臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度原上字第1號上 訴 人即原審原告 陳皇州訴訟代理人 蘇文斌律師
鄭方穎律師許婉慧律師郭子誠律師上 訴 人即原審被告 吳瑞華訴訟代理人 楊志凱律師
王盛鐸律師裘佩恩律師上列當事人間請求給付返還訂金等事件，上訴人對於中華民國107年8月29日臺灣臺南地方法院第一審判決（106年度原訴字第1號）各自提起上訴，本院於108年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人陳皇州後開第二項之訴及其假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人吳瑞華應再給付上訴人陳皇州新臺幣壹佰柒拾肆萬柒仟捌佰貳拾貳元，及自民國一百零六年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人吳瑞華之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人吳瑞華負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人陳皇州以新臺幣捌拾柒萬肆仟元為上訴人吳瑞華供擔保後，得假執行。但上訴人吳瑞華如以新臺幣臺佰柒拾肆萬柒仟捌佰貳拾貳元為上訴人陳皇州預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人陳皇州主張：伊向上訴人吳瑞華購買其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），以每坪新臺幣（下同）167,000元計算，總價金為8,739,110元，兩造並於民國106年1月4日簽訂不動產買賣合約書（下稱第一份買賣契約），伊已給付定金1,747,822元，尚餘尾款6,991,288元。嗣伊為向銀行貸款較高額，與吳瑞華另定買賣契約，約定以每坪215,000元，總價金11,250,950元（下稱第二份買賣契約，即系爭契約），吳瑞華亦知悉該契約係為伊貸款所用，伊向銀行貸款提出買賣契約所載總價為11,250,950元，與系爭買賣價金尚有2,511,840元之差額，兩造為消除該差額，遂於系爭契約記載「於106年1月25日乙方（指陳皇州，下同）付甲方（指吳瑞華，下同）2,511,840元」，但此筆款項伊並無付款義務。詎吳瑞華竟以伊未依約給付2,511,840元，解除系爭土地之買賣契約。經伊表示並無給付2,511,840元之義務，吳瑞華竟要求伊需補償1,000,000元及給付逾期利息200,000元，始願履行買賣契約，且吳瑞華業已將系爭土地轉賣第三人而陷於給付不能，係可歸責吳瑞華之事由，致不能履行，爰依民法第249條第3款規定，請求吳瑞華加倍返還其所受之定金。原審僅判命吳瑞華給付1,747,822元，尚有未合，吳瑞華應再給付伊1,747,822元。並上訴聲明：(一)原判決不利伊部分廢棄。(二)上開廢棄部分，吳瑞華應再給付伊1,747,822元，及自106年5月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。(三)願供擔保，請准宣告假執行。對吳瑞華上訴之答辯聲明：上訴駁回。
二、吳瑞華則以：本件契約履約時點乃兩造買賣契約之重要事項，伊所以急於將系爭土地賣出係因有時間與資金之壓力，陳皇州與其中間人王芙蓉表達有400萬元之資金可先協助處理二胎貸款，伊始同意與陳皇州簽約，惟伊並未同意「無限期」以銀行放貸作為給付條件，伊就第二份買賣契約確實如陳皇州所主張乃為配合陳皇州貸款而簽立，然伊嗣後卻遲遲得不到陳皇州之回應，始透過中間人吳松祐、王芙蓉等人協調付款期限，並要求陳皇州簽立正式合約並補貼二胎利息，詎料陳皇州一再推諉付款，甚至以第二份買賣契約之內容主張兩造契約並無履約期限，令伊忍無可忍，陳皇州既以第二份買賣契約主張並未遲延給付，則伊自得依該契約第3條第1項主張第一期之給付期限，自屬當然，否則陳皇州僅就契約對其有利部分主張有效，不利部分即主張通謀無效，已違反契約精神與誠信原則，亦非事理之平。又系爭契約無法履約，完全係可歸責於付定金當事人即陳皇州之事由，違反系爭契約第10條致不能履行，伊自得依系爭契約第10條及民法第249條第2款沒收陳皇州所支付之定金。原審判命伊給付陳皇州1,747,822元本息，尚有未合。並上訴聲明：(一)原判決不利伊部分廢棄。(二)上開廢棄部分，陳皇州於原審之訴及假執行之聲請均駁回。對陳皇州上訴之答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠陳皇州向吳瑞華購買系爭土地，兩造約定價金以每坪167,00
0元計算，總價為8,739,110元，兩造並於106年1月4日簽訂第一份買賣契約。第一份買賣契約僅為買賣預約，第一份買賣契約第10條約定「本約甲（按即吳瑞華，下同）乙（按即陳皇州，下同）雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議。」、「其他約定事項載明雙方另訂日期正式簽約」。
㈡陳皇州因欲向銀行貸款較高額度而與吳瑞華協商，兩造於10
6年1月6日約定系爭土地以每坪單價215,000元計算，總價金為11,250,950元，陳皇州以訴外人藝匠貿易有限公司（下稱藝匠公司）之名義與吳瑞華簽訂系爭契約，作為陳皇州貸款合約書使用。系爭契約第3條約定「(一)第一次於106年1月25日乙方給付甲方2,511,840元。(二)餘款6,991,288元俟乙方（按即藝匠公司，下同）申請銀行貸款核准後雙方再協議代償甲方(按即吳瑞華，下同)貸款之農會及民間胎抵押權（尾款約250,000元）。」、第10條約定「本約甲乙雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議」。
㈢陳皇州向吳瑞華購買系爭土地，已支付定金1,747,822元。
㈣吳瑞華提出一紙106年1月6日之系爭土地之不動產買賣契約
，記載系爭土地總價金為8,740,000元（每坪167,000元），付款方式如該契約附表，該紙契約僅有吳瑞華簽名，並無陳皇州簽名（下稱第三份買賣契約）。
㈤吳瑞華與訴外人吳松祐、吳美枝、王芙蓉於106年2月9日簽
有一紙「其他約定及補充條款」，內容「一、簽約後買方不得藉故推諉或延遲辦理融資貸款手續，如因申請融資貸款條件不合或申請融資金額不足，其不足部分，除徵得賣方同意外，應於尾款交付賣方時以現金一次補足。二、本件買賣至今已逾1個月，買方仍無繼續後續付款作業，有違約失信之嫌，買方需承擔簽約後賣方所付之利息（包含民間及農會之利息）及提出後續計劃及執行。三、買賣雙方之其中一方如未按契約條款履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。四、如有其他合約爭議以本約為主。」（下稱系爭補充條款），系爭補充條款僅有賣方（即吳瑞華）、見證人吳松祐、吳美枝、王芙蓉之簽名，買方欄為空白。
㈥吳瑞華於106年3月2日以臺南育平郵局第57號存證信函予陳
皇州，內容「關於陳皇州（買方）向吳瑞華（賣方）購買系爭土地乙案至今已近2個月，仍無任何進展，經催促無數次後，皆以各種理由推諉，不願面對付款及後續作業，如此態度已失誠信原則，因此我賣方請買方（陳皇州）於收件後2日內以現金處理，否則視為違約論，所繳之金額全部沒收，作為賠償我方損失，爾後系爭土地如何主張，皆與買方（陳皇州）無關，在此聲明。」㈦陳皇州委請蘇文斌律師於106年3月3日以臺南地方法院郵局
第281號存證信函予吳瑞華，內容「…二、惟查兩造不動產買賣契約（即第二份買賣契約），其第三條（二）載明：『餘款6,991,288元整，俟乙方（即藝匠公司）申請銀行貸款核准後雙方再協議』。按兩造契約簽立之日為106年1月6日至今未達二月，且中間隔春節及二二八連假，而銀行審核放款所用時間依照交易習慣，需要數週至數月，而本人已向銀行申請貸款，惟核定放款期間非本人所能控制，且兩造既已約定放款後再協議，自然有願意承擔銀行審議期長短不定之風險。三、又該約定為核准放款後再協議餘額給付，意味給付方式、期間亦須兩造合意，非由台端（即吳瑞華）一人決定，台端要求2日以現金解決，實違反契約約定，催告亦不合法。…若台端影響本人（即陳皇州）取得系爭不動產所有權，違反契約約定時，本人自將依照該買賣契約契約第10條向台端請求雙倍所收款項，以充違約金。」㈧吳瑞華於106年3月13日以臺南育平郵局第68號存證信函予陳
皇州，表示第二份買賣契約第3條約定106年1月25日陳皇州應支付吳瑞華2,511,840元，經吳瑞華催促，陳皇州仍未給付，陳皇州應於文到後2日支付2,511,840元，否則吳瑞華將以陳皇州違約解除系爭土地之買賣契約，並沒收陳皇州所繳交之定金，作為賠償吳瑞華損失等語。
㈨陳皇州委請蘇文斌律師於106年3月16日以臺南地方法院郵局
第370號存證信函予吳瑞華，重申不爭執事項（七）之內容。
㈩吳瑞華於106年3月28日以臺南育平郵局第83號存證信函予陳
皇州，表示陳皇州未依約支付第二期土地款2,511,841元，吳瑞華解除系爭土地買賣契約，並依買賣契約第10條，沒收陳皇州已繳全部價金。
吳瑞華於106年4月19日以臺南育平郵局第103號存證信函予
陳皇州，內容「台端於106年3月16日委託蘇文斌律師所發之存證信函，如中所示：『銀行已受理放款申請，並於106年3月底對保，對保前可先協助處理土地二胎、稅金等事項足見台端之誠意等語』，惟事實至今已過1個月，仍停留原步，毫無進度，期間對於土地二胎償還、稅金等事項，均未向本人聯繫協調，而銀行對保事項也無疾而終，終告失敗，按慣例如銀行貸款未過時，須以現金支付，另土地二胎也在要求償還本息，當初本人賣系爭土地，就是要償還土地二胎，減少每月90,000元之利息負擔，但台端從106年1月6日簽約至今，已近4個月，仍以『銀行承辦中』等語來塘塞，毫無誠意毫無信用，所以本人在此最後聲明，請於收件後1日內，以現金支付①餘款7,000,000元，②逾期利息200,000元，③補償金1,000,000元，共計8,200,000元，否則所交款項，全部沒收，爾後系爭土地如何主張，皆與台端（陳皇州）買方無關。」。
系爭土地經吳瑞華於106年5月16日出賣與訴外人林清華，並於同年月31日辦妥所有權移轉登記。
四、陳皇州主張系爭契約成立後，可歸責於吳瑞華之事由，致不能履行，爰依民法第249條第3款規定，請求吳瑞華加倍返還其所受之定金。惟為吳瑞華所否認，並以上情置辯。是本件吳瑞華解除系爭契約是否合法？吳瑞華主張依系爭契約第10條、民法第249條第2款規定沒收定金，是否有理由？陳皇州依民法第249條第3款規定請求吳瑞華加倍返還其所受定金，有無理由？厥為本件應審究之爭點。茲分述如下：
(一)吳瑞華主張系爭契約業已解除，並無理由：
１、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第254條、第258條第1項分別定有明文。
２、系爭契約(原審卷第13頁)為兩造間就系爭土地之買賣契約，業為兩造所不爭執(本院卷第94頁)。而系爭契約名義上之簽署人雖為吳瑞華與藝匠公司、吳建璋等情，固有系爭契約可參，惟兩造均不爭執系爭契約之實質簽約人實為兩造(本院卷第242至243頁、第313頁)，故本件系爭契約就系爭土地之買賣契約成立於兩造之間，應堪認定。
３、陳皇州向吳瑞華買受系爭土地，兩造約定以每坪167,000元計算，總價為8,739,110元，而成立買賣契約，陳皇州並已支付定金1,747,822元。惟因陳皇州欲向銀行貸款之故，兩造同意另以每坪單價215,000元，總價金為11,250,950元之內容簽訂系爭契約，其目的係為便利陳皇州貸款等情，亦為兩造所不爭執(本院卷第81頁、不爭執事項㈠至㈢)，足見兩造間就系爭土地之買賣價金為8,739,110元，並非11,250,950元，而其中價差為2,511,840元(11,250,950-8,739,110)，並非買賣價金；而本件陳皇州已支付定金1,747,822元，尚有餘款6,991,288元(8,739,110-1,747,822)未支付等情，亦堪認定。
４、吳瑞華雖主張依106年3月13日之存證信函為催告(本院卷第141頁)，並依同年3月28日之存證信函為解除契約之意思表示(本院卷第134頁)等情。惟依106年3月28日之存證信函觀之，吳瑞華寄發存證信函催告陳皇州，係依系爭契約第3條之約定，主張106年1月25日陳皇州應支付吳瑞華2,511,840元，陳皇州仍未給付，陳皇州應於文到後2日支付2,511,840元，否則吳瑞華將以陳皇州違約解除系爭土地之買賣契約，並沒收陳皇州所繳交之定金，作為賠償吳瑞華之損失等語(原審卷第15頁)。然吳瑞華依該存證信函催告陳皇州付款之金額2,511,840元，雖係系爭契約文字上之記載，然並非兩造約定之買賣價金部分，此為吳瑞華所自承(本院卷第82至83頁)，則為何以非買賣價金之部分作為催告付款之內容，吳瑞華先則主張並非以該部分為解除契約之依據，後則主張以該部分為解約之依據，其陳述已有矛盾(本院卷第135頁)，嗣並稱解約之依據應為系爭契約第3條第2項，但該條項無具體之付款期限，僅得以第3條第1項之金額及日期作為催告依據云云(本院卷第191頁)。惟吳瑞華以非兩造約定買賣價金之2,511,840元作為付款之催告，尚難認為吳瑞華此項催告行為生合法催告之效果，從而吳瑞華雖主張依民法第254條，以106年3月28日之存證信函為解除契約之意思表示，依上開說明，尚不生解除契約之效果，吳瑞華主張已解除契約云云，尚非可採。
(二)吳瑞華主張依民法第249條第2款、系爭契約第10條約定沒收定金，並無理由：
１、按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。民法第249條第2款定有明文。而所謂不能履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形(最高法院98年度台上字第607號判決參照)；另依系爭契約第10條約定「本約甲乙雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議」(原審卷第13頁)。
２、民法第249條第2款部分：查本件兩造間成立系爭買賣契約，而系爭土地經吳瑞華於106年5月16日出賣與訴外人林清華，並於同年月31日辦妥所有權移轉登記等情(兩造不爭執事項)，兩造間就系爭買賣契約之標的即系爭土地雖因吳瑞華出賣予第三人而陷於給付不能，惟此項給付不能並無證據證明可歸責於陳皇州，至陳皇州因系爭買賣契約而負應交付價金部分，並無給付不能之可歸責事由(詳後述)，吳瑞華主張依第249條第2款之規定，契約有可歸責於陳皇州之事由，致不能履行，而主張沒收定金云云，即非可採。
３、系爭契約第10條部分：
(１)吳瑞華雖主張陳皇州有違約之情形，其得依系爭契約第10條之約定沒收陳皇州支付之定金云云(本院卷第241至242頁)。
並提出錄音光碟及譯文(原審卷第138頁背面、第128至131頁)、第三份買賣契約(原審卷第47頁）、系爭補充條款(原審卷第48頁)為證。惟吳瑞華主張陳皇州違約之事實係指陳皇州未於106年2月28日前支付買賣價金，且陳皇州已知悉依第三份買賣契約、系爭補充條款，應於106年2月28日給付價金亦知悉云云，然查第三份買賣契約僅有吳瑞華之簽名，並無陳皇州之簽名；另吳瑞華與吳松祐、吳美枝、王芙蓉於10 6年2月9日雖簽有系爭補充條款，然陳皇州並未於買方欄簽章，吳瑞華主張陳皇州應依系爭補充條款及第三份買賣契約所載106年2月28日前支付價金乙情，已無非疑。吳瑞華雖稱陳皇州係授權王芙蓉代理陳皇州簽訂契約，惟經證人王芙蓉證稱第三份買賣契約及系爭補充條款其僅係是見證人，並無資格幫陳皇州決定等語（原審卷第176至177頁）；另證人吳松祐亦證稱第三份買賣契約及系爭補充條款，係因吳瑞華催促陳皇州之貸款時程，但陳皇州還未確定何時可貸到款項，雙方因而提及陳皇州補貼吳瑞華利息8萬元，至於第三份買賣契約及系爭補充條款仍需買賣雙方簽名，而買方即陳皇州並未簽名等語(原審卷第92頁、第192至193頁)，並有第三份買賣契約、系爭補充條款及利息補貼收據可稽(原審卷第47至49頁)，經核證人王芙蓉、吳松祐所述與前揭證據相符，應堪採信。參以第三份買賣契約僅吳瑞華簽名，系爭補充條款，亦僅係吳瑞華及證人王芙蓉、吳松祐等人於見證欄位簽章，買方欄位則為空白，故吳瑞華辯稱陳皇州有授權王芙蓉簽訂第三份買賣契約及系爭補充條款云云，尚難採信。陳皇州既未簽署第三份買賣契約，吳瑞華亦無證據證明陳皇州應依第三份買賣契約之約定於106年2月28日前支付買賣價金，其主張陳皇州未於106年2月28日前支付買賣價金而有違約云云，自非可採。
(２)另查依系爭契約第3條固約定「(一)第一次於106年1月25日乙方(按即陳皇州)給付甲方(按即吳瑞華)2,511,840元。(二)餘款6,991,288元俟乙方申請銀行貸款核准後雙方再協議代償甲方貸款之農會及民間胎抵押權（尾款約250,000元）。
」而如前所述，其中2,511,840元並非兩造系爭契約之價金，係為陳皇州貸款之故，兩造始為此記載，從而其中約定之106年1月25日之日期，顯非陳皇州應給付買賣價金之給付期限。而餘款6,991,288元部分確為陳皇州給付定金後之餘款，依系爭契約之約定，係以「陳皇州申請銀行貸款核准後」作為陳皇州之付款期限，應堪認定。另陳皇州以吳建璋為借款名義人向京城商業銀行(下稱京城銀行)申請貸款750萬元(本院卷第203頁)，並於106年2月間，填寫貸款資料，京城銀行於同年3月中旬辦理徵信，嗣因徵信過程中，經京城銀行以申請人吳建璋之醫師執照及資金流不足為由而拒絕貸款等情，亦有京城銀行之函可稽(本院卷第321頁)，惟陳皇州因貸款遭拒，欲以現金支付價金餘款，透過證人王芙蓉及吳松祐告知吳瑞華，惟吳松祐回覆稱吳瑞華要求陳皇州另賠100萬元等情，亦有證人王芙蓉之證述可稽(原審卷第90頁背面)，且有吳瑞華出具之存證信函(原審卷第21頁背面)可參，證人王芙蓉之證述與吳瑞華出具之存證信函相符，應堪信為真實。從而陳皇州主張其透過吳建璋向京城銀行貸款，事後貸款不成欲以現金支付吳瑞華，經吳瑞華要求需另支付100萬元賠償金等情，應為可採。故陳皇州已依系爭契約之約定向銀行申請貸款，雖遭銀行拒絕，惟依系爭契約之約定，係指「貸款核准後」始為支付期限，銀行尚未核貸前，是否已屆付款期限，尚非無疑；而陳皇州於貸款遭拒絕後，既已表示願支付現金，吳瑞華卻另以系爭契約所未約定之100萬元要求陳皇州另行支付等情觀之，亦難認為陳皇州有何違反契約之可歸責事由，故吳瑞華主張陳皇州違反系爭契約第10條云云，即不可採。
４、綜上，陳皇州就系爭契約並無給付不能之可歸責事由，吳瑞華主張依民法第249條第2款之規定沒收定金云云，即非可採。陳皇州亦未違反系爭契約第3條之約定，吳瑞華主張依系爭契約第10條之約定沒收陳皇州支付之定金，亦屬無據。
(三)陳皇州依民法第249條第3款規定請求吳瑞華加倍返還其所受定金，為有理由：
按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。系爭土地經吳瑞華於106年5月16日出賣與林清華，並於同年月31日辦妥所有權移轉登記乙情，為兩造不爭執，系爭契約並未經吳瑞華合法解除，業經本院認定說明於前，吳瑞華卻將系爭土地出賣予第三人而陷於給付不能，自屬可歸責於吳瑞華之事由，故本件因可歸責於受定金之吳瑞華之事由，致不能履行，陳皇州依前揭規定請求吳瑞華加倍返還其所受之定金，依法自屬有據，應予准許。故陳皇州除請求返還其已支付吳瑞華之定金1,747,822元外，請求吳瑞華再給付1,747,822元，為有理由。
五、綜上所述，陳皇州依民法第249條第3款規定，請求吳瑞華給付3,945,644元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年5月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合，應予准許。就上開應准許部分：①原審判令吳瑞華給付1,747,822元本息部分，並依兩造之聲請，分別為准免假執行之宣告，理由雖不同，惟結論並無二致，仍應予維持。吳瑞華上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。②陳皇州請求吳瑞華再給付1,747,822元本息部分，原審為其敗訴之判決，尚有未洽，陳皇州上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示，並依陳皇州聲請，准供擔保後為假執行之宣告，並依職權宣告吳瑞華供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件陳皇州之上訴為有理由，吳瑞華之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
原住民法庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 張世展法 官 黃義成上為正本係照原本作成。
上訴人即原審被告如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人即原審原告不得上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
書記官 翁倩玉【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。