臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度重上字第75號上 訴 人 吳瑞新訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師鄭淵基律師陳思紐律師陳妍蓁律師張嘉琪律師被上訴 人 王誠銘
王詩菁王勤豪王婉琪王彥甯吳瑞福王誠博上 一 人訴訟代理人 王玉泉共 同訴訟代理人 蘇建榮律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國108年6月20日臺灣臺南地方法院107年度重訴字第153號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於109年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一，或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。查：
㈠本件上訴人就先位之訴第一項聲明部分，原請求確認被上訴
人間就坐落臺南市○○區○○段○○○○號（下稱系爭000地號），權利範圍900分之333土地、幸福段000之4地號（下稱系爭000之4地號）、權利範圍12分之5土地（上開000、000之4地號土地以下合稱系爭二筆土地），及坐落系爭000地號土地上，0000建號，門牌號碼臺南市○○區○○路0段00巷0號建物（下稱系爭建物，上開土地及建物以下合稱系爭房地）於民國107年4月12日所為之買賣契約（下稱系爭買賣契約）關係不存在，嗣並請求確認被上訴人間於107年4月27日以買賣為登記原因之所有權移轉登記之物權行為亦不存在；另上訴人就先位之訴第二項聲明部分，原依民法第87條第1項前段、第113條為請求，嗣主張併依民法第767條第1項為請求權基礎；核上訴人上開所為，均屬訴之追加，而上訴人前揭所為訴之追加，其主要爭點均係本於被上訴人就系爭買賣契約及其後所為物權移轉登記行為是否出於通謀虛偽意思，致該法律行為無效為請求之依據，其請求之基礎事實具有同一性，且卷證資料可相互為用，應予准許。
㈡另上訴人就先位聲明第二項、備位聲明第二項部分，原均係
請求被上訴人己○○、庚○○、戊○○、丙○○、丁○○、乙○○（下稱己○○等6人）將系爭房地於107年4月27日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷並回復登記，嗣更正聲明為僅請求予以塗銷，對於回復登記部分未再請求，上訴人此部分所為，係減縮應受判決事項之聲明，亦應予准許。
二、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院108年度台上字第2499號判決參照）。本件上訴人先位聲明確認被上訴人間就系爭房地所為之買賣契約關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在、備位聲明依土地法第104條第1項後段規定請求確認上訴人對於被上訴人所訂系爭買賣契約同一條件之優先承買權存在等主張，均為被上訴人所否認，則上訴人就系爭房地之買賣契約關係及所有權移轉登記之物權行為是否存在，以及就被上訴人所訂系爭買賣契約之優先承買權是否存在，法律上之地位顯有不安之狀態，且此不安狀態能以本件確認判決予以除去，依上說明，上訴人自有提起本件確認之訴之利益存在。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：系爭二筆土地原為訴外人吳金記及吳金雄兄弟共有，權利範圍各2分之1，系爭建物係吳金記經土地全體共有人同意興建並取得使用執照，吳金記於94年12月21日將系爭000地號土地應有部分100分之28贈與配偶吳甘外，98年3月間，吳金雄因積欠債務無法償還，將系爭二筆土地應有部分2分之1讓售予債權人，惟吳金記因在系爭000地號土地上蓋有系爭建物經營光暉幼兒園，深怕吳金雄讓售系爭土地後，光暉幼兒園無法繼續經營，便與其、被上訴人壬○○及訴外人吳瑞鵬商議，由壬○○出名向吳金雄購買系爭二筆土地應有部分2分之1，其與壬○○、吳瑞鵬各取得6分之1，並借名登記壬○○名下，後吳金記於98年6月將系爭建物贈與壬○○，吳金記於000年00月00日過世後，其、被上訴人壬○○及訴外人吳瑞鵬、吳慧玲、吳慧珍繼承吳金記所有系爭000地號土地應有部分100分之22、系爭000之4地號土地應有部分2分之1，並由其、壬○○、吳瑞鵬各取得系爭000地號土地應有部分600分之22、系爭000之4地號土地應有部分12分之1；吳慧玲及吳慧珍各取得系爭000地號土地應有部分200分之11、系爭000之4地號土地應有部分8分之1；於101年4月3日，吳慧珍又將持有系爭二筆土地之應有部分均贈與訴外人簡佑修；被上訴人壬○○於104年5月間欲將向吳金雄購買借名登記壬○○名下之系爭二筆土地應有部分2分之1讓售予他人，其遂對壬○○起訴請求土地所有權移轉登記，經臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）104年度訴字第1046號及本院106年度上字第17號所有權移轉登記事件受理，後其與壬○○達成調解，壬○○應將系爭二筆土地應有部分各6分之1移轉登記予其；嗣壬○○未告知共有人優先購買，與被上訴人己○○等6人通謀虛偽成立系爭買賣契約，於107年4月將系爭房地所有權以買賣為原因登記己○○等6人所有，惡意使光暉幼兒園無法使用系爭房地而經營，依民法第87條第1項前段規定，系爭房地之買賣關係無效，若未予塗銷系爭房地移轉登記，日後壬○○真意出售系爭房地，令被上訴人己○○等6人逕自移轉登記至真正買受人時，將使其應對何人主張優先購買權之法律關係不明，其優先購買權之行使將受妨害，系爭房地移轉登記妨害其所有權行使，為此依民法第113條、第767條第1項規定，先位聲明請求確認被上訴人間所為系爭買賣契約關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在，被上訴人己○○等6人應將系爭房地以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷；縱系爭買賣契約有效，然其係系爭二筆土地共有人，吳金記興建系爭建物係經土地其他全體共有人同意，吳金記基於分管契約對各分管部分有單獨使用、收益之權，雖系爭建物坐落之土地除吳金記外，尚有其他共有人，然系爭建物及系爭土地特定部分仍屬吳金記所有，吳金記將系爭建物轉讓予被上訴人壬○○，依民法第425條之1第1項規定，讓與人吳金記與房屋受讓人壬○○成立法定租賃關係，吳金記於000年00月00日死亡，其繼承吳金記所有系爭土地之應有部分，並因分割繼承取得系爭土地應有部分600分之22，繼受吳金記與壬○○間之法定租賃關係，依土地法第104條第1項後段規定，其就系爭建物得行使優先承買權，而壬○○將系爭土地應有部分及系爭建物一併出售予被上訴人己○○等6人，其依土地法第104條第1項後段規定行使優先承買權時，需連同系爭土地一併購買；又其為系爭二筆土地共有人，依土地法第34條之1第4項規定，於壬○○出售系爭土地之應有部分時，得主張優先承買權。原審為其敗訴之判決，尚有未洽，為此提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，應判決如下：⒈先位聲明：⑴確認被上訴人間就系爭房地於107年4月12日所為之買賣契約關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在。⑵被上訴人己○○等6人應將系爭房地於107年4月27日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。⑶就第2項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴確認上訴人對於被上訴人所訂系爭買賣契約同一條件之優先承買權存在。⑵被上訴人己○○等6人就系爭房地於107年4月27日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。⑶被上訴人壬○○應依與被上訴人己○○等6人買受之同一條件，將系爭房地與上訴人訂立書面買賣契約，並於上訴人給付買賣價金之同時，被上訴人壬○○應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。⑷就第2項、第3項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人辯以：伊等就系爭房地所為買賣意思表示合致並簽訂契約為憑，且買方已依約給付價金，上訴人僅憑臆測之詞，主張系爭買賣契約有通謀虛偽之意思表示，尚不足採；土地法第34條之1第5項、第2項所規定之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於處分之效力尚無影響，上訴人主張伊等之土地買賣無效亦不可信；被上訴人壬○○於98年3月25日即已買受系爭土地之持分，成為土地共有人，被上訴人壬○○於98年6月1日經吳金記贈與登記為系爭建物所有人時，已同時為系爭土地共有人，堪認斯時系爭土地及系爭建物已符合土地及房屋同屬一人所有之情形，被上訴人壬○○將系爭房地同時出賣予被上訴人己○○等6人，並辦理所有權移轉登記，不符土地法第104條第1項規定須僅出賣房屋或僅出賣基地始得適用該條優先購買權之情形，上訴人不得以系爭土地共有人或繼承吳金記法定租賃關係之身分主張優先購買權；上訴人未證明自己或前手係租用基地建築房屋之承租人，與土地法第104條第1項規定之承租人係指租用基地建築房屋之承租人有所不合，且依民法第425條之1規定所取得之法定租賃權，與一般意定租賃權本質上不相同；上訴人主張對於系爭土地有法定租賃權，得依土地法第104條第1項規定優先承買系爭土地，並不足採；系爭建物於興建之際即已取得土地所有權人全體同意，故建物所有人與土地所有人應存在使用借貸之法律關係，既有土地使用借貸關係，當無同時推定法定租賃關係存在之可能。原審駁回上訴人之請求，並無不當等語。並聲明：上訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執事實：㈠系爭二筆土地原為訴外人吳金記（即上訴人及被上訴人壬○
○之父親）及吳金雄共有，吳金雄為吳金記之兄弟，兩人於92年11月24日以「逕為分割」為登記原因登記為兩人共有，應有部分各2分之1。
㈡吳金記以夫妻贈與為原因，於94年12月21日將系爭000地號
、應有部分100分之28土地移轉予配偶吳甘外取得（原因發生日為94年11月30日）。
㈢吳金雄於97年7月22日將其所有系爭000地號土地（權利範圍
2分之1）信託登記予保華資產管理股份有限公司（下稱保華公司）。吳金雄於98年2月26日將其所有系爭000之4地號土地（權利範圍2分之1）信託登記予保華公司。
㈣系爭建物係吳金記經全體共有人同意興建，81年12月10日完
成建築，於83年2月辦理保存登記，88年5月11日因地籍圖重測登記○○○區○○段0000建號，並取得使用執照，主要用途為托兒所。系爭建物由吳金記於98年6月1日贈與壬○○。
㈤吳金記於000年00月00日死亡，繼承人即上訴人、被上訴人
壬○○及訴外人吳瑞鵬、吳慧玲、吳慧珍，繼承吳金記所有系爭000地號土地應有部分100分之22、系爭000之4地號土地應有部分2分之1，並於101年3月26日辦理分割繼承登記，就系爭000地號土地，由上訴人、被上訴人壬○○、訴外人吳瑞鵬各取得應有部分600分之22，訴外人吳慧玲、吳慧珍各取得應有部分200分之11；就系爭000之4地號土地，上訴人、被上訴人、訴外人吳瑞鵬各取得應有部分12分之1，訴外人吳慧玲、吳慧珍各取得應有部分8分之1。
㈥臺南市安南地政事務所於101年3月26日核發之系爭二筆土地
之所有權狀，壬○○就系爭000地號土地之權利範圍為300分之161，就系爭000之4地號土地之權利範圍為12分之7。
㈦101年4月3日，訴外人吳慧珍以贈與為原因，將系爭二筆土
地之持份贈與訴外人簡佑修（原因發生日為101年3月28日），簡佑修就系爭000地號土地登記取得應有部分200分之11，就系爭000之4地號土地登記取得應有部分8分之1。
㈧壬○○及吳瑞鵬於104年5月4日曾聯名發函予辛○○，內容如下：
⒈吳瑞鵬與壬○○持有土地之部分，以每坪10萬元出售給光暉幼兒園。
⒉以三個月為寬期，從104年4月14日到104年7月13日止，如不處理，將轉售他人。
⒊如要談買賣，請代書來接洽，請寫授權書。
⒋該分配三人持分會以當初協議為準。
㈨上訴人前曾向壬○○提起訴訟，請求將系爭二筆土地所有權
應有部分6分之1移轉所有權登記予上訴人，經臺南地院104年度訴字第1046號民事判決壬○○應將系爭二筆土地應有部分6分之1所有權移轉登記予辛○○，嗣壬○○提起上訴，經本院以106年度上字第17號受理，後辛○○與壬○○於106年7月11日達成調解，調解成立內容第1項為：壬○○願於辛○○給付其500萬元完畢之時，將系爭二筆土地應有部分各6分之1移轉登記予上訴人。
㈩壬○○與被上訴人己○○等6人於105年1月30日簽訂系爭買
賣契約書，其上記載約定之買賣總價款為24,637,094元，契約上記載：本買賣土地賣方壬○○與胞弟辛○○現正因請求所有權移轉案件訴訟中，其中900分之150持分在未完成訴訟前無法確定本次買賣持分，買賣持分暫定為900分之333，面積為708.217平方公尺(214.2356坪）。買賣單價每坪115,000元整。
依被上訴人壬○○出具之「期款支付明細表」載明「本買賣
土地在105年1月30日簽訂土地買賣契約時，就已知賣方與其胞弟辛○○間，因請求所有權案件訴訟中，於107年3月28日經臺南地院民事訴訟確定，賣方需保留900分之150之持分移轉予辛○○。今確定本案買賣土地持分確定為900分之333，雙方就以708.217平方公尺（214.356坪）計算買賣面積。」。
臺南市新化地政事務所以107年7月2日所登字第1070065089號函檢送系爭房地於107年4月25日送件之土地登記申請書：
⒈其中於原審卷一第73頁之「土地所有權買賣移轉契約書」記
載系爭000地號土地，壬○○出售權利範圍為900分之333予被上訴人己○○等6人，己○○等6人各取得持分5400分之333，壬○○殘存權利範圍為900分之150；系爭000之4地號土地，壬○○出售權利範圍為12分之5予被上訴人己○○等6人，己○○等6人各取得持分72分之5，壬○○殘存權利範圍為12分之2；系爭二筆土地記載之買賣價款為15,296,987元。
⒉於原審卷一第87-88頁之「建築改良物所有權買賣移轉契約
書」記載系爭建物，壬○○出售權利範圍為1分之1，被上訴人己○○等6人各取得持分6分之1，系爭建物記載之買賣價款為1,727,700元。
⒊系爭房地買賣契約，買賣原因發生日為107年4月12日，所有權移轉登記日為107年4月27日。
被上訴人己○○、庚○○、戊○○為訴外人甲○○之子女，
丙○○、丁○○、乙○○為訴外人王火木之子女，甲○○與王火木則為兄弟。
就系爭房地之所有權買賣價金之給付如下：
⒈己○○於107年4月10日分別現金存入壬○○○○銀行000000
0000000帳戶（下稱壬○○○○銀行帳戶）200萬元、200萬元、959,504元。
⒉丁○○於107年4月10日匯款至壬○○○○銀行帳戶50萬元。
⒊丁○○、甲○○（戊○○之父）於107年6月15日匯款至壬○○○○銀行帳戶25萬元、25萬元。
⒋甲○○（戊○○之父）於107年7月19日現金存入壬○○○○銀行帳戶103,560元。
⒌丁○○於107年7月20日匯款至壬○○○○銀行帳戶103,560元。
⒍庚○○、丁○○於107年8月6日分別匯款至壬○○○○銀行帳戶50萬元、50萬元。
⒎己○○、丁○○於107年9月6日分別匯款至壬○○○○銀行帳戶50萬元、50萬元。
⒏庚○○、丁○○於107年9月27日分別匯款至壬○○○○銀行帳戶50萬元、50萬元。
四、爭執之事項：㈠上訴人依民法第87條第1項前段、第113條、第767條第1項規
定，確認被上訴人己○○等6人與壬○○間就系爭房地之買賣關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在，並請求被上訴人己○○等6人塗銷系爭房地之所有權移轉登記，有無理由？㈡上訴人依土地法第104條第1項規定，確認上訴人對於系爭買
賣契約，有同一條件之優先承買權存在，並依土地法第34條之1第4項、第104條第1項請求被上訴人己○○等6人塗銷系爭房地之所有權移轉登記，被上訴人壬○○應與上訴人訂立同一條件之買賣契約，及於上訴人給付買賣價金之同時，被上訴人壬○○應將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人，有無理由？
五、得心證之理由：㈠上訴人主張被上訴人訂立系爭買賣契約係出於通謀虛偽意思表示而無效部分：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項前段定有明文。惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人固應負舉證之責。然有無合謀之內心真意，其舉證本有困難，自應以客觀存在之事實，推斷主觀之真意，上開真意之探求，當由事實審曉諭被上訴人就上開交易之原因、目的，為完全真實之陳述，並綜合各項情事，據以推斷其事理（最高法院100年度台上字第2078號判決意旨參照）。
⒉查被上訴人己○○等6人以24,637,094元向被上訴人壬○○
買受系爭房地，並簽訂系爭買賣契約書，其中第1條買賣不動產標示載明：本買賣土地賣方壬○○與胞弟辛○○現正因請求所有權移轉案件訴訟中，其中900分之150持分在未完成訴訟前無法確定在本次買賣持分，買賣持分暫定為900分之333，面積為708.217平方公尺（214.2356坪）。買賣單價每坪115,000元等事實，此為兩造所不爭執（不爭執事實㈩）。又依系爭買賣契約第9條特別約定載明：「1、本買賣土地及地上建物，賣方提供向玉山商業銀行○○分行貸款中，並設定抵押權$15,600,000元在案。貸款餘額為11,418,716元整，前項貸款之本息105年2月1日起由買方承受並繳付本息。貸款繳款專戶：○○銀行○○分行，帳號：0000000000000，戶名：壬○○。買方先以賣方名義向○○銀行○○分行繳納本息，俟完成移轉登記予買方後，需辦理借款人變更或清償……4、雙方指定買賣價金匯入之銀行為○○銀行鹽行分行。帳號：0000000000000，戶名：魏秀綿（下稱魏秀綿○○銀行帳戶）。」；而被上訴人己○○等6人依約分別將系爭房地買賣價金以現金存入或匯入壬○○○○銀行帳戶或其指定之魏秀綿○○銀行帳戶，清償被上訴人壬○○積欠之○○銀行貸款及塗銷原設定予○○銀行之抵押權，至107年10月3日，被上訴人壬○○確認己○○等6人已經付清全部價款等情，此據被上訴人壬○○提出土地不動產買賣契約書、期款支付明細表、壬○○○○銀行帳戶交易明細資料、存摺明細、魏秀綿○○銀行帳戶存摺影本各1件為證（原審卷一第413-431頁、原審卷二第37-47頁、第103-125頁)，復有○○銀行個金集中部108年1月11日玉山個（集中）字第1080002825號函、108年2月12日玉山個（集中）字第1080013393號函、108年3月12日玉山個（集中）字第1080023124號函、108年4月8日玉山個（集中）字第1080035270號函、108年4月8日玉山個（集中）字第1080035273號函分別檢送之上開帳戶交易明細資料、取款憑條、申請書、匯款申請書等件在卷可查（原審卷一第493-501頁、原審卷二第49-57頁、第81-89頁、第163-183頁）；復參丁○○、戊○○之父甲○○、庚○○、己○○自107年4月10日至107年9月27日，於不爭執事實所示時間，分別匯入或存入如不爭執事實所示之金額至壬○○○○銀行帳戶，亦為兩造不爭執，以此，被上訴人主張其等就系爭買賣契約具有意思表示合致及價金交付，自非無據。
⒊上訴人主張被上訴人所為系爭買賣出於通謀虛偽意思表示，
是以被上訴人雖提出匯款交付買賣價金之資料，惟買賣契約所附之期款支付明細表記載107年3月20日止共支付貸款本金1,476,105元究係如何計算得出，未見被上訴人舉證說明等語；惟壬○○○○銀行帳戶於105年2月19日至106年12月21日共計分27次，匯入合計225萬元款項，有被上訴人所提○○銀行存摺明細為憑（原審卷二第103-117頁），且為兩造所不爭執（本院卷第269頁）；而從上開○○銀行存摺明細所示，壬○○之貸款於105年2月22日至107年3月20日分26次清償利息，合計清償利息總額753,901元，亦有被上訴人所提存摺明細為憑（原審卷二第105-117頁），並有○○銀行個金集中部108年1月11日玉山個（集中）字第1080002825號函檢附被上訴人壬○○之存戶個人資料供參（原審卷一第493-501頁），復為兩造所不爭執（本院卷第269-271頁），以此，被上訴人壬○○○○銀行帳戶所存入清償之貸款本金合計為1,496,099元（計算式：225萬元-753,901元=1,496,099元）；上訴人雖指被上訴人壬○○所匯入支付之貸款本金與期款支付明細表所載支付貸款本金1,476,105元不符，然前揭實際支付之貸款本金與期款支付明細表所載清償本金差距19,994元（1,496,099元-1,476,105元=19,994元），金額差距不大；另依期款支付明細表記載：「107年3月20日止共支付貸款本金1,476,105元」之後加記「以○○銀行記錄為準」等字，足見被上訴人等於記錄該明細表時，即已預知所載金額與實際支付款項或有出入，則嗣後核對實際支付本金與實際清償本金不符，難認有違期款支付明細表之記載；參以前述匯入被上訴人壬○○之款項共計27筆，而所扣之利息共計26筆，則計算匯款、利息、本金時，產生誤差，亦在所難免，另參前述款項存入之時間為105年2月19日至106年12月21日，所扣利息之時間為105年2月22日至107年3月20日，而上訴人係於107年5月16日起訴，足見被上訴人前述匯款之時間均係上訴人起訴之前所為，且最早可溯及起訴前2年，則系爭買賣契約買受人於匯款當時，應未預知上訴人將提起本件訴訟，倘被上訴人無成立系爭買賣契約之真意，應無可能長達1年10個月之時間分27次匯款入壬○○○○銀行帳戶；又上訴人另辯以：前開匯入之款項，其中王怡婷非買賣契約之當事人，故該匯款顯非買賣價金等語，然王怡婷為被上訴人乙○○之姊，有被上訴人所提之戶籍謄本供參（本院卷第
387、389頁），衡之實際，買賣契約之買受人以親人代為支付價款，實非罕見，王怡婷為被上訴人乙○○之姊姊，為被上訴人乙○○匯款，自合於情理。
⒋上訴人另主張期款支付明細表記載105年2月3日支付300萬元
、105年3月15日支付500萬元，僅見魏秀綿○○銀行帳戶有匯款存入之紀錄，但由何人匯款存入仍有待調查等語；然魏秀綿為被上訴人壬○○之配偶，有壬○○之國民身分證影本供參（原審卷一第105頁）；而魏秀綿○○銀行帳戶於105年2月3日匯入300萬元、105年3月14日匯入500萬元，有○○銀行個金集中部108年2月12日玉山個(集中)字第1080013393號函所附魏秀綿之存戶個人資料供參（原審卷二第49、52頁）；上開105年2月3日匯入之300萬元款項係分別由「王彥★」、己○○、丁○○、王怡婷、庚○○、戊○○匯入50萬元，另105年3月14日之500萬元款項係己○○匯入250萬元、「王彥」匯入80萬元、王怡婷匯入80萬元、丁○○匯入90萬元，有○○銀行個金集中部109年1月30日玉山個（集中）字第1090006300號函所附魏秀綿存摺相關資料供參（本院卷第
249、251頁）；而前開匯款人資料，其中105年2月3日之匯款人「王彥★」即為乙○○，有臺灣土地銀行烏日分行109年3月31日烏日字第1090000771號函可憑（本院卷第351頁）；另105年3月14日之第二位匯款者記載「王彥」，從記載形式上觀之，雖非本件之買賣契約買受人，惟從「王彥」係與己○○、丁○○同日匯款入魏秀綿帳戶，可見「王彥」與買受人關係密切，復參買受人乙○○之「甯」字較為特殊，故於匯款人中未予顯示，非無可能，此從前揭乙○○匯入50萬元，然匯款人以「王彥★」顯示即可推知，故該匯款人「王彥」係被上訴人「乙○○」，應可認定。至上訴人另質疑前述300萬元及500萬元之匯款人，其中王怡婷非系爭買賣契約當事人等語，然王怡婷為乙○○之姊，渠為家人匯入款項，自屬合理，上訴人以王怡婷匯款予魏秀綿，指系爭買賣契約係出於通謀虛偽意思表示，亦難採認。再查，前述款項經核計後，其中105年2月3日匯入300萬元、105年3月14日匯入500萬元，其中300萬元部分與期款支付明細表所載105年2月3日支付300萬元相符，另支付明細表所載105年3月15日支付500萬元，雖與實際匯入時間105年3月14日有1日之差，然此1日差距尚不足以推翻魏秀綿確實收受500萬元款項之事實，據此，上訴人指魏秀綿於105年2月3日匯入款項300萬元、105年3月14日匯入500萬元之款項匯款人不明，尚無可採。
⒌上訴人又主張比對卷內匯款交付買賣價金相關資料，未見被
上訴人丙○○有支付價金之事實等語，然系爭買賣契約之買受人計有己○○等6人，其中己○○、庚○○、戊○○為訴外人甲○○之子女，丙○○、丁○○、乙○○為訴外人王火木之子女，甲○○與王火木則為兄弟，為兩造所不爭執（不爭執事實），足見系爭契約買受人即被上訴人己○○等6人關係親近，復因買受人眾多，未明確平分每人應匯款金額，尚屬常見，非可僅因其中丙○○無匯款支付買賣價金之資料，而認定被上訴人己○○等6人無訂立系爭買賣契約之真意。
⒍上訴人另主張本件買賣價金數額龐大，依現今交易習慣，大
筆資金移轉以匯款方式處理，買受人卻至住所以外金融機構以現金方式支付，顯與常理有違等語；然今日之支付工具發達，種類繁多，買賣契約之買受人欲以匯款、現金、支票或其他方式支付，此為個人之考量，並無固定方式；又臺灣之金融機構隨處可見，且每人之交易習慣、喜好不同，系爭買賣契約買受人選擇以住所以外之金融機構給付價金，尚無不合理之處。又上訴人以被上訴人未提出支付買賣價金資料來源，如此巨額的現金，豈會憑空取得等語，然契約買受人如何取得買賣價金，與是否無買賣之真意尚屬二事，故被上訴人己○○等6人究以本身薪資積累、借貸、出售所有物所得、或他人贈與之資金給付價金，均與買賣契約之成立與否無關，上訴人既未能提出其他證據以證明被上訴人確無買賣之真意，縱被上訴人未說明價金來源，亦無從據此推認被上訴人無成立系爭買賣契約之真意。至上訴人主張被上訴人未親自參與簽訂買賣契約之過程，亦未於簽訂買賣契約前先至系爭土地，確認系爭房地之狀況，且對於系爭土地移轉登記日期等未有明確約定，明顯悖於常理等語，惟被上訴人否認於簽約前未確認系爭房地之狀況，上訴人空言指摘，尚不可採。又關於是否親自參與訂約，每人之考量不同，而實際上委由親人或代書訂約，亦非罕見；至是否明確約定移轉日期，亦隨個人之考量而定，並非絕對，以此，上訴人所指上開事實，難以認定被上訴人無成立買賣契約之真意。
⒎據上所述，上訴人以被上訴人所成立系爭買賣契約係出於通
謀虛偽意思表示，不足憑採。則上訴人以先位聲明確認被上訴人所簽訂之系爭買賣契約關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在，並請求被上訴人己○○等6人應將系爭房地於107年4月27日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，自屬無據。
㈡關於備位聲明部分：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項定有明文。又土地法第104條第1項所定，其立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利（最高法院103年度台上字第647號判決意旨參照）。
核其立法意旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院86年度台上字第1251號、99年度台上字第775號判決意旨參照）。是以，該條規定應限於「僅基地」或「僅房屋」出賣時始有適用，基地及其上房屋同時出賣時，自無該條項優先承買權規定之適用（最高法院100年度台上字第802號、100年度台再字第55號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張依土地法第104條第1項後段規定，請求確認就被
上訴人所訂立之系爭買賣契約有優先購買權，係以吳金記原為系爭000地號土地及其上系爭建物所有人，嗣吳金記將系爭建物贈與被上訴人壬○○，吳金記與壬○○成立法定租賃關係，於壬○○將系爭房地出賣時，其得以吳金記之繼承人主張優先購買權等語。惟被上訴人壬○○與己○○等6人於105年1月30日就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，約定買賣總價款為24,637,094元，此見前述；而被上訴人所訂立之系爭買賣契約，其買賣標的為系爭000地號土地（應有部分900分之333)、系爭000之4地號土地（應有部分12分之5）及系爭建物，足見系爭買賣契約非僅就土地或僅就建物為出賣，被上訴人壬○○於訂立系爭買賣契約後，應將系爭房地所有權移轉予被上訴人王博誠等6人，系爭買賣契約履行之結果，其土地及建物均歸於相同之買受人所有，自無藉由土地法第104條第1項之優先購買權，以達成土地與建物歸於相同買受人之目的之必要，揆之前揭最高法院判決意旨，土地法第104條第1項優先購買權之規定，於系爭買賣契約自無適用。⒊上訴人另依土地法第34條之1第4項規定主張優先承購權。然
按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第4項定有明文。惟土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，未如同土地法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定。故該條項之優先承購權係指他共有人於共有人出賣其應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，此項優先購買權係屬債權性質，共有人倘違反法律規定將其應有部分出賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院82年度台上字第1344號、83年度台上字第220號判決意旨參照）。本件上訴人主張其係系爭土地共有人，依土地法第34條之1第4項規定，於被上訴人壬○○出售系爭土地之應有部分時，得主張優先承買權一情，此固為被上訴人所不爭執（本院卷第266頁）；惟被上訴人己○○等6人已於107年4月27日以買賣為原因取得系爭土地應有部分之移轉登記，為兩造所不爭執（不爭執事實)，揆之前揭規定，上訴人自不得主張系爭房地之買賣為無效而請求塗銷被上訴人間依法所為之所有權移轉登記。
六、綜上所述，被上訴人先位之訴依民法第87條第1項，請求確認被上訴人間所為系爭買賣契約關係不存在、追加請求確認系爭房地所有權移轉登記之物權行為不存在，又依民法第113條、並追加依民法第767條第1項規定，請求被上訴人己○○等6人應將系爭房地以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷；及備位之訴依土地法第104條第1項後段請求確認上訴人對於被上訴人間所訂系爭買賣契約同一條件之優先承買權存在，又依土地法第34條之1第4項、第104條第1項後段請求被上訴人己○○等6人就系爭房地於107年4月27日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷，被上訴人壬○○應依與被上訴人己○○等6人買受之同一條件，將系爭房地與上訴人訂立書面買賣契約，並於上訴人給付買賣價金之同時，被上訴人壬○○應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人等主張，均屬無據。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。其追加之訴部分亦無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 22 日
民事第二庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 陳春長法 官 林富郎上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 109 年 4 月 22 日
書記官 劉紀君【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。