臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上字第37號上 訴 人 蘇東治訴訟代理人 蘇志成訴訟代理人 林祺祥律師被上訴人 蘇慶麟訴訟代理人 郭國益律師複代理人 蘇東華上列當事人間請求核定土地租金等事件，上訴人對於中華民國107年12月19日第一審判決（臺灣臺南地方法院107年度訴字第1384號）提起上訴，並為訴之追加，本院於109年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項㈠、㈡之訴部分，及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分：
㈠核定被上訴人就其所有門牌號碼臺南市○○區○○村○○○街
○○○號房屋占有坐落上訴人所有坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，面積661.49平方公尺，自民國102年7月13日起至104年12月31日止每月租金應再增加新臺幣壹仟柒佰陸拾肆元。另自105年1月1日起至至租賃關係終止之日止，每月租金應再增加新臺幣伍仟陸佰肆拾肆元。
㈡被上訴人應再給付上訴人新臺幣貳拾柒萬伍仟陸佰捌拾元；及
自民國107年7月13日起至前項租賃關係終止之日止，按月再給付上訴人新臺幣伍仟陸佰肆拾肆元。
其餘上訴駁回。
追加之訴駁回。
廢棄部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔，上訴駁回部分及追加之訴，第二審訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人起訴時請求如附表一起訴聲明欄所示之聲明，原審判決如附表一原審判決主文欄所示，上訴人對其敗訴部分聲明不服（如附表一上訴聲明欄所示），嗣於本院審理時，追加上訴聲明如追加上訴聲明欄所示。核其追加係本於「核定租金」及「給付租金」之同一基礎事實，並無不合，應予准許。
乙、實體方面
一、本件上訴人主張：㈠坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地(下合稱系爭土地)為伊所有，其上有伊所建同段218、219建號即門牌號碼臺南市○○區○○村○○○街○○○號建物(下稱系爭建物)；前於民國（下同）77年2月7日伊將系爭建物出賣與訴外人蘇東華(下稱蘇東華)，蘇東華於82年間訴請伊履行契約義務，獲勝訴判決確定，伊將系爭建物所有權移轉登記予蘇東華；96年9月12日蘇東華將系爭建物贈與被上訴人蘇慶麟(下稱被上訴人)。按民法第425條之1第1項、第2項，系爭土地及系爭建物原同屬伊所有，然經伊移轉系爭建物所有權予蘇東華，嗣經蘇東華移轉系爭建物所有權予被上訴人，是就系爭土地，伊與蘇東華、被上訴人就系爭建物間因民法第425條之1之規定推定有租賃契約存在。
惟就系爭土地之租金，雙方協議不成，爰依民法第425條之1第1項、第2項起訴請求核定每月租金，並給付102年7月13日至107年7月12日期間之租金等語（原審判決如附表一原審判決主文欄所示，上訴人就原審駁回其對被上訴人請求部分，聲明不服，提起上訴，至原審判命給付及駁回其對蘇東華請求部分，則未據上訴，已告確定）。並為上訴聲明：如附表一上訴聲明欄所示，嗣於本院審理中為上訴聲明之追加，如附表一追加上訴聲明欄所示。
二、被上訴人則以：本件並非單純之租用基地建築房屋使用之情形，而係只就上訴人已建竣之房屋部分加以承購，而房屋又不能脫離基地獨立存在，故爾原判決乃認定「上訴人就出賣系爭建物自有使被上訴人使用系爭土地之附隨義務」無疑。況伊於77年2月間購買系爭建物之初，上訴人並未提及給付地租之問題云云資為抗辯。並為答辯聲明：上訴及追加之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地及其坐落系爭建物原為蘇東治所有，經買賣將系爭
建物轉讓予蘇東華後，蘇東華又將系爭建物贈與被上訴人，是系爭土地之現所有人為蘇東治、系爭建物之現所有人為被上訴人；又系爭建物占有系爭土地面積共計661.49平方公尺，有臺南市歸仁地政事務所106年7月3日土地複丈成果圖可稽（見原審補字卷第17頁）。
㈡被上訴人乃本於民法第425條之1推定有法定租賃關係，於系爭建物得使用之期限內，有權合法占有系爭土地。
㈢本院於108年12月2日勘驗系爭建物（含雨遮、圍牆、門牌號
碼：臺南市○○區○○○街○○○號）及其佔用系爭土地周圍現況、現場照片及圖說（見本院卷第203-221頁），兩造均不爭執。
四、兩造爭執事項：㈠本件上訴人請求法院依民法第425條之1第2項核定被上訴人
占用其土地之租金，其數額應以若干元為適當?⒈本件上訴人主張其為系爭土地所有權人，系爭建物坐落於系
爭土地上，又蘇東華曾為系爭建物之所有權人，而被上訴人現為系爭建物之所有權人，上訴人所有系爭土地與蘇東華、被上訴人間所有系爭建物推定有租賃關係。上訴人前曾以蘇東華、被上訴人無權占有為由對其二人起訴，經本院以105年度重訴字第292號（下稱前案）事件審理，並以蘇東華、被上訴人乃本於推定租賃關係，於系爭房屋得使用之期限內，有權、合法占有系爭土地，而判決駁回確定在案等情，有前案判決書及系爭土地之土地登記謄本(見原審補字卷第25-27頁、第19-23頁)為證，自堪信為真實。
⒉按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。兩造間推定為租賃關係，已如前述，然關於系爭土地租金之爭議，前經上訴人以存證信函(高雄瑞峰郵局第000234號)，請求被上訴人為協議未果，有該存證信函及回執在卷可參(見原審補字卷第29-31頁)。從而，上訴人依據民法第425條之1規定，訴請核定系爭土地租金，即屬有據。被上訴人以伊於77年2月間購買系爭建物之初，上訴人並未提及給付地租之問題，益見上訴人有免收地租之意思云云抗辯，並無可取。
⒊再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97
條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，亦有最高法院75年度台上字第378號裁判意旨可資參照。上訴人雖主張本件應同於最高法院92年度台簡上字第20號判決，而認租金之核定無土地法第97條規定之適用云云。惟最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨所稱「土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨」，係有就房屋租金之核定而為闡述，要與本件係就土地租金核定所生之爭執不同，且被上訴人出租系爭房屋予他人作為家具工廠之用，固有營利之事實（詳下⒋⑵述之），要與其利用系爭土地所獲利益無涉，故本件關於土地之租金數額，仍應受系爭土地之申報地價額年息10%計算基準之限制，要無疑義。
⒋經查：
⑴系爭土地於107年1月之申報地價為每平方公尺2,560元，業
據上訴人提出系爭土地第一類登記謄本在卷為證(見補字卷第19頁)，而系爭建物占有系爭土地之面積為661.49平方公尺，亦經前案判決認定在案（見原審補字卷第17頁、原審卷第115頁A、B、C部分之總合、第117頁）。
⑵本件系爭建物坐落於臺南市○○區○○村○○○街，附近多
為住家，且後方為魚塭、二仁溪，現被上訴人出租予他人作為家具工廠之用乙節，除有上訴人提出之地圖、現況照片可參外(見原審卷第71-95頁)，亦經原審當庭以GOOGLE地圖勘驗屬實（見原審卷第122-123頁），另系爭建物北側有出入口可通往○○○街，○○○街北側為一空地，鋪設草皮、建有涼亭及龍搶珠造景（Google地圖顯示該造景為九龍井）。
系爭建物西側有出入口可通往台南市○○區○○段○○○○○號土地，該0000地號土地上為空地及第三人所有之建物，0000地號土地亦有出入口可與○○○街通行，交通尚稱便利，亦有本院勘驗筆錄及照片可參（見本院卷第205、209至215頁）。此外，並有系爭建物周邊街景照片、衛星地圖數紙附卷足憑(見原審卷第41-53頁)。是被上訴人所有之系爭建物既占有系爭土地661.49平方公尺，其應給付之租金數額自得以此可受利益之範圍為核算基準，而租額之多寡原應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，並須受前述建築房屋基地租金法定租率即系爭土地之申報地價額年息百分之10計算基準之限制。
⒌又本件依上訴人聲請送請長信不動產估價師聯合事務所鑑定
：107年7月13日（上訴人起訴之日）系爭房屋占用系爭土地每月之租金為何，其價格結論以：107年7月13日系爭土地每月租金為48元/平方公尺，系爭土地租金價格為每月31,752元（計算式：48×661.49＝31,752元），有長信不動產估價師聯合事務所估價報告書可稽（見外放估價報告書第56頁），另被上訴人目前將系爭建物出租他人收取租金，每月3萬元，此業經被上訴人提出房屋租賃契約書1紙附卷可查（見原審卷第129-140頁），以及上訴人就系爭土地每年繳納地價稅為19,322元，有上訴人提出之地價稅繳款書1紙附卷可查(見原審卷第149頁）等情，然被上訴人所有系爭房屋利用系爭土地，乃作為房屋租賃之營利行為，其租金金額之計算，固不受土地法第97條規定之限制，惟使用系爭土地之租金應以系爭土地申報地價之百分比計算為合理，則被上訴人將系爭房屋出租予第三人所得之租金、使用狀態並非核定系爭土地租金之基準，且系爭土地租金之核定仍應受申報地價額年息百分之10計算基準之限制，已如上⒋所述，是本院審酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況等上情，暨被上訴人利用基地之經濟價值與所受利益等情事、被上訴人出租建物之利益、併上訴人每年繳納地價稅之金額等情綜合判斷，認被上訴人建物使用系爭土地之法定租金數額，應依系爭土地申報地價年息8%核定，即為適當。上訴人於此範圍之請求顯屬過高，並無可取。
⒍又關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關
於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。上訴人起訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無租金請求權，惟其依核定租金一併請求被上訴人給付到期及未到期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。依此核定上訴人得請求被上訴人給付之租金數額，其中102年7月13日起至104年12月31日止之租金應為每月7,409元﹝計算式：661.49平方公尺×1,680元（102年1月之申報地價）×8%÷12＝7,409元，元以下四捨五入﹞，另105年1月1日起之租金應為每月11,289元（計算式：661.49平方公尺×2,560元（105年1月、107年1月之申報地價）×8%÷12＝11,289元，元以下四捨五入）。
㈡上訴人請求被上訴人給付起訴前五年之租金的金額為何？
按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條亦有明文。雖請求法院核定租金，其訴之性質為形成之訴，然被上訴人於就核定租金前之占有，仍因兩造間推定租賃關係，而為「有權使用」，自應適用租金之時效，是上訴人請求起訴前已超過5年期間之租金，因已罹於消滅時效，被上訴人就該部分，為時效之抗辯，並據以拒絕給付，於法即屬有據，該部分上訴人自不得請求返還；故上訴人僅得請求自起訴時(即107年7月13日)往前回溯5年(即102年7月13日至107年7月12日間)之租金。另系爭土地102年1月、105年1月及107年1月之申報地價分別為每平方公尺1,680元、2,560元及2,560元(見前案卷第193-197頁；第19-23頁)，故上訴人請求被上訴人給付自102年7月13日至107年7月12日間之租金為562,442元（計算式：詳如附表二），自屬有據，逾此範圍部分，則屬無據。
五、綜上所述，上訴人依核定租金法律關係，請求核定系爭房屋占用系爭土地自102年7月13日起至租賃關係終止之日止，其中102年7月13日起至104年12月31日止之租金應為每月7,409元、另105年1月1日起至107年7月12日止之租金應為每月11,289元，並請求被上訴人給付562,442元，及自107年7月13日起至租賃關係終止日止，按月給付伊11,289元，自屬正當，應予准許；逾此範圍部分之請求，尚屬無據，不應准許。茲原審僅判准「核定系爭房屋占用系爭土地每月租金5,645元」及「被上訴人應給付286,762元，及自107年7月13日起至租賃關係終止日止，按月給付上訴人5,645元」，而駁回其餘應准許部分〔即上訴人請求系爭房屋占用系爭土地，其中102年7月13日起至104年12月31日止之每月租金應再增加1,764元﹝計算式：7,409（本院核定金額）－5,645（原審核定金額）＝1,764﹞，另105年1月1日起至租賃關係終止之日止，每月租金應再增加5,644元﹝計算式：11,289（本院核定金額）－5,645（原審核定金額）＝5,644﹞，及請求被上訴人應再給付上訴人275,680元﹝計算式：562,442（本院判決金額）－286,762（原審判決金額）＝275,680﹞及自107年7月13日起至租賃關係終止日止，按月應再給付上訴人5,644元部分〕，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項㈠、㈡所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴人此部分之上訴。又上訴人於本院追加之訴部分，請求如附表一追加上訴聲明欄示，亦屬無據，自應駁回上訴人此部分追加之訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 14 日
民事第五庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 郭貞秀法 官 孫玉文上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 14 日
書記官 李良倩【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一：
┌─┬──────────┬──────────┬────────────┬───────────────┐│編│起訴聲明 │原審判決主文 │ 109.4.23上訴聲明 │109.4.23追加上訴聲明 ││號│(見原審卷P143-144) │ │(見本院卷P277-278) │(見本院卷P277-278) │├─┼──────────┼──────────┼────────────┼───────────────┤│1 │一、核定被告蘇慶麟就│核定被告蘇慶麟就其所│一、原判決關於駁回上訴人│㈠核定被上訴人就其所有門牌號碼││ │ 其名下臺南市○○│有門牌號碼臺南市仁德│ 後開第二項㈠㈡之訴部│ 台南市○○區○○村○○○街 ○○ ○ 區○○段000、0○○○區○○村○○○街000 │ 分及該部分訴訟費用負│ 000號房屋占有原告所有坐落台 ││ │ 建號建物（即門牌│號房屋占有坐落原告所│ 擔之裁判均廢棄。 │ 南市○○區○○段0000、0000、││ │ 號碼臺南市○○區│有坐落於臺南市○○區│二、上開廢棄部分： │ 0000地號土地，面積共661.49平││ │ 大甲村○○○街 │○○段1068、1069、 │㈠核定被上訴人就其所有門│ 方公尺，自民國102年7月13日起││ │ 000號房屋）占有 │107地號土地，面積661│ 牌號碼台南市○○區○○│ 至租賃關係終止之日止，每月租││ │ 坐落臺南○○區 │.49平方公尺，自民國 │ 村○○○街000號房屋占 │ 金應再增加1萬元。 ││ │ ○○段0000、00 │102年7月12日起，每月│ 有上訴人所有坐落台南市│ ││ │ 00、0000地號土地│租金為新臺幣伍仟陸佰○ ○○區○○段0000、0000│ ││ │ 如附圖（即臺南市│肆拾伍（5,645）元 │ 、0000地號土地，面積共│ ││ │ 歸仁地政事務所 │。 │ 661.49平方公尺，自民國│ ││ │ 106年7月26 日土 │ │ 102年7月13 日起至租賃 │ ││ │ 地複丈成果圖）A │ │ 關係終止之日止，每月租│ ││ │ 、B、C所示部分，│ │ 金應再增加8,467元。 │ ││ │ 面積共661.49平方│ │ │ ││ │ 公尺，每月租金為│ │ │ ││ │ 新台幣壹萬肆千壹│ │ │ ││ │ 佰壹拾貳元（ │ │ │ ││ │ 14,112）整。 │ │ │ │├─┼──────────┼──────────┼────────────┼───────────────┤│2 │二、被告蘇慶麟應給付│被告蘇慶麟應給付原告│㈡被上訴人應再給付上訴人│㈡被上訴人應自107年7月13日起至││ │ 原告新台幣壹佰捌│新臺幣貳拾捌萬陸仟柒│ 新台幣1,159,958元，及 │前項租賃關係終止之日止，按月應││ │ 拾參萬肆仟伍佰陸│佰陸拾貳（286,762） │ 自107年7月13日起至前項│再給付上訴人新臺幣1萬元。 ││ │ 拾（1,834,560） │元；及自民國107年7月│ 租賃關係終止之日止，按│ ││ │ 元整，及自起訴狀│13日起至前項租賃關 │ 月再給付上訴人新台幣 │ ││ │ 繕本送達之翌日起│係終止之日止，按月給│ 8,467元。 │ ││ │ 至清償日止按年息│付原告新臺幣伍仟陸佰│ │ ││ │ 百分之五計算之利│肆拾伍（5,645）元。 │ │ ││ │ 息。 │ │ │ │├─┼──────────┼──────────┼────────────┼───────────────┤│3 │三、被告蘇慶麟應自民│ │ │ ││ │ 國107年7月13日起│ │ │ ││ │ 按月給付原告新台│ │ │ ││ │ 幣壹萬肆仟壹佰壹│ │ │ ││ │ 拾貳（14,112）元│ │ │ ││ │ 整。 │ │ │ │├─┼──────────┼──────────┼────────────┼───────────────┤│4 │四、被告蘇東華應給付│原告其餘之訴（即關於│ │ ││ │ 原告新台幣柒拾萬│對蘇東華之請求及原告│ │ ││ │ 伍仟陸佰元（ │對蘇慶麟請求未准許部│ │ ││ │ 705,600）整，及 │分）駁回。 │ │ ││ │ 自起訴狀繕本送達│ │ │ ││ │ 翌日起至清償日止│ │ │ ││ │ ，按年息百分之五│ │ │ ││ │ 計算之利息。 │ │ │ │├─┼──────────┼──────────┼────────────┼───────────────┤│5 │五、第二項、第四項請│本判決第二項得假執行│ │ ││ │ 求部分原告願供擔│，但被告如以新臺幣貳│ │ ││ │ 保，請准宣告假執│拾捌萬陸仟柒佰陸拾貳│ │ ││ │ 行。 │元為原告預供擔保，得│ │ ││ │ │免為假執行。 │ │ ││ │ │原告其餘假執行之聲請│ │ ││ │ │駁回。 │ │ │└─┴──────────┴──────────┴────────────┴───────────────┘附表二┌──────────────────────────────┐│元以下四捨五入 │├─┬────────┬─────────────┬─────┤│編│ 期間 │ 計 算 式 │ 金 額 ││號│ │ │ │├─┼────────┼─────────────┼─────┤│ 1│自102年7月13日起│(661.49平方公尺×1,680元/ │219,402元 ││ │至104年12月31日 │平方公尺×8%÷12月)×(29 │ ││ │ │+19/31)＝219,402元 │ ││ │ │ │ │├─┼────────┼─────────────┼─────┤│ 2│自105年1月1日起 │(661.49平方公尺×2,560元/ │343,040元 ││ │至107年7月12日 │平方公尺×8%÷12月)×(30＋│ ││ │ │12/31)＝343,040元 │ │├─┼────────┼─────────────┼─────┤│ │ │ │1＋2總計：││ │ │ │562,442元 ││ │ │ │ │└─┴────────┴─────────────┴─────┘