臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上易字第122號上 訴 人即反訴原告 林國松
林宗翰共 同訴訟代理人 藍慶道律師
參 加 人 蔣元皓被 上訴 人即反訴被告 美國華府住戶大樓管理委員會法定代理人 連麗萍訴訟代理人 裘佩恩律師
王盛鐸律師蘇泓達律師複 代理 人 莊佳蓉律師上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國107年12月27日臺灣臺南地方法院第一審判決（106年度訴字第1929號）提起上訴，本院於109年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
本訴及反訴之第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」；公寓大廈管理條例第9條第2、4項、第10條第2項前段，分別定有明文。次按「依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行『區分所有權人會議決議事項』及『公寓大廈管理維護事務』，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3項：『非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力』規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：『管理委員會有當事人能力』，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書規定管理委員會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行使他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。」（最高法院98年台上字第790號判決意旨參照）。又按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。在確認之訴，祇須主張法律關係存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即為當事人適格。在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382號判決意旨可資參照）。查，本件被上訴人係美國華府公寓大廈（下稱系爭大樓）管理委員會，主張依公寓大廈管理條例第3條第9款、第9條第2、4項、第10條第2項前段及系爭大樓住戶規約第9條第7款、第18條第1項第3款（見原審卷㈠第73、76頁）等規定，對系爭大樓區分所有建物共用部分之地下室停車位自有管理權，因被上訴人否認上訴人等就如附圖所示編號64、65、66號之地下室停車位（下稱系爭停車位）有約定專有使用權利，兩造就此權利法律關係有爭執，因此被上訴人提起本件確認之訴，依上開說明，即為當事人適格。又被上訴人主張上訴人等無權占用系爭停車位，以管理委員會之名義，依民法第821條但書、第767條第1項、第184條第1項前段及第213條等規定請求上訴人等應將上開停車位空間騰空返還美國華府公寓大樓全體區分所有權人，是被上訴人主張上訴人為給付義務主體，而提起本件此部分訴訟，依上開說明，其當事人適格亦無欠缺。
二、本訴部分：㈠被上訴人主張：坐落臺南市○區○○○段○○○○○號土地上之
系爭大樓地下二層分別為同段00008、00009建號（下分別稱系爭00008、00009建號建物），屬該大樓共同使用部分。系爭00008建號建物內有劃設系爭停車位，原為訴外人○○建設股份有限公司（下稱○○公司）起造時規劃為機車停車位，並已供全體住戶共同使用停放機車達20多年，另有其他車位係屬於約定專有使用之停車位，僅限有購買停車位之住戶專用，○○公司為使有購買停車位者取得所有權狀，而讓有購買停車位之區分所有權人持有地下一層建物（○○○段00001建號）之持分（主要用途：自用儲藏室）；○○○段00001建號建物之共有部分○○○段00009建號（權利範圍10000分之4920）即為約定專用停車位，惟系爭停車位並非約定專用部分，而為共用部分，自不容任何區分所有權人排除他人使用而占為私有。上訴人林宗翰為系爭大樓地下一層之同段00002建號建物（下稱系爭00002建號建物），即門牌號碼臺南市○區○道路○○號房屋之所有權人，係系爭大樓之區分所有權人之一，竟以其就共同使用部分之系爭00008建號建物持有權利範圍10000分之445，較其他區分所有權人持分10000分之100左右為大等理由，遂謂其擁有系爭停車位，於民國（下同）106年8月24日將原劃有機車停車格加以塗銷，擅自劃上3格停車位即系爭停車位標示「94B1」，並停放3輛汽車（車牌號碼：00-0000號、000-0000號、0000-00號）予以無權占用，侵害全體區分所有權人使用系爭停車位之權利。因依公寓大廈管理條例第3條第9款、第9條第2項、第4項、第10條第2項前段等規定，被上訴人就系爭大樓共用部分之系爭停車位負有管理維護之責任，自得依民法第821條但書、第767條第1項、第184條第1項前段及第213條第1項等規定，請求確認上訴人林宗翰就系爭00008建號建物內之系爭停車位空間之約定專有使用權不存在；上訴人等應將系爭停車位空間騰空返還美國華府公寓大樓全體區分所有權人等語。原審就此本訴部分為被上訴人勝訴判決，上訴人不服提起上訴。
併答辯聲明：上訴駁回。
㈡上訴人林宗翰、林國松則以：上訴人林宗翰於106年1月12日購得系爭00002建號建物，供上訴人林國松存放茶葉之用。
系爭大樓於81年10月19日建築完成時，編號15、16、64～69號等8座汽車停車位（含系爭停車位）已由○○公司依法設置，並發給地下二層汽車停車位使用證明書，○○公司之原負責人楊○通並於107年7月10日書立聲明書證明「地下二層車位編號15、16、64～69等8座汽車停車位為○○公司配賦給○○○段00002、00003建號建物之專有使用汽車停車位」等語。可知系爭00002建號建物與鄰戶（即同段00003建號建物，門牌號碼為臺南市○區○道路○○號地下一層）應可專有使用地下二層停車位編號15、16、64～69等8座停車位。且林宗翰之前手李○靜雖未使用系爭停車位，但有繳納系爭停車位之管理費，並不影響分管契約之成立，該分管契約對於應有部分之受讓人林宗翰繼續存在，是林宗翰就系爭停車位有專有使用權利。後來因住戶陸續進駐，卻無機車停車位足供使用，○○公司應住戶及當時主任委員要求，始違法將上開汽車停車位改供作機車停車位使用，是上述機車停車位應恢復為汽車停車使用，始符合建築法令之相關規定。又被上訴人代表人連麗萍等5人曾對林國松及其配偶張翠屏提起侵占停車位之刑事告訴，業經臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）檢察官認定「社區所有住戶（包含上訴人林國松、林宗翰）均有權使用系爭停車位」，而以107年度偵字第11851號不起訴處分在案，足證被上訴人請求上訴人等回復原狀並騰空返還系爭停車位，顯無理由。又依證人蘇○昭於107年10月25日庭呈「美國華府預定房屋買賣合約書」第5條第2款約定，足見美國華府社區大樓於建築完成時，即對於共有部分之管理作成一定之分配，所有地下二層停車位已全部分配給建商○○公司所有，再按先前預售合約或嗣後買賣契約，由○○公司出售轉讓給買家（即新區分所有權人）。又依上開合約書第20條及「住戶管理公約」第2章第2條第2款約定，可證所有區分所有權人均已認同地下二層停車位歸由各特定約定使用權之住戶使用，亦即包括地下二層車位編號15、16、64～69等8座汽車停車位為歸屬於○○公司可得約定專有使用權利等語，資為抗辯。並就本訴部分上訴聲明：⑴原判決本訴廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴回。
三、反訴部分：㈠上訴人林宗翰主張：內政部營建署於80年4月10日會議決議
，建築物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，視為公共設施，不准再登記為個人私有，亦不准分割零售。上開決議加上訴外人○○公司於80年間起造時考量到基地附近荒涼、停車方便，住戶並無購買汽車停車位之需求，導致於○○公司在所有權劃分時，在地下一層規劃了兩戶店鋪（即○○○段00002、00003建號）與一間自用儲藏室（即○○○段00001建號），並由該3戶建物間接持有系爭00008建號及00009建號之地下二層部分，再以約定分管方式，專有住戶專屬之汽車停車位。○○公司將要出售的61座汽車停車位（後來還多劃一座），以共同持有同段00001建號建物之形式，分售給樓上住戶或社區以外之人，再以分管協議形式，由○○○段00001建號共有人分別使用這61座汽車停車位，而○○公司自留之系爭房屋即作為當時建商辦公室，鄰戶00003建號則由○○公司留作社區活動中心使用，並間接持有15、16、64、65、66、67、68、69等8座汽車停車位，始有○○公司違法劃設機車停車位供社區住戶使用之前因（但並未合法向臺南市政府辦理變更）。○○公司嗣因經營不善而倒閉，系爭房屋輾轉買賣登記予上訴人林宗翰，購屋時因仲介及代書發現，系爭房屋與鄰戶之共同使用權利範圍較大，依當時登記習慣，共同使用部分權利範圍較多者，通常為地下室汽車停車位使用權之表徵，此亦可由○○公司違法劃設機車停車位而無須所有住戶同意之情況下得證。經向臺南市政府工務局調閱竣工藍晒圖後詢問相關單位及人士確認，上訴人林宗翰與鄰戶應可專有使用地下二層之編號15、16、64、65、
66、67、68、69等8座汽車停車位。被上訴人主張地下二層之其他停車位屬於約定專有使用之停車位，僅限有購買停車位之住戶使用云云，顯有誤導之嫌。因○○○段00001建號之共有人總計59人，但多人主張擁有2座以上之停車位，且共有人之一黃○琴並未分配到地下二層之停車位，足見被上訴人主張顯不足採信。為此，反訴請求確認上訴人林宗翰就系爭停車位之約定專有使用權存在；被上訴人應將系爭停車位交付上訴人林宗翰使用，並保持車道暢通等語。原審就此反訴部分為上訴人林宗翰敗訴判決，上訴人不服提起上訴。聲明：⑴原判決反訴部分廢棄。⑵廢棄部分，①確認上訴人林宗翰就系爭停車位之約定專有使用權存在。②被上訴人應將系爭停車位交付上訴人林宗翰使用，並保持車道暢通。
㈡被上訴人則以：上訴人林宗翰主張伊對於系爭停車位有「專
用使用權」存在，應負舉證責任。其以自己為大樓地下一層區分所有權人，所登記於00008建號之共用權利範圍達10000分之445，較其他住戶更多為由，推論有00008建號上系爭3座停車位之專用權，然上訴人林宗翰所有地下一層即00002建號之總面積達282.07平方公尺，約是其他住戶4倍大；眾所皆知公寓大廈之公設比，係依區分所有權權利範圍按一定比例持有共有部分，則上訴人林宗翰區分所有面積較一般住戶大4倍，其共有部分所占比例較其他住戶多，亦屬當然之理，並不能以此推論上訴人林宗翰對於座落00008建號之系爭三座停車位有排他之專用權存在。上訴人林宗翰以B1規劃3個主建物建號00001、00002、00003，並持有00008、00009建號，再以約定分管方式，專有使用停車位，主張B2應有8個停車位為B1所有權人所有。殊不知，大樓區分所有權人有買停車位專用權利者，咸均同時持有00008、00009建號之共同使用部分;而主建物建號00002、00003之所有權人，僅僅共同持有00008、00000建號，並未共同持有00009建號(專用停車位)，且00058建號為全體區分所有權人各依比例共同持有，復無就00058建號有任何分管協議存在，上訴人林宗翰主張00058建號有8個停車位由B1所有權人專有使用云云，顯屬無稽，其反訴請求專有使用權利無據等語，資為抗辯。並就反訴部分答辯聲明：反訴部分之上訴駁回。
四、參加人蔣元皓則以：伊於106年8月間購入同段00003建號建物，與上訴人林宗翰所有系爭00002建號建物相鄰。伊就共同使用部分之系爭00008建號建物持有權利範圍為10000分之485，依此比例分配。應有地下二層之4座停車位之專屬使用權利。系爭大樓地下二層原應有車位編號1～69之汽車停車位，前遭被上訴人第5屆主任委員朱○宏私自劃設機車停車位供所有住戶使用，故汽車停車位格線（白色）與機車停車位格線（草黃色）併存迄今，並非一開始即無車位編號15、
16、64～69之汽車停車位格線存在。依臺南市政府工務局106年11月8日南市工使一字第1061171159號函檢附會勘記錄，系爭大樓地下二層之現況未符合核准圖說部分，工務局請被上訴人依核准圖說恢復原狀後覆知該局，故恢復劃設汽車停車位格線係主管機關要求等語。
五、兩造不爭執事實：㈠訴外人○○公司於坐落臺南市○區○○○段○○○○○號土地上
興建地上8層地下2層、共103戶之系爭大樓，其中同段00008至00000建號建物為共用部分，同段00001至00050建號建物為專有部分，並於81年10月29日取得臺南市政府工務局81南工字第518號使用執照，其上記載：地下二層用途：停車空間兼防空避難室，停車場室內共69輛等語。
㈡系爭00002建號建物，原為訴外人○○公司所有，經訴外人
胡○強、李○靜、楊○宇等人多次轉手買賣，上訴人林宗翰於106年1月12日以買賣為原因取得所有，現為系爭大樓區分所有權人。
㈢系爭大樓地下二層為系爭00008、00009建號建物；系爭編號
64、65、66之停車位坐落於系爭00008建號內，為增設停車位，為上訴人所劃設（上訴人是否有劃設之權，兩造有爭執）。
㈣系爭停車位現由上訴人2人所占用，停放車號00-0000（上訴
人林國松之配偶張翠屏所有）、000-0000（原係企鵝圖書公司的債務人所有，因該債務人積欠債務未還，現將該汽車移轉予企鵝圖書公司以代清償）、0000-00（上訴人林國松配偶張翠屏所有）等自用小客車。上開三輛自用小客車上訴人2人均有管領使用的權利。
六、兩造爭執事項：㈠系爭停車位是否為約定專有使用？若是，則上訴人請求確認
對系爭停車位存在約定專有使用權、被上訴人應交付系爭停車位供上訴人使用，並保持車道暢通，是否有理由？㈡被上訴人請求上訴人應將其所占用系爭停車空間騰空返還被
上訴人，有無理由？
七、本院判斷：㈠按確認法律關係之訴，非被上訴人有即受確認判決之法律上
利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，被上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判決意旨參照）。查，系爭停車位現由上訴人等所占用，被上訴人否認上訴人林宗翰就系爭停車位有約定專有使用權存在，上訴人林宗翰有所爭執，並反訴主張其就系爭停車位有約定專有使用權存在，是系爭停車位使用權利歸屬何造，其法律關係之存否不明確，致其他區分所有權人或上訴人林宗翰各自私法上之地位有受侵害而產生不安之危險，此種危險得藉由確認判決加以排除，揆諸前揭判決意旨，被上訴人、上訴人林宗翰各提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益，認合於民事訴訟法第247條規定，均應予准許。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
民事訴訟法第277條前段定有明文。又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院48年台上字第887號判決要旨參照）。
而「事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證責任，在其他之訴，應由原告就其存在負舉證之責任。」（司法院30年院字第2269號解釋參照）。「確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任。」（最高法院42年台上字第170號判決意旨參照）。本件被上訴人請求確認上訴人林宗翰就系爭00008建號建物內之系爭停車位空間之約定專有使用權不存在，然為上訴人等所否認，上訴人林宗翰並反訴主張其就系爭停車位有約定專有使用權存在，是依上開規定及說明，上訴人林宗翰應就系爭停車位有約定專有使用權存在乙節負舉證責任。經查；⒈有關區分所有建物內法定避難空間及法定停車空間之產權登
記，依內政部80年9月18日台內營字第8071337號函謂「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」；又依80年11月29日修正之土地登記規則第72條第1款、第2款規定「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外；共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人。」。查，依不爭執事實㈠所示，訴外人○○公司於81年10月19日興建地上八層地下二層之系爭大樓，並於81年10月29日取得臺南市政府工務局81南工字第518號使用執照，其上記載：地下二層用途：停車空間兼防空避難室，停車場室內共69輛等語（見原審卷㈠第83頁），此地下室經核准用途為停車空間兼防空避難室，迄今未有變更用途，有臺南市政府工務局108年12月12日南市工使一字第1081424581號函文在卷足憑（見本院卷㈠第409頁）。參以竣工藍晒圖所示，上開汽車停車位69座，其中編號12～32等法定停車位21座劃設在防空避難室（兼作停車空間），編號1～11及編號33～69等自行增設停車位48座劃設在停車場；亦即編號1～14、17～63等61座停車位劃於系爭00009建號上，編號15、16、64～69等8座汽車停車位（包括系爭64、65、66號停車位）劃歸屬於系爭00008建號上（見原審卷㈠第10頁、原審卷㈢第21頁）。再酌以系爭00008、00009建號建物謄本（見原審卷㈡第189至191頁），可見系爭大樓起造之始，有規劃地下二層之69座汽車停車位，此等停車位並無所有權之登記，停車位部分亦無獨立建號，而係登記於系爭大廈之公共設施即系爭00008、00009建號建物內，故系爭大樓地下二層停車位僅得以其區分所有建物之共用部分方式登記至明。
⒉又按公寓大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，舊法時
代在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態下，各區分所有權人間合意就地下室停車位成立分管契約，並經同一大廈受讓車位之區分所有權人持表彰停車位使用權之證明書向管理委員會為登記，又基於管理委員會為依法執行區分所有權人會議決議事項及管理維護工作所設立之組織，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。然區分所有權人是否購買停車位，取得該共用部分停車空間之應有部分，應視對建商買賣契約是否載明買受地下室停車位及受對應之共用部分應部分權利移轉登記定之，且於其後轉讓時，隨同主建物移轉於同一人。查：
⑴證人即系爭大樓原始住戶蘇○昭於原審證稱：我是從80年
預售時就向○○公司買了房子，後來於85年8月再購買地下二層編號7、8號停車位，契約附件之停車位置圖顯示之機車區，為上訴人占用系爭停車位位置，當初銷售員跟我們說是作為機車停車位，我搬進去住時○○公司劃有機車停車位，就可以停機車。上訴人林宗翰的前手及前前手也沒有說他們有汽車停車位等語（見原審卷㈢第52、53、55頁），有預定土地、房屋買賣合約書、停車位預定買賣合約書及停車位配置圖在卷可稽（見原審卷㈡第157至160頁、原審卷㈢第67至124頁）。
⑵另證人即○○公司負責辦理過戶之代書員工余明娟於本院
準備程序到院結證稱：我是系爭大樓蓋一半時進入○○公司上班，我有買00號8樓之2，同時以30萬元買地下二層編號37的機械停車位。當初購屋者有買車位就有分配位置，有編號。購買停車位專用權的人是以取得地下一層00001建號的持分，並取得地下二層00009建號的持分以作為有權使用地下二層約定專用車位的證明。當初沒有賣掉就是00號、00號地下一樓，這是公司保留戶，拿出來銷售都賣掉了，這是公司沒有對外銷售的。我知道當時公司沒有把
15、16、64-69車位賣掉，因為是作為機車停車位使用等語（見本院卷㈠第180至186頁）。
⑶上開2位證人與上訴人林宗翰同為系爭大樓之區分所有權
人，夙無宿怨，且與被上訴人並無任何財產、感情上之重大利害關係，又兩造間之紛爭僅為停車位之紛爭，而偽證罪係為7年以下有期徒刑之重罪，上揭證人要無迴護被上訴人，致使自己身陷偽證罪風險之必要，是其等所為上開證詞應無偏頗任一方之情事，堪予採信。由上開證詞可知，本件系爭大樓二層地下室雖登記為全體區分所有權人共有，惟系爭大樓並非全部區分所有權人均擁有停車位使用權，必須另行加價購買，方可擁有停車位使用權，其使用權係專屬購買停車位者所有，足認系爭大樓全體區分所有權人就該共有之二層地下室停車位使用權已有分管約定，各區分所有權人及其受讓人，自應受其拘束。
⑷再揆諸上述系爭大樓地下二層停車位僅得以其區分所有建
物之共用部分方式登記，因此，○○公司在所有權劃分時，在地下一層規劃了兩戶店鋪（即○○○段00002、00003建號）與一間自用儲藏室（即○○○段00001建號），並為使有「購買」停車位者取得所有權狀，而讓有購買停車位之區分所有權人持有地下一層上開00001建號之持分，並同時持有該00001建號建物之共同使用部分即地下二層之同段00009建號部分之持分（權利範圍10000分之4920），再以分管協議方式，將00009建號上所劃之停車位為購買車位之住戶所專屬，即為約定專用停車位之證明，若未購買專用停車位，則不會取得系爭00001、00009建號建物之持分，應堪認定。是○○公司於取得使用執照後，僅依原規劃61座停車位劃於系爭00009建號上，至於原規劃於系爭00008建號上之編號15、16、64～69等8座汽車停車位（如使用執照所載）則予以重作所有權使用之分配，由上開證詞顯示最遲於85年間已變為機車停車位以配合房屋銷售，有上開停車位配置圖在卷可稽，顯然斯時○○公司未將上開8座汽車停車位售出，即無分管之事實，堪予認定。因此，系爭停車空間於○○公司出售系爭大樓房屋時，已計畫將系爭停車位設為機車停車位，且酌以上訴人所提出之系爭大樓停車位明細表所載（見原審卷㈡第142頁至145頁），亦已無系爭停車位之記載；且查系爭大樓建築完成時，上揭8格汽車停車位雖已依法設置，然因住戶陸續進駐，卻無機車停車位可供使用，○○公司始將所有之上揭8格停車位改供作機車使用乙節，業經上訴人自承在卷（見原審卷㈡第66頁），並有上訴人提出之系爭大樓社區LINE群組86年4月1日訊息之截圖、被上訴人提出之系爭大樓區分所有權人於86年6月27日召開86年第1次會議會議紀錄、被上訴人85年9月19日公告附卷可憑（見原審卷㈡第14、15、70、168頁），則系爭停車位原係系爭房屋原始屋主○○公司所擁有，亦已因○○公司為同意供作機車停車位使用而為系爭大樓共用部分，不復有系爭停車位存在；系爭房屋之後手（含反訴被上訴人）並無定專有停車位之分管契約，自無取得系爭停車位專有使用權之可能。
是上訴人辯稱：反訴被上訴人擁有系爭停車位專有使用權云云，自不足採。雖上訴人等引用建築法第73條及第90條之規定，指摘系爭大樓非經領得變更使用執照，不得變更其上開8座汽車停車位為機車停車位之使用，然依此建築法規，系爭停車位或雖應劃設為汽車停車位，係屬行政規制，被上訴人將之改劃設為機車停車位，或有違行政法規之情事，主管機關是否須予以行政處分之問題，難據此即認上訴人等就系爭停車位擁有約定專用權。亦難據以認定依不爭執事實㈣所示，上訴人擅自將機車移走、擅自塗銷機車停車格、擅自劃上汽車停車格，回復系爭停車位予以占用有其合法性。再參以台南市政府106年8月7日府工使一字第1060776585號函說明四、「...建築物增設停車空間鼓勵要點，應與所有權問題無涉....關於建築物鼓勵增設之停車位如何供公眾使用問題，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之。」等語（見原審卷㈠第84、85頁），足證公寓大廈共同使用部分之增設停車位如何使用，係由區分所有權人約定之，原則上不涉及使用執照之變更，故於系爭停車位上停放機車並無違法之處，亦堪認定。⑸又查上訴人之前歷經多位前手，未曾有出面對於系爭停車
空間作為機車停車位共同使用提出異議者，此情已為證人蘇○昭如上證述。衡諸經驗法則，當時系爭大樓一個停車位如證人余明娟上開所證要價30萬元計算，上訴人等主張之系爭停車空間共3個車位，市價至少90萬元，價格不斐，倘上訴人之前手胡○強、李○靜、楊○宇等人（有系爭房屋之地籍異動索引附卷可考；見原審卷㈠第199頁、第200頁、本院卷㈡第24頁）確實擁有系爭停車位之約定專用權，豈可能會坐視任由其他住戶自由停放機車占用，甚有疑議。況依上訴人提出其購得系爭00002建號建物之不動產買賣契約書(見本院卷㈠第263至270頁）之「議定買賣總價分算土地、建物價款附表」中土地、建物分價就車位價格部分並無填寫（見同上卷㈠第275、276頁），且於「不動產成交案件實際資訊申報書」中「13.車位資訊」欄位勾選「無車位交易」，與上訴人林宗翰及參加人蔣元皓之前手屋主於出賣系爭大樓地下一層樓層時，委託仲介業者於公開銷售資訊上記載「車位：沒有車位」「車位：無」、「車位：可承租」等情（見原審卷㈡第39至41頁），及上訴人林宗翰之前手於103年3月間交易取得系爭00002建號建物，據其實價登錄記載無包含車位權利買賣，有實價登錄網查詢網頁截圖在卷可稽（見本院卷㈠第171頁），均為相符，足證系爭00002建號建物買賣雙方均知悉交易標的不包括系爭停車位，則上訴人林宗翰與前手間並無成立分管契約，自無繼受系爭停車位專用權至明。故上訴人辯稱：系爭停車位之約定專有使用權係輾轉繼受自○○建設公司而來云云，難予遽採。
⑹又觀以被上訴人提出之系爭大樓106年2月管理費應收總表
（見原審卷㈡第8頁），上訴人楊宗翰之前手楊○宇並無繳納車位費用之紀錄，至上訴人雖另提出系爭大樓帳冊節本（見同上卷第146頁至第155頁），並辯稱：系爭房屋之前手李○靜之配偶楊○德有代繳系爭停車位之費用云云，然此帳冊雖載有「公司車位/楊○德記入/8,640」等語，然楊○德與李○靜間之關係為何（是否為配偶關係），尚屬不明，又依此帳冊所載亦無法勾稽出楊○德為何要繳納該筆費用？所指「公司車位」係指何意？又其是否係代李○靜繳納系爭停車位之費用？凡此種種均屬不明，自無法僅據該等帳冊為有利於上訴人之認定。故上訴人辯稱：系爭00002建號建物之前手有繳納車位費用之紀錄，應擁有系爭停車位專有使用權云云，自不足採。
⒊上訴人提出訴外人○○公司前負責人楊○通具名之聲明書為
據而主張具有專屬使用地下二層停車位之權，該聲明書雖略謂：臺南市○區○道路○○號地下一層、00號地下一層等兩戶作為○○公司之辦公室使用，並且可以專屬地下二層車位編號15、16、64、65、66、67、68、69等8座汽車停車位，惟依當時建築法規及函令解釋，地下防空避難空間無法單獨發給權狀，故而在共同所有部分增加持份數額，以作為專有汽車停車位使用權之權利表彰云云（見原審卷㈡第94頁）。然查：
⑴細繹上揭聲明書內容，僅載明臺南市○區○道路○○號地下
一層、00號地下一層等兩戶擁有上揭8格停車位，並無明確表明系爭房屋屋主所擁有者係該上揭8格停車位中之哪幾格，亦難逕以認定系爭房屋屋主所擁有之停車位即為系爭停車位。且參以臺南市東南地政事務所於107年3月23日以東南地所登字第1070024609號函謂：「……實務執行上，於申請建物所有權第一次登記時，由起造人於案件內附切結書，載明各共有人使用部分建號，並辦理主建物持份權利範圍登記。三、又81年實務登記執行，僅編列共有部分建號，標示部未列明項目名稱（如來函……所稱機車停車位），該等項目名稱建議參考使用執照各層用途欄及竣工圖標示。四、另區分所有權建物共有人分管之法定停車位，依內政部97年4月9日內授中辦地字第0970044237號函釋，如經區分所有權建物全體共有人及他項權利人同意，並檢附分管協議書、印鑑證明及他項權利人同意等文件，得於所有權部其他登記事項欄註記分管停車位編號。……」等語（見原審卷㈡第30頁），可知當時地政實務登記上，就專有使用停車位除法定停車位依據上揭函文所示在所有權部其他登記事項欄註記分管停車位編號外，並無以一定方式表彰停車專有使用權之慣例，業與上揭聲明書所稱不合。何況，證人楊○通於本院108年8月19日準備程序到庭證稱：這份聲明書上面的簽名、印章不是我所蓋。我從未見過該聲明書，亦無自行或授權他人於該聲明書上蓋章，該文書並非真正等語（見本院卷㈠第232頁），則該聲明書內容之真實性，已令人滋疑。
⑵然證人周雅慧於本院108年9月9日準備程序到庭證稱：我
係楊○通同居人，經楊○通口頭授權而以楊○通名義簽發該聲明書，且內容亦經楊○通確認，亦有調閱過當時舊檔案才完成聲明書。美國華府大廈興建及之後銷售的過程中，我有沒有參與。我不知道00號00號是不是配有停車位，93年時楊○通有跟我講地下室一樓00號、00號，○○公司保留此兩戶沒有賣，107年時分配給股東李○靜，我不知道有無分配車位，後來該兩戶賣掉。公設比沒有分管協議書的話，不能說這8個停車位就是上訴人的，這8個是誰的不知道等語（見本院卷㈠第302、303、306、307、309頁），是證人周雅慧縱與楊○通有同居關係，然其並未參與美國華府大廈興建及銷售的過程，亦無法確認楊○通是否真有授權其簽發聲明書，且其先則證述有問過楊○通且確認過資料，嗣對於上訴人是否配有停車位表示不知道；又對於聲明書上寫上訴人有專屬使用編號15、16、46、47、
48、64、65、66等8個停車位，卻證稱不知道這8個停車位是誰的，所證前後有矛盾之處，且與聲明書內容不合，均難信為真實，無足採為上訴人有利認定之依據。
⑶至周雅慧所提出之line對話截圖（見本院卷㈠第325頁至
331頁)，顯示對話者名稱為「老爺」，並無照片，無法憑以確認「老爺」即係楊○通，且line對話內容與本件無涉，所提及人名「林○華」、「林○中」又非本件上訴人。
又其另外提出之旅行社切結書、報名表等其上雖有楊○通姓名（見同上卷第333頁至第337頁），但仍無法憑以證明楊○通有將○○公司及日常生活事物交由其處理。是上揭line截圖、旅行社切結書、報名表等無法證實楊○通有授權製作該聲明書。
⒋又按公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，
為約定專用部分；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；公寓大廈管理條例第3條第5款、第9條第1項、第2項分別定有明文。另按公寓大廈之地下室停車位，有就停車位部分獨立編列建號，而不與其他公共設施編列同一建號者；亦有與其他公共設施共同編列於同一建號者。前者，僅購買停車位之區分所有權人始取得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建號之共有人；後者，因公共設施之範圍包括停車位並編列在同一建號，此時，各區分所有權人之應有部分雖有不同，但就其應有部分是否即係停車位所表彰之權利，則應先視登記之狀態而定，若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停車位者，自得認所有權範圍係包含停車位在內，而與前述編定獨立建號者相同，至若未為任何加註者，縱區分所有（專有）部分之面積相同，而在公共設施部分之應有部分不同，因無從完全確認該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以在公共設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位在內。查，本件上訴人所有地下室一層之系爭00002建號建物總面積達282.07平方公尺，較其他區分所有權人持有建物面積為大，而一般而言，公寓大廈區分所有權人持有公設之比例，多按其區分所有權利範圍之多寡，依比例持有共有部分，是上訴人持有共有部分即地下室二層之系爭00008建號建物之比例較其他住戶多，係屬當然。且依系爭00008建號建物之測量成果圖（見本院卷㈠第169頁）記載，00008建號係00001~00050建號之共同使用部分，並非特定區分所有權人專用（包含系爭00002建號建物區分所有權人之上訴人非可專用）。因之，依上開規定及說明，上訴人雖持有系爭00008建號之共用權利範圍達10000分之445，較其他住戶更多，仍不足採為即已取得系爭停車位專有使用權之依據。故上訴人辯稱：其持有系爭00008建號之共用權利範圍達10000分之445，較其他住戶更多，自應係其有系爭00008建號上系爭停車位之專有使用權云云，不足採取。
⒌綜上，被上訴人請求確認上訴人林宗翰就系爭00008建號建
物內之系爭停車位空間之約定專有使用權不存在，於法有據。上訴人林宗翰並反訴主張其就系爭停車位有約定專有使用權存在，洵非有理。
㈢按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。」、「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」；民法第184條第1項前段、第213條第1項、第767條第1項及第821條分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。」（參照最高法院85年度台上字第1120號判決意旨）。如上所述，上訴人等就系爭停車位無約定專有使用權存在，卻擅自劃上汽車停車格予以占用，原所管理之美國華府大樓之共同使用部分，遭上訴人等無權占用，上訴人等就系爭停車位無約定專有使用權存在，自屬無權占有，被上訴人基於前開規定訴請上訴人等應將系爭停車空間騰空返還美國華府公寓大樓全體區分所有權人，應屬有據。上訴人林宗翰反訴請求被上訴人應將系爭停車位交付上訴人林宗翰使用，並保持車道暢通，尚非有據。
八、綜上所述，本訴部分，被上訴人請求確認上訴人林宗翰就系爭停車空間專有使用權不存在：並依民法第184條第1項前段、第213條第1項、第767條第1項及第821條等規定，請求上訴人等應將上開停車空間騰空返還美國華府公寓大樓全體區分所有權人，均有理由，應予准許。從而原審就此本訴部分為上訴人等敗訴之判決，並無不合。上訴意旨就此部分求為廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。再上訴人林宗翰就反訴部分上訴，求為確認上訴人林宗翰就系爭停車位之約定專有使用權存在；被上訴人應將系爭停車位交付上訴人林宗翰使用，並保持車道暢通；非屬正當，不應准許。從而原審就此反訴部分為上訴人林宗翰敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應併駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件本訴及反訴之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 26 日
民事第三庭 審判長法 官 張世展
法 官 黃佩韻法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 26 日
書記官 蔡曉卿