臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上字第251號上 訴 人 柯春蘭訴訟代理人 陳清義上 訴 人 吳秋賢
黃俊斌上 1 人訴訟代理人 黃瑞田共 同訴訟代理人 陳正芳律師被上訴 人 梅雅軒管理委員會（下稱梅雅軒管委會）法定代理人 洪天賜被上訴 人 蘇鵬成
鄧傳耀潘秀玉郭建麟王麗敏鄧夙真郭育雯陳先助蔡美莉林許雪紅段惠美吳怡德王小泙張文隆陳梅雀葉淙茂薛烱山黃玉燕郭柏賢陳香君鄭佑祥洪貴蘭吳至剛林淑華張烈烈廖國棟黃志輔陳厚銘劉益廷高明高洪敬堯吳秉逸共 同訴訟代理人 蘇清水律師
蘇國欽律師被上訴 人 杜榮木
杜宗霖（即杜金塗之承受訴訟人）杜宗賢（即杜金塗之承受訴訟人）杜俊賢（即杜金塗之承受訴訟人）上4人共同訴訟代理人 曾怡靜律師被上訴 人 陳宗輝
林雅惠陳淑淮上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年6月17日臺灣臺南地方法院107年度重訴字第25號第一審判決提起上訴，本院於109年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人陳宗輝、林雅惠、陳淑淮經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、梅雅軒管委會為合法成立之非法人團體，於本件訴訟有當事人能力：
㈠按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，
民事訴訟法第40條第3項定有明文；又非法人之團體，若具備一定之名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產，並設有對外代表團體之代表人或管理人者，即有上開規定之適用，應認其具有當事人能力。
㈡本件梅雅軒管委會係由多數委員組成，有一定之名稱（即梅
雅軒管委會），有固定之事務所（依成立當時之梅雅軒社區【下稱系爭社區】管理委員會管理章程第4條所定之會址係設於臺南市○區○○街○○巷之系爭社區守衛大樓），並有一定之目的（依成立當時之系爭社區住戶會議紀錄、住戶規約所設立，其目的在管理及維護系爭社區公共設施即守衛室、游泳池、乒乓球室、PU羽球場、五彩噴泉庭園景觀造景之使用、社區內外之安全、社區內生活及交通秩序之約束、社區內環境整潔及美化、居戶衛生之注重等），且有獨立之財產（梅雅軒管委會收取管理費統籌經營管理，開立專戶儲存，會計每月編製收支狀況表，建立帳冊，並提交梅雅軒管委會審議），復設有代表人（由主任委員對外代表梅雅軒管委會），持續運作至今。以上有梅雅軒管委會等33人提出系爭社區住戶規約、80年11月10日馨園Ⅲ期社區成立管理委員會會議紀錄、馨園Ⅲ期管理委員會管理章程、梅雅軒管委會99年度住戶大會會議紀錄、系爭社區100年度臨時住戶大會會議紀錄、梅雅軒管委會100年度住戶大會會議紀錄、系爭社區101年度定期住戶大會會議紀錄、系爭社區107年度第2次住戶大會會議紀錄、梅雅軒管委會開會通知單、梅雅軒管委會開會議事程序、梅雅軒管委會管理章程（修正草案）、梅雅軒管委會各項管理細則、梅雅軒管委會管理章程、系爭社區管理委員會92年6月26日及92年7月15日公告、92年7月10日會議通知單、92年6月12日會議紀錄、梅雅軒管委會98年度第1及第2次管理委員會議紀錄、系爭社區102年度定期住戶大會會議紀錄、系爭社區97年3至7月管理費收據（見原審卷二第31 -43、55-81、109-115、261-284頁，卷三第31-41、45-94頁），及上訴人提出系爭社區106年度第1次住戶大會會議紀錄（見原審補字卷第232-233頁）可稽，堪信為真實。是梅雅軒管委會符合上揭法條所定非法人團體之要件，為非法人團體，應認其具有當事人能力。上訴人主張非法人團體之要件之一，須對外為獨立經濟個體，可為商業營業或交易，梅雅軒管委會並不具商業營業或交易之性質，尚非可認屬非法人團體云云，應屬有誤，而不足採。
㈢上訴人另主張梅雅軒管委會向臺南市政府請准備案，經臺南
市政府否准備案，其後提起訴願、行政訴訟均經駁回，足證其所成立之管理委員會為不合法之組織，原審認其為非法人團體，有當事人能力，難令甘服云云，並提出臺南市政府107年3月19日府工使一字第1070318989號函、107年3月28日府工使一字第1070367798號函、107年5月2日府工使一字第1070391661號函、內政部訴願審議委員會「案號：0000000000號」訴願決定書、高雄高等行政法院（下稱高高行法院）107年度訴字第321號行政判決（見原審卷二第133-136、381-382頁，卷三第145-146頁，卷四第125-132頁）為證。惟查，梅雅軒管委會有一定名稱、目的、事務所，設有代表人，有獨立之財產，符合民事訴訟法第40條第3項規定非法人團體之要件，屬非法人團體，有當事人能力，已如前述，自不因行政程序之報備准否而異。是上訴人上開主張，亦不足採。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：坐落臺南市○區○○段○○○○號土地（下稱000地號土地）為上訴人黃俊斌所有、同段000-a及000-b地號土地（下分稱000-a、000-b地號土地）均為上訴人柯春蘭所有，同段000-c地號土地（下稱000-c地號土地）為上訴人吳秋賢所有（上開4筆土地，下合稱系爭4筆土地）。被上訴人對系爭4筆土地無合法使用權源，竟於其上如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A1、A2、B1、B2、C1、C2部分，面積依序為13.09、11.69、25.75、25.55、28.60、28.00㎡及D部分（為管理室兩旁鐵門位置，未計算面積）之土地，設置為系爭社區之圍牆、管理室、鐵門及游泳池（上開全部地上物合稱系爭地上物），已侵害上訴人對於系爭4筆土地之所有權，上訴人自得依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人拆除系爭地上物，返還系爭4筆土地。原判決駁回上訴人之訴，實有未當，爰提起上訴等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將000地號土地上如附圖編號A1部分之磚造圍牆（面積13.09㎡）、編號D部分之鐵門及編號B1部分之鋼筋混凝土造管理室（面積25.75㎡）拆除，將土地交還黃俊斌。㈢被上訴人應將000之c地號土地上如附圖編號A2部分之磚造圍牆（面積11.69㎡）、編號D部分之鐵門及編號B2部分之鋼筋混凝土造管理室（面積25.55㎡）拆除，將土地交還吳秋賢。㈣被上訴人應將000之a地號土地上如附圖編號C1部分之水泥磚造游泳池（面積28.60㎡）及000之b地號土地上編號C2部分之水泥磚造游泳池（面積28.00㎡）拆除，將土地交還柯春蘭。㈤願供擔保請准宣告假執行（上訴人不再依民法第292條規定請求部分，本院不再論述）。
二、被上訴人則辯稱：㈠梅雅軒管委會等33人部分：系爭社區係大社區型態之建築群
，雖社區內之基地地號及建物各自獨立，但全體社區住戶間自承購社區建物起，即同意提供其所有部分土地作為社區公共區域，並同意於其上設置特定之公共設施，供全體社區住戶相互使用，為有償使用之性質，應屬互為租賃關係，而有民法第425條規定之適用。且社區住戶為管理社區公共設施及處理公共事務，於民國80年間即通過系爭社區住戶規約及成立梅雅軒管委會，授權梅雅軒管委會管理社區內全部公用設施，並按社區規約長期施行至今，被上訴人就系爭地上物占用系爭4筆土地部分自有合法使用權限存在。上訴人縱非原始購入者，惟因系爭社區所有公共設施，於建商交屋時，已全部建設完成，上訴人或上訴人前手於購買系爭4筆土地前，不僅知道所欲購買之土地上會設置公用設施，同時亦清楚公用設施項目為何。況上訴人與其前手間均具有至親關係，且上訴人於取得土地所有權前，均曾與其前手長期共同生活於系爭社區內，並均曾參與過社區住戶大會、繳交管理費用及擔任管委會幹部，共同管理社區公共設施，上訴人對於其前手與全體社區住戶間存有交互使用土地之租賃契約之事可謂知之甚詳，該租賃契約對於上訴人亦均繼續存在，是上訴人主張被上訴人無權使用上訴人所有土地，自屬無據。上訴人違反誠信原則，無故向被上訴人訴請拆除社區公共設施，其行使權利之目的，顯然係故意違反與被上訴人長久以來就社區內公共設施使用之約定，同時為侵害全體社區住戶之居住品質，其權利之行使顯然有違誠實信用原則，自屬權利濫用之行為。故上訴人請求梅雅軒管委會等33人拆除系爭地上物，應無理由等語。並聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡杜榮木等4人部分：系爭社區為建商於80年間所規劃興建，
起造之初即由社區內每筆土地之所有權人均提供私有土地之一部分，共同設置管理室、圍牆、花園、植栽、步道、游泳池、監視器設備等，提供由社區內住戶共同使用，並僱用管理員管理，上揭土地提供及使用之行為，原為系爭社區內全部土地建物之所有權人（含系爭4筆土地之所有權人）及其後手所同意，亦均繳納管理費以支付管理維護費用，是系爭社區全體住戶，顯均有提供私有土地，且享受或使用到其他住戶所提供之土地，其使用他人土地，顯然係屬有償使用，其性質為互為租賃關係。再梅雅軒管委會於80年間成立至今，其成員為住戶間互相選任，由所有權人及住戶輪流擔任管理委員，其受社區內之所有權人及住戶委任而管理占有系爭4筆土地上之系爭地上物，於法有據。上訴人主張其私有土地供公共使用部分以意思表示終止使用借貸或租賃法律關係云云，並無理由。上訴人於受讓系爭4筆土地時，即明知系爭社區公共設施係設置於各住戶之私有土地之事實，而仍取得系爭4筆土地所有權，並於取得物權多年後，始據以行使物上請求權，請求拆屋還地，其權利之行使，已屬權利濫用，並有違誠信原則。故上訴人請求杜榮木等4人拆除系爭地上物，應無理由等語。並聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢陳宗輝、林雅惠、陳淑淮部分：
其等未於本院審理時到庭，亦未提出書狀為何聲明或陳述。另其中陳宗輝於原審所為之主張如前開梅雅軒管委會等33人所述。
三、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點（陳宗輝、林雅惠、陳淑淮除外，下稱兩造不爭執部分，陳宗輝、林雅惠、陳淑淮均除外，合此說明）如下：
㈠不爭執事項：
⒈000地號土地為黃俊斌所有、000-a及000-b地號土地均為柯春蘭所有，000-c地號土地為吳秋賢所有。
⒉000地號土地如附圖編號A1面積13.09㎡部分為磚造圍牆、編
號D部分為鐵門（未計算面積）、編號B1面積25.75㎡部分為鋼筋混凝土造之管理室。
⒊000-c地號土地如附圖編號A2面積11.69㎡部分為磚造圍牆、
編號D部分為鐵門（未計算面積）、編號B2面積25.55㎡部分為鋼筋混凝土造之管理室。
⒋000-a地號土地如附圖編號C1面積28.60㎡部分及000-26地號
土地編號C2面積28.00㎡部分，均為水泥磚造游泳池之一部分。
⒌壽皇營造有限公司（下稱壽皇公司）於79年間，在臺南市○
○段○○○○號、000之0至000之c地號等共計44筆土地上起造RC結構之連棟透天厝式四層建物共計44棟，該建案屬於先建後售，建物分南北兩側，為「分戶分照」各自獨棟建物，建商交屋前即已於兩排建物中間設有空地、球場、花圃及游泳池，並於東側設2道鐵門及管理室、西側以石牆圍起，使非住戶之外人無法任意進出。該建案原名稱為「馨園Ⅲ期」（即本件之系爭社區）。於80年間取得使用執照後，同年11月10日召集住戶會議，成立「馨園Ⅲ期管理委員會」後，即依當時之系爭社區住戶規約及馨園Ⅲ期管理委員會管理章程管理運作至今，並由梅雅軒管委會就該社區公共設施（即守衛室、游泳池、乒乓球室、PU羽球場、五彩噴泉庭園景觀造景）之使用為管理及維護。
⒍梅雅軒管委會於107年3月5日以0000000000號函及檢附相關
資料，向臺南市政府報備組織成立，臺南市政府於107年3月19日以府工使一字第1070318989號函覆不同意備查。梅雅軒管委會已對該行政處分提起訴願，於107年6月25日內政部訴願委員會作成內政部0000000000號不受理決定書，梅雅軒管委會復向高高行法院提起行政訴訟，經高高行法院於108年5月14日以107年度訴字第321號判決予以駁回在案，目前上訴最高行政法院，尚未審結。
⒎梅雅軒管委會管理之範圍如原審卷二第25頁空照圖所示，系
爭社區為封閉式社區，住戶如附表所示共計44戶，社區內分南、北兩側連棟式透天厝，中間設有空地、球場、花圃及游泳池○○○區○○○○街、北臨○○街0d巷、南臨○○街0c巷，北側住戶一樓均有鐵門可直接經由○○街0d巷對外進出，南側住戶一樓亦有鐵門可直接由○○街0c巷對外進出，西側為圍牆，東側臨賢北街設有鐵門（附圖編號D部分）、磚造圍牆（附圖編號Al、A2部分）及管理室（附圖編號B1、B2部分），住戶可以步行方式經鐵門由○○街對外進出。
⒏系爭社區之全體住戶名下土地，除主建物及附屬建物所在之
基地外，其餘基地已設為社區之圍牆、鐵門、管理室、空地、庭園、游泳池、路燈、鋪紅○○○區○○道、排水設施、監視器、公用電錶、水錶及籃球場，供社區內之全體住戶使用。
⒐梅雅軒管委會於101年間，以問卷方式向全體住戶調查更換
游泳池池底磁磚之意願，並已於101年間進行整修，整修所需費用已由梅雅軒管委會管理之公共基金支付完畢。
⒑系爭地上物及其他建築物，業經臺南市政府勘定為違章建築
。並以臺南市政府107年5月2日府工使一字第1070391661號函通知全體住戶限期於107年6月1日自行拆除恢復原狀，逾期將依建築法第86條規定執行強制拆除。
⒒吳秋賢於101年6月1日至101年9月3日（任期原應於102年5月
30日屆滿，因自動請辭而卸任），擔任梅雅軒管委會主委；黃俊斌之父黃瑞田於92年6月1日至93年5月30日、98年6月1日至99年5月30日、102年7月5日至103年7月4日擔任梅雅軒管委會委員；柯春蘭之夫陳清義於97年4月4日至97年7月12日、100年7月1日至101年6月30日擔任梅雅軒管委會委員。
⒓吳秋賢（含前手吳重德）自80年11月起至106年5月止、黃俊
斌（含前手黃瑞田）自80年11月起至105年8月止、柯春蘭（含前手陳清義）自80年11月起至101年8月止，均有按月繳納管理費予梅雅軒管委會。
⒔梅雅軒管委會曾對柯春蘭提出給付管理費訴訟，經原審法院
107年度簡上字第245號判決柯春蘭應給付梅雅軒管委會管理費，並已判決確定。
㈡爭執事項：
⒈被上訴人對於管理使用之系爭地上物，是否有合法占有權源
存在？如有，該權源為何？被上訴人抗辯有交互土地使用之租賃關係或依公寓大廈管理條例第53條適用公寓大廈管理條例第23條規定、住戶規約第1、8、14、18、46條有權使用，是否可採？⒉上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人應將系
爭地上物拆除是否有理由？
四、得心證之理由：㈠被上訴人對於管理使用之系爭地上物，有合法占有權源存在：
⒈系爭4筆土地分係上訴人所有，被上訴人管理使用之系爭地
上物，分別占用系爭4筆土地之事實，詳如不爭執事項⒈至⒌、⒎、⒏所示，且經原審會同兩造及地政人員勘驗屬實，製有勘驗筆錄（見原審卷一第357-361頁），及臺南市臺南地政事務所107年4月12日臺南地所測字第1070034651號函暨所附複丈成果圖（見原審卷二第193、195頁）可稽，並有上訴人提出建物及土地登記謄本、地籍圖謄本、現場照片、google地圖（見原審補字卷第41-230頁，卷一第47-195頁，本院卷二第37-335頁）及梅雅軒管委會等33人提出系爭社區空照圖照片、系爭社區現況照片（見原審卷二第23-29、235-245頁）可佐，堪予認定。被上訴人抗辯其所管理使用之系爭地上物，並非無權占有使用系爭4筆土地，既為上訴人所否認，被上訴人自應就其所辯，負舉證責任。
⒉經查：
⑴被上訴人抗辯：系爭社區所有承購戶自承購社區建物起，即
同意提供其所有部分土地作為社區公共區域，並同意於其上設置特定之公共設施，供全體社區住戶相互使用，為有償使用之性質，應屬互為租賃關係，而有民法第425條規定之適用。且社區住戶授權梅雅軒管委會管理社區內全部公用設施，並按社區規約長期施行至今，被上訴人就系爭地上物占用系爭4筆土地部分有合法使用權限存在等情，有梅雅軒管委會等33人提出上開住戶規約、歷次住戶或管理委員會會議紀錄、管理委員會管理章程、開會通知單、開會議事程序、各項管理細則、管理費收據（詳見程序方面二、㈡部分之卷證出處）及設施系統操作說明手冊（見原審卷二第45-53頁）為證。其所辯是否可採，分述如下：
①系爭社區之建案乃先建後售，建物分南北兩側，為「分戶分
照」各自獨棟建物，建商交屋前即已於兩排建物中間設有空地、球場、花圃及游泳池，並於東側設2道鐵門及管理室、西側以石牆圍起，使非住戶之外人無法任意進出。系爭社區為封閉式社區，住戶如附表所示共計44戶。系爭社區之全體住戶名下土地，除主建物及附屬建物所在之基地外，其餘基地已設為社區之圍牆、鐵門、管理室、空地、庭園、游泳池、路燈、鋪紅○○○區○○道、排水設施、監視器、公用電錶、水錶及籃球場，供社區內之全體住戶使用。系爭社區於80年11月10日召集住戶會議，成立「馨園Ⅲ期管理委員會」後，即依當時之系爭社區住戶規約及馨園Ⅲ期管理委員會管理章程管理運作至今，並由梅雅軒管委會就該社區公共設施（即守衛室、游泳池、乒乓球室、PU羽球場、五彩噴泉庭園景觀造景）之使用為管理及維護等事實，為兩造所不爭執（詳如不爭執事項⒌、⒎、⒏），且有上開⑴所述之證據，並有上訴人提出上開建物及土地登記謄本、地籍圖謄本、現場照片、google地圖（詳見㈡⒈部分之卷證出處）及臺南市政府工務局102年6月24日南市工使一密字第1020530694號函、建造執照（變更設計）申請書、施工說明書、使用執照（見原審補字卷第234-245頁）可稽，堪信為真實。
②依上訴人所提上開系爭社區全體住戶之建物及土地登記謄本
所載，均無與其他住戶共有之情形，此攸關買賣不動產之重要事項，買方不可能於承購前未事先查悉。再自系爭社區共44戶，在建商交屋前即已於兩排建物中間設有空地、球場、花圃及游泳池，並於東側設2道鐵門及管理室、西側以石牆圍起，形成封閉式社區。且全體住戶名下土地，除主建物及附屬建物所在之基地外，其餘基地已設為社區之圍牆、鐵門、管理室、空地、庭園、游泳池、路燈、鋪紅○○○區○○道、排水設施、監視器、公用電錶、水錶及籃球場，係供社區內之全體住戶使用，已如前述。則系爭社區之全體住戶已將其主建物及附屬建物所占用以外之土地，提供作設置系爭社區中包含系爭地上物在內之公共設施使用，此乃客觀表見之事實，住戶不得謂為不知。上訴人主張其不知已將建物所占用以外之土地供作系爭社區中之公共設施使用云云，尚難憑採。
③復觀諸系爭社區於80年11月10日成立管理委員會時之會議紀
錄所載，會議中已就各住戶每戶應繳社區管理費金額、管理委員、監察人人數、限制、任期及選任、公共基金移交、贈送住戶滅火器、製作會員證、守衛人員制服製作、守衛室內設備點交、汽車通道整平、游泳池清潔、PU球場地板設置、第四台收訊等議題為討論，另訴外人即建商代表許文正擔任會議主席，並敘及：「中庭花園及守衛室等公共設施，本公司很用心規劃，甚至委託園藝專家精心設計及採多方面意見才著手，當然有少數人觀點不一致，為達圓滿起見，公司提撥新台幣壹佰萬元給委員會作為中庭基金自行增設或維修。還有汽車無線追蹤器，這是本人構想，住戶進出社區萬一有盜匪跟蹤，方圓二公里內隨時能呼叫守衛室，對住戶靜、動態加強一份安全保障，經洽『世岱』估算每具約捌仟元，但因目前頻道尚未開放，恐怕違警，公司決定提撥壹佰萬元給委員會，將來自行按裝，以上合計新台幣貳佰陸拾柒萬貳仟肆佰玖拾柒元正，請主任委員常務監察人簽收。」、「公司要贈送各住戶五支海龍滅火器，很實用，長年不須換藥、充氣，萬一緊急狀況，大家可以合力使用，全數220支放置守衛室，請向守衛人員提領。」等語，輔以會中各住戶之臨時提案中並未曾就建商何以在兩排建物外，另設置社區之圍牆、鐵門、管理室、空地、庭園、游泳池、路燈、鋪紅○○○區○○道、排水設施、監視器、公用電錶、水錶及籃球場等公共設施有所質疑，反而係針對其所設置公共設施之品質為要求。且系爭社區自80年11月10日召集住戶會議，成立管理委員會後，即依當時之住戶規約及管理委員會管理章程管理運作至今，社區之圍牆、鐵門、管理室、空地、庭園、游泳池、路燈、鋪紅○○○區○○道、排水設施、監視器、公用電錶、水錶及籃球場亦長期供社區內之全體住戶使用，並由梅雅軒管委會就該社區公共設施之使用為管理及維護等節，亦如前述。是系爭社區全體住戶長期以來，對於梅雅軒管委會就該社區公共設施之使用為管理及維護，及全體住戶得使用該社區之公共設施，並無異議或干涉，同時進而享受亦得使用社區公共設施之利益，應認全體住戶均有同意就其等位於社區公共設施區域之私有土地係用以設置公共設備以供所有住戶使用，並授權梅雅軒管委會就公共設施之使用為管理及維護。
④按使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約，當事人之一
方約定以物交他方使用，究屬使用借貸或租賃，應衡酌他方是否支付使用之對價，予以認定。本件系爭社區所有住戶，係互相提供土地給對方使用作為對價，衡其性質應屬互為租賃關係，而有民法第425條之適用。故被上訴人抗辯：被上訴人對於管理使用之系爭地上物係基於交互土地使用之租賃關係，有合法占有權源存在等語，應屬可採。
⑤次按出租人與承租人間，若就租賃關係中關於使用之對價、
租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為要。被上訴人雖未提出租賃之書面契約，要與系爭社區所有住戶間業已合意成立之租賃契約不生影響。
⑥再按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約
之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範。查本件系爭社區所有住戶同意提供其所有部分土地作為社區公共區域，並同意於其上設置特定之公共設施，供全體社區住戶相互使用，已合意成立租賃契約。至於系爭地上物雖經臺南市政府勘定為違章建築。並以臺南市政府107年5月2日府工使一字第1070391661號函通知全體住戶限期於107年6月1日自行拆除恢復原狀，逾期將依建築法第86條規定執行強制拆除。惟該認定乃行政機關基於行政目的所為判斷，與私權爭訟無涉，難認前揭租賃契約違反強制或禁止規定而無效。基於契約自由原則，系爭社區所有住戶自仍受其拘束。上訴人另主張本件因建商施以詐術牟取暴利，買賣契約無效云云。惟其就此並未舉證以實其說，尚難憑採。況其與建商間之買賣契約是否無效，亦與本件無涉，是其此部分主張，並無足採。
⑦又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，在契約當事人為多人之情形下，並不限於須全體當事人在場當面協議直接為之，其由當事人其一，甚或第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立。本件系爭社區之全體承購戶向建商承購系爭社區之不動產時，就系爭社區之建案乃將其主建物及附屬建物所占用以外之土地，提供作設置系爭社區中包含系爭地上物在內之公共設施使用，此客觀表見之事實，應得以知悉而同意承購。且系爭社區自80年11月10日召集住戶會議，成立管理委員會後，即依當時之住戶規約及管理委員會管理章程管理運作至今，長期對梅雅軒管委會就該社區公共設施之使用為管理及維護，及全體住戶得使用該社區之公共設施，並無異議或干涉，同時進而享受亦得使用社區公共設施之利益，已如前述。則無論係由建商傳達或住戶在住戶會議、處於此生活圈表達之意，堪認系爭社區全體住戶間，就相互使用各自私有土地之一部，已獲致意思表示之一致，該租賃契約已然成立。
⑧另認定事實所憑之證據，不以能直接證明待證事實之證據為
限，倘綜合各種情況及資料能證明一定之事實，依該事實，根據經驗法則及論理法則之研判與推理作用，得以推論待證事實存在之證據，亦包括在內。本件依憑前述各項相關事證，據以認定系爭社區全體住戶間，均同意提供其所有部分土地作為社區公共區域，並同意於其上設置特定之公共設施，供全體社區住戶相互使用，並授權梅雅軒管委會就公共設施之使用為管理及維護。故被上訴人抗辯：被上訴人對於管理使用之系爭地上物係基於交互土地使用之租賃關係，有合法占有權源存在等語，應屬可採。
⑵上訴人主張：如認兩造間之土地曾有互為租賃情事，然此租
賃關係業經終止，被上訴人不得據此作為占有系爭4筆土地之權源云云。惟查：
①按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於
特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書自明。
②查柯春蘭係94年1月10日因夫妻贈與取得000-b地號土地及其
上建物所有權，復於101年3月1日因買賣取得000-a地號土地及其上建物所有權，吳秋賢於100年6月8日因買賣取得000-a地號土地及其上建物所有權，黃俊斌於95年8月8日因買賣取得000地號土地及其上建物所有權，有上訴人提出建物及土地登記謄本（見原審補字卷第41-47、182-190頁）可稽。且上訴人本人或其至親、配偶曾擔任梅雅軒管委會主委或委員，均長期繳納管理費予梅雅軒管委會。梅雅軒管委會於101年間，以問卷方式向全體住戶調查更換游泳池池底磁磚之意願，並已於101年間進行整修，整修所需費用已由梅雅軒管委會管理之公共基金支付完畢等事實，為兩造所不爭執（詳如不爭執事項⒐、⒒、⒓），堪信為真實。又系爭社區於101年間發問卷調查更換游泳池池底磁磚期間之管理委員會主委即為吳秋賢，且上訴人或以其所有編號建物之住戶代表於上開進行之問卷調查表上均係勾選「同意」，吳秋賢並於101年9月3日書寫給社區住戶的一封信，內容略以：「社區泳池重建幾經波折，管委會終於決定將於一週內付清尾款，壓在心中的石頭也終於可以放下了，本人在此要特別感謝陳清義夫婦」、「感謝他們無私的付出，這個案子才得以推動落實」、「即日起本人將辭去主委一職」、「從今往後，社區的所有大小事請和其他委員們聯絡，相信他們一定會全力以赴，為住戶們服務」等語，有上開不爭執事項⒒及梅雅軒管委會等33人提出系爭社區游泳池底部磁磚是否全部換新問卷調查、吳秋賢於101年9月3日書寫之「給社區住戶的一封信」（見原審卷二第97、99、103-107頁）可稽，亦堪信為真實。本件上訴人於前手處取得系爭4筆土地及其上建物時，因無不知上情（被上訴人對於管理使用之系爭地上物係基於交互土地使用之租賃關係）之可能，惟仍均延續上情，向無干涉、異議，長期容忍，甚至確認被上訴人之使用權能，則依前揭債權物權化之法理，自應認上訴人已繼受前手與其他住戶間因默示合意所成立之相互使用各自私有土地一部之債權契約甚明，並受上開租賃契約之拘束。是上訴人主張系爭地上物占有之土地係遭被上訴人無權占有，應無可採。被上訴人所辯系爭地上物所占有使用系爭4筆土地係有合法權源，應屬有據。
③次按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相
當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。本件系爭社區之住戶將其主建物及附屬建物所占用以外之土地，提供作設置系爭社區之圍牆、鐵門、管理室、空地、庭園、游泳池、路燈、鋪紅○○○區○○道、排水設施、監視器、公用電錶、水錶及籃球場等公共設施，供社區內之全體住戶使用，非相當時期不能達其目的，是兩造就前述之租賃關係雖未明定租賃之期限，仍應解為定有以該公共設施等地上物存續供住戶使用至該特定地上物不堪使用為止之期限，始無違背該租賃契約立約時當事人之真意。是上訴人主張：其得依民法第450條第2項規定終止租賃關係，被上訴人不得據此作為占有系爭4筆土地之權源云云，難以憑採。
⑶被上訴人抗辯有交互土地使用之租賃關係，係有權使用，為
可採，已如前述。是就被上訴人其餘抗辯：依公寓大廈管理條例第53條適用公寓大廈管理條例第23條規定、住戶規約第
1、8、14、18、46條係有權使用等節，即無庸論述。㈡綜上，被上訴人對於管理使用之系爭地上物係基於交互土地
使用之租賃關係，有合法占有權源存在。是以上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人應將系爭地上物拆除並無理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人拆除系爭地上物，並將該部分土地返還予上訴人，為無理由，不應准許，其假執行之聲請，失其依據，應併予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 林富郎法 官 黃瑪玲上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。（但上訴利益合併未逾新台幣150萬元者，不得上訴。）被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 25 日
書記官 許雅華【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。