臺灣高等法院臺南分院民事判決
108年度上字第322號上 訴 人 林春志訴訟代理人 何紫瀅律師被上訴人 林郁欽訴訟代理人 曾靖雯律師
李育禹律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國108年8月30日臺灣臺南地方法院108年度訴字第438號第一審判決提起上訴，本院於111年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：上訴人於民國107年11月5日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人以總金額新臺幣（下同）1,800萬元之價格，向被上訴人購買坐落臺南市○○區○○段○○○○○段○0000○000000○000000○000000地號土地（下各稱為0000、0000-0、0000-0及0000-0地號土地，或合稱系爭土地），及其上同段0000建號即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號建物（下稱系爭建物）（下合稱系爭不動產），上訴人已依約付清全數買賣價款予被上訴人。被上訴人於交易過程中，透過訴外人即仲介人員即被上訴人之代理人魏燕苓向上訴人保證0000-0、0000-0地號土地（下稱系爭2筆土地）直接鄰接計畫道路即○○段0000-0地號土地（下稱0000-0地號土地），致上訴人以一般交易價格與被上訴人合意成立系爭買賣契約，惟上訴人嗣後發現系爭2筆土地與0000-0地號土地間，尚隔有畸零地即○○段0000-0地號土地（下稱0000-0地號土地），具有物之瑕疵，上訴人自得請求減少價金200萬元或賠償損害200萬元等情。爰依民法第359條、第179條規定，或依同法第360條規定，擇一求為命被上訴人給付200萬元並加計自108年5月31日準備書狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人200萬元，及自108年5月31日準備書狀繕本送達翌日即108年6月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人於簽約前即曾到場看屋，當時系爭2筆土地係作為系爭建物後方花園使用，以圍牆與外界區隔，並無門扇聯通牆外，其對於系爭2筆土地對外是否有鄰接道路應知之甚明。再者，仲介魏燕苓未向上訴人保證系爭2筆土地直接鄰接計畫道路，計畫道路是否能如願開通本屬不定之數，上訴人於購買前應自行評估最終未能開發之風險。又上訴人於簽約前看過系爭2筆土地之地籍圖，明知該2筆土地未直接鄰接計畫道路，自不能事後以該2筆土地未直接鄰接計畫道路，具備物之瑕疵並欠缺所保證之品質為由，而請求減少價金或損害賠償。且系爭不動產經鑑價結果，其市價高於1,800萬元，上訴人並無損害可言等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於107年11月5日簽訂系爭買賣契約，約定上訴人以總價1
,800萬元購買被上訴人所有之系爭不動產，買賣價金均已付清。
㈡訴外人魏燕苓係受被上訴人委託處理系爭不動產買賣事宜之仲介人員。
㈢0000-0、0000及0000-0地號為東西相鄰之三筆土地，0000-0
地號東側為同段0000地號（即台19線道），0000-0地號與同段0000-0地號土地南北相鄰，系爭2筆土地西側均緊鄰0000-0地號土地。
㈣依原審卷第69頁都市計畫土地使用分區證明書之記載，0000-
0地號土地之使用分區為「住三-1」住宅區，相鄰之0000-0地號土地則屬「道路用地」，目前尚未施工開闢。
㈤系爭買賣標的經重測後，依登記謄本記載地號、建號如下所示：
⒈○○區○○段0000地號（重測前○○段0000-0地號）、面積86.45平方公尺。
⒉○○區○○段0000地號（重測前○○段0000地號）、面積110.56平方公尺。
⒊○○區○○段0000地號（重測前○○段0000-0地號）、面積0.95平方公尺。
⒋○○區○○段0000地號（重測前○○段0000-0地號）、面積83.15平方公尺。
⒌○○區○○段000建號（重測前○○段0000建號）、總面積（3層樓
加屋頂突出物）201.23平方公尺、附屬建物陽台面積15.06平方公尺。
四、兩造爭執事項：㈠上訴人主張系爭2筆土地為袋地，並未直接鄰接0000-0地號之
計畫道路用地，為物之瑕疵，有無理由？㈡如認系爭2筆土地具有物之瑕疵，被上訴人抗辯：上訴人係明
知有該瑕疵，或因重大過失而不知該瑕疵，及訴外人魏燕苓亦未保證系爭2筆土地直接鄰接計畫道路，無上訴人所稱之瑕疵，被上訴人不負擔保之責等情，有無理由？㈢上訴人依民法第354條、第359條規定請求減少價金200萬元，
是否適當？並依民法第179條規定請求被上訴人返還此部分價金，有無理由？㈣上訴人主張系爭2筆土地欠缺被上訴人所保證之品質，致其受
有200萬元損害，其依民法第360條規定請求被上訴人賠償此部分金額，有無理由？
五、本院之判斷：㈠關於兩造爭執事項㈠、㈡部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條第1項前段及第355條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。次依買賣契約「物之瑕疵相對性原則」，若買受人於契約成立時，不知標的物有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵者，則出賣人仍須負物之瑕疵擔保責任，除非買受人於契約訂立時知有該瑕疵，或因重大過失而不知且出賣人亦未保證無瑕疵時，始得免責。又出賣人若有故意不告知瑕疵之情形時，買受人縱因重大過失而不知買賣標的物有瑕疵存在，出賣人仍應負物之瑕疵擔保責任。
⒉上訴人主張被上訴人於交易過程中，透過仲介人員魏燕苓向
上訴人保證系爭2筆土地直接鄰接計畫道路土地，但上訴人於簽約後發現該2筆土地實際上並未直接鄰接計畫道路用地，具有物之瑕疵乙節；雖為被上訴人所否認，並抗辯：其未保證系爭2筆土地有直接鄰接計畫道路可通行，兩造於系爭買賣契約係約定現狀交屋，該2筆土地並無物之瑕疵等語。
惟查：
⑴兩造於簽訂系爭買賣契約時，0000-0地號土地為計畫道路用
地，尚未開闢，為兩造所不爭執，而根據證人即被上訴人委託銷售系爭不動產之仲介人員魏燕苓於原審審理時證稱：「（上開兩筆土地是否有計畫道路在附近？）我有主動告知。（你當時有告知可以藉由計畫道路從西側出入？）如果未來有開通的話，現場是有高牆，現況是不能相通的。（你有告知原告〔上訴人〕系爭上開兩筆土地有臨計畫道路，可以從西側進出？）我只有說可以進出。（可以從西側嗎？）對，從西側進出，我沒有說臨路。（你有無提供0000-0地號土地計畫道路的使用分區給原告？）沒有，當時我主要銷售的重點是○○路○段000號的店面，並非0000-0、0000-0地號土地，現況就是沒有相通的，我認為我不需要主動提供。我只有提供0000-0、0000-0確認是建地。現況道路是沒有相通的，我認為不需要主動提供。補充：我有提供0000-0地號土地的分區圖，讓客戶確認是道路用地。」等語（見原審卷第88至93頁），可認證人魏燕苓向上訴人仲介推銷系爭不動產時，確實有對系爭2筆土地之未來發展性特別著墨，否則其何須額外提供0000-0地號計畫道路土地使用分區圖讓客戶確認其為道路用地之情。
⑵次依證人魏燕苓證稱：「（你有無拿這四筆不動產的地籍圖
給原告看過？）我都會提供給客戶看，只要有意願來觀看的我都會提供，原告應該是有看過。」等語（見原審卷第89頁），對照上訴人主張其自仲介人員魏燕苓提供而翻拍系爭土地之地籍圖謄本日期為107年7月17日（見原審卷第121頁），據此可認，上訴人主張其提出之上開地籍圖謄本照片為自魏燕苓提供之地籍圖謄本所翻拍乙節，為可採信。而依上開地籍圖謄本照片所示，系爭2筆土地與計畫道路間是否夾有畸零地，並非十分明確，且單由地籍圖謄本是否即可獲知將來計畫道路開闢之位置及範圍，亦非無疑。是以被上訴人辯稱上訴人藉由地籍圖謄本已明確知悉系爭2筆土地未直接臨計畫道路云云，尚難遽信。
⑶再者，細究證人魏燕苓向上訴人仲介推銷系爭不動產時，其
與上訴人所為：「【魏燕苓】：我真的很想幫你們談，如果你真的要因為這50然後放棄後面更大的利潤，那我真的沒有辦法，你想全家福一坪20萬都敢給他買了，你路邊我賣你這種價格你們這樣。【林春志】：沒啦這不是路邊啦。…【林春志】：你這塊30坪在路邊但後面50坪我還要去承擔說他沒有開發的風險啦。【魏燕苓】：其實有一組投資客啦，人家可能很有錢，後面要規劃作套房，但是我不要讓你們覺得說歐，其實我也可以不用跟你們講這個，我不要讓你們覺得說是不是又要故意給妳們這樣的訊息，他只要有錢，他上個月來看，那上禮拜可能有問一些資訊，那他來不來我不知道，可是人家就是有錢人家就是要投資，人家就是要蓋起來要隔間蓋套房要租，那是他的想法啦對不對，那是人家有錢要蓋那是人家的事，我的意思是人家會利用的人就是會利用，留個落地門，後面改天路真的開，叫他的租客都從前面。從那條路出入就好，跟這邊根本沒有影響，那他暫時可能目前想法我店面部份可能先不租因為有的人可能不想有交集，那他可能就是說讓他的房客作停車位。」之對話內容（見原審卷第105頁對話錄音譯文），益可認證人魏燕苓確實有向上訴人表示計畫道路將來開闢後，系爭2筆土地可以從計畫道路出入，未來可以蓋套房出租利用之情。是以上訴人主張魏燕苓有向其告知將來計畫道路開闢後，系爭2筆土地可直接經由計畫道路對外出入通行乙節，應可採信。
⑷至於證人魏燕苓雖證稱：「（〔提示譯文〕租客從前面出入，
是指安和路或是後面計畫道路？）我跟原告陳述有客戶看中這塊地形，他可能想要蓋房子，那個客戶我有主動告訴他建築線，中間有分開，因為他們有提到要蓋房子，所以我會主動跟客戶告知0000-0這塊畸零地的存在而且建築線沒有臨路，如果以後要蓋房子的話，他們必須自己去承擔，可能要自己去跟地主購買土地，基本上客戶都沒有問題」等語（見原審卷第95頁），惟其所證與前揭錄音譯文內容不符，且與其於另案警詢時供承：「（是否告知林春志○○區○○路0段000號房屋西側有畸零地？）沒有，因為未來如果執行都市計畫這部分可以依照土地法申請合併，對○○路0段000號屋主權利沒有影響。」等語不合（見臺灣臺南地方檢察署〔下稱臺南地檢署〕110年度偵字第4991號詐欺等刑事案件卷附警卷第15頁），已難採信。再者，證人魏燕苓於向上訴人告知計畫道路將來開闢後，系爭2筆土地可以從計畫道路出入、可以蓋套房出租利用之情，如其果真另有告知上訴人其間尚夾有0000-0地號畸零地，徵諸上訴人十分關注系爭2筆土地之未來發展性，衡情當會進一步詢問確認系爭2筆土地如何經由畸零地通行計畫道路之問題，豈有知悉卻毫無聞問之理。因之，證人魏燕苓於原審之前揭證述，顯係避重就輕之詞，要難憑信。
⑸按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，應從該意思表示所根基之原因事實、締約目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求。本件依照上開調查證據之結果，系爭2筆土地於兩造簽訂系爭買賣契約時，其西側之計畫道路雖尚未開闢，然經被上訴人委託銷售系爭不動產之仲介人員即代理人魏燕苓告知上訴人將來計畫道路開闢後，系爭2筆土地可自計畫道路出入並可興建房屋等情，依一般社會通念及交易安全秩序而言，其真意即係表示系爭2筆土地有與計畫道路直接相鄰（可指定建築線建築）之意思，而上訴人基此與被上訴人簽訂系爭買賣契約，自屬系爭2筆土地之契約預定效用及品質保證。則上訴人據以主張系爭2筆土地有物之瑕疵，要屬可採。
⒊被上訴人雖抗辯：依上訴人於原審108年6月4日（原審收狀日
期）提出之陳報狀內容，可知上訴人於簽約前多次前往看屋，且於交易時明知系爭2筆土地位置並未臨路，要求降價，早知悉系爭2筆土地未直接鄰接0000-0地號土地，其依現況交屋，並無不合云云；惟查：
⑴依據上訴人於原審提出之上開陳報狀內容，可知其於簽約前
雖曾多次前往現場看屋，惟依社會一般人之知識、經驗，看屋時所得發現之現狀，僅係肉眼所得看見之不動產現況，至於土地與尚未開闢之計畫道路是否相鄰，尚無法藉由單純之看屋即可查知，通常需經由詢問出賣人或仲介人員及提供相關資料始可獲知相關資訊。而證人魏燕苓於原審雖證稱：「（當時0000-0土地已經存在，原告也可以看地籍圖，是否也可以看得到？）如果他有仔細去看的話，我們有提供。」等語（見原審卷第98頁），惟承上所述，證人魏燕苓提供之地籍圖謄本有關系爭2筆土地與計畫道路間是否夾有畸零地，並非十分明確，且單由地籍圖謄本，亦難確認將來計畫開闢之計畫道路之具體位置及範圍。是以，被上訴人辯稱上訴人藉由地籍圖謄本已明確知悉系爭2筆土地未直接鄰接計畫道路云云，要難遽信。
⑵又兩造於買賣交易過程中，0000-0地號計畫道路尚未開闢，
其開闢時程亦不確定，則上訴人以政府開闢時程不明確之風險，作為系爭不動產買賣議價之籌碼，本屬事理常情，並不足以此推翻被上訴人委託銷售系爭不動產之代理人魏燕苓有向上訴人告知系爭2筆土地可自計畫道路出入並可興建房屋之事實認定。另民事訴訟程序旨在決定當事人間私法上權利義務關係之存否及範圍，與刑事訴訟程序目的在行使國家追訴權與刑罰權有別，民事法院本不受刑事訴訟程序權責機關所為事實認定（檢察官之起訴書或不起訴處分書、刑事法院之判決書）之拘束。故被上訴人抗辯上訴人對被上訴人、仲介魏燕苓、代書曾文煌等人提出之刑事告訴，已經臺南地檢署檢察官以110年度偵字第4991號不起訴處分書為不起訴處分，其依約為現況交屋云云，亦不足為有利於被上訴人之認定。
⒋綜上以觀，魏燕苓係受被上訴人委託銷售系爭不動產買賣事
宜之仲介人員，其向上訴人告知系爭2筆土地可自計畫道路出入並可興建房屋，上訴人依此與被上訴人簽立系爭買賣契約，則系爭2筆土地自應具有該預定效用及品質保證。然系爭2筆土地並未直接鄰接0000-0地號計畫道路對外通行，尚須經由0000-0地號畸零地始得聯絡計畫道路，足認其有物之瑕疵，且該瑕疵並非上訴人於契約訂立時所知悉，而被上訴人之代理人魏燕苓亦保證系爭2筆土地應有上開品質，則上訴人主張被上訴人應負出賣人物之瑕疵擔保責任，要屬有據。被上訴人抗辯：上訴人係明知有該瑕疵，或因重大過失而不知該瑕疵，魏燕苓亦未保證系爭2筆土地直接鄰接計畫道路，其不負擔保之責云云，難認可採。
㈡關於兩造爭執事項㈢部分：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。揆諸買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，由於前揭互負之義務有對價關係，考量物之瑕疵擔保制度，係基於維持買賣契約對價均衡之目的而設，是若買賣標的因物之瑕疵，致破壞雙務契約之對價均衡原則，買受人雖得依法請求減少價金；惟若買受人依約支付之買賣價金，較該瑕疵標的之應有價格為低時，因該約定價金並未悖離雙務契約對價均衡之要求，而買受人既無財產所得價值差額之減損，尚難遽認買受人有價金減少請求權可資行使。
⒉查系爭買賣標的範圍內之系爭2筆土地，已經兩造合意預定其
得直接自計畫道路對外出入之效用，惟實際上並未具有該效用，尚須經由0000-0地號畸零地始得聯絡計畫道路對外通行，而有物之瑕疵，雖如前述。惟本院依兩造之合意而囑託德美不動產估價師事務所（見本院卷㈡第97、153頁，下稱鑑定單位），就系爭買賣標的因其中之系爭2筆土地未直接臨未開闢之計畫道路（由將來可以直接進出西側計畫道路變更為將來須經由畸零地始可進出西側計畫道路），對系爭不動產價格之影響為鑑定，經鑑定單位就系爭不動產進行現場勘察，並就價格形成之一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，及本於專業意見分析後，衡量不動產之種類、性質，根據系爭土地面積及系爭建物保存登記面積之價值，綜合評定系爭不動產東西兩側均得通行（土地東西側均有臨接建築線）之應有價格（正常市價，下同）為1,822萬元，如僅東邊一側得通行（僅土地東側有臨接建築線）之應有價格為1,674萬元，此有不動產估價報告書（下稱系爭鑑價報告）在卷可稽（外放）。
⒊被上訴人雖以系爭2筆土地之現狀並無兩側均得通行之狀況，
系爭鑑價報告將非屬現狀之兩側均得通行之假設狀況列為宗地條件，並據以調整百分比率，於法有違，而質疑系爭鑑價報告之正確性；惟查，兩造於締約時，系爭2筆土地西側之計畫道路雖尚未開闢，然兩造就系爭2筆土地之預定效用，已約定應具有將來計畫道路開闢後，系爭2筆土地得直接鄰接計畫道路出入之效用，而系爭鑑價報告之鑑定事項，即係針對系爭2筆土地因有未合乎兩造約定預定效用之瑕疵，該瑕疵對於系爭不動產買賣價格之影響為鑑定。又參酌鑑定單位110年6月2日110德字第1100601號函覆內容略以：「…二、經本所再次複核被上訴人所提供證物4之實價登錄資料，查107年所選擇之標的，單價20萬元/坪以上之成交標的均集中於○○路○段旁，其無論宗地條件（地形方整、宗地寬深比優）或臨路狀況（路寬為30米）均較本案佳；其他單價20萬元/坪以下之標的中有非屬正常交易情形或面積偏小之情況；另外108年以後之交易資訊均為勘估標的價格日期後之交易，並無參考性。綜上所陳，被上訴人所提供證物4之標的綜合分析判斷後並無參考價值，本所不予採用。三、有關價格日期調整部分，鑑於本案之勘估標的價格日期為107年11月5日，本所即以該期日之物價指數表（詳附件一）為基準並以100%進行參考分析。比較標的二、三、六交易日期與當期物價指數分析指數接近不予調整；另比較標的一、四、五交易日期與當期物價指數分析向上調整1%。四、依估技規則（即不動產估價技術規則，下同）第75條第3項規定：『前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之。』復按估技規則第5條規定：『不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。』緣此，本所蒐集近鄰地區或類似地區，條件相同或相似之新成屋、中古屋及預售屋之比較標的（詳估價報告書），並依據市場調查近鄰地區推案產品後以最有效使用原則按各該法定管制（建蔽率、容積率）、宗地條件（寬深比、面積大小）、臨路條件等影響不動產價格等重要因素，依經驗法則綜合調整推估切合價格日期當時銷售可實現之單價，實無被上訴人所謂未考量交易時間之情事。五、按不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境災變、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、房地產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎，為估技規則第3條明定。又不動產估價師應經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本資料，並詳予求證其可靠性，而所謂資料應依估技規則第4條第2項規定：『…前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。』按上開規定，估價師得就上開對象蒐集資料，並無強制須向當事人調閱資料，另外中華民國估價師公會全國聯合會亦有提供相關資料可資參考（營造、施工、廣告、銷售等費用及利潤率），就本估價方法上並無違誤。六、按估技規則第103條規定：『附有違章建築之房地估價，其違建部分不予以評估。但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。』依上開規定進行估價時，若無特別要求估算未保存登記建物，均以估算有保存登記建物並以謄本所載面積為準。」等語（見本院卷㈡第253至255、257頁），亦已充分說明其鑑價基礎及依據，且核其估價方法應屬嚴謹，內容詳實客觀有據，應可採為認定系爭不動產價值差額之依據。
⒋其次，鑑定單位原係依照系爭土地面積及系爭建物保存登記
面積之價值為鑑定，然因系爭建物除保存登記建物面積外，尚有未保存登記建物部分，嗣經鑑定單位依據被上訴人提供之107年11月6日房屋稅籍證明書記載總面積287平方公尺（見本院卷㈡第243頁），就其與謄本面積之差額視為未保存登記建物部分面積，而作成不動產估價補充鑑定報告（下稱系爭補充鑑價報告），觀其內容略以：「一、補充鑑定計算說明：…㈡未保存登記建物價格：因未保存建物構造與保存建物同為鋼筋混凝土造，建築完成日與保存登記建物相近，故估算之建物成本單價與保存登記建物相同，為73,073元/坪（詳原估價報告）。二、補充鑑定計算結果：㈠估價結果：1.東西兩側均得進出通行使用（東西側均有臨接建築線)之土地價值：依比較法評估結果，每地坪為15.3萬元；依土地開發分析法評估結果，每地坪為16.4萬元。考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法推算。本案因給予比較法50%權重、土地開發分析法50%權重，最後決定勘估標的每地坪價格為：15.3萬元/坪×50%＋16.3萬元/坪×50%≒15.85萬元/坪。2.僅東側得進出通行使用（僅東側有臨接建築線)之土地價值：依比較法評估結果，每地坪為14.4萬元；依土地開發分析法評估結果，每地坪為13.8萬元。考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法推算。本案因給予比較法50%權重、土地開發分析法50%權重，最後決定勘估標的每地坪價格為：14.4萬元/坪×50%＋13.8萬元/坪×50%≒14.1萬元/坪。3.建物價值：依估技規則規定採單位面積比較法評估之，本所經參考不動產估價師全國聯合會之第四號公報所載臺南市營造或施工費標準表及當期建築工程物價指數之調整率，依個案假設營造施工費，扣減其累積折舊額或其他應扣除之部分，求得建物成本價格為73,073元/坪。㈡勘估標的價格決定：1.勘估標的東西兩側均得進出通行使用（東西側均有臨接建築線)之價值（含未保存登記建物面積21.39坪）：1,978萬元。2.勘估標的僅東側得進出通行使用（僅東側有臨接建築線）之價值（含未保存登記建物面積21.39坪）：1,830萬元。…」等語（見本院卷㈡第255、259至262頁），可認系爭不動產（含未保存登記建物面積21.39坪）東西兩側均得通行（土地東西側均有臨接建築線）之應有價格為1,978萬元，如僅東邊一側得通行（僅土地東側有臨接建築線）之應有價格為1,830萬元。
⒌上訴人雖主張鑑定單位以系爭建物房屋稅籍證明書記載之建
物面積作為補充鑑定系爭不動產之價值，已與估技規則第103條規定相違，且上述違建部分通常非建築物之主要結構，而屬二次施工之屋突、陽臺、露臺等，其建築成本單價不可能與保存登記建物相同，且增建部分本身無法於所有權狀顯示計入登記範圍，其交易價值顯低於保存登記建物等情；然查：
⑴參諸鑑定單位就系爭建物之估價方法係採用成本法（見系爭
鑑價報告第Ⅵ頁），而依估計規則第48條第1項、第2項規定，成本法係指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法；依前項方法所求得之價格為成本價格。是依成本法求得系爭建物之價格，係以其重建成本或重置成本依法扣減推算其成本價格，而系爭建物之保存登記部分與未保存登記部分若均屬鋼筋混凝土造，尚不因其是否有保存登記或未保存登記而影響其建造成本。
⑵次依估計規則第103條規定，附有違章建築之房地估價，其違
建部分不予以評估。但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。準此，關於未保存登記建物面積部分是否予以估價，端視每個具體案件之個別情況為判斷，非謂鑑定單位依法不得對未保存登記建物部分為價格之鑑估。再者，揆諸系爭買賣契約第2條增建或占用部分：「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記…增建或占用範圍依現況。…在簽約後至交屋前被通知須拆除…甲乙雙方（即兩造）同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金…。」之約定（見原審卷第132頁），可知兩造約定之買賣價金，確係包含未保存登記建物部分之價金，否則何需特別就未保存登記建物如遭拆除時，應如何辦理鑑價以為減少買賣價金依據之明文約定。因之，上訴人主張鑑定單位不得以系爭建物房屋稅籍證明書記載之建物面積（含未保存登記建物面積部分），作為補充鑑定系爭不動產價值之依據云云，並非可採。⑶又兩造對於系爭建物房屋稅籍證明書記載之建物面積（含未
保存登記建物面積部分）是否與系爭建物之實際興建面積相符有所爭執，經本院於110年9月27日至系爭建物現場履勘，兩造對於系爭建物現況與買賣交付時現況面積一致均不爭執，本院乃囑請臺南市安南地政事務所（下稱安南地政）依上訴人主張以建物登記謄本所記載主建物、附屬建物之方式，測量系爭建物未保存登記增建部分之面積（見本院卷㈡第323頁），經安南地政實地測量後，其結果詳如附圖所示（見本院卷㈡第327至329頁），並說明其繪測如附圖所示之增建部分面積，係指已扣除○○段000建號保存登記面積部分後之增建部分面積無誤（見本院卷㈡第361至363頁），應可認定。
⑷本院審酌如附圖所示之未保存登記建物，其一樓層至屋突層
之主建物面積合計為88.95平方公尺（計算式：45.32＋19.42＋19.58＋4.63＝88.95㎡），換算坪數單位後約為26.91坪（計算式：88.95×0.3025＝26.91坪，小數點以下第二位四捨五入，下同），其面積實已大於系爭補充鑑價報告有關未保存登記建物面積21.39坪之計算基礎，若再加計如附圖所示其他涼棚、屋後頂板空間、雨遮、陽臺、露臺等未保存登記建物部分，總面積為198.6平方公尺（計算式：13.34＋4.51＋45.32＋4.29＋1.5＋19.42＋3.32＋21.25＋19.58＋3.32＋55.57＋2.55＋4.63＝198.6㎡），換算坪數單位後約為60.08坪（計算式：198.6×0.3025＝60.08坪），更大於系爭補充鑑價報告有關未保存登記建物面積21.39坪之計算基礎甚多。此外，如附圖所示測量結果係依系爭建物登記謄本所記載主建物、附屬建物之方式為測量，該未保存登記主建物與保存登記建物均屬鋼筋混凝土造，參照系爭鑑價報告及補充鑑價報告均係採用成本法為估價方法，尚不因保存登記與否而影響其建造成本，故上訴人另聲請就未保存登記建物之建築成本單價為補充鑑定，即無必要，附此敘明。
⒍參酌系爭鑑價報告及補充鑑價報告，系爭建物每坪單價為7.3
1萬元，而其保存登記面積及如附圖所示未保存登記主建物面積合計為92.34坪（計算式：65.43＋26.91＝92.34），如僅以系爭建物上開面積計算其應有價值已達675萬54元（計算式：7.31萬元×92.34坪＝675萬54元），若再加計系爭土地（僅東側得進出通行使用）應有價值1,196萬元（計算式：1,195萬元＋1萬元＝1,196萬元）（見系爭鑑價報告第Ⅶ頁），足認系爭不動產之應有價格（正常價格）至少為1,871萬54元，顯已高於系爭買賣契約所約定之買賣價金1,800萬元。準此，系爭2筆土地雖有未合乎預定效用之瑕疵，然其瑕疵並未破壞系爭買賣契約主給付義務之對價均衡原則，亦即其並未導致上訴人所得財產價值有所減損。則上訴人依民法第359條前段規定，請求減少價金200萬元，並進而依同法第179條規定，請求被上訴人返還不當得利200萬元，難認有據。
㈢關於兩造爭執事項㈣部分：
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可。惟損害賠償之範圍，須以債權人實際所受損害為衡，若債權人無實際損害，即無賠償可言。
⒉查訴外人魏燕苓係受被上訴人委託銷售系爭不動產之仲介人
員，其就上訴人詢問系爭2筆土地之出入問題時，明確向上訴人表示系爭2筆土地將來可自開闢後之計畫道路出入通行，兩造並基此重要品質保證而締結系爭買賣契約，惟系爭不動產之應有價格至少為1,871萬54元，實已高於兩造約定之買賣價金1,800萬元，已如前述，足認系爭2筆土地之瑕疵，並未造成上訴人受有實際上之財產損害。則上訴人依民法第360條規定，請求被上訴人賠償損害200萬元，難謂有據。
六、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條或第360條之規定，請求被上訴人應給付200萬元，及自108年5月31日準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 1 日
民事第五庭 審判長法 官 藍雅清
法 官 顏淑惠
法 官 張季芬上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。中 華 民 國 111 年 6 月 1 日
書記官 郭馥萱【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。