臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上易字第342號上 訴 人 黃金庫訴訟代理人 沈昌憲律師複 代理 人 郭子誠律師被 上訴 人 甘秋鳳上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國108年9月12日臺灣嘉義地方法院第一審判決（108年度訴字第466號），提起上訴，本院於109年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國（下同）108年3月27日簽訂房地產買賣契約書，向原審共同被告包慧菁、包育綺（對上開2人均已撤回上訴）購買坐落嘉義市○○段○○○○號土地，暨其上未辦理保存登記之建物（下稱系爭房地），買賣總價金為新台幣（下同）342萬元。伊已於同年月4日給付被上訴人訂金50萬元，同年4月10日給付第2期款30萬元合計80萬元。
然因伊資金不足，遂向嘉義縣中埔鄉農會（下稱中埔農會）申辦貸款，卻因系爭土地為保護區土地，且其上有前開未保存登記建物，致無法辦成。嗣伊與包慧菁、包育綺，達成和解並解除買賣契約，惟被上訴人無法律上原因，私自扣得上開已付價金其中17萬元而受有利益，經伊屢催拒絕返還；且若雙方有居間契約存在，但被上訴人未履行其應允「負責貸款」之條件，亦不能保有居間報酬，爰依民法第179條、第571條等規定，請求被上訴人返還17萬元本息，或依民法第179條、第572條前段規定酌減其報酬返還之等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨該訴訟費用部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人17萬元，及自108年7月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人於108年3月27日偕同配偶陳玉枝至代書蘇添財處簽訂系爭買賣契約時，伊已告知系爭土地為仁義潭風景保護區，及其上房屋為未辦妥保存登記之建物。且上訴人辦理貸款時並附上保護區之證明文件，故上訴人已確知系爭土地為保護區土地，其無法申辦取得融資貸款，顯有過失，自不得歸咎於被上訴人。況保護區土地亦得辦理貸款，伊只負責準備申請證件及貸款資料供上訴人申辦貸款，伊沒有說要負責貸款一定成功，況銀行辦理貸款時需審核上訴人是否有固定收入及從事之職業，其個人信用及償債能力，而未予以通過貸款，非可歸責於伊。伊係本件土地買賣之仲介，賺取仲介費用17萬元，並非無法律原因，也非不當得利。
況且嘉義地區仲介費大約為買賣價款6%，此為慣例，伊收取17萬元報酬，並無不合理等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人向包慧菁、包育綺購買系爭房地，雙方於108年3月27
日簽訂房地產買賣契約書，約定價金為342萬元，上訴人於108年3月4日在嘉義市○○路○○號7-eleven店內，給付包慧菁訂金33萬元，另給付甘秋鳳費用17萬元，又於108年4月10日給付價金30萬元。
㈡上訴人以108年6月27日中埔後庄郵局第240號存證信函，依
系爭買賣契約第5條第4項，向包慧菁（包育綺之代理人）解除系爭買賣契約，並催告其於文到10日內返還價金，包慧菁、甘秋鳳分別於108年7月1日、108年6月28日收受。㈢包慧菁以108年7月17日嘉義彌陀郵局第76號存證信函，向上
訴人解除系爭買賣契約，並主張上開給付之價金為違約金，上訴人於108年7月18日收受。
㈣包慧菁、包育綺與上訴人簽訂系爭買賣契約時，證人蘇添財即口頭告知上訴人系爭土地係在保護區範圍內。
四、兩造爭執事項：㈠上訴人依民法第179條、第571條等規定，請求被上訴人返還
17萬元，於法是否有據？㈡若否，上訴人依民法第572條之規定請求酌減報酬，是否有
理由？
五、本院之判斷：㈠上訴人依民法第179條、第571條等規定，請求被上訴人返還17萬元，於法無據：
上訴人主張兩造間未曾訂有居間契約，亦未約定居間報酬17萬元，被上訴人卻於108年3月4日伊給付賣主包慧菁訂金50萬元中私自扣取17萬元作為居間報酬，應依民法第179條規定返還伊。退步言，倘兩造間有居間關係存在，所約定居間報酬17萬元顯高於一般土地市場行情為買賣標的物價額之2%，即約為7萬元，而被上訴人既未履行其負責貸款之條件，依民法第571條之規定，自不得請求報酬云云，然為被上訴人堅決否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害。雖有法律上
之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。又按在「給付型之不當得利」，既因自己行為致原由其掌控之財產發生主體變動，則本於無法律上之原因而生財產變動消極事實舉證困難之危險，自應歸諸主張不當得利請求權存在之當事人。是該主張不當得利返還請求權人，應就不當得利之成立要件負舉證責任，亦即必須證明其與他方間有給付之關係存在，及他方因其給付而受利益致其受損害，並就他方之受益為無法律上之原因，舉證證明該給付欠缺給付之目的，始能獲得勝訴之判決（最高法院102年度台上字第420號判決意旨參照）。再按民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利（最高法院101年度台上字第1411號民事判決意旨參照）。
另按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決參照）。查，本件上訴人主張被上訴人並非系爭房地買賣契約之當事人，且兩造間並無居間關係存在，被上訴人卻於108年3月4日自伊給付賣主包慧菁訂金50萬元中私自扣取17萬元作為居間報酬，其無法律上之原因而受有17萬元利益，致伊人受損害，係屬不當得利，應返還其利益等情，已據其提出房地產買賣契約書及被上訴人所出具訂金收據在卷可證（見原審卷第19至27頁），被上訴人不否認其非系爭房地買賣之當事人及有收取17萬元之事實（參見不爭執事項㈠所示），惟辯稱：兩造間有居間契約存在，約定居間報酬為買價的5%等語，則依上開說明，其就此所辯之事實，應負舉證責任。
⒉又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機
會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。申言之，委託人如因居間人報告或媒介而與他人成立契約，即應給付居間人報酬。然依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：
不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六。另按仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5項亦有明文。而一般不動產仲介業者除為買方覓得賣方，並斡旋買賣雙方提出之條件外，尚需在買賣雙方達成合意後，協助處理簽署不動產買賣契約書及付款等後續事宜。查：
⑴上訴人於108年11月21日具狀坦稱：伊經被上訴人介紹
購買包慧菁與包育綺所有系爭房地，並由被上訴人持上訴人之身分證件與貸款資料，向嘉義市農會申請貸款等語（見本院卷第52、53頁），又於原審坦稱：本件伊委由蘇添財地政士向中埔鄉農會申請貸款，及高振地政事務所向嘉義市農會與竹崎鄉農會，均無法取得貸款等語（見原審卷第12頁），參以證人即上訴人之配偶陳玉枝於本院證稱：系爭房地係被上訴人介紹，要過戶才給仲介費等語（見本院卷第252頁），及另證人即辦理系爭貸款之代書蘇添財於原審證稱：買賣雙方訂立系爭房地買賣契約乃經由被上訴人介紹；上訴人訂立系爭契約後向中埔鄉農會辦理貸款時，係委託伊送件，但辦理貸款文件均由被上訴人交付給伊，當時交給伊之文件是嘉義市政府使用分區證明、上訴人身分證影本等語（見原審卷第104、105頁）。由上可知，上訴人確經被上訴人媒介向包慧菁、包育綺購買系爭房地，被上訴人並促使雙方簽訂買賣契約後，尚代為收取訂金，出具訂金收據，協助上訴人準備資料送辦貸款，堪認兩造間存有居間契約，被上訴人為居間人無訛。而系爭買賣契約係於108年3月27日已簽訂成立，則被上訴人依民法第568條第1項之規定，自得請求上訴人給付居間報酬，亦堪認定。⑵又上訴人於108年6月27日以中埔後庄郵局第000240號存
証信函副本向被上訴人表示：「另仲介人甘秋鳳，應另退回仲介費新台幣17萬元。」等語，有該信函在卷足憑（見本院卷第163頁）；另上訴人委任之沈昌憲律師於108年7月15日致函被上訴人，該函文主旨明示：「請於收文日起3日返還已收價金17萬元。」等語、同函說明載稱：「於10日返還已預收居間費用17萬元。」等語，亦有該函文在卷可按（見本院卷第165、166頁），足見上訴人主觀上認定被上訴人所收取17萬元係屬居間報酬無誤。再酌以包慧菁、包育綺陳稱：伊等於108年3月4日第一次收取上訴人交付訂金33萬元等語（見原審卷第87頁），及上訴人於本院坦承稱：伊於108年3月4日交付訂金50萬元，被上訴人簽發訂金收據是寫訂金50萬元，同時又簽發另訂金收據是寫訂金33萬元，伊均有予以簽名等語（見本院卷第294頁），而上述寫訂金33萬元之訂金收據上亦註明：「服務費用，由承買人付擔。」等語，復有上開訂金收據2張在卷可稽（見本院卷第195頁、原審卷第27頁），甚且系爭買賣契約書第4條「付款約定」第一次付款欄註記「已於108年3月4日支付訂金新台幣參拾參萬元正，經賣方收訖」等語（見原審卷第19頁），而陪同上訴人交付50萬元之證人陳玉枝於本院證稱：系爭買賣契約書註記訂金33萬元時，伊在場知情；上開訂金收據寫訂金33萬元，及寫服務費用由承買人負擔，伊亦知情等語（見本院卷第253、254頁）。
以上相互研判，上訴人於108年3月4日交付50萬元，顯然知悉其中33萬元係訂金由賣方包慧菁、包育綺收取，餘款17萬元係居間報酬由被上訴人收取，且其迄提起本件訴訟前均無表示質疑，堪認兩造預先約定居間報酬為17萬元，且已給付無訛。又被上訴人收取之17萬元佔系爭房地買價342萬元之約5%，尚未超過主管機關規定成交價金6%上限，並無違法之處。雖上訴人另主張伊係國小畢業，拿50萬元給包慧菁，至於包慧菁他們之後如何分配，伊不清楚等語，其配偶陳玉枝亦附合其說，因與本院上述認定不合，不予採信。況上開訂金收據及買賣契約遣詞用字並非艱澀，依經驗法則衡之，國小畢業之上訴人係有多年社會經驗，且為思慮成熟之成年人，應能了解其意涵，是上訴人顯係依兩造約定按買賣價金5%計算之居間報酬而為給付，並非被上訴人從中暗自扣取17萬元報酬，應堪認定。
⑶基上，系爭房地之買賣契約業經被上訴人居間媒介而成
立，且其尚代為收取訂金，出具訂金收據，協助上訴人準備資料送辦貸款，而上訴人出於自願給付居間報酬17萬元，是被上訴人係因依約完成仲介工作而受領報酬，其受領報酬確有法律上原因，上訴人依不當得利，請求被上訴人返還已支付之報酬17萬元，已屬無據。
⒊又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之
相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用；民法第571條固定有明文。上訴人主張系爭土地為保護區土地，且系爭土地上有前開未保存登記建物，致伊無法申辦取得融資貸款，而被上訴人保證負責使伊取得貸款，卻未履行，其取得居間報酬條件未成就，依民法第571條規定，不得受領或保有居間薪酬云云，並援引證人蘇添財於原審證稱：當時伊有告知兩造貸款會比較困難，被上訴人甘秋鳳說要自己負責，上訴人當時在場亦未表示任何意見等語（見原審卷第105頁），為其有利之證據。然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查，⑴被上訴人於原審已加以說明而陳稱：證人蘇添財當時有
誤會伊意思，伊意思只是表示願負責協助辦理貸款等語（見原審卷第106頁），又於本院再為說明而陳稱：伊沒有說要負責貸款，證人蘇添財說伊要負責，沒有說是貸款，原審伊說是要負責準備申請證件及貸款資料，如果是伊要負責貸款，契約上就會寫如果無法貸款，買賣就取消等語（見本院卷第294頁）。何況銀行房屋貸款業務，事涉銀行基本授信準則，須考量不動產價值及所有權人債信以及債權回收風險等因素，並非仲介業者所能左右，且系爭居間契約並無被上訴人應協助辦理房貸之義務存在，又參以證人蘇添財於原審另證稱：上訴人訂立系爭契約後向農會辦理貸款時，係委託伊送件，但辦理貸款文件均由被上訴人甘秋鳳交付給伊，當時交給伊之文件是嘉義市政府使用分區證明、上訴人身分證影本，至登記謄本等則由伊負責申請等語（見原審卷第105頁），足見被上訴人事實上有予以準備申請證件及貸款資料協助辦理貸款，益徵被上訴人之上開說詞屬實，堪予採信。
⑵又上訴人坦認於108年3月27日簽約時，伊偕配偶到蘇添
財地政士處簽訂系爭買賣房地契約時，包慧菁有告知系爭土地為保護區土地，及該房屋為未辦保存登記之建物等情（見本院卷第176頁），且證人蘇添財亦有告知貸款會比較困難，是上訴人於買賣當時即知系爭房地有可能無法辦理銀行貸款，其既須辦理貸款以支付買賣價金，自應事前向金融機構或專業人士求證，或與賣方包慧菁、包育綺，或與被上訴人特別約定不論是否有可歸責雙方事由，其均得解除系爭買賣契約或系爭居間契約，然上訴人均未就此為之，反而於系爭買賣契約第5條第4項前段約定：「倘因可歸責於買方事由，致貸款無法獲准時，買方應於受託地政士通知日起10日內以現金一次付清。」，益見上訴人簽約時自有打算，若銀行貸款未能獲准，仍願意一次以現金付清價款，自難事後諉責於被上訴人違反貸款義務，進而要求返還居間報酬。
⑶據上，被上訴人並無保證幫上訴人辦理，使其取得銀行
貸款之義務，顯無違反其對於委託人取得銀行貸款之義務，業如前述，上訴人以被上訴人未協助伊處理向銀行取得貸款為由，主張依民法第571條之規定不得受領或保有居間薪酬云云，即無可採。則被上訴人既未依民法第571條規定喪失報酬請求權，其受領居間報酬17萬元，非無法律上之原因，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還該17萬元，合無足採。
⒋再按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其
後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年度台上字第1646號判決要旨可參）。查，如上所述，兩造間存有居間契約，並約定居間報酬為17萬元，而該仲介服務費之約定並未依附於系爭房地買賣契約，並不隨上訴人或出賣人包慧菁、包育綺就系爭買賣契約一併解除，附此敘明。
㈡上訴人不得依民法第572條規定，請求酌減報酬：
按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。上訴人主張兩造系爭居間契約約定之報酬17萬元過高，請求本院予以酌減，並就已付部分依不當得利之規定請求被上訴人返還云云。惟查，上訴人已經給付被上訴人居間報酬17萬元，而依上開條文但書之規定，居間報酬既已經給付，即不許委託人請求返還，是上訴人請求本院核減此部分已付之報酬，有違上開條文但書之規定，自難准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條、第571條、第572條前段等規定，請求被上訴人應給付17萬元，及自108年7月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，其所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 23 日
民事第六庭 審判長法 官 吳上康
法 官 張季芬法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 23 日
書記官 蔡曉卿