉租予其使用。再系爭租約係建地租約，被上訴人既無變更租賃用途，亦無轉租他人使用，上訴人不得依土地法第103條第3、5款規定終止租約。另關於上訴人請求給付積欠之租金與利息，被上訴人無意見，同意給付，及關於上訴人所主張不當得利之計算方式，亦無意見。上訴人之訴無理由，應駁回其上訴。並聲明：上訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點如下：
㈠不爭執事項：
1.系爭土地屬於國有土地，由農委會林務局管理。系爭建物（即力行山莊），為未辦保存登記建物，由嘉義縣阿里山鄉公所（舊名吳鳳鄉公所）向上訴人前身玉山林區管理處承租土地後，發包興建，並興建完成後，由嘉義縣阿里山鄉公所於74年間贈與，而移轉事實上處分權予被上訴人前身臺灣省民眾服務社嘉義縣吳鳳鄉分社使用，並改由被上訴人前身向上訴人前身玉山林區管理處承租系爭土地。
2.臺灣廢省後，被上訴人前身改為嘉義縣阿里山鄉民眾服務社，上訴人前身亦改制為農委會林務局嘉義林區管理處，並由被上訴人向上訴人申請續租系爭土地。系爭租約係於90年11月2日經嘉義林區管理處以嘉收字第000000000號准予續約。
3.系爭租約於99年10月31日屆滿後，兩造未再另訂書面租賃契約。
4.上訴人曾以100年9月20日嘉政字第1005116393號函及100年9月26日嘉阿政字第1005303651號函文被上訴人，說明系爭建物目前為力行山莊，有架設網頁，並附設庭園咖啡，提供遊客餐飲，有營業及提供不特定第三者住宿行為，與原租用作為「民眾活動中心」用途似有不符，請被上訴人就系爭建物目前使用情況惠予說明，並依系爭租約之規定進行改善，俾利辦理相關續約手續。
5.上訴人曾於104年7月30日以嘉阿政字第1045303214號函文，通知被上訴人就其承租系爭土地範圍內2株影響木，同意被上訴人申請伐除，並要求被上訴人於伐除後依上訴人派員查定之分收價金繳納。
6.上訴人在其所印製之阿里山觀光旅遊指南簡介之文宣內容，將「力行山莊」列為旅客得在「阿里山各旅舍訂房」的對象。
7.被上訴人於99年起即無再繳交租金予上訴人。
8.系爭建物曾經相關行政機關為下列稽查紀錄：⑴嘉義縣政府聯合稽查小組於105年5月18日至力行山莊為稽查
，並於現場紀錄表載有：「住宿部分無人應門，僅委外經營餐廳之部分有營業」等紀錄。
⑵嘉義縣衛生局105年6月24日嘉衛藥食字第1050016820號函載
：「主旨：本局105年5月18日稽查「力行山莊」委外之餐廳「祝山軒」一案，複查結果詳如說明段，請查照。」、「說明二、本局105年5月26日派員現場查核「祝山軒」餐廳之衛生缺失項目，已改善完竣，複查合格。」⑶嘉義縣政府106年2月20日府授文產字第1060024835號函載:
「說明：一、（二）本府106年1月10日派員稽查結果，依據本府聯合查報旅（賓）館現場紀錄表登載之櫃台人員陳述內容、旅客登記表及網路資料等，均顯示力行山莊可提供一般民眾（即不特定對象）訂房及旅宿，核屬旅館業務之營業行為，陳述意見書所述與本府稽查佐證資料不符，爰不予採納。」
9.被上訴人對於有收到上訴人上證一之存證信函與上證二之函文不爭執，其中上證一的存證信函是於105年7月26日收受，上證二的函文是於105年9月20日收受。
⒑系爭土地為非都市計劃範圍內之土地。
㈡爭執事項：
1.上訴人主張被上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予上訴人，有無理由？
2.上訴人主張被上訴人應給付被上訴人於租賃期間內未繳足之租金147,919元及法定利息予上訴人，有無理由？
3.上訴人主張被上訴人應給付上訴人相當於租金之不當得利250,259元與法定利息，並自105年11月1日起至返還上開土地之日止，按月給付上訴人4,556元，有無理由？
四、得心證之理由：㈠關於上訴人主張被上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予上訴人部分：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是以，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照)。
2.上訴人主張兩造間訂有系爭租約，約定被上訴人就系爭建物限供作阿里山民眾服務站使用，期間自90年11月1日至99年10月31日止，兩造於上開租約屆期後未再訂立書面租約，租賃關係消滅，被上訴人已無權占用系爭土地之事實，業據提出系爭租約、土地登記謄本、地籍圖、空拍圖在卷（見原審卷一第23至36頁）為憑，並經原審會同地政機關履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄附卷（見原審卷一第63至67頁）可稽，及嘉義縣竹崎地政事務所106年2月22日嘉竹地測法字第1050040800號函及所附複丈成果圖在卷（見原審卷一第159至161頁）可憑，被上訴人除否認租賃關係已消滅，並非無權占有系爭土地之事實，其餘部分並不爭執，首堪認定。
3.被上訴人辯稱其於租約屆期後有向上訴人申請續租，上訴人不僅同意被上訴人續租，對被上訴人繼續使用租賃物，亦未曾為反對之表示，依民法第451條規定兩造間已有不定期限租約存在，租賃關係未消滅等語。然此已為上訴人所否認。依前開舉證責任分配原則，自應由被上訴人對此有利於己之事實先盡其舉證之責。經查：
⑴按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意
思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例參照)。又上訴人雖以原租賃契約載明「滿期再訂」字樣，實含有滿期仍應繼續租賃之意思為抗辯，第查此項約定僅屬期滿後得協商再訂租賃契約，不能解為期滿後，當然繼續租賃，其抗辯顯無可採（最高法院41年台上字第433號判例參照)。系爭租約第3條約定：「租期屆滿時承租人若須繼續使用林地，應於租期屆滿前一個月內檢具有關證件提出申請續租，否則視同放棄續租應即無條件恢復原狀，由林管處收回林地。」依文義已明示租期屆滿前，被上訴人應另向上訴人申請續租，換言之，應由上訴人另再與被上訴人訂立租約，而非於租期屆滿即當然續租，依前開最高法院判例意旨，自應解為兩造於系爭租約屆滿後，於未另訂租約前，有阻止續約之效力，並不因上訴人未為積極反對之表示，即當然發生租約更新之效力。
⑵且上訴人曾先於①100年9月20日以嘉政字第1005116393號函
（見原審卷一第141頁)予被上訴人，以被上訴人就系爭建物作為力行山莊提供旅客住宿、餐飲，並非作為「民眾活動中心」之原用途使用，而要求依系爭租約相關規定辦理，再於②100年9月26日以嘉阿政字第1005303651號函（見原審卷一第143至144頁），以系爭建物有同上開與租用用途不符之情事，要求被上訴人就建物目前使用狀況予以說明，並依系爭租約規定進行改善，俾利辦理相關續約手續等情。由上開函文可見，若被上訴人已申請續約獲准，或雖未再申請續租，但上訴人對被上訴人繼續使用系爭土地乙情未予反對，當無上訴人對被上訴人就系爭建物為與原租約約定用途不符之使用，要求先予改善後，始再考量辦理續約手續之情發生。
⑶復以，上訴人再於③104年3月26日以嘉阿政字第1045301344
號函（見原審卷一第97頁），說明上訴人曾有以103年10月2日嘉阿政字第1035303814號函、104年3月25日嘉政字第1045210660號函請被上訴人改善，惟至今仍未改善完成，乃再次要求應於104年4月30日前依規定改善完成，否則依租約及相關規定辦理，終止租約收回林地之情，及於④104年7月30日以嘉阿政字第1045303214號函（見原審卷一第101頁)，要求被上訴人就擴建水泥建物辦理補照，並於104年8月31日前提出既存證明文件及執照，否則依租約及相關規定辦理，及至⑤104年12月24日嘉阿政字第1045304915號函(見原審卷一第99頁)，就被上訴人提出104年度社區公益服務項目，以佐證確實依原契約用途使用，惟仍要求於105年1月15日前針對「民眾活動中心」使用，提出經目的事業主管機關或其他權責單位核准設立之相關文件等情。由上開③至⑤函文，亦可見就被上訴人對系爭建物未依原租約用途使用乙節，上訴人始終不斷發文要求被上訴人改善之事實。而於上訴人曾以前開①函文，要求被上訴人應改善建物用途不符始能辦理續租之前提下，衡情當無其後在不斷要求被上訴人改善，而未見改善之同時，又無端同意被上訴人辦理續租之可能，且以上訴人身為公務機關，依法檔案應保存相當年限，是否已准予續約對被上訴人亦權益攸關，而兩造竟均無法提出被上訴人申請續租及上訴人同意續租之相關書面資料，更是均不爭執就系爭土地未再訂立書面租約等情，均足以印證被上訴人並未再申請續約，上訴人更無就續租予以准許之事實。況以，兩造均不爭執被上訴人自99年起即無再繳交租金予上訴人，被上訴人則辯稱係因上訴人未依租約開出繳納地租通知單予被上訴人繳納等語，然由此，反足證兩造未就系爭土地再訂立租約，否則上訴人亦當無於原租約屆期後，不再依新的租約開單要求被上訴人繳納租金之理。基此，亦見無被上訴人所辯已申請續約，經上訴人同意，或上訴人對其繼續使用系爭土地未表示反對之情。
⑷次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。雖被上訴人同以上開③至⑤函文內容要求被上訴人改善之情節，解釋被上訴人有於租期屆滿後申請續租，且上訴人有同意，否則當無上開改善之要求等節。
然查：
①如前開不爭執事項1、2所示，系爭建物本為嘉義縣阿里山鄉
公所（舊名吳鳳鄉公所）起造興建，讓與事實上處分權給予被上訴人之前身即臺灣省民眾服務社嘉義縣吳鳳鄉分社，並即已向上訴人前身玉山林區管理處承租系爭土地，嗣廢省後改制，並由兩造繼續訂立租賃契約，最後一次簽訂之租約即係系爭租約。又觀之系爭租約封面，雖載租賃期間自90年11月1日至99年10月31日，惟其上核准年月日與文號卻載為「77年11月1日林政字第36818號」，及兩造不爭執系爭租約係於90年11月2日經上訴人以嘉收字第000000000號准予續約（系爭租約封面印泥戳記亦同此記載），參酌前述系爭租約第3條之約定內容，堪認兩造間關於系爭土地續訂租賃契約之方式，應係於每次租約屆期前，由被上訴人提出申請續租，再經上訴人審核後，為准否續約之核定並另立書面租約。然本件被上訴人始終未能提出其已依系爭租約檢具文件提出續租申請，及上訴人已核准續租並訂立新租約之證明，則其辯稱上訴人不反對其繼續使用系爭土地，甚已積極同意續租之事實，難令人採信。
②且由前開①、②函文所示內容，已可見上訴人於原系爭租約
屆期後，要求被上訴人就系爭建物改善未依原約定用途使用，始能有利於租約之續訂等等，未見上訴人同意續約之表示。嗣其後於前開③至⑤函文，仍可見上訴人於103至104年度期間，一再表示限期要求被上訴人改善而仍未完成改善之情，直至上開⑤函文，始見上訴人回覆被上訴人104年12月9日嘉力總字第038號函所提出確實依原契約用途使用之佐證，但仍要求補提主管機關核准設立之文件。在在僅見期間兩造就被上訴人對系爭建物未依原契約用途使用應予改善，不斷有公文往來之情節，而此本即為系爭租約原有之約定，是以上開公文往返，無非係上訴人因被上訴人未依原租約用途使用，或因有意再與被上訴人續訂租約，然於被上訴人改善前無法同意，故而不斷要求被上訴人改善之情，實無從以上訴人於上開函文表示之內容，推論上訴人已有同意續租之情。③又上開④函文雖有上訴人就系爭土地上2株影響木，表示將
派員查定分收價金，而同意被上訴人伐除之情。然此或係因在上開上訴人不斷要求被上訴人改善，而被上訴人亦予以回覆之過程中，因上訴人尚未斷然拒絕被上訴人續租之事宜前提下，期間發生被上訴人因影響木而有伐除之必要，上訴人表示同意之情，實難據此即認上訴人已同意被上訴人續租。另上開③函文雖有「否則依租約及相關規定辦理，終止租約收回林地」，及④函文有「否則本處即依租約及相關規定辦理」等文句。然如前述，上訴人自系爭租約屆期後，即不斷要求被上訴人改善系爭建物違約使用之情狀，以俾利辦理續租事宜，佐以兩造不爭執根本未再另訂書面租約情形下，上開所謂「依租約及相關規定辦理」無非重申原租約之約定，即不得為不符租約之使用用途，及「終止租約收回林地」亦無非強調依系爭租約，兩造之租期已屆期，若被上訴人不能改善系爭建物不符原租約使用之用途，上訴人將無法同意被上訴人續租，而契約既已終止，自應依系爭租約第3條規定收回林地（即系爭土地）之意，不能單以上開函文，曾使用「依租約辦理」、「終止租約」等文字，即推定上訴人必已經同意被上訴人申請續租之情。被上訴人截取部分文字任作解釋，自非可取。
④被上訴人雖提出上訴人所製作之各式阿里山旅遊文宣、手冊
等（置原審卷一第269頁信封袋內），上訴人有將力行山莊(即系爭建物）列為住宿地點之情。然上訴人已主張其中旅遊文宣手冊係90年7月所出版，而其中「大阿里山森林生態旅遊手冊」可見當時上訴人代理人即處長莊樹林於91年2月5日作「序」等情，其餘則未見製作日期，已無法證明是於系爭租約屆期後所製作。又上訴人主張於租期屆滿後，101年、105年所製作之旅遊文宣，已無將「力行山莊」列入住宿地點乙節，亦有提出相關旅遊文宣手冊附卷（見原審卷二第31至37頁）為證。至被上訴人再主張上訴人設置之導覽板有將「力行山莊」列為可供住宿、消費之店家等情，並提出導覽牌照片附卷（見原審卷二第355至365頁）為證。然被上訴人亦不否認上開導覽牌係於90年10月1日前即已製作等語(見本院卷第243頁)屬實，更早在系爭租約之前。是上開證據資料均不足據為上訴人已有默示同意被上訴人繼續使用系爭土地，而不為反對之表示之有利證明。
⑤另上訴人所提阿里山郵局105年7月26日4號存證信函、上訴
人105年9月13日嘉政字第1055108744號函（見本院卷第95至98頁），雖亦有提及「終止租約」之語。然細閱上開文件，上訴人均係先表示系爭租約已於99年10月31日屆期，因被上訴人有違約使用，未符合續租規定，未完成續租程序，兩造間已無租賃關係存在。始再以假設語氣表示，倘租賃關係存在，亦因被上訴人違約使用，而對其表示終止租約，其後者是以備位主張之方式為之，並非以上訴人承認兩造租賃關係仍存在之前提下，以上開存證信函與公函之送達為終止租約之意思表示，且由此，反足以印證上訴人於被上訴人未能改善系爭建物不符租約約定用途前，不能准予被上訴人續租之一貫事實。是以，上開存證信函與公函，亦不能為被上訴人有利之認定，附此說明。
⑸此外，被上訴人並未能提出其已有申請續租，而上訴人已有
同意，或其他符合民法第451條租約更新之情，則其辯稱兩造間就系爭土地尚有不定期限租賃關係存在之事實，即非可採。
4.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。系爭租約於租期屆滿時，即當然消滅，被上訴人既未能舉證證明兩造間就系爭土地有新的租賃之合意，成立新的租賃契約，則系爭建物單方面繼續使用系爭土地，自屬無權占有。上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被上訴人拆除系爭建物，將土地返還上訴人，自屬有據，應予准許。又因本院已准許上訴人此部分之請求，關於上訴人另依民法第455條前段規定及系爭租約第11條約定為同一請求部分，即不再審酌，附此說明。
㈡關於上訴人請求被上訴人給付於租賃期間內未繳足之租金147,919元及法定利息部分：
1.被上訴人對上訴人主張前開系爭租約之租金約定，及其積欠租金數額，即自90年至95年租金尚有9,009元未繳，自96年至99年度之租金，或繳不足或未繳，共欠138,910元，合計147,919元乙情，已予自認並同意給付（見本院卷第243頁)，則上訴人依兩造間之租賃法律關係，請求此部分積欠之租金147,919元，即屬有據。
2.又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。系爭租約第4條已明定年租金數額，並於第5條已規定租金應於規定繳納之日起1個月內繳清，至於第4條末尾雖有載稱「按照出租機關所發地租繳納通知單之規定繳納之」，然租金為使用租賃物之對價，既已約定年租金數額，雖租約未明定繳納確定期限，然解釋上自應是每年繳納一次，上開所謂「按照出租機關所發地租繳納通知單之規定繳納之」約定，解釋上僅係上訴人為通知繳納之善意提醒，而非是被上訴人給付租金之條件，被上訴人以未核發繳納通知金，據以抗辯其無遲延繳納租金，自非可採。況被上訴人嗣於本院審理時，亦表示同意給付積欠租金之法定利息（見本院卷第243頁)。是上訴人請求被上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即105年11月3日（有送達證書可稽，見原審卷一第59頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定利息，並無不合，亦應准許。
㈢上訴人主張被上訴人應給付相當於租金之不當得利250,259
元與法定利息，並自105年11月1日起至返還上開土地之日止，按月給付4,556元部分：
1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。此不因土地所有權人有無積極對無權占有之人請求返還土地或遷讓房屋，或有無其他積極對土地之使用收益計劃而有不同。被上訴人於租期屆滿後，既無權占用部分系爭土地，自是受有利益，且其不遷讓系爭土地之行為，致上訴人所受不能使用收益之損害間，顯有因果關係，故上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之損害，自屬有據。
2.次按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；同法第105條規定：「第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」又所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。再按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
3.系爭建物無權占用上訴人所有之系爭土地，目前經營「力行山莊」，為三層樓房（含地下室）之建物，一樓為櫃台與交誼廳，二樓有8間房間，地下室為餐廳，供作他人辦理活動與住宿使用等情，有前開原審勘驗筆錄附卷可稽，並有前開空拍圖，暨上訴人提出之現場照片（見原審卷一第231至251頁）為憑。本院審酌上情，認上訴人以系爭土地申報地價總價額年息5％計算不當得利，尚屬適當。又系爭土地自99年度至105年度每平方公尺之申報地價詳如附表所示，有上訴人提出之地價第二類謄本在卷（見原審卷一第41至45頁）可稽。因此，上訴人請求被上訴人給付前述無權占用系爭土地期間，即99年11月1日起至105年10月31日止之不當得利共250,259元，及自105年11月1日起至被上訴人返還系爭土地之日止，按月4,556元計算之不當得利(計算式詳如附表所示，被上訴人對此計算式亦不爭執，見本院卷第174頁)，即應准許。
4.又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。本件上訴人對於被上訴人之不當得利返還請求權，係屬給付未有確定期限之金錢債權。是以，上訴人就前開已到期之不當得利250,259元部分，依上開規定並前述民法第233條第1項前段及第203條規定，請求自起訴狀繕本送達翌日即105年11月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，於法有據，亦應准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段及中段、系爭租約之法律關係及民法第179條之規定，請求被上訴人㈠應將系爭建物拆除，並將土地交還上訴人，㈡應給付上訴人398,178元（即租金147,919元＋不當得利250,259元），及自105年11月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，㈢應自105年11月1日起至返還上開土地之日止，按月給付上訴人4,556元，自屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3、4項所示。又兩造均陳明願就主文第2、3項部分請求供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造就關於若系爭租約更新為不定期限租賃關係後，被上訴人是否有違約使用系爭土地及上訴人得否據以終止租約，暨其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 李素靖
法 官 藍雅清法 官 高榮宏上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
書記官 許雅華【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
┌──┬─────┬──────┬──────────┬──────────┬─────────┐│編號│土地地號 │建物占用面積│每年申報地價 │相當於租金之不當得利│自105年11月1日起每││ │ │（平方公尺）│（元/平方公尺） │（元以下捨去） │月應給付之金額（元││ │ │ │ │ │以下捨去） │├──┼─────┼──────┼──────────┼──────────┼─────────┤│ 1 │○○○段 │80.26 │99至101年：32元 │792元【計算式：〔80.│11元 ││ │00-0地號 │ ├──────────┤26×32×5％×（2+2/1│【計算式：（80.26 ││ │ │ │102至104年：33元 │2）〕＋〔80.26×33×│×35×5％）/12＝11││ │ │ ├──────────┤5％×3〕+〔80.26×35│】 ││ │ │ │105年：35元 │×5％×10/12〕＝278 │ ││ │ │ │ │＋397 ＋117＝792】 │ │├──┼─────┼──────┼──────────┼──────────┼─────────┤│ 2 │○○○段 │6.53 │99至101年：550元 │1,156元【計算式：〔6│20元 ││ │00-00地號 │ ├──────────┤.53×550×5％×（2+2│【計算式：（6.53×││ │ │ │102至104年：570元 │/12）〕+〔6.53×570 │770×5％）÷12＝20││ │ │ ├──────────┤×5％×3〕+〔6.53×7│】 ││ │ │ │105年：770元 │70×5％×10/12〕＝38│ ││ │ │ │ │9＋558＋209＝1,156】│ │├──┼─────┼──────┼──────────┼──────────┼─────────┤│ 3 │○○○段 │678.76 │99至101年：1,100元 │248,311元【計算式： │4,525元 ││ │00-00地號 │ ├──────────┤〔678.76×1100×5％ │【計算式：（678.76││ │ │ │102至104年：1,200元 │×（2＋2/12）〕＋〔6│×1600×5％）÷12 ││ │ │ ├──────────┤78.76×1200×5％×3 │＝4,525】 ││ │ │ │105年：1,600元 │〕＋〔678.76×1600×│ ││ │ │ │ │5％×10/12〕＝80,885│ ││ │ │ │ │＋122,176＋45,250＝2│ ││ │ │ │ │48,311】 │ │├──┴─────┼──────┼──────────┼──────────┼─────────┤│合 計 │765.55 │ │250,259元 │4,556元 │└────────┴──────┴──────────┴──────────┴─────────┘