臺灣高等法院臺南分院民事判決109年度上易字第58號上 訴 人 郭吉成訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師陳映青律師被上訴人 林泗水
林聰明
林錦煌林正清林金滿
林秀美
林秀眞
謝林瑞敏
林文玲
林秀惠
林陳秀月林丁發
葉林鈿子林炆柶林朳雨林黃玉盆林佳靜
蔡文忠蔡金雪共 同訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年1月8日臺灣臺南地方法院第一審判決（108年度訴字第590號）提起上訴，本院於110年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：兩造間未存有換地協議或相互租賃關係，被上訴人共有門牌臺南市○區○○路000巷00弄00號房屋，如臺南市東南地政事務所民國（下同）108年6月28日土地複丈成果圖（下稱系爭複丈圖）所示編號A部分、面積108.22平方公尺之未保存登記建物（下稱系爭建物），占用伊所有坐落臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，係屬無權占有。爰依民法第767條第1項之所有物返還請求權，請求被上訴人將系爭建物拆除，並將土地返還伊。若兩造間成立租賃關係，因伊父曾向被上訴人家族表示要收回土地，已依民法第450條第2項、土地法第103條第4款規定表示終止租約之意思表示；或伊於108年11月26日以民事準備㈡狀，向被上訴人為終止租約之意思表示，被上訴人已喪失繼續占有系爭土地之正當權源，爰依租賃物返還請求權，請求被上訴人拆屋還地等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落系爭土地上之未保存登記建物，即原判決複丈成果圖所示編號A部分，即門牌號碼臺南市○區○○路000巷00弄00號房屋、面積108.22平方公尺，應予拆除，並將土地返還上訴人。
二、被上訴人則以：郭家祖先與林家祖先早年就系爭土地及臺南市○區○○段000地號土地（下稱000地號土地）達成換地協議，而屬互易契約或相互買賣之情形，被上訴人對系爭土地係有權占有，換地協議係於日治時期，年代久遠，人事已非，縱使有書面亦早已滅失，自有舉證責任轉換或減輕規定適用。依證人陳錦綢證言，及郭家人確有依據換地協議使用000地號土地建屋並使用水、電及繳納房屋稅等各類水電表登記與稅籍證明等證據，兩造祖先確有互為使用收益管理處分之行為，上訴人占用的面積與被上訴人占用的面積大小不一，僅屬事後調整租金問題，縱認換地協議不拘束契約外第三人，依司法院釋字第349號解釋、債權物權化之實務見解及誠信原則，仍拘束上訴人。兩造祖先及渠等眷屬與兩造在系爭土地生活歷時逾數十年甚至百年之久。參以上訴人及其祖先亦緊鄰系爭建物而居，其等住居密集連接，兩造間歷經興建、增建房舍等劇烈變動，所耗費建築工程，又非短暫、匆促可成，上訴人祖先、上訴人自無不知情之理。且上訴人自66年即取得系爭土地，兩造間保持由被上訴人占有使用系爭土地建物狀態，達數十餘年，系爭建物中供奉的神明是當地民眾的信仰中心。兩造長時間彼此容任所造成之權利義務狀態，不論屬互易或互相租賃或未定期限之使用借貸，上訴人均應受拘束。退萬步言，上訴人請求拆屋還地，亦違反誠信原則、權利濫用禁止原則、禁反言原則，不應准許等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為上訴人所有（原因發生日期：45年7月3日，登記
日期：107年5月25日，登記原因：分割繼承〈原所有權人郭能〉）（原審補字卷第19頁、原審卷第220頁）。
㈡被上訴人共有之系爭建物（稅籍編號為00000000000號、0000
0000000號）坐落於系爭土地上，其位置、面積如系爭複丈圖所示編號A部分，目前由被上訴人林陳秀月及其子林平和、林水清共同居住使用（原審補字卷第37至41頁、第43至45頁、原審卷第127、137、225至229、289至319頁）。
㈢坐落000地號土地為林水讓、林燈燦、林西元、林添興、林永
清、林㧞萃、林泗水、林錦煌、林正清、林聰明、林金滿等人共有，其上未保存登記建物即門牌臺南市○○里○○路000巷00弄00號（下稱系爭11號建物），於76年2月14日申報設立房屋稅籍（稅籍編號為00000000000號），該建物之原始納稅義務人為郭能，於107年5月23日因繼承移轉予上訴人。
該建物之水表申請人（裝置日期：70年7月25日）為郭金春，該水表於84年10月6日廢止。另該建物之電表於85年8月23日申請過戶，登記之用電戶名為郭釟杊迄今（原審卷第217至219頁、第345至349頁、第353至355頁、第357頁、第363頁、第411至414頁）。
㈣林立偉即林添興所有000地號土地應有部分12分之1，經債權
人台新國際商業銀行股份有限公司聲請強制執行，尚在拍賣中（原審法院執行處106年度司執字第108142號）（原審卷第417至418頁）。
四、兩造爭執事項：㈠被上訴人共有之系爭建物占有系爭土地是否有正當權源？上
訴人依民法第767條第1項請求被上訴人拆除系爭建物，是否有理由？㈡若兩造成立租賃關係，該租賃是否已生終止效力？上訴人依
民法第450條第2項、土地法第103條第4款請求拆屋還地，是否有理由？
五、本院之判斷：㈠被上訴人共有之系爭建物占有系爭土地有正當權源：
1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條定有明文；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。復為民事訴訟法第277條前段所明定。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。而主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所具備之特別要件，負舉證責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（參照最高法院85年度台上字第1120號、48年度台上字第887號判決意旨）。查，本件上訴人主張為系爭土地之所有權人，並依民法第767條第1項、第450條第2項、土地法第103條第4款等規定，請求被上訴人將無權占有系爭土地所共有之系爭建物拆除，將土地返還等語，已據其提出土地登記謄本證明系爭土地均登記其名下（見原審補字卷第19頁），然被上訴人抗辯其係基於兩造祖先之換地協議而有權占有系爭土地等語，則依上開規定及說明，被上訴人就渠等所抗辯為有權占有之事實，應負舉證之責。
⒉按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第425條第1項定有明文。次按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係（最高法院88年度台上字第2805號判決意旨）。查：
⑴依不爭執事項㈠至㈢所示，可知被上訴人共有系爭建物坐
落在上訴人所有系爭土地上，目前由被上訴人林陳秀月居住使用；而鄰地000地號即被上訴人共有之土地上坐落有上訴人所有之系爭00號建物（原始納稅義務人為上訴人祖父郭能），且該建物水表申請人及用電戶名均為郭姓用戶，而兩造各自所有之房屋使用對方之土地數十多年，且彼此所有房地均是基於繼承而來，此有土地登記謄本、土地建物查詢資料、土地異動索引及房屋原始納稅義務人相關資料在卷可稽（見原審補字卷第19頁、原審卷第217至220頁、第411至414頁、本院卷第345至349頁），足見被上訴人主張兩造之祖先將其各自名下之土地互為交換後，各自興建建物使用沿續至其後代子孫等語，尚非全然子虛。⑵參以證人陳錦綢於原審審理時具結證稱：「上訴人父親在
上訴人還沒出生前，曾去里長那邊說要跟林家討系爭土地，上訴人父親當時說那塊地是他的，要還他，姓林的有一群人說要討回去可以，但以前郭家祖先跟林家祖先要了50元，及一間竹仔厝給郭家住，那間竹仔厝是在交換完後郭家人要住的那塊土地上，是這樣對換，他們有換但沒有登記，看要如何算。上訴人父親說租金（應是稅金之意）是郭家在繳，然後里長說郭家祖先當初拿了這些東西，要討回去的話這要怎麼算，那麼久以前的事情了，那時的錢幣值比較大，要怎麼算，就叫他們把名字過一過，以後就不用幫忙繳租金了，就沒事了，姓郭的就轉身出去，我也走出去了，我沒有聽到是否要把土地交換回來。當時上訴人父親知道有換地的協議，那是他們祖先換的，不是上訴人父親換的，不知道多久以前的事情了，那時祖先們的約定如何，沒有人知道，那些知道的老人家應該都過世了，我是在旁邊聽到這些，其他的我不知道。」等語（見原審卷第392至398頁），益徵兩造之祖先確曾有換地使用之協議，惟協議內容如何，因事隔久遠，已無人知曉，然衡諸經驗法則及情理，雙方必有換地使用之協議存在，否則兩造何能在對方土地上使用自己的房屋多年而相安無事?足見被上訴人之系爭建物占有使用系爭土地之代價，為其等提供自己之000地號土地與之交換甚明，依上開說明及民法第425條第1項規定之意旨，兩造之土地互換使用之性質屬於互為租賃關係。準此，被上訴人抗辯其係基於兩造祖先換地協議及繼承之法律關係，而有權占有系爭土地，應足採信。上訴人主張依民法第767條第1項請求被上訴人拆除系爭建物，難謂有據。
3.至證人陳錦綢上開所證當時林家人雖曾為郭家與林家祖先換地係有償交換，僅沒有登記之表示，且協商結果，雙方並未有共識，酌以至今郭家與林家仍係各自繳納登記於自己名下土地之地價稅，並非繳納換地後實際使用土地之地價稅（見原審卷第461頁），可見兩造祖先所合意之換地協議，是否有交換土地所有權之意思，非無疑義，尚難僅憑前揭林家人之片面主張，遽認兩造祖先有交換土地所有權之意思。因之，兩造祖先換地協議及繼承所沿續之法律關係，尚不足採認係屬相互買賣或互為移轉所有權之互易關係，至多僅可推認其等曾合意將系爭土地與000地號土地交換使用，益徵其等交換土地使用之法律性質，並非無償之使用借貸關係，而為上述所認定之租賃法律關係無訛。
㈡兩造成立租賃關係未發生終止效力，上訴人不得依民法第450條第2項、土地法第103條第4款請求拆屋還地：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定
期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；租用建築房屋之基地，如有承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時之情形者，出租人得收回之；此觀民法第450條第1項、第2項及土地法第103條第4款規定即明。衡諸租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。然本件係協議土地互換使用，使用之目的即各在交換後之土地上興建建物，如上所述，僅此協議之性質屬於互為租賃關係，但事實上並非租地建屋契約，故難遽解為定有租至房屋不堪使用時為止期限之適用，仍須斟酌系爭換地協議之目的。況系爭建物現仍由被上訴人林陳秀月居住使用中，房屋屋頂、牆面及內部構造等，均屬堅固，尚合乎使用之目的，並無不堪使用之情形，有原審勘驗測量筆錄及建物照片在卷可參（見原審卷第125至127頁、第503至519頁）。再兩造祖先換地協議及本於繼承關係所沿續之法律關係，既係以兩筆土地之使用收益互為對價抵償，難認當時有金錢現實給付而未支付之問題。且兩造祖先當初係基於何種考量而同意互換土地使用，至今已難以查考，故亦難僅因系爭土地與000地號土地之面積及坐落位置不同，而推認雙方交換土地使用所得之利益顯不相當。故上訴人主張系爭建物已逾耐用年限，為不堪使用，被上訴人已喪失繼續占有系爭土地之正當權源，應予拆屋還地云云，難認於法有據。
⒉基上，縱000地號土地租賃關係因其上之上訴人所有系爭00號
建物至不堪使用狀態而消滅，導致雙方無從再以兩筆土地之使用收益互為對價抵償之情況發生時，可類推適用民法第425條之1第2項規定，由當事人協議其租金數額，不能協議時，得請求法院酌定之問題，然兩造尚未協議其租金數額前，被上訴人之給付義務既尚未具體化，自難認被上訴人有積欠租金額達二年以上之情形。上訴人主張其依民法第450條第2項規定，已於108年11月26日以民事準備㈡狀，向被上訴人為終止租約之意思表示云云，並非合法；又依證人陳錦綢上開所證，上訴人之父曾去里長處所向林家人請求返還系爭土地，但無證據證明其父親有向林家人表示反對繼續使用系爭土地，上訴人主張其父親已依民法第450條第2項、土地法第103條第4款規定，向被上訴人家族為終止租約之意思表示云云，於法未合，均不生終止兩造間就系爭土地之租賃關係之效力。從而，上訴人主張縱認兩造祖先間有租賃契約關係存在，惟已發生終止效力，被上訴人已喪失繼續占有系爭土地之正當權源，伊得依民法第450條第2項、土地法第103條第4款請求拆屋還地云云，尚非有據。
六、綜上所述，被上訴人共有之系爭建物占有系爭土地，係基於租賃及繼承之法律關係而為有權占有，上訴人依民法第767條第1項、第450條第2項、土地法第103條第4款規定，請求被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並將土地返還上訴人，為無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 吳上康
法 官 蔡孟珊
法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 17 日
書記官 蔡曉卿