臺灣高等法院臺南分院民事裁定 108年度抗字第71號抗 告 人 王西上列抗告人因與相對人臺灣土地銀行股份有限公司間聲明異議事件，對於中華民國108年2月26日臺灣臺南地方法院所為裁定（107年度執事聲字第106號）提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：㈠伊因積欠相對人債務，經相對人聲請原審法院民事執行處（
下稱執行法院）以107年度司執字第38914號給付借款強制事件（下稱系爭執行事件）對伊強制執行其上設定有相對人抵押權（下稱系爭抵押權）之如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），相對人因認系爭不動產其上伊與第三人周芯妤、傅琡雅及邱賜和間之租賃關係對系爭抵押權實行有影響，聲請執行法院除去系爭租賃權，經執行法院以107年10月18日南院武107司執廉字第38914號執行命令除去系爭租賃權（下稱系爭執行命令）。
㈡然伊另有其上有租賃權存在之不動產經執行法院107年度司
執字第29052號強制執行事件（下稱另案）第一次拍賣即拍定，亦有其上無租賃權之不動產第一次拍賣未拍定，經減價拍賣方拍定，可知租賃權之存在對抵押權實行並無影響。
㈢法院之拍賣公告均明確標示拍賣物件有無出租、承租人為何
人，投標人對出租狀況應非常清楚。對於有租賃關係存在之不動產，依然有人願在第一拍時以高於底價之金額應買，無租賃關係存在之空屋，亦有可能在第一拍無人應買，系爭不動產，無人應買，實不應歸咎於其上存在之租賃關係。相對人實無證據證明系爭租賃權之存在影響其對系爭抵押權之實行。原審法院司法事務官竟駁回伊對系爭執行命令之異議，經伊聲明異議，原裁定亦駁回伊異議，顯有不當。爰依法提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋、最高法院91年度台抗字第33號裁判意旨參照）。乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響（司法院大法官會議解釋釋字第304號參照）。
三、經查：㈠本件系爭不動產係於民國（下同）84年12月27日設定本金最
高限額新臺幣（下同）5,400,000元之抵押權予相對人，而抗告人又於抵押權設定後，將系爭不動產出租予周芯妤、傅琡雅、邱賜和，此為兩造所不爭。相對人執原審法院95年度執妥字第18357號債權憑證為執行名義，就系爭不動產聲請強制執行，經執行法院以系爭執行事件受理在案，系爭不動產經執行法院以底價4,520,000元為第一次拍賣，因無人應買而未拍定，執行法院司法事務官乃依相對人之聲請於107年10月8日以系爭執行命令除去承租人周芯妤、傅琡雅、邱賜和對抗告人於系爭不動產上之租賃權，抗告人不服聲明異議，司法事務官認其異議無理由，予以駁回，抗告人再向原審法院提出異議，亦據原裁定駁回等情，有上開相關函文及裁定在卷可參，並經本院依職權調閱107年度司執字第38914號執行卷宗核閱無訛。
㈡查抗告人與周芯妤、傅琡雅、邱賜和間之租賃契約法律關係
，係於系爭抵押權設定後始成立，抵押權人聲請拍賣抵押物時，苟發生無人應買之情形，該租賃契約之存在即對設定在前之抵押權有影響，執行法院得除去租賃而為拍賣。衡酌實務，拍賣標的有租賃關係存在，而拍定後不予點交，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期屆滿甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失與風險，對投標者購買意願顯有相當影響，並因而降低承買之金額，此乃當然之理。且參與法院投標應買不動產者，多不願拍得之不動產上存有租賃或其他法律關係，以避免拍定應買後衍生不必要之困擾，是系爭不動產上存有此租賃關係，自當降低他人投標應買之意願。而抗告人及周芯妤、傅琡雅、邱賜和間之租賃關係，既存在相對人之抵押權設定後，依強制執行法第98條第1項規定，只需該租賃關係對債權人之抵押權有影響，意即足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之價金獲償，故拍賣不動產經執行法院以租賃關係存在之狀態公告拍賣，歷經第一次拍賣程序無人應買，客觀上已堪認該租賃關係影響應買人之意願。系爭不動產經執行法院以底價4,520,000元為第一次拍賣，因無人應買而未拍定，足見抗告人與周芯妤、傅琡雅、邱賜和間之租賃契約，業已影響相對人之抵押權。
㈢抗告人雖以：伊另有其上有租賃權存在之不動產經另案強制
執行事件第一次拍賣即拍定，實務上亦有其上無租賃權之不動產第一次拍賣未拍定，經減價拍賣方拍定，可知租賃權之存在對抵押權實行並無影響云云，惟不同不動產存有個別差異，且實際上是否拍定亦可能取決於拍賣當時投標者之主觀好惡，抗告人以少數不同個案即謂不動產上有租賃權存在對於實行抵押權無影響云云，自無足採。
四、綜上所述，抗告人與第三人周芯妤、傅琡雅及邱賜和間之租賃關係對系爭抵押權實行確有影響，原裁定維持原審法院司法事務官駁回抗告人聲明異議之處分，進而駁回抗告人之異議，核無違誤。抗告人仍執前詞，指摘原裁定不當，聲明廢棄，並無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 郭貞秀法 官 孫玉文上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 108 年 5 月 24 日
書記官 黃鋕偉【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。