臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上字第176號上 訴 人 許永忠訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師被上訴 人 許瑞坤訴訟代理人 李昌明律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國108年4月2日臺灣臺南地方法院106年度訴字第1451號第一審判決提起上訴，本院於109年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段○○○○○段000000000000地號土地（下合稱系爭土地），及其上○○段00建號，門牌號碼臺南市○○區○○路○○號建物（下稱系爭建物，上開土地與建物以下合稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分各2分之1，兩造並無不分割之協議，依其使用目的亦無不能分割之情形，且兩造未能達成分割之協議，爰依民法第823條規定，請求將系爭房地予以分割；關於分割方法，系爭土地東北側相鄰之○○段000地號土地現雖為被上訴人所有，然依臺灣嘉南農田水利會（下稱嘉南水利會）民國109年3月5日函可知，○○段000地號土地原為嘉南水利會所有，該地上有系爭建物，系爭建物於54年3月3日辦理建物所有權第一次登記，兩造因而向嘉南水利會共同承租○○段000地號土地，至80年間未再續租，嘉南水利會起訴請求兩造給付不當得利獲勝訴確定，惟被上訴人於90年間，明知上訴人所在，竟不實向嘉南水利會謊稱其已遷居美國無法聯絡，向嘉南水利會申請承租○○段000地號土地，致嘉南水利會將○○段000地號土地單獨出租被上訴人，使其喪失承租人資格，嗣嘉南水利會於99年間公開標售○○段000地號土地，因無人投標流標，嘉南水利會又於104年9月間公開標售並以被上訴人係唯一承租人，致被上訴人單獨取得○○段000地號土地；因被上訴人於90年間以申請書謊稱其已失聯，單獨承租○○段000地號土地，再利用單獨承租之機會，透過嘉南水利會公開標售方式取得土地所有權，顯係以損害上訴人權益之不正方法取得○○段000地號土地，故系爭房地應依民法第824條第2項第2款規定，以變價分割方式，透過公開拍賣，以公平合理價格出售，始為公允；況被上訴人仍得於變價分割過程中以優先承買方式取得系爭房地之全部權利，非完全對被上訴人不利；縱變價分割使被上訴人衍生相鄰關係爭議，惟此不利結果實因被上訴人90年間提出不實申請書所致，應由被上訴人承擔此不利結果；系爭房地之分割方法，應排除○○段000地號土地之因素，單就系爭房地為適當之分割。原審判決不顧其主張之變價分割可使兩造獲得公平合理之分配金額，係有利兩造之分割方式，卻獨厚以不正方法取得○○段000地號土地之被上訴人，顯非公平適當之分割方法。為此提起上訴。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有系爭房地應予變價分割，價金由兩造平均分配。
二、被上訴人辯以：兩造共有之系爭建物，除坐落系爭土地上外，尚有部分坐落於伊所有相鄰○○段000地號土地上，倘依上訴人主張就系爭房地變價分割，兩造固得於變價拍賣時，依法各自主張優先承購權，而不致於由第三人取得系爭共有之建物及土地，並衍生部分建物占有伊所有○○段000地號土地之爭議，但若兩造各自行使優先承購權之結果，由上訴人取得系爭房地，除因系爭建物占有○○段000地號之土地，而衍生爭議外，並造成○○段000地號土地，因未鄰建築線，且無對外通行之路徑，形同裡地，無法有效利用，而減損土地之經濟利益，甚至衍生兩造間袋地通行權之爭議，足徵依上訴人主張之變價分割，除由伊主張優先承購權而取得系爭房地外，變價分割結果所衍生爭執之法律關係似無法避免，且對○○段000地號土地之使用，造成不公平及經濟上之不利益，顯非公平並符合經濟利益之分割方法，原審斟酌伊之主張，並以伊同意以新臺幣（下同）750萬元作為上訴人未分得原物之補償金額，上開金額比原審委託不動產估價師估價應補償未分得原物之金額4,307,050元，高出逾300萬元，原審除斟酌前揭變價分割之結果，可能產生嗣後法律爭執外，並調高未分得原物之補償金額，以平衡共有人之權益，無獨厚一人或損及其他共有人權益之情事；上訴人於上訴時聲請再鑑定，經榮記建築師事務所出具鑑定報告，鑑定結果系爭土地價值12,027,000元，建物價值636,000元，合計共12,663,000元，2分之1持分價值為6,331,500元，故即使重新鑑價結果比原審相隔一年之鑑價結果略高，仍不及伊所願支付補償金額750萬元。原審所為之判決，於法無不合等語。並聲明：上訴駁回。
三、不爭執事實：㈠上訴人、被上訴人於51年9月5日以買賣為原因，於52年2月5
日登記為○○段000、000地號土地之所有人，另於56年3月31日以買賣為原因，於65年2月13日登記為○○段000地號土地之所有人，系爭土地均屬商業區用地，為兩造分別共有，應有部分各二分之一。
㈡系爭建物於54年3月3日為第一次所有權登記，亦為兩造共有，應有部分各二分之一。
㈢系爭建物坐落系爭土地及相鄰之嘉南水利會所有之○○段00
0地號土地上，原由兩造共同向嘉南水利會承租○○段000地號土地至80年底，嘉南水利會向臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）訴請返還土地，經臺南地院於81年10月27日以81年度訴字第585號民事判決兩造應將土地交還嘉南水利會，並自81年1月1日起至交還土地日止，按年給付嘉南水利會損害賠償金。
㈣○○段000地號土地原由兩造共同承租，地上建物於54年3月
3日辦理建物所有權第一次登記，80年間因故未再續租，被上訴人於90年向嘉南水利會提出承租申請，並指因上訴人已遷居美國，無法聯絡，由被上訴人本人完全承租，目前辦理畸零地分區使用證明後，希望嘉南水利會准予購買，購買前允予繼續承租，經嘉南水利會同意將○○段000地號土地出租被上訴人，嘉南水利會於99年依當時農田水利會財產處理要點第3點第7款規定，以公開標售方式，並賦予被上訴人有優先購買權處分該筆土地，經行政院農業委員會（下稱農委會）同意備查，因無人投標而流標。嗣嘉南水利會於104年再依據當時農田水利會財產處理要點第15點第1款規定重新查估價格後報經農委會同意處分，於104年8月24日依農田水利會財產處理要點第24點第1項第2款程序辦理公開標售，開標結果僅被上訴人參與投標，且出價金額高於底價而決標。㈤嘉南水利會曾於106年6月20日發函予上訴人許永忠，函覆為
何就出售○○段000地號土地予鄰地所有人，只出售予鄰地共有人一人，其中說明欄第3、4點敘明如下：
⒈因許瑞坤於90年間提出申租及申購上揭土地，並說明許永忠
已遷居美國無法聯絡，由本人（即被上訴人）承租，本會同意辦理出租，並持續承租至104年間時再次提出申購在案。
⒉本案被上訴人為唯一承租人，本會依農田水利會財產處理要
點第15點第1項第1款及土地法第104條第1項之規定，以公開標售方式處分，給予承租人有優先購買權，並報經農委會104年7月22日農水字第1040722334號函核准出售在案。陳情人（即上訴人）非土地法規定之地上權人、典權人或承租人，無權主張任何權利，本會所為並無違法之情事。
㈥原審曾於106年11月30日履勘現場，勘驗結果如下：系爭建
物坐落系爭土地以及相鄰之○○段000地號土地，為4層樓之透天厝（4樓為加蓋），其1樓現由被上訴人出租予訴外人（李昂軒小吃店）開設餐飲店，建物各層均使用同一樓梯相通，並均由西側臨○○路之單一出入口進出，系爭建物各樓層無獨立門戶。
㈦原審囑託翰基不動產估價師事務所就系爭房地之價值鑑定，
經該事務所於107年12月3日檢送鑑定報告，認定系爭土地估價為8,328,900元，系爭建物成本價格估價為285,200元，故總價值預估為8,614,100元，建議找補未分得原物一方之金額為4,307,050元；嗣本院囑託榮記建築師事務所再次鑑定，經該所於109年2月5日檢送估價書認定系爭土地價值估價為12,027,000元，系爭建物價值估價為636,000元。
四、爭執之事項：系爭房地應如何分割，方為公平妥適？
五、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第1、2、3、5項分別定有明文。查系爭房地為兩造所共有，應有部分各二分之一，有土地、建物登記第一類謄本在卷可按（訴字卷第8-11頁），且為兩造所不爭執（不爭執事實㈠、㈡），堪以認定。又兩造間就系爭房地並無不分割之約定，而依系爭房地之使用目的，亦無不能分割情事，且兩造就系爭房地之分割方法無法達成協議，則上訴人起訴主張合併分割系爭房地，洵屬有據，應予准許。
㈡次按分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共
有人之利害關係、共有土地之實際使用情形、分割後之經濟效用，為適當之分配，以免有害社會經濟（最高法院77年度台上字第632號判決、95年度台上字第1002號判決意旨參照）。查系爭建物為4層樓之透天厝（4樓為加蓋），其1樓現由被上訴人出租予第三人開設餐飲店，建物各層均使用同一樓梯相通，並均由西側臨○○路之單一出入口進出，系爭建物各樓層無獨立門戶（不爭執事實㈥）；又系爭建物坐落之基地除系爭土地外，尚坐落於○○段000地號土地上（不爭執事實㈢），而○○段000地號土地原由兩造共同向嘉南水利會承租該土地至80年底，嗣嘉南水利會訴請返還土地，經臺南地院81年度訴字第585號民事判決兩造應將土地交還嘉南水利會，並自81年1月1日起至交還土地日止，按年給付嘉南水利會損害賠償金（不爭執事實㈢），後被上訴人於90年向嘉南水利會提出承租申請，經嘉南水利會同意承租，嗣嘉南水利會辦理公開標售，由被上訴人標購取得，其申請、承租、標售、取得之程序如不爭執事實㈣，上開事實為兩造所不爭執，自堪認定。
㈢關於分割方法，審酌系爭建物既坐落於系爭土地，在房地合
併利用之情形下，始能發揮經濟上最大利用價值；且系爭建物各樓層無獨立門戶，如以原物分配予兩造，尚需重新設置分配梯廳、分設出入口以利出入，除破壞系爭建物原結構、增加勞費外，對兩造將來之使用管理亦有不便，有損系爭房地之完整性，堪認本件以原物分配予兩造顯有困難，且兩造亦均不主張採原物分配之方式分割，是此一方法自不可採。次查，上訴人主張以將系爭房地一併變賣，並將所得價金平均分配予兩造之方式分割，然採此方式雖可保持系爭房地之完整利用及經濟效用，且若變賣之拍賣價格提高，兩造分配之金額亦隨之增加，對兩造均屬有利；惟依民法第824條第7項規定，於系爭房地以變賣方式分割時，兩造均有優先承買權，若兩造均願優先承買時，以抽籤決定。是採變賣分割，將致系爭房地由何人取得，仍不確定；倘最終由上訴人取得優先承買權，將因系爭建物部分係坐落於○○段000地號土地上，不免衍生占有權源之爭議，故採變賣方式分割，雖解決共有物之分割，卻可能另衍生訴訟，無助於紛爭之解決，並對於社會經濟有不利影響。
㈣雖上訴人主張○○段000地號土地原由兩造共同向嘉南水利
會承租，被上訴人於90年間向嘉南水利會謊稱其已遷居美國無法聯絡，由被上訴人單獨承租土地，再於104年9月間以唯一承租人身分向嘉南水利會優先購買○○段000地號土地，被上訴人以欺瞞手段取得土地，不得因○○段000地號土地為被上訴人所有，將系爭房地全部分配予被上訴人等語；然○○段000地號土地原由兩造共同承租，嗣經嘉南水利會起訴請求交還土地，又經被上訴人承租、投標取得，其事實經過如不爭執事實㈢、㈣所示；而上訴人坦承就嘉南水利會提起訴訟之事實業已知悉（本院卷二第94頁），以此，○○段000地號土地雖經兩造承租，然兩造自80年間未再續租，迄被上訴人90年間申請承租，相隔10年；自被上訴人申請承租，至104年經被上訴人標得，又歷14年，若上訴人有意承租土地，不可能於80年終止租約，且知悉嘉南水利會起訴後，迄被上訴人標得○○段000地號土地，長達24年時間未申請承租，亦未就被上訴人承租、標購為異議；上訴人雖稱其進出國內外，大部分都在國外，所以無從知悉等語（本院卷二第93頁），然上訴人既坦承對嘉南水利會起訴之事業已知悉，則對於所承租○○段000地號土地之租賃關係業已終止一事必已知情，若上訴人認承租○○段000地號土地確屬重要，自可申請承租，縱未申請承租，亦可隨時關注，從而察知被上訴人申請承租、標購取得土地之事實，上訴人所稱無從知悉，尚不可信。且上訴人每年出入境之次數頻繁，有本院調取上訴人之入出境資料附卷供參（本院卷二第71-86頁），可見上訴人非長期出國未回，若其確有意願承租○○段000地號土地，儘可於返國時處理，要無長達20餘年不聞不問之可能；況上訴人既自承大部分時間在國外，則被上訴人指上訴人遷居國外，無法聯絡，亦難認有何欺瞞之行為；參以兩造雖承租○○段000地號土地，然嗣經嘉南水利會終止租約，並經嘉南水利會起訴請求交還土地，則上訴人嗣後已非○○段000地號土地之承租人，縱被上訴人單獨申請承租土地，並無不法；上訴人雖指摘被上訴人未與其共同承租○○段000地號土地，然上訴人就被上訴人有共同申請承租之義務，並未提出任何法律依據，其空言指摘，自不可信；據此，審酌被上訴人標購取得○○段000地號土地，實係因上訴人長期怠於申請承租、標購所致，上訴人主張被上訴人欺瞞取得土地，不得僅因○○段000地號土地為被上訴人所有，而將系爭房地全部分配予被上訴人等語，不足憑採。復審酌系爭房地採變價方式分割，將難以避免衍生系爭建物占用○○段000地號土地之紛爭，難認屬最妥適之分割方案。而依被上訴人主張之方案，將系爭房地分歸被上訴人所有，則系爭建物與其全部基地之所有權將歸為一致，有助於不動產之有效利用，更可消弭上述使用權源、相鄰關係糾紛之隱患，自可憑採，爰認被上訴人主張將系爭房地分配由被上訴人單獨取得之分割方法，應屬可採。
㈤又以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定有明文。本件既認系爭房地之分割方法，以將系爭房地分配由被上訴人單獨取得較為適當，上訴人未分配系爭房地，自有以金錢補償之必要。經原審囑託翰基不動產估價師事務所就系爭房地若分歸一造單獨所有，分得原物之該造應補償對造之金額，其鑑估結果認系爭房地之總價為8,614,100元，故分得原物之該造應補償未分得原物之另一造金額為4,307,050元，此有翰基不動產估價師事務所不動產估價報告書（下稱第一份估價報告書）供參；而被上訴人已表示如系爭房地分歸伊單獨所有，願補償上訴人750萬元（訴字卷第131頁），原審亦據第一份估價報告書，認定被上訴人應補償上訴人750萬元。上訴人雖就補償數額不同意，然經本院就此囑託榮記建築師事務所估價，認系爭房地總價為12,663,000元，亦有榮記建築師事務所估價報告書（下稱第二份估價報告書）可憑（本院卷二第49-63頁），則依第二份估價報告書所載，被上訴人應補償上訴人6,331,500元；是無論依第一份估價報告書，或第二份估價報告書，被上訴人應補償之金額均未逾原審所認定之補償價額750萬元，原審認定將系爭房地分歸被上訴人取得，並由被上訴人補償上訴人750萬元，既係審酌被上訴人願意補償之金額，並參考估價報告書估價所得價格適度提高，自無獨厚被上訴人之實，則原審所酌定之補償金額，應屬公平，而可採認。
六、綜上所述，原審審酌各共有人之利益、系爭建物之構造、建物占用狀況、分割後之土地利用等情，判決將系爭房地分配由被上訴人單獨取得，並由被上訴人補償上訴人750萬元，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、按因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，因分割方法兩造無法達成協議，各當事人就其分割方法之主張、陳述及其他訴訟行為按當時之訴訟程度均為伸張或防衛權利所必要，本院認本件訴訟費用應由兩造按其等就系爭土地原應有部分之比例負擔，始為適當。末查兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 陳春長法 官 林富郎上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
書記官 劉紀君【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。