臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度重上字第12號上 訴 人 張瑛眞訴訟代理人 張雯峰律師
奚淑芳律師王漢律師被上訴人 林偉智訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國106年11月14日臺灣嘉義地方法院106 年度重訴字第41號第一審判決，提起上訴，本院於107 年6 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣柒佰肆拾貳萬貳仟貳佰陸拾玖元本息部分，及該訴訟費用負擔暨該假執行宣告部分，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；上訴駁回部分，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、兩造於民國98年5 月12日訂租賃契約（下稱系爭租約），由被上訴人向上訴人承租坐落嘉義市○○段○○○ ○○○○ ○號土地（嗣於106 年2 月16日，因分割增加同段738-2 地號、739-2 地號土地，下合稱系爭土地）興建建築物作為營業用，租賃期間自98年8 月15日起至113 年8 月15日止，共計15年。依系爭租約第3 條約定，第8 年之租金為每月新臺幣（下同）370,000 元，被上訴人已將105 年8 月至106 年7 月共12個月之租金支票交付上訴人。因上訴人已將出租之系爭土地出售予訴外人郭育祥，依系爭租約第16條之約定，上訴人已構成違約，被上訴人自可請求上訴人給付押金64萬元，及建物造價按每年遞減15分之1 之金額。被上訴人承租系爭土地後興建建築物（下稱系爭建物）之造價，經兩造委請嘉義市建築師公會鑑定結果為1,812 萬8,733 元，系爭租約至
106 年8 月14日止已履行8 年，故被上訴人得請求遞減8 年後之金額846 萬75元。爰依系爭租約第5 、16條之約定，提起本件訴訟，請求上訴人返還押租保證金64萬元及賠償金846萬75元，合計910萬75元。
㈡、並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人910 萬75元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106 年6 月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請宣告准予假執行。
二、上訴人抗辯：
㈠、上訴人雖將系爭土地及建物出售予郭育祥，惟於106 年4 月13日以嘉義市○○路○○○○○○ 號存證信函（下稱系爭存證信函），告知被上訴人已將系爭土地出售予郭育祥，基於買賣不破租賃原則，請被上訴人將租金轉寄予郭育祥，郭育祥亦同意由被上訴人延續目前既存之租賃契約。被上訴人於接獲系爭存證信函後，仍在承租現址持續經營其生意，而郭育祥亦同意續租，因此，被上訴人承租權益及營運現況，完全未受到任何損害。又系爭租約第16條適用之前提，應係上訴人將系爭土地出售予他人，致被上訴人無法繼續使用系爭土地，始有該條之適用。本件上訴人出售後，郭育祥願意繼續出租，係被上訴人不願承租，故應無該條之適用。又該條文字「如在租賃期間內甲方將土地售出，視為甲方違約」之真意，參酌交易習慣、經驗法則及誠信原則，應解為「如在租賃期間內甲方將土地售出致乙方不得繼續就租賃物為使用收益，甲方違約」，然細究該條契約目的，係為使被上訴人能就系爭土地為使用、收益，則該租賃契約第16條之真意應為「如在租賃期間內甲方將土地售出致乙方不得繼續就租賃物為使用收益，甲方違約」，然原審判決僅由字面認定，系爭契約第16條，只要上訴人一出售土地即違約，而未考量買賣不破租賃條文之適用，此解釋方式使上訴人無法行使其所有人對所有物之處分權利，並致兩造於契約解釋地位極度不對等，故原審適用法條已有違誤。
㈡、系爭契約第16條所稱建物造價，應指合約當時之價值，被上訴人認系爭契約第16條之建物造價，應為建築當時之造價，鑑定報告也是98年起造時之造價（含裝潢及固定設備）。又被上訴人於98年5 月承租興建系爭建物，依使用執照所載之工程造價為899,800 元，縱被上訴人得請求違約賠償，建築物造價應扣除裝潢、設備等共計金額計881萬5,200元，故建築物主體造價費用為931萬3,533元，再參以逐年遞減15分之1，則為434萬6,315元，加計應退還之押金64萬元，合計應給付之金額應為498萬6,315元，且本件無法續約，被上訴人亦可歸責，則原約定之違約金應予以酌減等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執與不爭執事項：
㈠、兩造不爭執事實：⒈兩造於98年5 月12日訂立系爭租約，約定由被上訴人承租系
爭土地，供被上訴人興蓋建築物作為營業用，租賃期限為15年，自98年8 月15日至113 年8 月15日止；第1 年至第5 年租金每月32萬元，第6 年至第10年租金每月37萬元，第11年至第15 年 租金每月42萬元。
⒉被上訴人承租系爭土地後，系爭土地上之系爭建物，由上訴
人擔任起造人，於98年6 月12日開工、同月22日竣工，並於98年7 月6 日取得使用執照，使用執照上記載工程造價為89萬9,800 元，系爭建物之造價經兩造委請嘉義市建築師公會鑑定結果為1,812萬8,733元。
⒊系爭土地於106 年4 月11 日 以買賣為原因，移轉登記為郭
育祥所有（原因發生日期：106 年3 月13日）。被上訴人業於106年8月15日將租賃物（含系爭建物等）點交予郭育祥。
㈡、兩造爭執事項：⒈上訴人將系爭建物移轉所有權予郭育祥，是否違反系爭契約
第16條約定？⒉系爭契約第16條所稱「建物造價」，係指合約當時或違約時
價值？⒊若⒈為肯定，則被上訴人依系爭租約第16條之約定，請求上
訴人返還押金64萬元及賠償建築物造價846 萬75元，是否有理由？⒋上訴人抗辯本件違約金過高，應予酌減，是否有理由？
五、法院之判斷：
㈠、兩造於98年5 月12日訂立系爭租約，約定由被上訴人承租系爭土地，供被上訴人興蓋建築物作為營業用；租賃期限為15年，即自98年8 月15日至113 年8 月15日止；第1 年至第5年租金每月32萬元，第6 年至第10年租金每月37萬元，第11年至第15年租金每月42萬元。被上訴人承租系爭土地後，其上之系爭建物由上訴人擔任起造人，於98年6 月12日開工、同月22日竣工，並於同年7 月6 日取得使用執照，使用執照上記載工程造價為899,800 元。系爭建物造價，經兩造委請嘉義市建築師公會鑑定結果為1,812 萬8,733 元。系爭土地於106 年4 月11日以買賣為原因，移轉登記為郭育祥所有（原因發生日期：106 年3 月13日）。被上訴人業於106 年8月15日將租賃物（含系爭建物等）點交予郭育祥等情，已如不爭執事項所載，此部分堪信為真實。
㈡、上訴人將系爭建物移轉所有權予郭育祥，是否違反系爭契約第16條約定？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條固定有明文。然倘證據資料已足表示當事人真意，當不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。查「押租保證金新台幣陸拾肆萬元正。乙方（即被上訴人，下同）租約期滿交還房地並履行本契約全部債務（水電費、營業稅）後，甲方（即上訴人，下同）應無息退還乙方。」「本契約末頁附全部整棟建築物的造價收據，如在租賃期間內甲方將土地或建築物售出，視為甲方違約，甲方應返還未到期租金及押金需賠償，以當時全部整棟建築物及造價成本總額，以每年遞減十五分之一金額賠償」，系爭租約第5 、16條分別定有明文。則系爭租約第16條，已明確約定上訴人違約之情形及賠償之金額計算方式，並無上訴人所辯買受人不繼續租約始得請求賠償之文字，上訴人亦未提出兩造簽立系爭租約時，有買受人不繼續租約時，被上訴人始得依系爭租約第16條之約定請求之證據，是上訴人抗辯本件應無系爭租約第16條約定之適用，自難憑採。
⒉上訴人雖辯稱，系爭租約第16條，應本於經驗法則及誠信原
則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤觀察，以為其判斷之基礎，系爭租約之目的與經濟價值，在於被上訴人能使用系爭建物作為營業場所，而不在於限制土地所有權及建物所有權之歸屬，是以只要能達到被上訴人使用建物與土地做為其應營利使用，即能達到其契約之目的與經濟價值等語，因認系爭土地及建物之後手郭育祥，願與被上訴人繼續租約，係因被上訴人所擬租約，增加系爭租約所無之條款，致未能續約，則被上訴人如以系爭租約與郭育祥簽約，即能使用系爭建物作為營業場所，當無該條之適用；況該條款，係被上訴人提出，觀其內容，兩造間權利義務嚴重失衡，有民法第247條第1項第1款無效規定之適用等語，惟為被上訴人所堅決否認。經查：
⑴系爭租約草稿係由被上訴人擬就，經過上訴人熟識之池照統
代書提供建議後，再經由平常處理上訴人事務之廖道成律師協助下簽訂，已經證人池照統到院具結證述明確（見本院卷第344至348頁），復有被上訴人所擬經廖道成律師修正之草稿、池代書手寫建議稿在卷可稽（見本院卷第305至311、373至375頁），則系爭租約雖由被上訴人預立草稿，然定稿係經雙方合意磋商，並有上訴人方之代書、律師協助下始定稿，難認係屬被上訴人一方所擬，而預定用於同類律約之條款而簽訂之契約，自無民法第247條第1項第1款無效規定之適用。
⑵觀系爭租約與被上訴人所擬草約不同處，在於池代書建議事
項，主要在於①禁止轉租，否則租約失效作廢，所交租金不予退還；②租賃期間如乙方因故不能承租或無法繼續經營，乙方應放棄所有工程費用請求權並放棄押租金請求，或因甲方需要或因甲方因故無法租賃予乙方，雙方同意按工程款10年攤還剩餘之請求權；③乙方應提出主體建設（建築工程費）發票及工程書正本，按10年攤提（見本院卷第373至375頁）。另廖道成律師按被上訴人所提草約，加以修正為：①禁止轉租或租賃權讓與；②第8條增訂乙方因不可抗力因素無法營業時，得終止租約，甲方應退還未到期房租，但如可歸責於乙方而無法營業時，乙方同意放棄工程費用及押、租金之返還請求權；③原第16條（系爭租約第15條）修正增加乙方有優先承租權前提為甲方繼續出租；④原第17條（系爭租約第16條）修正增加甲方賠償標準為「以當時整棟造價成本分十年逐年攤提還賠償金額」；⑤原第18條（系爭租約第17條）修正增加為「乙方同意不為地上權之登記，租期屆滿時，建築物歸甲方所有，乙方不得主張任何權利」等（見本院卷第305至311頁）。是就系爭租約訂立過程，既經池代書及廖律師參與協商，並提出具體建議後始簽立，不能認為係民法第247條所稱之附合契約甚明。
⑶系爭租約第16條簽立之緣由，被上訴人稱，係因租賃過程，
不到兩個月就賣掉，因房租漲價很多，本來1 個月租金28萬元，上訴人漲租金，前5 年是32萬元，再來是37萬元，後來是42萬元，因漲租金很多，為了保障自己權利，才會再加這些進去等語。觀上訴人前手黎澤花與被上訴人所簽原租約（見本院卷第363 至371 頁），系爭租約與原租約不同處，在於①第3 條每月租金數額，由「第一年為28萬元其後每年按軍公教調薪% 數調漲（但薪資調降時則租金不變）」，改為「前5 年每月租金32萬元、第6 年至第10年為37萬元、第11年至15年為42萬元」；②第5 條押租保證金由56萬元調增為64萬元；③第11條甲方（出租人）違約之處罰，由「需賠償押金壹倍及當時整棟建築物造價成本（土地售出）」，增訂為「乙方（承租人）得隨時終止租約，終止後甲方應返還未到期租金及押金。及當時全部建築物造價之成本總金額（每年遞減十五分之一金額賠償）；④增訂第16條為「本契約末頁附全部整棟建築物的造價收據，如在租賃期間內甲方將土地或建物售出，視為甲方違約，甲方應返還未到期租金及押金需賠償，以當時全部整棟建築物及造價成本總額。以每年遞減十五分之一金額賠償。」；⑤增訂第17條為「乙方同意在忠孝路501號（嘉義市○○段○○○○○○○○號共2筆）蓋建築物，整棟建築物造價費用由乙方負擔，起造人為張瑛眞。並同意不為地上權登記。租期屆滿建築物歸甲方所有，乙方不得主張任何權利。而原租約簽約日為98年2月23日，系爭租約簽約日為同年5月12日，相距不到3個月，被上訴人稱因房租漲很多，才增加上開條款等語，即屬有據。
⑷而就系爭租約上述簽約過程，得知系爭租約第11條、第16條
之內容，就甲方違約於第11條明定，應「賠償租金一個月及押金壹倍及當時整棟建築物造價成本（土地售出）」，第16條則以甲方將「土地或建築物售出，視為甲方違約」為要件，甲方應負之賠償標準為「當時整棟建築物及造價成本總額。以每年遞減十五分之一金額賠償」，從體系解釋言，第11條係規範任何甲方違約時之賠償標準，第16條則係規範「甲方將土地或【建築物】售出視為違約」，且損害賠償之標準就「當時整棟建築物及造價成本總額」之具體基準為「以每年遞減十五分之一金額賠償」觀之，似有不同，惟綜觀契約全文，除第16條明訂有「甲方違約事由為甲方將土地、建物售出」外，其他條文並無任何甲方違約之事由，是第11條、第16條有關甲方（出租人）違約之事由實屬同一事由，而第16條就甲方違約事由為更明確規範，自應以第16條規範為準。而池代書、廖律師就第16條原草約，均係建議甲方違約時之賠償「以當時整棟造價成本分十年攤還賠償金額」，與定稿之系爭租約第16條相較，增加了甲方「將建築物售出」亦視為違約，而甲方違約時攤還賠償金額係「按整棟建築物造價以每年遞減15分之1 金額賠償」，足認兩造就甲方違約時之賠償基準，係經過多次協商始定稿，而對甲方違約之定義既為「如在租賃期間內甲方將土地或建築物售出，視為違約」，既稱「視為違約」，為擬制之約定，並無「乙方不能與所有權後手簽立租約」為要件，則從契約文字文義觀之，已足表示當事人真意，不能反捨契約文義更為曲解。參以擬訂系爭租約草約之被上訴人，就其擬就草約之緣由，係因與出租人前手簽約不及3 個月，租金即由原來按軍公教調薪幅度改為前5 年由28萬元調漲為32萬元、第6 年至第10年為37萬元、第11年至第15年為42萬元，而系爭租約之土地面積達124坪左右，投入建造地上物及裝潢、設備成本高達1,800餘萬元（詳如後述），加以本件因租期超過5年，租約未經公證，並無民法第425條「買賣不破租賃」適用，如在承租期間因所有權人更迭，致其投入鉅資經營之事業，受到不利影響，因而基於商業經營需求，在同意上訴人調漲租金要求下，被上訴人自籌資金興建地上物，又約定須以上訴人為起造人，亦即將來所有權人為上訴人，而相對要求上訴人保障其15年內得承租經營，始有第11、16條約定，實屬企業經營所必需，亦符商業風險控管要求，而上訴人就被上訴人上開較原租約所增加約定，就其違約時應賠償之基準，亦由池代書、廖律師所建議之「分10年攤還」，減為「按違約當時整棟建築物造價成本以每年遞減15分之1」，亦即以租約期間攤還建築物造價成本，基於契約對等原則，亦無不公平之處。
⑸至上訴人其後將系爭土地及建物出售郭育祥，郭育祥雖願與
被上訴人繼續租約，惟因被上訴人所提租約內容，即第18條第8 項第2 款新增「所失利益」約款有疑義，因而終未能簽立租約，致未能繼續租約乙節，惟系爭租約第16條既明定以「甲方將土地或建築物出售他人，視為違約」之明文，則被上訴人與郭育祥是否簽立租約，與是否該當於系爭租約第16條之要件無關，併予敘明。
㈢、系爭契約第16條所稱「建物造價」，係指合約當時或違約時價值？被上訴人主張依系爭租約第16條之約定，請求上訴人返還押金64萬元及賠償建築物造價846 萬75元，有無理由？⒈系爭建物依使用執照所載之工程造價為89萬9,800 元，惟實
際造價及裝潢、設備，經兩造委請嘉義市建築師公會鑑定結果為1,812萬8,733元，已據鑑定人侯長輝建築師到院具結證稱：係按當事人提供系爭建物建造時之發票，比對現物所為鑑定結果屬實在卷（見本院卷第203至205頁）。然使用執照上所載之工程造價，一般屬於法定工程造價，作為核算建造規費及房屋稅率，並非必與建築物實際造價相等，此為本院職權上已知之事實。況如系爭建物之造價確為使用執照上所載之工程造價，則兩造何須於98年7月6日使用執照核發後之101年4月26日，再申請嘉義市建築師公會就系爭建物之現況為鑑定，並支出相當金額之鑑定費？是系爭建物及其裝潢、設備之實際造價，應為嘉義市建築師公會鑑定結果為準，而該建築師公會鑑定後，認系爭建物主建物、裝潢及設備之造價為1,812萬8,733元，而非使用執照上所載之工程造價89萬9,800元。
⒉系爭租約第16條所指「違約當時整棟建築物造價成本」，其
內涵為何，上訴人抗辯不包括裝潢、設備，被上訴人則主張包括裝潢、設備，惟此自應解釋當事人立約時真意而定。查系爭租約第11、16條約定上開基準，作為上訴人違約時之損害賠償範圍，係源於被上訴人投入鉅資興建系爭建物，所有權復約定歸上訴人所有，被上訴人為保有15年租賃期間得有效利用系爭建物經營事業，基於商業風險控管原則，如未能完整保有15年使用、收益，上訴人自應賠償其未能使用、收益之損害。自應解釋為，系爭建物任何人使用時，均處於可期待合理使用狀態為其解釋基準，基此，如僅為被上訴人經營「雞肉飯」行業，所為設備之生財器具，不能認為亦屬上訴人違約時應賠償之範圍，易言之，僅為經營「雞肉飯」而設置之設備，被上訴人於終止租約後仍可帶走使用，他人經營不同行業時則無利用價值時，不在上訴人違約時損害賠償之範疇。況且，簽訂系爭租約第11、16條時，就被上訴人因經營「雞肉飯」時，其設備為簡單或豪華，如為豪華，豪華程度為何，均非屬上訴人所得預測，無法衡量終止租約時，對被上訴人無法繼續經營之損害程度為何，從而，應以他人如接手承租時可繼續利用之主建物及其裝潢，如僅為特定事業所為設備，當不在被上訴人終止契約時，預測可能發生之損害範圍。依上說明，茲就卷附鑑定報告項目中，何者屬於主建物、裝潢，屬於上訴人應予賠償之範圍，論述如下：
⑴上訴人不爭執得列入損害賠償項目：鑑定報告附件十四（見
鑑定報告第6 、137 頁）所列編號（下同）㈠土水工程169萬1,530 元、㈢水電工程63萬4,429 元、㈥鋁窗工程30萬6,
500 元、㈦玻璃工程44萬6,194 元、㈨音響線路器材含設備、材料、工資等16萬1,880 元、㈩欣嘉瓦斯（管路費用）9萬5,000 元、消防工程71萬5,110 元、申請使用執照費用4 萬8,324 元、清潔工程3 萬5,000 元、設計監造工程45萬元（見鑑定報告第137 頁），合計458 萬3,967 元。
⑵編號㈡鋼骨工程部分（見鑑定報告第139 頁）：其中編號4.
「圍籬工程27萬元」，上訴人認其與主建物分離，係庭院之圍牆，不得計入主建物主體造價等語。惟該工程，既為分別主建物與外界之圍牆（見鑑定報告第116 頁編號D ），為與主建物附連圍繞之物，常助主物之效用，仍應納入主建物一部分，列入造價，是此部分造價為4,015,000元。⑶編號㈣室內設計工程部分（見鑑定報告第143 頁）：除編號
25至33屬於可移動式傢具，未至不可不離程度，而不納入整棟主建物範圍外，其餘均屬辦公室、大廳出入口、廁所、員工置物櫃、廚房、洗手櫃台、磁磚工程、油漆工程、燈具工程及其周圍修飾用之天花板、壁面修飾、隔間牆，均屬構成主建物一部分，且任何行業均可使用、收益，均應納入主建物一部分，至上訴人辯稱編號21之外面南方松之花檯修飾不應納入，依照片顯示，該部分係專為經營「嘉義雞肉飯」所為宣傳看板用途，其他行業進駐，未能以之為使用、收益之用，不應納入，扣除此部分造價15萬元後，應納入主建物造價合計為4,126,300 元。
⑷編號㈤不銹鋼加工工程部分（見鑑定報告第143 頁）：除編
號2.大門外，其餘均為經營「雞肉飯」行為所為設備，其他行業進駐時，未必能使用、收益，是此部分得列入主建物造價為25萬元。
⑸編號㈧冷氣空調工程（見鑑定報告第144 頁）：雖均為設備
，惟該設備，任何行業進駐均可使用，仍應納入主建物造價，雖上訴人認其中編號2.冷氣一批屬於可拆除搬離不應列入，惟該設備任何行業進駐，均可使用、收益，仍應納入主建物造價，是此部分得納入主建物造價為629,866 元。
⑹編號其他工程部分（見鑑定報告第147 頁）：除編號10景
觀工程施工及材料為上訴人否認外，其餘不為爭執。惟上開景觀工程，依所附照片觀之（見鑑定報告第130 至132 頁），尚屬雅緻，可增加主建物之價值，性質上為從物，仍應納入主建物造價，是此部分得納入主建物造價為928,300 元。
⑺依上，上訴人既於系爭租約存續期間，將系爭土地出售予郭
育祥，自98年8 月15日起至106 年8 月14日已歷經8 年，而自106 年8 月15日起至113 年8 月15日尚有7 年，故98年間系爭建物之造價成本應為14,533,433元（計算式：4,583,967+4,015,000+4,126,300+250,000+629,866+928,300=14,533,433 ），上訴人既於系爭租約存續期間，將系爭土地出售予郭育祥，自98年8 月15日起至106 年8 月14日已歷經8年，而自106 年8 月15日起至113 年8 月15日尚有7 年，系爭租約終止時，系爭建物之造價成本應為6,782,269 元【計算式為：14,533,43315×（15-8）＝6,782,269，元以下四捨五入】。本件依系爭租約第16條之約定，被上訴人請求上訴人返還押金64萬元及以每年遞減15分之1之造價成本678萬2,269元，自屬有據。
㈣、上訴人抗辯本件違約金過高，有無理由？按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例參照）。查依系爭租約第16條之約定計算，上訴人須支付被上訴人系爭建物之造價成本678 萬2,269 元，已如前述。本院審酌系爭建物為被上訴人出資興建，依系爭租約第17條約定，租期屆滿後系爭建物歸上訴人所有，被上訴人不得主張任何權利（見原審卷第25頁），故本件係承租人即被上訴人租地建屋，並約定系爭建物所有權歸屬於出租人即上訴人。兩造於系爭租約第16條中特別約定如在租賃期間上訴人將土地或建築物售出，視為上訴人違約，顯見兩造將上訴人不得於租賃期間出售系爭土地及建物乙節，列為系爭租約重要之點。而觀諸系爭租約第16條之約定內容，關於賠償被上訴人系爭建物之造價成本，係以每年遞減15分之1 計算，而系爭租約之存續期間為15年，足認此部分約定，係為分年攤提被上訴人建築系爭建物所出資不能再使用、收益之費用。雖上訴人出售系爭土地後，曾以系爭存證信函通知被上訴人，將租金轉寄予郭育祥，郭育祥亦於106 年6 月21日以嘉義福全郵局第58號存證信函通知被上訴人洽談租賃事宜，有前開存證信函可稽（見原審卷第115 、137 頁），惟此係被上訴人是否同意與郭育祥另外訂約之問題，被上訴人與上訴人間之租約之效力，仍應依系爭租約之約定決定。依郭育祥106 年8 月15日點交確認書記載，系爭租約於106 年8月15日終止（見原審卷第147 頁），被上訴人業於106 年8月15日將租賃物（含系爭建物等）點交予郭育祥，業如前述，則被上訴人自106 年8 月15日起已不再使用系爭建物，對被上訴人而言，其所支出系爭建物之造價成本無從獲得填補。因此，本件如上訴人依約於系爭租約存續期間屆滿前，不將系爭土地、建物出售，被上訴人即得每年使用系爭建物，而因上訴人將系爭土地、建物出售，構成系爭租約第16條所定之違約情形，致被上訴人未繼續使用、收益系爭建物，上訴人於簽訂系爭租約時，即已明確知悉第16條之約定，仍於契約存續期間內違約，自應依系爭租約第16條之約定，賠償被上訴人未到期之系爭建物造價成本之攤提費用，上訴人抗辯違約金過高等語，亦難憑採。至被上訴人雖將未至不可分離、未與主建物有主從關係之設備點交與後手買主郭育祥，而該部分復非屬上訴人與郭育祥買賣標的物（見本院卷第
217 頁，買賣契約所載建物部分，除系爭建物及未保存登記之增建物，不及於上開不予認列之租賃設備），得否向郭育祥請求返還，係屬另一事，併予敘明。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約第16條之約定，請求上訴人給付押金64萬元及賠償建築物造價678萬2,269 元，合計742萬2,269 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106 年6 月17日（見原審卷第81頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並准免兩造假執行聲請，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 3 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 丁振昌法 官 陳學德上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 3 日
書記官 林宛妮【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。