臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上字第39號上 訴 人 周廖杏芬訴訟代理人 蔡文斌律師
林冠廷律師吳俊宏律師林亭宇律師被 上訴 人 飄逸家園公寓大廈管理委員會法定代理人 林筱慧訴訟代理人 簡涵茹律師上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，上訴人對於中華民國107年12月4日臺灣臺南地方法院第一審判決（107年度訴字第700號），提起上訴，本院於108年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人原為蔡瑞章，嗣變更為林筱慧，有民國（下同）108年5月15日被上訴人會議紀錄在卷可稽（見本院卷一第441至442頁），並具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第445頁），經核並無不合，應予准許，合先敘明。
二、本件上訴人主張：伊係飄逸家園公寓大廈（坐落臺南市○○○路○○○○○○○號，下稱系爭大樓）1、2、7樓建物之區分所有權人，其中1、2樓為商場，與其他樓層為住宅之型態不同，伊將1、2樓出租予全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）作為超市賣場使用，水電獨立用表，並未使用公共電梯、安全樓梯及其他公共設施，且均自行清潔維護，亦未享受被上訴人之管理利益。伊自81年起，就1、2樓均僅繳納部分之管理費，尚合於使用者付費及公平合理原則，亦與一般民間習慣就住商大樓給予優惠無異。詎被上訴人於107年2月5日、107年6月22日、107年7月16日分別召開之系爭大樓區分所有權人會議，決議比照其他住宅區分所有權人之管理費計價方式，調整1、2、7樓之管理費（下稱系爭決議），每一樓層各以4戶計算，每戶每年之管理費分別調整為新臺幣（下同）5,000元、8,000元（其中1、2樓和7樓各收取32,000元），因全聯公司極少使用系爭大樓電梯，每年度1及2樓之管理費計酌減1,000元，而變更系爭大樓規約（下稱系爭規約）第17條第2項第1款管理費之分擔基準（下稱系爭規約約款），將伊1、2樓之管理費用優惠取消，顯係系爭大樓其他區分所有權人以多數暴力之違反善良風俗方法，僅使伊負擔不合理之管理費，按其情形顯失公平，且屬權利濫用等情，爰依民法第799條之1第3項、第148條第1項之規定，求為命撤銷系爭規約約款（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)系爭決議關於系爭規約約款應予撤銷。
三、被上訴人則以：上訴人將其所有系爭大樓1、2樓建物出租全聯公司，並使用系爭大樓中庭等公用部分，其總面積相當於其他樓層4戶之面積，伊之管理費以此作為計算基礎收取，與一般大樓之管理費標準無異，應屬公平合理。且系爭決議同時減免上訴人1、2樓應負擔之電梯維護費部分，亦考量上訴人之利益予以優惠，自無差別待遇。另伊之管理費已不足支應共有部分修繕之需求，始調高管理費用，且各戶均依相同標準計收，並非僅向上訴人收取較高之管理費，自無顯失公平等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)系爭大樓管委會於105年5月1日經區分所有權人會議決議設立，並訂有系爭規約，上訴人自95年3月17日起為系爭大樓
000、000號1、2、7樓之區分所有權人（見原審卷第260、28
3、299、105至134頁，原審卷第163至182頁，補字卷第19至27頁）。
(二)上訴人於99年10月13日將系爭大樓1、2樓建物全部（面積約260坪，含增建部分），出租予全聯公司，約定租賃期間為99年12月15日起至114年12月31日止共15年，租金為每月含稅18萬元（見原審卷第365至369頁）。
(三)系爭規約就管理費收繳及用途，有如下約定：
1.第17條公共基金、管理費之繳納：一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：(一)公共基金。(二)管理費。二、管理費之收繳(一)管理費之分擔基準由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。(二)管理費之收繳程序及支付方法，授權管理委員會訂定。(三)管理費以足敷第18條第2款開支為原則。（下略）
2.第18條管理費、公共基金之管理及運用：一、管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶保管及運用。二、管理費用途如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。（下略）
(四)上訴人前對系爭大樓106年9月16日、106年10月2日之區分所有權人會議決議，提起確認會議決議內容無效等訴訟，經臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）以106年度訴字第1665號民事判決確認上開區分所有權人會議決議不存在，並駁回上訴人其餘之訴（確認系爭大樓地下室6B停車位有專屬使用權存在，確認被上訴人對上訴人106年以後管理費之債權逾40,000元、停車費之債權逾22,500元不存在），上訴人就原審判決駁回請求確認系爭大樓地下室6B停車位有專屬使用權存在部分，聲明不服提起上訴，經本院以107年度上字第209號民事判決駁回其上訴而確定（見原審卷第229至243頁，本院卷第271至280頁）。
(五)就系爭大樓管理費之分擔基準，系爭大樓區分所有權人會議為系爭決議，變更系爭規約第17條第2項第1款所定管理費之分擔基準：
1.107年2月5日區分所有權人會議：第2案為系爭規約之修（增）訂，決議通過（全數同意）：「(1)本大樓年度管理費之收取方式為統一標準收費，1-7樓的每一層樓都以4戶計算，其中1樓、2樓和7樓各以4戶計算，6C以2戶計算，每戶每年之管理費用為5,000元。而目前全聯福利中心因為極少使用大樓電梯，所以每年度1＋2樓之管理費用依照電梯年度保養費用（$19,200）和公共用電分攤比例（1/19）給予酌減1,000元。……」（見原審補字卷第31頁）。
2.107年6月22日區分所有權人會議，第3案為支付進行中訴訟案件之律師及雜項費用，決議通過（全數同意）：「增額收取管理費來維持大樓的修繕維護和因應上述費用。本大樓除了1＋2樓涉及侵占中庭公共用地，其餘1至7樓的實際使用面積相差無幾，因此每層樓均以4戶計算，每戶收取8,000元，1樓、2樓和7樓各以4戶計算各收取32,000元，6C以2戶計算收取16,000元。主任委員和財務、監察委員此次無減免優惠，一律公平繳納。……。」（見原審卷第329頁）。
3.107年7月16日區分所有權人會議，第1案為被上訴人接獲臺南地院106年度訴字第1665號民事判決，因106年9月16日及106年10月2日之區分所有權人會議決議不符合召集程序，判決確認上開區分所有權人會議決議不存在，因上開區分所有權人會議決議之議題絕大多數已於106年11月17日區分所有權人會議決議重新合法決議，唯獨7樓周廖杏芬尚未繳納107年度管理費，決議通過（全體同意）：「本大樓107年之年度管理費收取方式，除1＋2樓涉及侵占中庭公共用地，其餘1至7樓的實際使用面積相差無幾，因此每層樓均以4戶計算，每戶收取8,000元，1樓、2樓和7樓各收取32,000元（1＋2樓因甚少使用電梯，須減免扣除$1,000），6C以2戶計算收取16,000元。主任委員和財務、監察委員則各須繳納4,000元。……。」（見原審卷第229至243、333頁）。
(六)被上訴人及他區分所有權人郭○○、周○○另對上訴人及全聯公司提起排除侵害之訴，現在臺南地院以107年度訴字第94號民事事件審理中（見原審卷第99至103頁）。
(七)被上證17除82年至100年管理費用有爭執外，餘均不爭執。
五、兩造爭執之事項：系爭大樓區分所有權人會議於107年2月5日、107年6月22日及107年7月16日所為決議調整有關管理費分擔基準部分之系爭規約約款，是否有顯失公平之情形？上訴人依民法第799條之1第3項、第148條第1項之規定，請求撤銷前開系爭大樓區分所有權人會議決議調整有關管理費分擔基準部分之系爭規約約款，有無理由？
六、得心證之理由：
(一)按「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」，民法第799條之1第3項定有明文。所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依規約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。質言之，規約約款以該約款恣意追求部分人之利益，而自始未兼顧全體住戶之正當利益，即應認為違反誠信原則而顯失公平。次按「權利之行使，不得以損害他人為主要目的。」，民法第148條第1項亦有明文。所謂權利濫用，係在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，因此不能認為正當行使權利的行為，然權利人行使權利，不免對義務人或他人造成不利益之結果，此乃不可避免的正常現象，故必須權利人在主觀上有損害他人之意思並且以此為主要目的，始構成權利濫用。又關於公寓大廈區分所有權人所應繳納之管理費數額，區分所有權人會議或其授權之管理委員會固有權透過決議方式而制訂相關收費標準，惟該收費標準是否符合公平正義，有無權利濫用原則情事，基於公平法理，法院自得加以審查。又按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，公寓大廈管理條例第10條第2項前段亦有明文。此即公寓大廈管理費之計算方式，公寓大廈管理費用之收取暨係專供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，依法原則上應按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔。再者，公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌前開規定，自為法之所許。
(二)查，依兩造不爭執之事項(二)、(六)、(七)所示，系爭大樓
1、2、7樓實際使用面積，與系爭大樓其他住宅區分所有權人使用之面積相當；而上訴人、全聯公司因未經系爭大樓區分所有權人同意占用系爭大樓1樓共用部分，並違法增建地上物，經被上訴人及他區分所有權人郭○○、周○○另對上訴人及全聯公司提起排除侵害之訴，現於臺南地院以107年度訴字第94號民事事件審理中；而上訴人將本院卷二內附圖所示編號C部分、面積約3平方公尺之法定空地（見本院卷二第91頁），出租予全聯公司並同意該公司在其上搭建固定式鐵皮建物作為倉庫使用，而以此方式竊佔上開法定空地，因此犯刑事竊佔罪，經臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地方檢察署）檢察官以107年度偵字第11936號提起公訴，又將本院卷二內附圖編號B所示部分法定空地增建隔間牆、公共牆壁全數拆除，將本院卷二內附圖D所示部分法定空地上擅自增建水泥附屬建物（見本院卷二第93、97頁），將本院卷二內附圖J、H公用部分加裝金屬大門以對外完全隔絕（見本院卷二第93、98頁），此部分因罹於修正前刑法所定10年追訴權時效，而全聯公司因竊占罪並無處罰法人之規定，均經臺南地方檢察署檢察官為不起訴處分確定，有臺南地方檢察署檢察官107年度偵字第11936號起訴書及不起訴處分書在卷可佐（見本院卷二第87至98頁）；又系爭決議為使每年度管理費之收取標準統一，及因應系爭大樓修繕維護、訴訟與雜項費用之增加，而調整系爭大樓管理費，將每戶每年之管理費用先後調整為5,000元、8,000元，並使系爭大樓1、2樓與其他住宅區分所有權人之管理費相同，1至7樓之每一層樓均以4戶計算，又因1、2樓極少使用系爭大樓電梯，而酌減1、2樓電梯保養及公共用電分擔每年計1,000元，業如前述，可見被上訴人依據各區分所有權人對區分所有建物專有部分各自使用情形之差異、使用目的、占用共用部分、實際使用面積、有無支付對價，及支出經常性維護、修繕、管理、訴訟費用及其他情事綜合考量，作為計算管理費之標準，並非僅憑多數決而無正當理由，任意對1、2樓住戶差別性待遇，且其應繳納之管理費金額，尚未逾一般公寓大廈應收管理費之合理金額，因認系爭決議調整有關管理費分擔基準部分之系爭規約約款，乃具正當且必要之理由，而符合使用者付費之公平原則，而未有顯失公平或權利濫用之情事。
(三)上訴人雖主張：被上訴人之管理費用尚有餘額，並無加收之必要，且伊1、2樓並未使用電梯、地下室及監視器，系爭決議變更系爭規約約款，顯不正當亦無必要云云。惟查：依兩造不爭執之事項(四)、(六)及108年5月15日被上訴人會議紀錄所示（見本院卷一第441至442頁），兩造間互有興訟12件，被上訴人確有委任律師進行程序之必要；且系爭大樓地下一樓避難梯通往一樓出口涉及違建，經臺南市政府工務局來函要求改善乙情，有系爭大樓1樓電梯右側之梯廳走道等相片、臺南市東區區公所106年11月9日南東民字第1060723371號函、臺南市政府工務局106年12月18日南市工使一字第1061096124號會勘通知單（見原審卷第201、209至213、221至2
23、217至220頁），又系爭大樓地下室停車使用問題，亦經臺南市政府工務局來函要求改善乙情，亦有臺南市政府工務局107年1月5日南市工使一字第1061393770號函可稽（見原審卷第225至226頁）；被上訴人確因維護修繕公寓大廈各項公共設施、日常開支所需及其他共用部分之經常管理費用，有增加管理費收入之需，並有102至106年度管理費收支明細5紙、107年1月至7月簡要收支表、○○實業公司停車設備維修證明為證（見原審卷第375至383、399、226至227頁）；依上，堪認被上訴人系爭決議調整系爭規約約款之管理費用收取標準，自有正當且必要之理由。上訴人前開抗辯，應不可採。
七、綜上所述，上訴人主張系爭決議因有顯失公平情事及違反權利濫用原則，依民法第799條之1第3項、第148條第1項之規定，請求撤銷系爭決議關於系爭規約約款，均屬無據。從而原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 林逸梅法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
書記官 江佳穎【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。