臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度重上字第105號上 訴 人 喬翰企業股份有限公司法定代理人 方武科訴訟代理人 周中臣律師被 上 訴人 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 邱循真律師上列當事人間請求申請續租國有房地事件，上訴人對於中華民國
107 年7 月26日臺灣臺南地方法院107 年度重訴字第1 號第一審判決提起上訴，本院於108 年6 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊之前身太富產業股份有限公司（下稱太富公司）與前台灣省物資局南區業務處（下稱物資局），依「台灣省物資局南區業務處台南供應站徵求廠商經營超市說明」（下稱「徵求廠商經營超市說明」），於民國81年5 月
5 日簽訂合約書（下稱81年租約），由太富公司支付對價租用臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上同段0 建號即門牌臺南市○○路○ 段○○○ 號房屋（下稱系爭房地），租賃期間自81年5 月5 日起至84年5 月4 日止，並約定「乙方（即太富公司）得於合約屆滿日兩個月前，以書面申請續租，甲方（即物資局）如無正當理由不得拒絕」（第9 條）、「但本局於出租地址興建大樓時不再續約」（「徵求廠商經營超市說明」第5 點）。嗣伊於同年承受太富公司後，與物資局再於同年7 月13日簽約，除租賃期間自81年7 月13日起算外，其餘內容均與5 月份之租約相同，是依81年租約，於系爭土地未興建大樓以前，伊申請續租，物資局即無拒絕之理。惟伊於84年租期屆至前向物資局申請續租，物資局提供與伊續約之合約書第12條竟修改為「租賃期滿時，租賃關係即行終止，甲方不另通知」之內容，伊請求更改為「乙方得於合約屆滿時兩個月前，以書面申請續租，甲方如無正當理由不得拒絕。」之內容，但未獲該局同意。伊不得已被迫於85年2 月13日與物資局簽訂修改後之租約（下稱85年租約），之後於88年4 月1 日再與物資局簽立與85年相同之租約（下稱88年租約），繼續承租系爭房地。嗣被上訴人於91年1 月3 日接管系爭房地，兩造於92年12月8 日補簽立租期自91年1 月30日起至96年1 月29日止之租約（下稱92年租約），並於第2 條約定「租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租」之續租權，兩造並因此續約至
106 年1 月29日。詎伊於106 年租期屆滿前再向被上訴人申請續約，被上訴人竟依國有非公用不動產租賃作業程序第41點第2 項有關「標租」之規定，以兩造最近1 次租約第12條約定租期屆滿時，租賃關係即行終止，而於105 年12月13日函知不再同意伊續租。然物資局與太富公司於81年簽立之租約，乃政府為拓展倉儲營運以期調節物資、穩定物價之「招商」，並非單純之租賃，依約伊除應負擔租金外，並負擔租賃物整修改建費用及稅捐，並應向物資局進貨經營超市及支付營業利益，伊僅增建租賃物之花費即高達新臺幣（下同）21,500,000元，此乃伊取得長期續承租權之對價，租約僅係招商所附帶簽立，故非屬國有財產法所稱之「標租」，應無上開作業程序第41點第2 項之適用，故除具備81年租約規定之系爭土地興建大樓不再續約之情事，物資局不得片面修改續約內容，剝奪伊之續約權。是其於85年修改租約第12條，已侵害伊依81年租約所取得之續租權，顯失公平，依民法第
247 條之1 第1 、3 、4 款之規定，應屬無效。伊仍得依據81年租約請求被上訴人應與伊簽訂相同內容之租約，原判決為伊敗訴之判決，顯有違誤，應予廢棄等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應與上訴人就系爭房地簽訂租期自106 年1 月30日起至111 年1 月29日止，每月租金126,92
2 元，並應含有「期滿三個月前得申請續約，除出租人於出租地址興建大樓時，不再續租」之租約。
二、被上訴人則以：81年租約業因屆期終止而失效，兩造均不再受該租約之拘束，而兩造最近1 次於100 年12月27日簽訂之租約（下稱100 年租約），已另行約定租期屆滿時，租賃關係即為消滅，自應依100 年租約為之，上訴人主張依81年租約取得續租權，請求兩造簽訂相同內容之租約，實失所依據。又兩造自85年後簽立之租約，即未再有與81年租約第9 條及「徵求廠商經營超市說明」第5 點相同之約定，上訴人雖曾於84年12月間請求更改為81年租約內容，然當時既未獲物資局同意，嗣亦同意依照物資局提供之合約書續約，乃至伊接管系爭房地後至100 年間歷經數次續約，上訴人均未曾再主張81年租約，時隔20年後，竟再陳稱其有權依據81年租約內容續約，自無理由。再上訴人自81年承租系爭房地迄今長達25年之久，乃有雄厚資力之企業，並非經濟弱勢之一方，顯非民法第247 條之1 適用之對象，且85年及88年租約既因租期屆滿失效，亦無再討論有無違反該條款之必要及實益。況依81年租約第9 條及「徵求廠商經營超市說明」第5 點，上訴人僅係得申請續租，如有正當理由，物資局仍可拒絕，並非應無條件同意續租，且有關續約租期及租金等事項，81年租約均未提及，故上訴人主張並無理由，原判決自屬正確等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人之前身太富公司與物資局依據「徵求廠商經營超市說明」，於81年5 月5 日簽訂81年租約，由上訴人支付對價租用系爭房地，嗣太富公司由統麗產業股份有限公司（即上訴人前稱）承受，故與物資局於81年7 月13日簽立合約書，除租約有效期間改自81年7 月13日起外，其餘內容均與81 年5月合約書相同；84年5 月4 日租期屆至，上訴人向物資局申請續租，物資局當時提供續約之合約書第12條約定：「租賃屆滿時，租賃關係即行終止，甲方不另行通知」，上訴人於84年12月14日行文物資局請求更改為「乙方得於合約屆滿時兩個月前，以書面申請續租，甲方如無正當理由不得拒絕。」，但未獲物資局同意；上訴人與物資局於85年2 月13日簽立85年租約，未再將「徵求廠商經營超市說明」列為契約之附件；88年2 月12日租期屆至後，上訴人與物資局再於88年
4 月1 日簽立88年租約，租賃期限自88年4 月1 日至91 年3月31日止，其餘契約條款均與85年租約相同；物資局於91年
1 月3 日將系爭房地（含上訴人依81年租約所增建之同段0000建號即門牌臺南市○○路○ 段○○○ 號房屋），移交被上訴人接管；91年3 月31日租期屆至，兩造於92年12月8 日簽立92年租約，約定租期自91年1 月3 日至96年1 月29日止，上訴人除每月繳納租金185,000 元，不再負擔營業利益、進貨比例及房屋稅；兩造嗣依92年租約內容兩次續約，租期各為96年1 月30日至101 年1 月29日，及101 年1 月30 日至106年1 月29日為止；上訴人於106 年1 月29日租期屆滿前，向被上訴人申請續約，被上訴人於105 年12月13日函知上訴人於106 年1 月29日租期屆滿後不再續租，106 年1 月29日租期屆至後，兩造即未再簽立租約等情，為兩造所不爭執，復有上訴人提出之前開歷次租約、上訴人84年12月14日（八四）喬字第012 號函、經濟部91年1 月7 日經二辦字第09120300240 號函、被上訴人105 年12月13日台財產南南三字第10532076910 號函等證據在卷可查，此部分事實，均應認為真實。又上訴人主張依據81年租約，其得要求被上訴人與其簽訂租期自106 年1 月30日起至111 年1 月29日止，每月租金
12 6,922元，並應含有「期滿三個月前得申請續約，除出租人於出租地址興建大樓時，不再續租」約定之新租約乙情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為，被上訴人是否應受81年租約約定所拘束，除於出租地址興建大樓外，有與上訴人續約之義務？
四、本院得心證之理由㈠上訴人固主張81年合約係政府為拓展倉儲營運以期調節物資
、穩定物價之行政「招商」，非屬國有財產法所規範之「標租」契約，無一般租用國有非公用不動產相關規定之適用云云。按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院106 年度台上字第 205號判決參照）。查，81年租約已載明甲方「出租」系爭房地予乙方經營超市、乙方應負擔支付甲方「租金」、乙方得於合約屆滿日兩個月前以書面申請續租、每月租金190,000 元等租賃契約文義（見原審南簡字第63-69 、79-85 頁）；且同屬契約內容之「徵求廠商經營超市說明」復明定「租金」之計算標準、出價較高之廠商得優先「承租」、每次「租賃期限」3 年、期滿得以書面申請續租等承租人之相關權益（見原審南簡字第69-71 、99-103頁），物資局並以公開標租之方式辦理系爭房地標租案，上訴人之前身太富公司既參與投標並依此與物資局締約，應屬租賃契約之性質，至為明確。是上訴人前揭主張，顯不可採。
㈡上訴人依81年租約附件「徵求廠商經營超市說明」第5 點「
租賃年限：每次租約期限三年，期滿得以書面申請續租。但本局（即物資局）於出租地址興建大樓時不再續租。」之約定，主張其之前身太富公司依據81年租約有取得續約權，即被上訴人應依81年租約約定簽立新租約等情。被上訴人固不無爭執前開約定，惟以太富公司僅取得申請續租權，並非物資局應無條件同意續租等語抗辯。
⒈查前揭「徵求廠商經營超市說明」第5 點僅約定3 年租期屆
滿，太富公司「得」申請續租，並非物資局「應」予續租，且就雙方應如何洽談續約之條件、是否沿用原契約內容續約等契約要素，均未作任何約定；且81年租約內容亦未明定太富公司表明願意續約時，物資局即應按原契約條件締約之旨，故該續約權之約定，僅為原承租人取得優先議約之權利，至續約之內容，仍應經雙方磋商之程序，此時雙方均得提出對自己有利之條文，必經雙方對續約內容意思表示合致後，新契約方為成立，非謂僅由上訴人之前身太富公司單方向物資局表示願意續租，雙方間之新契約即謂成立，或謂物資局應依81年租約內容與之續約。是於81年租約屆期，上訴人向物資局申請續租，物資局就續約之內容自有與上訴人重行議約之權。
⒉上訴人雖主張其依81年租約投資21,500,000元，所興建之大
賣場全部產權均歸物資局所有，如解釋前揭約定上訴人無續約權利，顯不公平云云。惟有關81年租約約定「租賃年限：
每次租約期限三年，期滿得以書面申請續租。但本局（即物資局）於出租地址興建大樓時不再續租。」、「合約終止，承租人增（修）建之建物應無條件歸屬本局（即物資局）。…。」、「…出價較高之廠商得優先承租…」等約定，均已載明於「徵求廠商經營超市說明」，上訴人本即以「租期 3年」、「投資興建之建物歸物資局所有」等相關內容，評估能否獲得之利益，始參與標租，並願以較高出價以優先承租系爭房地，均經上訴人風險評估後所為。況81年締約時，為管理省有財產，政府訂有80年8 月10日修正「臺灣省省有財產管理規則」（現已廢止），就非公用不動產之出租有所規範，自不可能任由承租人單方之意思表示而不斷續約。是解釋上開約定認「上訴人係取得優先議約之權利」，符合兩造約定，亦與常情相合，尚難認有何不公平之處。
⒊嗣81年租約屆至，上訴人向物資局申請續租，物資局當時提
供續約之合約書第12條約定：「租賃屆滿時，租賃關係即行終止，甲方不另行通知」，上訴人雖以84年12月14日（八四）喬字第012 號函行文物資局請求更改為「乙方得於合約屆滿時兩個月前，以書面申請續租，甲方如無正當理由不得拒絕。」，但未獲同意。嗣上訴人與物資局簽立之85年租約（租期：85年2 月13日至88年2 月12日），就上訴人承租使用目的由「經營超市」改為「經營符合土地使用分區之合法行業」、保證金由380,000 元降為370,000 元、每月租金由190,000 元降為185,000 元，並未再將「徵求廠商經營超市說明」列為契約之附件，並於租約第12條約定：「租賃屆滿時，租賃關係即行終止，甲方不另行通知」等情。而於85年租約屆期後，上訴人再與物資局訂立88年租約（租期：88年 4月1 日至91年3 月31日）；又被上訴人於91年1 月3 日接管系爭房地，兩造就系爭房地簽立之92年租約（租期：91年 1月30日至96年1 月29日），租期由3 年改為6 年、約訂「…租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。承租人如有意願續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租。…」、每月租金185,000 元，不再負擔營業利益、進貨比例及房屋稅等內容；兩造以92年租約內容，議定96年租約。兩造更於101 年租約時重新約定每月租金再降為119,160 元等情，均為兩造不爭執，已如前述。可知系爭房地之租約內容於租期屆至重新訂約時，就「使用目的」、「租期」、「租金」及「稅金由何人負擔」等內容均有變更，即於重新訂約時係由兩造重行商議而定，並無受81年租約內容所限，益證81年租約「上訴人係取得優先議約之權利」，至於租約內容自應由兩造重新議定。
⒋是上訴人於101 年租約106 年1 月29日租期屆至，向被上訴
人申請續約，因未獲被上訴人同意，而主張被上訴人應依租約之約定與其簽訂租期自106 年1 月30日起至111 年1 月29日止，每月租金126,922 元，並應含有81年租約之「期滿三個月前得申請續約，除出租人於出租地址興建大樓時，不再續租」之內容，自屬無據。
㈢上訴人雖主張85年及88年租約第12條取消其續約權之約定，
顯失公平，違反民法第247 條之1 之規定而無效云云。按民法第247 條之1 係88年4 月21日總統公布，89年5 月5 日施行，前揭85年及88年租約之訂立在該法公布施行前，則上訴人主張上開租約之訂立違反民法第247 條之1 而無效，即屬無據。況民法第247 條之1 第1 款、第3 款及第4 款規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者；使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者；其他於他方當事人有重大不利益者。所稱「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之。所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。查81年租約第12條「上訴人係取得優先議約之權利」，並不因上訴人之前身表示續約即當然依81年租約內容完成租約，已如前述，是85年及88年租約第12條未約定「上訴人係取得優先議約之權利」，並無上訴人所稱「取消其續約權之約定」，係上訴人與物資局訂定新租約之結果，顯與前揭附合契約之說明未合；況，上訴人為實收資本額達2,500,000 元之廠商，有公司基本資料在卷可查（見原審南司簡調卷第11頁），又自承其於81年租約時投資21,500,000元興建大賣場，顯然非屬經濟弱勢之一方，亦非無議約磋商能力者，雖上訴人以84年12月14日（八四）喬字第
012 號函對85年租約內容表示異議不為物資局接受，然其本於專業知識、經驗評估其自身條件及獲利情形以決定簽訂85年及88年租約，顯非民法第247條之1適用之對象，自無予以特別保護之必要。是此部分主張亦無足取。
五、綜上所述，上訴人依81年租約之約定，請求被上訴人應為上訴聲明㈡之作為，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 李素靖
法 官 莊俊華法 官 施介元上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 4 日
書記官 黃玉秀【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。