臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上易字第362號上 訴 人 黃靖媚訴訟代理人 蘇清水律師
蘇國欽律師魏宏儒律師被 上訴人 林昕訴訟代理人 曾獻賜律師
王婷儀律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國108年7月10日臺灣臺南地方法院第一審判決（107年度訴字第1903號）提起上訴，本院於109年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人同意被上訴人向合作金庫商業銀行股份有限公司○○分行領取「合作金庫商業銀行受託信託財產專戶」帳戶（帳號：0000－000－000000）內之款項逾新臺幣壹佰貳拾萬元及給付被上訴人自民國一０七年十二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨該訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，其餘第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人與其配偶即訴外人鄭承洋於民國（下同）107年5月20日向被上訴人表示欲購買被上訴人所有坐落臺南市○區○○段○○○○○○號土地及其上同段0000建號即門牌號碼臺南市○區○○路○○號建物（下稱系爭房屋，與前揭土地合稱系爭房地），兩造於107年5月27日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價新臺幣（下同）1,500萬元，付款方式：上訴人⑴於簽約時，給付「簽約款」（含定金）100萬元；⑵於107年6月8日前給付「備件用印款」150萬元；⑶於稅務機關核發稅單後三日內給付「完稅款」150萬元；⑷「尾款」1,100萬元，並至遲於107年8月26日完成交屋手續。兩造於107年5月28日與合作金庫商業銀行（下稱合庫）簽立不動產買賣價金信託契約（信託契約編號：AA-0000-0000，下稱系爭信託契約），約定由上訴人（即買方）依系爭買賣契約約定之各期款項，按期將買賣價款存入系爭信託契約之受託信託財產專戶（信託財產專戶開立分行：合庫○○分行，帳號：0000-000-000000，下稱系爭信託專戶），俟系爭房地產權點交完成後，由合庫將扣除系爭信託契約第8、9條各項費用後結餘交付予被上訴人（即賣方）。上訴人嗣雖依系爭買賣契約給付第一期「簽約款」100萬元及第二期「備件用印款」150萬元，惟經地政士陳照美於106年6月20日通知上訴人臺南市政府財政稅務局已核發稅單，上訴人即開始稱其向銀行貸款有困難云云，要求被上訴人與其重新簽訂買賣契約及更換代書，並拒絕依系爭買賣契約約定期限內給付完稅款150萬元及尾款1,100萬元，被上訴人業已回覆上訴人拒絕其上述要求。因上訴人未依系爭買賣契約約定於稅單核發後三日內給付完稅款150萬元，地政士陳照美並於107年7月16日以通知單再次通知上訴人給付完稅款150萬元至系爭信託專戶，被上訴人亦於107年8月10日定期限催告上訴人依約履行給付完稅款150萬元，無奈上訴人仍不履行，被上訴人遂於107年8月27日向上訴人發函通知依系爭買賣契約第11條約定解除契約，並沒收上訴人已給付之款項。而兩造既簽訂系爭信託契約，並約定上訴人應將系爭買賣契約約定之各期款項，按時存入系爭信託專戶內，且依系爭信託契約第6條第5項約定，被上訴人必須以本件判決（即上訴人應同意被上訴人向合庫領取系爭信託專戶內款項）向合庫請求交付系爭信託專戶內之款項，是被上訴人自得依系爭買賣契約第11條第1項、第2項、系爭信託契約第6條第3項、第5項之約定，訴請上訴人同意被上訴人向合庫○○分行領取系爭信託專戶內之款項150萬元，並給付自起訴狀繕本送達翌日即107年12月15日起按週年利率5％計算之利息。
原審准被上訴人之請求，並無不當等語。並聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審起訴請求上訴人應同意被上訴人向合庫領取系爭信託專戶內之250萬元及給付利息，原審判命上訴人應同意被上訴人向合庫領取系爭信託專戶內之150萬元及給付利息，駁回被上訴人其餘請求，就駁回部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定）
二、上訴人則以：系爭買賣契約第11條第1項、第2項係分別規範不同之雙方履約違反之效果，買方縱有遲延給付購屋款或繳納稅費等情事，並不能視為與毀約不買同視之違約事由，而得由賣方沒收買方已給付之全部款項。另依系爭買賣契約第4條、第6條第2項約定貸款1,100萬元，係兩造訂約當時上訴人所預期，並為被上訴人所同意而默許擔保所確定為上訴人依約應給付買賣價款之尾款金額，與簽約款、備件用印款及完稅款構成上訴人應依約給付之全部買賣價款。倘因貸款條件不符而無法獲准時，被上訴人同意上訴人得將完稅款與貸款（尾款）合為一起給付之合意，自不能將完稅款與貸款（尾款）切割，單以完稅款是否履行乙節，率爾主張上訴人違反給付買賣價款之約定。又被上訴人將系爭房屋1樓店面及2樓套房出租，致上訴人於簽訂系爭買賣契約後向中國信託、台新、永豐等多家銀行申請房貸，無法申貸如系爭買賣契約第6條第2項所定之額度以給付尾款，且因被上訴人於簽約時未履行「一併提供租賃契約書作為附件」之主給付義務，且其107年8月28日前經上訴人要求仍拒不提供租約供上訴人申辦貸款，致上訴人申請房屋貸款時，欠缺租賃契約而造成申辦流程延宕。另依系爭買賣契約第6條第1項約定，地政士陳照美亦負有指定得貸足該款額之金融機構之義務，不應任由上訴人洽貸無著。而在上訴人洽貸過程中，被上訴人並未配合引導銀行人員現場勘估，致上訴人無法早日貸足款額，是本件貸款不順係可歸責於被上訴人之事由所致，而不可歸責於上訴人，被上訴人以上訴人已逾兩造約定之點交房地日期，據以解除契約，顯違誠信原則，其解除契約為不合法。再者，本件不該當毀約不買之違約事由，且被上訴人亦未證明上訴人遲延給付買賣價款，究造成被上訴人如何之損害及其損害額若干，自不得依系爭買賣契約第11條第2項約定沒收上訴人已繳付之全部價款，且其主張之違約金亦屬過高，應予酌減。再被上訴人請求上訴人「同意領取」款項，並非命上訴人直接給付金錢，乃在命上訴人為一定之意思表示，且違約金乃損害賠償額之預定，自不得再請求上訴人給付遲延利息。且依系爭信託契約之約定，應經結算後始能確定被上訴人得取回之信託價金，是被上訴人請求上訴人同意其領取150萬元之信託價金，並以該金額計算而請求法定遲延利息，為無理由。從而原審判命上訴人應同意被上訴人向合庫○○分行領取系爭信託專戶內之款項150萬元，並給付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，顯有違誤，為此提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（本院卷第163-164頁）㈠兩造於107年5月27日簽訂如原證2所示之系爭買賣契約，約
定上訴人向被上訴人購買系爭房地，買賣總價為1,500萬元。（原審補字卷第33至38頁）㈡系爭買賣契約之制式印刷字體係由訴外人陳照美地政士所提
供並交由兩造簽訂完成。（原審補字卷第33至38頁）㈢兩造於107年5月28日與合庫簽立如原證3所示之系爭信託契
約，約定上訴人依系爭買賣契約約定之各期款項，按期將買賣價款存入系爭信託契約之系爭信託專戶，俟兩造依系爭買賣契約完成系爭房地所有權移轉登記並點交完畢後，由兩造以指示書共同指示合庫將系爭信託專戶實際保管之信託財產金額，扣除系爭信託契約第8條、第9條得逕自信託財產扣收之款項及費用後之餘額（下稱結餘款）支付予被上訴人。依系爭信託契約第3條第1項、第6條第1、5項約定，如兩造對系爭買賣契約所定義務之履行有爭議致無法共同以書面通知合庫終止系爭信託契約時，被上訴人或上訴人應檢附法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書，且依該確定判決或文書所載之內容，價金權利人應為對待給付者，尚應檢附對待給付已履行之證明文件，並以書面通知合庫終止系爭信託契約。合庫依該確定判決或文書所載之內容交付系爭信託專戶結算後之餘額。（原審補字卷第39至44頁）㈣上訴人已依系爭買賣契約給付第1期簽約款100萬元及第2期
備件用印款150萬元至系爭信託專戶。（原審補字卷第33至38頁）㈤陳照美地政士有於107年6月20日、107年7月16日通知上訴人
有關臺南市政府財政稅務局已核發稅單，請上訴人給付完稅款150萬元至系爭信託專戶。（原審補字卷第59頁）㈥上訴人配偶鄭承洋或上訴人（代理人即上訴人配偶鄭承洋）
分別於107年6月20日、107年7月19日、同年月30日以通訊軟體、郵局存證信函要求被上訴人更換代書後重新簽訂買賣契約。（原審補字卷第45至57頁、第61至67頁及原審訴字卷第99至109頁）㈦被上訴人於107年8月10日定期催告上訴人依約履行給付完稅
款150萬元，又於107年8月27日通知上訴人依系爭買賣契約第11條第1項規定解除系爭買賣契約，分別經上訴人於107年8月13日、107年8月28日收受無誤。（原審補字卷第73至82頁）㈧上訴人於107年8月20日以通訊軟體通知被上訴人有關上海銀
行要約時間到系爭建物2樓以上拍照辦貸款，經被上訴人告知直接與代書聯絡；又於107年9月15日以通訊軟體通知被上訴人有關上海銀行已經通過貸款，租賃契約不完整，必須補件，請被上訴人跟上海銀行聯絡，但經被上訴人已讀未回；再於107年9月19日以存證信函通知被上訴人有關上海銀行已通過貸款，但須補租賃契約。（原審訴字卷第109、111頁、第113至114頁）。
㈨訴外人連千慧於107年8月10日以通訊軟體通知上訴人配偶表
示目前可申貸金額為900萬元。（原審訴字卷第117頁）㈩被上訴人與上訴人配偶鄭承洋於107年5月20日曾簽訂原審訴
字卷第221頁之房地買賣定金收授證明書。（原審訴字卷第221頁）
四、兩造之爭點：（本院卷第164至165頁）㈠被上訴人有無於107年8月28日前，經上訴人要求而拒不提供
系爭房地租賃契約供上訴人申辦貸款之情事？上訴人當時因無法獲得銀行同意申辦1,100萬元貸款，而未依約給付被上訴人完稅款150萬元，是否屬不可歸責於上訴人之事由所致？㈡被上訴人以上訴人未依約履行給付買賣價金即完稅款150萬
元為由，主張依系爭買賣契約第11條第1項約定解除系爭買賣契約，是否合法？有無違反誠信原則？㈢本件履約情形，是否已達毀約不買之程度？被上訴人依系爭
買賣契約第11條第2項約定沒收上訴人已給付之150萬元，有無理由？是否違反誠信原則？㈣系爭買賣契約第11條第2項約定之性質為何？若為違約金之
性質，則被上訴人依約沒收上訴人已給付之150萬元，是否有過高之情事？若是，依民法第252條之規定，應酌減至何數額始為相當？㈤被上訴人依系爭買賣契約第11條第1、2項及系爭信託契約第
6條第3、5項及民法第249條第2款規定，請求上訴人同意被上訴人向合庫○○分行領取系爭信託專戶內之款項150萬元，並給付被上訴人法定遲延利息，是否有理由？
五、得心證之理由：茲就前開爭點，分別論述如下：㈠被上訴人有無於107年8月28日前，經上訴人要求而拒不提供
系爭房地租賃契約供上訴人申辦貸款之情事？上訴人當時因無法獲得銀行同意申辦1,100萬元貸款，而未依約給付被上訴人完稅款150萬元，是否屬不可歸責於上訴人之事由所致？⒈依系爭買賣契約第3條之約定，上訴人應於稅務機關核發稅
單後3日內給付完稅款150萬元，足見兩造對於完稅款150萬元部分之給付乃定有確定期限，而陳照美地政士業先後於107年6月20日、107年7月16日通知上訴人有關臺南市政府財政稅務局已核發稅單，請上訴人給付完稅款150萬元至系爭信託專戶等情（原審補字卷第59頁），亦為兩造所不爭執，且被上訴人已於107年8月10日以○○郵局第000號存證信函催告上訴人應於文到7日內將完稅款150萬元匯入系爭信託專戶，經上訴人於107年8月13日收受，有存證信函及回執各1件在卷可憑（原審補字卷第73至75頁），足認上訴人就完稅款150萬元確已給付遲延，應堪認定。
⒉上訴人雖抗辯系爭買賣契約第4條、第6條第2項約定尾款1,1
00萬元，預定貸款1,100萬元，乃兩造訂約當時上訴人所預期，並為被上訴人所同意而默許擔保確定為上訴人依約應給付買賣價款之尾款金額，與簽約款、備件用印款及完稅款構成上訴人應依約給付之全部買賣價款。倘因貸款條件不符而無法獲准時，被上訴人同意上訴人得將完稅款與貸款（尾款）合為一起給付之合意，自不能將完稅款與貸款（尾款）切割，單以完稅款是否履行乙節，率爾主張上訴人違反給付買賣價款之約定云云，然查：
①依系爭買賣契約第6條第2項約定：「本買賣預定貸款金額為
新台幣壹仟壹佰萬元整。…。貸款事宜倘因甲方延誤、拒辦、政令改變、或貸款條件不符而無法獲准、或核貸金額不足抵付尾款時，除本約另有約定外，甲方均應於完稅同時以現金一次補足」，可知買賣雙方並無法事先預知確認金融機構同意買方申辦貸款之具體條件或貸款金額為何，惟因買方對於賣方負有依約給付買賣價金之義務，故約定如買方無法貸款或核貸金額不足抵付尾款時，原則上買方應於完稅同時以現金一次補足，是兩造對於上訴人價金尾款之支付，並未合意限於以貸款1,100萬元為支付之方式甚明。
②再以上揭約定對照同條第3項約定：「甲方應配合最遲於完
稅後20日內辦妥貸款與撥款手續，支付乙方尾款。」，可知被上訴人對於上訴人給付價金尾款之義務，雖同意上訴人得以貸款方式為清償，惟兩造亦明定上訴人至遲應於完稅後20日內辦妥貸款與撥款手續以支付尾款，貸款事宜如有因上訴人貸款條件不符而無法獲准、或核貸金額不足抵付尾款時，除系爭買賣契約另有約定（如第6條第3項）外，上訴人均應於完稅同時以現金一次補足。再參酌系爭買賣契約第6條第1項約定「甲方（即上訴人）應於備件用印後三日內指定其融資貸款之金融機構，逾期則雙方同意由特約地政士指定金融機構辦理貸款」，而兩造係於107年5月27日簽訂系爭買賣契約，並約定107年6月8日前給付備件用印款100萬元，是上訴人至遲應於107年6月11日內指定其融資貸款之金融機構，而而依通常情形，於完稅時（本件稅務機關係於107年6月20日核發稅單），應可得知悉貸款事宜是否有因上訴人貸款條件不符而無法獲准、或核貸金額不足抵付尾款之情形，是乃於系爭買賣契約第6條第2項後段約定應於完稅同時以現金一次補足貸款不足之部分，並於第6條第3項約定最遲應於完稅後20日內辦妥貸款與撥款手續，以支付被上訴人尾款。若於完稅時貸款尚未確定，買方仍應先給付完稅款，且應於產權過戶前以現金補足差額，亦據證人陳照美證述明確（原審訴字卷第277頁、第287至288頁），即系爭買賣契約第6條第2項係約定上訴人就其實際貸得之金額與預定貸款之金額之差額，需於完稅時以現金補足，非如上訴人抗辯得將完稅款延後至給付尾款時給付。兩造關於完稅款之給付義務，並未以上訴人可獲得銀行同意申辦1,100萬元貸款為前提條件，亦無上訴人所指被上訴人對上訴人負有使其可貸得系爭買賣契約第6條第2項所定1,100萬元貸款額度之擔保義務之情。
③至上訴人以系爭買賣契約第6條第1項約定「甲方應於備件用
印後三日內指定其融資貸款之金融機構，逾期則雙方同意由特約地政士指定金融機構辦理貸款」，抗辯代書陳照美負有指定得貸足1,100萬元款項金融機構之義務云云，然據證人陳照美於原審到庭證稱：系爭買賣契約第6條第2項記載之1,100萬元係上訴人希望貸款之金額，與賣方無關。我記得當下買方較關心的是貸款的利率，他希望找利率低的銀行，且當下他表示他會找自己認識的銀行，基本上我們就不太會再去介入該貸款之區塊，僅就他想送哪間，我們就送哪間去為之。貸款銀行都是由買方自行處理，當下他也有問我意見，我提供幾家銀行給他，給他建議，但最終還是要送他自己指定的銀行。因為他找的第一家銀行是台新銀行，台新婉拒之後，他又再繼續尋找可貸款之銀行，包含利率低之部分等語（原審訴字卷第279至280頁），而參酌上訴人配偶鄭承洋與合庫行員、永豐銀行行員、上海銀行行員之通訊軟體對話內容（原審訴字卷第115至117頁、第123至129頁、第131至151頁），可認證人陳照美證稱上訴人表示其會自己處理貸款銀行之貸款事宜，應為真實。是上訴人既已依約於備件用印後自行決定其欲融資貸款之金融機構，並自行向相關銀行申辦貸款，自不生因上訴人逾期指定而轉由特約地政士指定金融機構辦理貸款之問題。再者，衡諸系爭買賣契約當事人為兩造，並非兩造與特約地政士，而依該契約第6條第1項後段約定：「…逾期則雙方同意由特約地政士指定金融機構辦理貸款。」之文義，亦僅係買賣雙方同意授與特約地政士有指定金融機構辦理貸款之權限，並非課予其義務。則上訴人辯稱特約地政士負有指定得貸足1,100萬元款項之金融機構之義務，而非任由上訴人洽貸無著云云，為不可採。上訴人另辯稱地政士陳照美有向其保證系爭房地可核貸1,100萬元云云，已為被上訴人及地政士陳照美所否認（原審訴字卷第282頁），就此上訴人並未舉證以實其說，自難憑採。而地政士陳照美既已先後於107年6月20日、107年7月16日通知上訴人有關臺南市政府財政稅務局已核發稅單乙事，則上訴人依約至遲即應於107年7月19日前給付完稅款150萬元。上訴人前開抗辯，為不可採。
⒊上訴人另抗辯其於簽訂系爭買賣契約後，隨即積極向中國信
託、台新、永豐等多家銀行申請房貸，均因系爭房屋1樓店面出租、2樓套房出租，而無法貸款。因被上訴人將系爭房地出租，且未提供完整之租賃契約，違反系爭買賣契約第3條約定之主給付義務，致其無法獲得銀行同意申辦1,100萬元貸款，故其未給付完稅款150萬元，乃不可歸責於上訴人云云，然為被上訴人所否認，經查：
①兩造關於完稅款150萬元之給付義務，並未以上訴人可獲得
銀行同意申辦1,100萬元貸款為前提條件，業如前述，則上訴人以其無法獲得銀行同意申辦1,100萬元貸款為由，抗辯其未給付完稅款150萬元，乃不可歸責伊云云，已無依據。
②至系爭房地雖有出租他人，然為上訴人於簽訂系爭買賣契約
時所明知，並同意繼受租約，此觀之系爭買賣契約第14條第㈣點載明：「本買賣標的目前出租中，甲方繼受租約，以點交日為租金分算日」等語即可查知（原審補字卷第37頁），且由上訴人配偶鄭承洋與被上訴人於107年5月22日、23日之LINE對話內容，可知上訴人於簽訂系爭買賣契約之前即知系爭房地為商店不能申辦公教貸款，且系爭房屋1樓店面有出租、2樓有2間套房出租之情事（原審訴字卷第223至225頁、第233至235頁），是系爭買賣契約係在上訴人明知「銀行對公教貸款有限制」及「系爭房地有出租情形」之下所簽訂，應堪認定。而上訴人於107年6月20日以LINE通知被上訴人請求更換代書、於107年7月24日重新依行政院版本簽訂買賣契約書等情，經被上訴人所拒後，上訴人即表示銀行貸款有問題沒通過、多家銀行表示只承作自住，不承作出租型商店（原審補字卷第45-49頁）。又上訴人曾向合庫申辦貸款，經合庫行員連千慧於107年8月10日回覆目前可申貸金額為900萬元，有其配偶鄭承洋與連千慧之LINE對話內容可稽（原審訴字卷第115至117頁），參以上訴人代理人即配偶鄭承洋於107年8月17日以○○郵局第00號存證信函表示：由於被上訴人拒不更改契約，亦不願解約，在雙方有爭議情形下，上訴人自然不願再投入150萬元以免曝險更多金額，今合庫同意以900萬元核貸，與買賣合約中1,100萬元尚缺200萬元，建議被上訴人同意200萬元以5年攤還等語（原審訴字卷第179頁）。嗣後又對被上訴人提起背信等刑事告訴，依其告訴意旨略以：上訴人因無法順利核貸所需額度貸款，向被上訴人尋求解約，並要求使用行政院消費者保護委員會範本之買賣契約書，惟遭被上訴人拒絕等語，有臺灣臺南地方檢察署檢察官108年度偵字第96號、108年度偵字第1518號不起訴處分書在卷可考（原審訴字卷第154-3至154-6頁）。可認上訴人係因銀行貸款成數及利率未符合其主觀期待，遂單方面要求被上訴人重訂買賣契約，並為免增加給付完稅款後遭沒收之風險，因而選擇拒絕履行給付完稅款150萬元之義務。衡諸一般成屋買賣交易市場，賣方對於買方之財務狀況及經濟能力本無從調查置喙，買方對於貸款成數及利率等問題，應衡量自身財務狀況以為契約簽訂與否之決定，並藉由買賣契約之訂立，明確規範雙方之權利義務，以兼顧雙方之權益。買方就自身申貸資格或可申貸額度及利率之評估與其主觀期待有所落差時，自屬買方應自行承擔之履約風險。上訴人明知系爭房地有出租他人，仍同意購買並繼受租約，嗣後卻以銀行貸款成數及利率未合其主觀期待，未完成貸款手續，而將之歸咎於被上訴人，顯無可採。
③又兩造所訂定者為房地買賣合約，被上訴人之契約義務為將
上訴人所買受之房地交付上訴人使用，並使上訴人取得所有權，上訴人則有支付價金之義務，此為買賣雙方之契約主給付義務，並互為對價關係。系爭買賣契約第3條雖約定：「本買賣標的物或增建部份，如有出租（租賃契約書如附件）□權利義務隨同移轉□騰空點交」，然係在說明若房屋有出租之情況，要如何處理，並非規定賣方之義務，則上訴人以前開約定，主張提供完整租約予上訴人，亦屬被上訴人之主給付義務，尚難憑採。
④而因系爭房屋有出租他人使用，且約定由上訴人繼受租約，
是可認被上訴人於點交房屋時，有提出租約予上訴人之附隨義務，然查：
⑴據證人陳照美於原審到庭具結證述：上訴人要向銀行貸款，
核貸銀行要我提供的買賣合約書、房屋謄本、權狀貸款資料及後續拍照，我們都有配合。台新銀行好像沒有要求提供系爭房地之租賃契約書，若有需要，我會提供，後來上訴人有找幾家銀行，因為我這裡有相關資料的影本，若上訴人有跟我要，我都有提供給銀行。上海銀行部分我有配合提供租約，於系爭買賣契約所約定之最晚交屋日前，我都有配合上訴人要貸款所提出之要求。買賣契約簽定之時，賣方好像有準備一些租約影本給我，但沒有齊全，好像有缺二樓2B及2A第2頁部分，簽約當時印鑑證明等資料都齊全了。之後上海銀行於審查是否核貸時候通知我，表示有缺資料要補正。接到上開訊息時，我有跟賣方要求請她提供相關資料，當時跟我們講的時候已經超過最遲點交日（107年8月26日），這中間他們有一些存證信函的往來。賣方是表示買方違約了，就不再提供相關文件給我，該時間點是買方未依約繳納完稅款，賣方依該理由解除契約，賣方就未再依照我的通知提供缺的二樓租約影本資料。是銀行直接跟我聯繫提供相關文件，上海銀行是在9月14日跟我要求補正資料等語（原審訴字卷第276至277頁、第284至286頁、第289頁）。
⑵再據證人即上海銀行貸款承辦人員羅翊銘於本院到庭證稱：
上訴人約107年8月10日左右來上海銀行申辦貸款，其有去現場看屋估價，於107年8月14日與鄭承洋LINE對話時，其不知房屋有出租的情況。代書跟屋主有配合其及估價人員去看屋，其於107年8月20日至現場看屋估價時發現房屋有租賃情形，一樓是租給店面做生意，樓上套房只有2間有出租，其於8月21日有跟上訴人要租約，上訴人跟其說請其去跟代書要，其有跟代書說明需要有一樓店面跟樓上套房之租約，後來代書在8月27日傳真給其2間套房的租約，其中1間出租套房的租約有缺頁不完整，其沒有拿到一樓店面之租約，其於8月27日發現租約不完整後，不記得何時有向代書要完整的租約，代書說要去跟屋主要看看，代書在8月27日至9月14日這段區間有說到屋主和上訴人有糾紛。系爭房屋的價值可以核貸到1,120萬元，但我們的流程還是要拿到租約之後，才能撥貸等語（本院卷第209至216頁）。觀之證人羅翊銘庭提之系爭房地不動產估價報告內附有系爭房屋一、二、三、四樓現況室內照片多幅（本院卷第245至251頁），足認被上訴人確有配合上海銀行估價人員看屋、拍照；另觀之證人羅翊銘庭提之房屋租賃契約書影本，可知代書於107年8月27日上午11時3分許，有將系爭房屋二樓2A房間之租約第1頁及系爭房屋1樓店面之租約傳真與證人羅翊銘（本院卷第267至269頁），證人羅翊銘證稱其未拿到系爭房屋一樓店面租約影本云云，應屬記憶錯誤。
⑶而依系爭買賣契約第10條第9項約定，兩造所約定之點交日
期為107年8月26日，被上訴人則係於107年8月27日上午10時許以麻豆郵局第129號存證信函解除系爭買賣契約（原審補字卷第81-82頁），可認係於被上訴人寄發解約之存證信函之後，證人羅翊銘始發現租約不完整，而再向代書請求交付租約之缺漏部分。惟證人羅翊銘究係於107年8月27日上午11時3分許後之何日、何時，向代書請求交付缺漏之租約部分，證人羅翊銘已不復記憶，而由證人羅翊銘提出之不動產鑑價報告，結案日期為107年8月23日（本院卷第225頁），足認縱無完整之租約，亦不影響上海銀行就系爭房地之勘估及鑑價，而得據以計算可核貸之金額。
⑷參以上訴人配偶鄭承洋曾於107年7月29日向連千慧表示擬向
合庫辦理房屋貸款，連千慧則於107年8月10日回覆目前可申貸金額為900萬元，足認被上訴人於107年8月27日上午10時許發函解除系爭買賣契約之前，均有提供上訴人申辦貸款銀行所需資料，亦配合看屋、估價、拍照等事宜，並無經上訴人要求而拒不提供系爭房地租賃契約供上訴人申辦貸款之情事，否則連千慧（合庫行員）豈會於107年8月10日通知上訴人配偶鄭承洋合庫可申貸金額為900萬元。上訴人因貸款成數及利率與其期待有所落差，遲未指定貸款銀行，而被上訴人於發函解除系爭買賣契約之前，均配合上訴人之貸款銀行看屋、拍照，並提供系爭房地租約影本，且縱其提供之系爭房地租約部分不齊全，亦不影響系爭房地之鑑價及核算貸款金額。是上訴人抗辯因被上訴人拒絕提供完整租約，致其無法獲得銀行同意申辦1,100萬元貸款，其未給付完稅款150萬元，乃不可歸責於伊云云，為不可採。
㈡被上訴人以上訴人未依約履行給付買賣價金即完稅款150萬
元為由，主張依系爭買賣契約第11條第1項約定解除系爭買賣契約，是否合法？有無違反誠信原則？⒈上訴人未依約給付完稅款150萬元，經被上訴人於107年8月
10日存證信函催告後仍未給付，已陷於給付遲延，且可歸責於上訴人，則被上訴人於107年8月27日通知上訴人依系爭買賣契約第11條第1項規定解除系爭買賣契約，於法自屬有據。
⒉上訴人雖辯稱：兩造於107年5月27日簽訂系爭買賣契約，上
訴人已依系爭買賣契約第4條約定給付簽約款及備件用印款合計250萬元，被上訴人迄未移轉所有權以備上訴人辦理貸款，又未能履行上訴人得以系爭房地貸得1,100萬元以付尾款之擔保，經上訴人多次向被上訴人反應，亦不得要領，足使上訴人信被上訴人以設下該得高額貸款之優惠條件，誘使上訴人簽約，如認被上訴人得據此解除系爭買賣契約，沒收上訴人已繳付之全部價金，顯違誠信原則云云。惟查：
①本件房地買賣總價為1,500萬元，上訴人預計貸款金額為1,1
00萬元，僅占房地總價約百分之73，與一般行情相當，並無上訴人所稱高額貸款之特別優惠可言。
②被上訴人於簽約當時已將辦理系爭房地所有權移轉登記所需
文件交予地政士陳照美，業據證人陳照美於原審證述明確（原審訴字卷第286頁），並參酌證人陳照美於107年6月20日通知上訴人有關臺南市政府財政稅務局已核發稅單乙事後，隨即經上訴人代理人即其配偶鄭承洋於同日以通訊軟體要求被上訴人重訂買賣契約及更換代書，嗣並於107年7月19日以東和郵局第25號存證信函再次要求被上訴人重訂買賣契約及更換代書，並請求被上訴人寄回上訴人證件、印章，及將房屋所有權人更改為鄭承洋（原審補字卷第99頁、第61至63頁），足認系爭房地所有權移轉登記手續尚未完成辦理，並非可歸責於被上訴人之事由所致。
③又上訴人如欲以貸款支付價金尾款，本應自行衡量個人債信
或先向金融機構洽辦貸款額度，被上訴人依約並未負有使上訴人貸得所定額度1,100萬元之擔保責任，上訴人將其個人貸款問題率爾要求無法律上義務之被上訴人為處理，經被上訴人以107年8月10日○○郵局第000號存證信函催告請求上訴人至遲應於107年8月20日前給付完稅款150萬元，亦未置理。而縱上訴人遲未給付完稅款150萬元，被上訴人仍配合上海銀行估價、看屋、拍照等要求，迄於兩造所約定之交屋日107年8月26日，上訴人仍未依約給付完稅款150萬元，被上訴人始於107年8月27日發函解除系爭買賣契約，並沒收價金，自難謂有何違反誠信原則之情形。
㈢本件履約情形，是否已達毀約不買之程度？被上訴人依系爭
買賣契約第11條第2項約定沒收上訴人已給付之150萬元，有無理由？是否違反誠信原則？上訴人雖主張系爭買賣契約第11條第1、2項約定係分別規範不同之違約情事及效果，依該條第2項約定可知，解除系爭買賣契約之情事必須達到甲方即上訴人毀約不買或有其他達約情事。所謂其他違約情事，應排除前段列舉事項即遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等事項，且要與例示之毀約不買類同或情節較重之事由，始克相當。是上訴人縱有遲延給付購屋款或繳納稅費等情事，亦與毀約不買或有其他違約情事有別，被上訴人自不得主張依系爭買賣契約第11條第2項後段沒收上訴人已給付之全部款項云云。然查：審究系爭買賣契約第11條約定：「違約責任：一、甲方雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有損害賠償。二、甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…。」，係就買賣雙方債務不履行之違約責任為約定，而依其條文文義及規範體系，可知其第1項應屬解除契約損害賠償之原則性規定，第2項則為例示第1項違約、解約事由及損害賠償方法之特別規定。又細繹該條第2項前段及後段之約定，可知其前段係對買方於買賣契約關係仍存在之情形下，應負遲延給付責任之違約金損害賠償之約定；而其後段則係以可歸責於買方之違約事由（買方毀約不買或有其他違約情事），經賣方解除契約後，賣方得以沒收買方已給付之全部款項，作為買方賠償違約損害賠償方法之約定。是以，上訴人未依系爭買賣契約之約定給付第3期買賣價金即完稅款150萬元，陷於給付遲延，經被上訴人定期催告後仍未履行，即已構成債務不履行，且係屬可歸責於上訴人所致，則被上訴人依系爭買賣契約第11條第1項約定解除系爭買賣契約，並依同條第2項損害賠償之特別約定，主張沒收上訴人已給付之款項，自屬有據。上訴人前開抗辯，難認可採。
㈣系爭買賣契約第11條第2項約定之性質為何？若為違約金之
性質，則被上訴人依約沒收上訴人已給付之150萬元，是否有過高之情事？若是，依民法第252條之規定，應酌減至何數額始為相當？⒈按定金，係指由一方締約當事人因締結契約及確保契約履行
之目的，對他方締約當事人所為之給付；而違約金，係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定，兩者性質顯有差異。
⒉依系爭買賣契約第11條約定：「違約責任：一、甲方雙方其
中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有損害賠償。
二、…如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…。三、…如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項之一倍金額予甲方，以為違約損害賠償。」，乃契約當事人對其違約責任應負擔一定金額損害賠償之約定，是系爭買賣契約第11條第2項約定，應係規範買方有違約情事而遭賣方解除買賣契約時，賣方得將買方已給付之全部款項沒收，充作違約之損害賠償，是該款項應屬違約金之性質。
⒊次按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。衡酌系爭買賣契約第11條第2項僅約定賣方於解除該契約後得沒收買方已給付之全部款項，並未明定其為懲罰性違約金，則依民法第250條第2項規定，應視為因債務不履行而生損害之賠償總額。
⒋又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌。而參酌上訴人所提出內政部公告頒行之「成屋買賣契約書範本」第11條違約之處罰，其中有關於買方違約之情形，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限（原審訴字卷第57頁），雖屬主管機關之建議事項，對於本件買賣雙方並無拘束力，惟仍不失為斟酌一般成屋買賣交易市場、社會經濟狀況及衡平買賣雙方權益所為違約金相當數額衡量標準之參考。另考量被上訴人因上訴人未依約履行，受有下列損失：①由上訴人配偶鄭承洋與被上訴人在107年5月23日、6月11日之LINE通話內容（原審卷第235頁、第359頁），可知被上訴人遵照兩造於簽約時上訴人之要求，於107年7月起，將系爭房地三樓、四樓共4間套房空出，不再續租他人，因而導致被上訴人預期應獲得之租金損失（參酌二樓套房1間月租金為5,000元計算，截至原審言詞辯論終結前之108年5月止已損失22萬元，計算式：4×5,000×ll＝220,000）；②因系爭買賣契約無法順利履行，完成後續給付價金及交屋程序，依系爭信託契約所生系爭信託專戶於第二期以後之信託管理費用；③上訴人因本件買賣糾紛，竟向被上訴人提起詐欺、背信之刑事告訴，致被上訴人必須委任律師辯護，因此支出律師費用，並致被上訴人因遭刑事偵查而疲於奔命，造成精神上之不安；④被上訴人為解決與上訴人間之買賣糾紛，提起本件訴訟，因此支出委任律師之費用；另參酌上訴人已依約給付簽約款100萬元、備件用印款150萬元（約占房地總價之百分之16.7），而系爭房地尚未完成辦理所有權移轉登記及點交事宜，且被上訴人確未檢附完整之2樓套房租約予地政士陳照美等一切情事，認被上訴人依系爭買賣契約第11條第2項約定，得沒收上訴人已給付之款項，應酌減為120萬元，較為適當。
㈤被上訴人依系爭買賣契約第11條第1、2項及系爭信託契約第
6條第3、5項及民法第249條第2款規定，請求上訴人同意被上訴人向合庫○○分行領取系爭信託專戶內之款項150萬元，並給付被上訴人法定遲延利息，是否有理由？⒈本件兩造因簽訂系爭買賣契約，為使買賣價金順利支付，雙
方即委託人兼受益人同意上訴人將依系爭買賣契約應給付被上訴人之價金交付訴外人即受託人合庫信託管理，並由合庫依系爭信託契約之約定及委託人之書面指示辦理信託財產（買賣價金）之收付事宜，為兩造所不爭執，且有系爭信託契約在卷可稽（原審補字卷第39至44頁）。而系爭買賣契約已經被上訴人合法解除，被上訴人依約得沒收上訴人存放於系爭信託專戶內之買賣價金120萬元，業如前述。依系爭信託契約第6條第3項、第5項約定：「甲（上訴人）、乙（被上訴人）方共同以書面通知丙方（合庫）終止本契約時，本契約終止。丙方依甲、乙方共同之指示交付信託專戶結算後之餘額。」、「除本契約另有約定外，甲、乙方對買賣契約所定義務之履行有爭議致無法共同以書面通知丙方終止本契約時，甲方或乙方應檢附法院確定判決或與確定判決有同一效力之文書，且依該確定判決或文書所載之內容，價金權利人應為對待給付者，尚應檢附對待給付已履行之證明文件，並以書面通知丙方終止本契約。丙方依該確定判決或文書所載內容交付信託專戶結算後之餘額。」，且兩造發生本件履約爭議，上訴人並不同意被上訴人得沒收該價金，足認被上訴人並無法藉由上訴人自願與被上訴人共同以書面指示受託人合庫交付系爭信託專戶結算後餘額之方式，以實現沒收上訴人已給付款項120萬元之履約目的。是被上訴人主張依系爭買賣契約第11條第1項、第2項、系爭信託契約第6條第3項、第5項之約定，請求上訴人應同意被上訴人向合庫○○分行領取系爭信託專戶內之款項120萬元，符合系爭買賣契約及系爭信託契約之規範意旨及權利實現目的，應予准許。逾此部分之請求，則不應准許。又受託人合庫依法院確定判決所載內容交付信託專戶結算後之餘額，係其基於系爭信託契約履行兩造與受託人間之約定而為之給付義務，並不影響被上訴人前述對上訴人所得為之請求。是上訴人辯稱：系爭信託契約第6條第3項、第5項均在規範如何終止系爭信託契約及如何向受託銀行取得信託專戶款額之程序，並非被上訴人得據以請求上訴人給付（即同意之意思表示）之實體法上請求權之基礎，被上訴人所為此項請求不合權利保護要件云云，難謂可採。
⒉上訴人另辯稱：被上訴人請求上訴人同意領取款項，並非命
上訴人直接給付金錢，乃在命上訴人為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，視為自其確定時，上訴人已為意思表示，自不生遲延給付之問題，被上訴人並無請求上訴人給付遲延利息之餘地云云。惟查：
①按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。揆諸民法第233條揭示「金錢債權，債權人於清償期仍未受給付者，債務人當然任遲延之責，應使債權人得依法定利率，（第203條）請求遲延利息。」之立法理由，足見遲延之債務，是否為金錢債權，應以債權人與債務人間之債權性質定之。
②經查，本件兩造為管控履約風險，雖共同委託第三人合庫為
不動產買賣價金之受託人，負責管理不動產買賣價金之收付事宜，惟第三人合庫僅係立於代收代付之受託人地位，並不影響兩造間基於系爭買賣契約關係所生之違約金債權本屬金錢債權之性質。又被上訴人本於違約金債權人及信託人兼受益人之地位，請求上訴人應同意受託人合庫將其保管之買賣價金交付被上訴人，以現實履行上訴人之違約金給付義務，上訴人既不同意受託人合庫將其保管之買賣價金交付被上訴人，自屬遲延履行以支付金錢為標的之違約金債務，則被上訴人請求上訴人應就其遲延給付之違約金債務依法定利率即週年利率百分之5計算法定遲延利息，自屬有據。至於上訴人援引之最高法院62年度台上字第1394號判決先例要旨，係就違約金之約定屬於損害賠償約定之性質，就因遲延所生之損害，已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償所為之闡釋，非謂債權人於「債務人遲延給付違約金時」，亦不得請求債務人給付遲延利息。蓋違約金亦屬金錢給付之性質，上訴人遲未給付被上訴人違約金，竟無遲延責任，顯與首揭法律規定不符。前開最高法院62年度台上字第1394號判決先例所闡釋之事實，與本件不同，自無從比附援引。上訴人前開抗辯，為無可採。
⒊上訴人再辯稱：兩造與合庫簽訂之系爭信託契約第7條已約
明：「信託存續期間除本契約另有約定外，不為信託收益之分配。甲（上訴人）、乙（被上訴人）雙方並同意信託財產不計付利息，且不受信託業法第27條之限制。」，足見兩造約定之買賣信託價金，不會因生息而增加云云。惟查，上訴人前揭所述，僅係合庫基於系爭信託契約並無交付以該信託財產計算之利息之問題。上訴人本於系爭買賣契約關係，既有給付被上訴人違約金120萬元之義務，且經被上訴人起訴請求仍拒不同意給付，被上訴人自得依首揭規定，請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即107年12月15日起至清償日止，按該120萬元計算之法定遲延利息。上訴人前開抗辯，亦不可採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第11條第1項、第2項、系爭信託契約第6條第3項、第5項之約定，請求上訴人應同意被上訴人向合庫○○分行領取系爭信託專戶內之款項120萬元，並給付被上訴人自起訴狀繕本送達翌日即107年12月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 黃義成法 官 藍雅清上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
書記官 李良倩