臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上易字第129號上 訴 人 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 劉家榮律師
陳妙真律師被 上訴 人 黃哲榮訴訟代理人 茆臺雲律師
張佩珍律師江佩珊律師王裕鈞律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108年1月29日臺灣臺南地方法院第一審判決（107年度訴字第1693號），提起上訴，本院於109年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第26條第1項定有明文。查本件兩造之租佃爭議，經臺南市○○區公所耕地租佃委員會調解及臺南市政府耕地租佃委員會調處不成立後移送法院審理，有臺南市政府民國（下同）107年10月30日府地籍字第1071223395號函所檢附之耕地租佃爭議全卷1宗在卷可稽（見原審卷第13至140頁），核與上開規定相符，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件被上訴人主張兩造間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）有租賃關係存在，為上訴人所否認，則被上訴人是否得合法占有使用系爭土地之法律上地位，即處於不明確之狀態，且能以本件確認判決除去之，揆諸上開說明，被上訴人提起本件訴訟，自有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊與上訴人於99年11月18日簽立(86)國耕租字第8號國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約），承租系爭土地，種植甘藷使用，租賃期間自100年1月1日起至109年12月31日止，伊於系爭土地上繼續自任耕作，並按期繳納租金。至系爭土地上之水池，係58年7月29日衛歐拉颱風形成之滯洪池，並非養殖魚塭；又黃○○曾於34年以前在系爭土地興建竹茅屋，57年間因颱風倒塌，黃○○再出資修建現有之磚造平房（門牌臺南市○○區○○○道○○巷○○號，下稱系爭房屋），係農閒休息之用，並未變更用途。另92年經被上訴人同意換約、99年續約，不知伊於55年租約時非同爨共居之親屬，且無不自任耕作之情形，非三七五條例第16條第1項所定不自任耕作之情形等情。爰依三七五條例第16條第1項、第2項之規定，求為確認系爭租約存在之判決（原審判命上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：原承租人黃○○將系爭土地，大部分改設漁塭使用，並搭建系爭房屋供居住使用，係有未自任耕作之情形，55年租約無效；又黃○○雖於92年3月4日就系爭土地向伊申請過戶換約予被上訴人，惟被上訴人於最初訂約日尚未出生，並非與原承租人黃○○於最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬，不符同戶共爨及原共同耕作原則，以被上訴人名義換約，屬於轉租，違反三七五條例第16條第1項之規定，依同條第2項規定，其92年租約、99年續約均為無效等語，資為抗辯。並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
(一)被上訴人為00年0月00日生，為訴外人黃○○、吳○○之子，黃○○為黃○○及黃○○之子，黃○○於93年4月間死亡（見原審卷第191頁）。
(二)坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（即系爭土地），面積分別為8916.27、2258.50平方公尺，為中華民國所有，管理人為財政部國有財產署（前為國有財產局）。黃○○於55年1月1日初次與上訴人前身國有財產局訂立三七五租約（下稱55年租約），黃○○無力耕作後，由被上訴人先後於92年3月4日換約（下稱92年租約）、99年11月18日與上訴人續約（下稱99年租約）（見原審卷第122至125、191頁，本院卷一第40至41頁）。
(三)系爭租約約定系爭土地租用面積分別為0.891627、0.225850公頃（全部租用），正產物種類均甘薯、每公頃收穫總量均495公斤，租率均0.25，租額各為110公斤、27公斤，租期為100年1月1日起至109年12月31日止，租期屆滿則租賃關係消滅，不另通知（見原審卷第187頁）。
(四)上訴人之臺南辦事處於107年1月19日以台財產南南三字第10732002710號函，略以被上訴人承租系爭土地涉及違約不自任耕作，及92年換約時申請換約人非最初締約人同戶或共同耕作之直系卑血親屬、家屬等情，有違反三七五條例等情，通知被上訴人原租約無效。經被上訴人陳情復約後，仍以107年2月13日台財產南南三字第10706019110號函重申租約無效之表示（見原審卷第65至71頁函）。被上訴人於107年2月14日提起調解之聲請，經臺南市○○區公所耕地租佃委員會於107年6月14日調解不成立，移請臺南市政府耕地租佃委員會於107年10月9日調處，均認定系爭租約仍有效在案（見原審卷第23至27、51至59頁）。
(五)經上開行政調解、調處程序於107年3月30日、107年9月13日會勘系爭土地，及上訴人之土地勘清查資料，系爭土地西南側，即○○○○00巷出入口處設有鐵柵門，並於000地號土地西側中段，建有門牌為臺南市○○區○○○道○○巷○○號之1層樓磚造房屋1幢（系爭房屋）。另地面有水池跨越系爭00
0、000之1地號及案外之000、000等地號土地（見原審卷第130至135、209、211至215頁）。
(六)系爭房屋94年3月7日起現行門牌編定為「臺南市○○區○○○道○○巷○○號」，56年6月1日前為「○○區○○里7鄰○○00號」，該日以後整編為同里鄰「○○000號」，72年9月1日整編為同里鄰「○○街○段000巷000號」。其房屋稅籍，面積82平方公尺之木石磚造房屋部分係自57年2月起課，面積17.5平方公尺之木石磚造房屋部分則由61年2月起課（合計99.5平方公尺），107年期納稅義務人均為被上訴人之父即訴外人黃○○（見原審卷第189、73、191頁）。
(七)依臺南市○○區○○里辦公處107年10月4日南市安四字第137號證明書之記載，被上訴人所承租系爭○○段000之1地號國有旱地，遭受多次風災、水災侵襲，致土方嚴重流失，尤其於民國58年衛歐拉颱風肆虐造成海堤崩潰、海水倒灌、道路中斷，地形地貌劇烈改變，致部分耕地變為滯洪池。另臺南市○○區公所107年12月24日證明書亦記載系爭000、000之1地號土地有同上情形（見原審卷第41、229頁）。
(八)內政部91年10月11日台內中地字第0910085283號函之意旨，該部63年7月25日台(63)內字第584383號函所謂「以家長身分代表全家訂約承租耕地後，因分家關係而將該地之一部份分與原共同耕作之子或弟耕作，顯為共同耕作權亦即財產權之分配，與轉租性質不同」因而「家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租。」其中同戶指最初訂約時同一戶籍；同戶籍認定亦應解為最初訂約時同一戶籍者為準（見原審卷第217至218頁）。
(九)系爭土地勘驗現況筆錄及複丈成果圖如下：
1.地上建物、工作物（即附圖編號A所示）：
(1)系爭000地號土地係以臨西之○○○○00巷出入，出入口處設有鐵柵門。
(2)系爭000地號土地西側中段有門牌號碼為「臺南市○○區○○○道○○巷○○號」之1樓磚造房屋1幢），由黃哲榮及其妻、叔叔黃○○居住。
(3)系爭房屋東側有鐵皮搭建之遮雨棚，作為停放車輛用，遮雨棚後方有鐵皮搭建之地上物作為廚房之用。
(4)系爭房屋西北側另有黃○○搭建之鐵皮棚架（見本院卷一第111-139、223、239-245頁照片編號1至20、62、70至73）。
2.地上水池：
(1)系爭000地號土地上有水池如附圖編號B、C、D、E、F，其中編號E、F部分各與000-1地號土地編號G、H為同一水池（下稱EG、FH水池），而上開各水池均跨連鄰地。
(2)編號F、H所示水池，岸邊有與E、G水池相通的水管及木造設施，纏繞類電線之管線。編號E、G所示水池有水車2座及類似排水管2組。經黃哲榮叔叔黃○○先生稱：其於E、G水池曾養殖虱目魚。D水池旁有一塑膠桶標示活魚桶（見本院卷一第163-167頁）。
(3)E、G水池與C水池相連堤岸上有金屬製圓桶，約106公分，離鐵桶不到30公分處，有一凸出圓柱狀物品，塑膠蓋標示「水產專用」（見本院卷一第159-221、225-237頁照片27至61、63至69）。
3.地上農作：
(1)系爭000、000-1地號土地於附圖編號D水池北岸中段（本院卷一第109頁標示戊）、F水池西岸中段（本院卷一第109頁標示之己）及A房屋西北側（本院卷一第109頁標示之庚）土地種植甘藷（見本院卷一第141-143、145、153、155頁照片
16、17、20、24、25）。
(2)其餘空地上種有椰子樹、芒果樹、龍眼、檸檬及雜樹。並拍攝如本院卷一第111-245頁之照片（見本院卷一第105-107頁、359-363頁筆錄、第109頁履勘附圖）。
四、兩造爭執之事項：
(一)被上訴人就系爭土地上為水池之現狀，及建有系爭房屋之事實，是否有違反三七五條例第16條第1項「承租人應自任耕作」之情形？
(二)上訴人主張被上訴人以自己名義續為92年換約及99年續約承租人，屬轉租而違反三七五條例第16條第1項及內政部91年10月11日台內中地字第0910085283號函釋、94年4月1日內授中辦地字第940043350號函，系爭租約係無效，是否有據？被上訴人主張系爭租約仍為有效，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)被上訴人就系爭土地上為水池之現狀，及建有系爭房屋之事實，是否有違反三七五條例第16條第1項「承租人應自任耕作」之情形？
1.按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，三七五條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂「自任耕作」，係指承租人應以承租之耕地供自己從事耕作之用，不得擅自變更用途，改充耕作以外之使用而言，如承租人以承租之土地建築房屋供自己或他人居住，或供其他非耕作之使用，或與他人交換耕作，或轉租或借與他人使用等不合耕地租賃目的之積極行為，即係不自任耕作。至承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。又「原訂租約無效」，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言，縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。
2.查，依兩造不爭執之事項(二)、(三)所示，兩造間就系爭土地訂立耕地三七五租約，又該租約載明正產物為「甘薯」，足認兩造就系爭土地所成立之耕地三七五租約，原係約定栽種農作物甘藷之耕地租佃契約。
3.被上訴人主張：伊未變更耕地用途為養殖魚塭，水池僅為颱風形成之滯洪池，且系爭房屋非供居住使用，並無不自任耕作之情事云云，然查：
(1)依兩造不爭執之事項(九)所示，系爭土地除保留一小部分種植甘藷外，另有搭設系爭房屋，水池5座。而訴外人黃○○於本院履勘現場時曾陳稱：於C水池（即附圖E、G）養殖虱目魚等語（見本院卷一第106、360頁），及被上訴人主張：
黃○○曾於同段000地號私有土地養魚，有水車等設備，因颱風淹水，國有及私有土地變成一滯洪池等語（見本院卷一第420、429頁）；再依兩造不爭執之事項(九)所示，附圖編號F、H所示水池，岸邊有與附圖編號E、G水池相通的水管、木造設施、纏繞類似電線之管線，附圖編號E、G所示水池有水車2座、類似排水管2組，C水池（即附圖編號E、G）與同段000地號私有土地上水池又屬同一水池，無從區分，水車係水池供氧之共同設備，可認黃○○有在系爭土地上之水池養魚；參以系爭土地各水池間之堤岸，路線筆直，土質夯實，且案邊水池垂直而下，與天然滯洪池之地形地貌顯然有別，可認水池應係作漁塭養殖之用；且系爭土地總面積合計11,174.77平方公尺（計算式：8,916.27＋2,258.50＝11,174.77），系爭土地上有如附圖編號B、C、D、E、G、F、H所示之水池，面積合計7,936.78平方公尺（計算式：612.87＋27
8.90＋697.29＋1,016.73＋511＋3,403.66＋1,416.33＝7,9
36.78），系爭土地上之水池占用系爭土地之比例高達百分之80（計算式：8,916.27÷11,174.77＝0.80，小數點二位以下四捨五入），亦可認系爭土地就水池部分，已變更用途為養殖之用，而非耕作，已與耕地租佃之承租人須自任耕作而為耕作之意旨相違，堪認被上訴人有不自任耕作之情形。
(2)又黃○○原於34年以前在系爭土地興建竹茅屋，於57年因颱風倒塌，黃○○再出資以磚造建材修建系爭房屋，現由被上訴人及其妻、叔叔黃○○居住乙節，業據被上訴人自認在卷（見本院卷一第55至56、426頁）；而依兩造不爭執之事項(九）所示，系爭房屋占用系爭000地號土地，東側有鐵皮搭建之遮雨棚，作為停放車輛之用，遮雨棚後方有鐵皮搭建之地上物，作為廚房之用，面積高達241.79平方公尺，又編釘有門牌，難認係充作單純農舍之用。依上，足認系爭土地上之系爭房屋，並非為便利種植甘藷之簡陋房屋，僅供被上訴人臨時休息之用，應係實際作為被上訴人家庭生活居住之用，與以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋（即農舍）有間。因之，黃○○於系爭土地上搭建系爭房屋，既非係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，而係解決家族實際居住問題為其目的，黃○○即有不自任耕作之事實，已違反三七五條例第16條第1項規定及55年租約第8條甲、丙之約定，其55年租約當然向後失其效力，租賃關係因而消滅。
被上訴人於92年換約、99年續約，均係基於繼受黃○○之權利義務，既黃○○55年租約已因有不自任耕作情事，而租約無效，喪失就系爭土地依三七五條例締結租約之權利，則被上訴人自無從繼受黃○○已喪失之承租系爭土地之權利，並不因92年換約、99年續約，而使原已無效之租約恢復其效力，被上訴人主張：99年租約為完全嶄新租約，屬租賃權讓與，已生債之更改之效果，並非轉租，亦不受55年租約相關權利義務之拘束云云，應屬無據。
(3)被上訴人雖主張：依土地法第106條第2項之規定，耕作包括漁牧云云。惟，所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，而係不自任耕作，被上訴人前開主張，亦不能為有利於被上訴人之認定。
(4)依上，55年租約既經承租人黃○○變更用途，於系爭土地上搭建系爭房屋居住使用，又改建為養殖魚塭，已違反三七五條例第16條第1項、第2項規定及55年租約第8條甲、丙之約定，因不自任耕作，其租約無效，依前揭五(一)1.之證明，縱經被上訴人於92年換約、99年續約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力至明。
(二)上訴人主張被上訴人以自己名義續為92年換約及99年續約承租人，屬轉租而違反三七五條例第16條第1項及內政部91年10月11日台內中地字第0910085283號函釋、94年4月1日內授中辦地字第940043350號函，系爭租約係無效，是否有據？被上訴人主張系爭租約仍為有效，有無理由？查，55年租約既經承租人黃○○變更耕地用途，於系爭土地上搭建系爭房屋供居住使用，又在系爭土地改建水池養魚使用，已違反三七五條例第16條第1項、第2項規定及55年租約第8條甲、丙之約定，因不自任耕作，其租約無效，縱被上訴人於92年換約、99年續約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力，並非租賃權讓與，業如前述。上訴人主張：被上訴人於55年1月1日原始租約簽訂時，雖未出生，非上開函示所稱之與原承租人於最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬，92年換約、99年續約，已因55年原訂租約有前開不自任耕作而租約無效之情形，其後之換約、續約亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力，此部分即無再予論究之必要，附此敘明。
六、綜上所述，本件55年租約既因原承租人黃○○有不自任耕作之情形，依三七五條例第16條第1項前段、第2項之規定，原訂租約依法當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，不因被上訴人於92年換約、99年續約，而使業已無效之原訂租約回復其效力。從而，被上訴人訴請確認兩造間就系爭土地之系爭租約存在，應屬無據，不應准許。原審判決確認系爭租約之租賃關係存在，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 26 日
民事第五庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 林逸梅法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 26 日
書記官 江佳穎