臺灣高等法院臺南分院民事判決
109年度上更一字第14號上 訴 人 行政院農業委員會林務局嘉義林區管理處法定代理人 張岱訴訟代理人 黃厚誠律師
莊承融律師被 上訴 人 嘉義縣阿里山鄉民眾服務社法定代理人 葉秋源訴訟代理人 楊漢東律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年12月29日臺灣嘉義地方法院第一審判決（105年度訴字第684號），提起上訴，經最高法院第一次發回更審，並為訴之追加，本院於109年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二至四項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落嘉義縣○○○鄉○里○段0000地號土地上如附圖（即嘉義縣竹崎地政事務所民國106年2月21日土地複丈成果圖）所示編號A部分面積80.26平方公尺建物，坐落同段00-10地號土地上如附圖所示編號B部分面積6.53平方公尺建物，坐落同段00-12地號土地上如附圖所示編號C部分面積678.76平方公尺之建物拆除，並將上開土地交還上訴人。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣貳拾伍萬零貳佰伍拾玖元，及自民國105年11月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應自民國105年11月1日起至履行第二項所命給付完畢之日止，按月給付上訴人新臺幣肆仟伍佰伍拾陸元。
本判決第二項履行期間為壹年。
廢棄部分，第一、二審（含追加之訴部分）及發回前第三審（確定部分除外）訴訟費用均由被上訴人負擔。
本判決第二、三項所命給付，於上訴人分別以新臺幣壹佰伍拾壹萬元、新臺幣捌萬肆仟元供擔保後得假執行，但被上訴人如分別以新臺幣肆佰伍拾壹萬貳仟肆佰伍拾壹元、新臺幣貳拾伍萬零貳佰伍拾玖元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人就拆屋還地之請求部分，在原審依民法第455條前段、第767條第1項前段及中段之規定，與系爭租約第11條之規定，起訴請求被上訴人應將坐落嘉義縣○○○鄉○里○段0000地號土地上如附圖即嘉義縣竹崎地政事務所民國（下同）106年02月21日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分面積80.26平方公尺建物、同段00-10地號土地上如附圖編號B部分面積6.53平方公尺建物、同段00-12地號土地上如附圖編號C部分面積678.76平方公尺之建物（下合稱系爭建物）均除去，並將上開土地交還上訴人，嗣於上訴人上訴後，乃追加依民法第450條第1項、第2項之規定為請求（見本院卷第210頁），經核其追加請求之基礎事實同一，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許，合先敘明。
二、本件上訴人主張：坐落嘉義縣○○○鄉○里○段0000○00000○00000地號土地為行政院農業委員會林務局（下稱林務局）管理之國有土地，兩造就其中由伊直接管領之阿里山事業區第5林班面積0.0858公頃土地（下稱系爭土地），原訂有「臺灣省國有林地暫准使用租賃契約書」（下稱系爭租約），約定限供阿里山鄉民眾服務社阿里山分站（下稱阿里山民眾服務站）用地，租期自90年11月1日至99年10月31日止，租金每年新臺幣（下同）1萬0,296元，嗣因土地申報地價調整，自96年至99年租金改依申報地價年息百分之5計算為每年4萬7,190元。被上訴人所有供阿里山民眾服務站使用之未辦保存登記建物，系爭建物即實際坐落如附圖所示編號A部分(面積
80.26平方公尺)、B部分(面積6.53平方公尺)、C部分(面積6
78.76平方公尺)之土地，迄99年10月31日為止，共積欠租金14萬7,919元未繳；且被上訴人未於租期屆滿前1個月提出續租申請，系爭租約因租期屆滿即消滅，被上訴人已無占有系爭土地之權源，並獲有占用土地自99年11月1日起至105年10月31日止共計25萬0,259元，及自105年11月1日起按月以4,556元計算之相當於租金之不當得利。縱認兩造就系爭土地成立不定期限租賃關係，因被上訴人將系爭建物經營旅館「力行山莊」，對外供不特定民眾住宿營利，且違法轉租第三人經營「祝山軒」餐廳，違反系爭租約約定，伊於104年3月26日發函通知被上訴人改善違規情事，並於105年7月26日及同年9月13日催告被上訴人於同年9月30日前除去地上物並補繳積欠之租金後，以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示等情。爰依民法第450條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段及中段之規定，與系爭租約第11條之約定，擇一求為命被上訴人將系爭建物拆除，並將上開土地交還伊，並依民法第439條、系爭租賃之法律關係，求為命被上訴人給付伊39萬8,178元及自起訴狀繕本送達翌日(即105年11月3日)起加計之法定遲延利息，暨依民法第179條之規定，求為命被上訴人自105年11月1日起至返還上開土地之日止，按月給付伊4,556元之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，前審為被上訴人敗訴之判決，被上訴人聲明不服提起上訴，最高法院除就原判決關於命被上訴人給付14萬7,919元本息部分外，關於命被上訴人拆除建物、返還土地及給付逾14萬7,919元本息，與按月給付4,556元部分暨該部分訴訟費用均廢棄，發回本院審理，上訴人並為訴之追加。未繫屬本院部分，不另贅述）。並上訴聲明：(一)原判決關於駁回上訴人後開第二至四項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。(二)被上訴人應將系爭建物均除去，並將上開土地交還上訴人。(三)被上訴人應再給付上訴人25萬0,259元，及自105年11月03日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(四)被上訴人應自105年11月1日起至履行第二項所命給付完畢之日止，按月給付上訴人4,556元。(五)上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被上訴人則以：伊於系爭租約租期屆滿1個月前，已依該租約第3條約定向上訴人申請續租，雖兩造未再訂立書面租約，然依上訴人陸續發函要求伊改善，更於函文中表示若伊未改善，將終止租約，足見上訴人已同意伊續租，兩造間已成立不定期限租賃關係。又系爭建物即力行山莊，自建築完成迄今未曾用作他途，一直作為阿里山民眾服務站用地使用，力行山莊存在並提供住宿與餐飲之事實，早在兩造簽訂系爭租約即已確認過，僅係早期僅供中國國民黨黨員訓練住宿、用餐使用，近年改變供不特定人住宿、用餐服務，屬阿里山民眾服務站內部功能之調整，並非未依約定目的使用。上訴人在其印製之觀光旅遊指南簡介之文宣內容，亦指示遊客可至力行山莊住宿、用餐，可見上訴人不反對力行山莊對不特定人營業。另「祝山軒」餐廳部分，係伊無法煮食或提供住宿旅客用餐，乃聘僱祝山軒廚師到地下室之廚房協助供餐，並非轉租予其使用。系爭租約係建地租約，伊既無變更租賃用途，亦無轉租他人使用，雖尚積欠租金14萬7,919元，惟上訴人不得依土地法第103條第3款、第5款規定終止租約。
若判命拆屋還地，請酌定履行期間為6個月以上等語，資為抗辯。並答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
(一)如附表一所示坐落嘉義縣○○○鄉○里○段0000○00000○00000地號土地，係中華民國所有，由林務局登記為管理人，並由上訴人直接管領。
(二)系爭土地係以改制前嘉義縣吳鳳鄉公所名義，向改制前林務局玉山林區管理處承租，並於其上發包興建如附圖所示編號A面積80.26平方公尺、編號B面積6.53平方公尺、編號C面積678.76平方公尺之未保存登記建物（即系爭建物）。
完工後由吳鳳鄉公所於74年間贈與並移轉系爭建物之事實上處分權予當時之「臺灣省民眾服務社嘉義縣吳鳳鄉分社」，嗣再改由「臺灣省民眾服務社嘉義縣吳鳳鄉分社」向林務局玉山林區管理處承租系爭土地（見原審卷一第223-2
29、159-161頁）。
(三)臺灣省改制後，前揭原林務局玉山林區管理處於88年改制更名為現行上訴人管理處。而「臺灣省民眾服務社嘉義縣吳鳳鄉分社」亦於82年許改為被上訴人之現行名稱。
(四)被上訴人與上訴人於90年10月間簽立系爭租約，約定租期為90年11月1日起至99年10月31日計9年。系爭租約嗣於90年11月2日經嘉義林區管理處以嘉收字第000000000號准予續約（見原審卷一第33-36頁）。系爭租約第2條約定系爭土地限供作阿里山民眾服務站使用，不得供其他用途。第3條約定租期自90年11月1日至99年10月31日止，並應於租期屆滿前1個月檢具證件提出申請續租，否則視同放棄續租，應無條件恢復原狀，由上訴人收回。第4條約定租金每年1萬0,296元。第6條第3、7款約定於承租人使用系爭土地違反法令，其他合於民法及土地法之規定終止租約者，出租機關得終止租約。
(五)系爭租約於99年10月31日後，兩造未再另訂書面租賃契約。被上訴人於96年起即無再繳交租金予上訴人（見原審卷二第387、388頁）。
(六)系爭土地於105年11月30日原審勘驗時，地上有被上訴人所有之3層樓房另含地下室之建物1棟及其周圍附屬建物（階梯、花園、圍牆等），建物1樓門首上方鐫有「力行山莊」字樣，其1樓係屬櫃台及交誼廳，據被上訴人之主任陳述，2樓約有房間8間，另地下室為餐廳（見原審卷一第63-67頁）。
(七)被上訴人曾於100年8月18日提出承租國有林地續租申請書，申請自99年11月1日起至108年10月31日止續租系爭土地，經上訴人之阿里山工作站於100年9月16日上簽暫准貸地，未經批核在案（見本院卷第143至145頁）。
(八)上訴人曾以100年9月20日嘉政字第1005116393號函及100年9月26日嘉阿政字第1005303651號函文被上訴人，說明系爭建物目前為力行山莊，有架設網頁，並附設庭園咖啡，提供遊客餐飲，有營業及提供不特定第三者住宿行為，與原租用作為「民眾活動中心」用途似有不符，請被上訴人就系爭建物目前使用情況惠予說明，並依系爭租約之規定進行改善，俾利辦理相關續約手續（見原審卷一第141頁）。
(九)上訴人曾於104年7月30日以嘉阿政字第1045303214號函文，通知被上訴人就其承租系爭土地範圍內2株影響木，同意被上訴人申請伐除，並要求被上訴人於伐除後依上訴人派員查定之分收價金繳納（見原審卷一第101頁）。
(十)上訴人在其所印製之阿里山觀光旅遊指南簡介之文宣內容，將「力行山莊」列為旅客得在「阿里山各旅舍訂房」的對象（見原審卷二第31-38頁）。
(十一)系爭建物曾經相關行政機關為下列稽查紀錄：
1.嘉義縣政府聯合稽查小組於105年5月18日至力行山莊為稽查，並於現場紀錄表載有：「住宿部分無人應門，僅委外經營餐廳之部分有營業」等紀錄（見原審卷一第153-155頁）。
2.嘉義縣衛生局105年6月24日嘉衛藥食字第1050016820號函載：「主旨：本局105年5月18日稽查『力行山莊』委外之餐廳『祝山軒』一案，複查結果詳如說明段，請查照。」、「說明二、本局105年5月26日派員現場查核『祝山軒』餐廳之衛生缺失項目，已改善完竣，複查合格。」（見原審卷一第157頁）。
3.嘉義縣政府106年2月20日府授文產字第1060024835號函載:「說明：一、（二）本府106年1月10日派員稽查結果，依據本府聯合查報旅（賓）館現場紀錄表登載之櫃台人員陳述內容、旅客登記表及網路資料等，均顯示力行山莊可提供一般民眾（即不特定對象）訂房及旅宿，核屬旅館業務之營業行為，陳述意見書所述與本府稽查佐證資料不符，爰不予採納。」（見原審卷一第167-169頁）。
(十二)上訴人以105年7月26日阿里山郵局第4號存證信函通知被上訴人，稱被上訴人承租系爭土地有違約情事，未符合續租規定，未完成續租程序，無租賃關係存在，被上訴人應除去地上物回復原狀返還無權占用之土地；縱租賃關係存在，因被上訴人轉由力行山莊經營旅館且委外經營餐廳，違反系爭租約第2條及第7條約定，特以該函為終止租約之意思表示，並應於105年9月30日以前除去地上物、補繳98年至99年10月31日之租金、99年11月1日起至拆屋還地之日之使用補償金。被上訴人在105年7月26日收受該函。上訴人另以105年9月13日嘉政字第1055108744號函，重申兩造間系爭租約已於99年10月31日屆期而無定期或不定期租賃關係；另力行山莊為被上訴人經營，系爭土地現址係以力行山莊登記營業稅籍、其地下室供作祝山軒餐廳經營、對外提供遊客住宿及餐飲營利，違反系爭租約第2、7條約定，倘有租賃關係存在，亦已因上揭情事，經該處以前揭第4號存證信函達為終止之意思表示而不存在，並重申應於前函所示期限該屋還地、繳納租金、補償金。被上訴人於105年9月20日收受該函（見本院上字卷第95-98、155-159、168頁）。
(十三)系爭土地為非都市計劃範圍內之土地（見本院上字卷第163頁）。
(十四)上訴人所主張形式上對被上訴人發出之催告或終止意思表示，及生效時間，如附表二所示。
(十五)如認上訴人主張有理由，則上訴人得請求之金額，如附表三甲欄或乙欄所示。
五、兩造爭執之事項：
(一)系爭租約是否已於99年10月31日屆滿而失效？如否，被上訴人抗辯系爭租約已變更為不定期租賃，有無理由？
(二)如認系爭租約已變更為不定期租賃關係，則上訴人主張系爭租約已依附表二所示意思表示及日期終止，有無理由？
(三)上訴人依民法第450條1項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段及中段、系爭租約第11條之規定，擇一請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予上訴人，有無理由？
(四)上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人應給付上訴人相當於租金之不當得利如附表三甲欄或乙欄所示之金額本息，有無理由？
六、得心證之理由：
(一)系爭租約是否已於99年10月31日屆滿而失效？如否，被上訴人抗辯系爭租約已變更為不定期租賃，有無理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是以，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
2.查，依兩造之不爭執之事項（一）至（四）所示，兩造間訂有系爭租約，約定被上訴人就系爭建物限供作阿里山民眾服務站使用，不得供其他用途，租賃期間自90年11月1日至99年10月31日止，兩造於上開租約屆期後未再訂立書面租約乙情，堪可認定。
3.被上訴人雖辯稱：伊於租約屆期前1個月有向上訴人申請續租，上訴人不僅同意被上訴人續租，且對被上訴人繼續使用租賃物，亦未曾為反對之表示，依民法第451條規定兩造間已有不定期限租約存在，租賃關係未消滅乙節，已為上訴人所否認，則依前開舉證責任分配原則，自應由被上訴人對此有利於己之事實先盡其舉證之責。經查：
(1)按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，民法第451條定有明文。上開條文所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，應可認已經發生阻止續約之效力。又按「租期屆滿時承租人若須繼續使用林地，應於租期屆滿前一個月內，檢具有關證件提出申請續租，否則視同放棄續租，應即無條件恢復原狀，由林管處收回林地。」，系爭租約第3條已有明定。系爭租約既訂明承租人申請續租應於租期屆滿前1個月內，檢具有關證件向上訴人提出，並由上訴人審查同意後，再另訂契約，否則視為放棄續租，應即無條件恢復原狀，由林管處收回林地，顯見並未課予上訴人負有同意續約之義務，而上訴人仍保有續約與否之審查權，故應解為兩造未於約定續租期限內辦理續約時，系爭租約於租期屆滿即消滅，並已發生阻止續約之效力，並無於租期屆滿即當然續租之情形，縱被上訴人仍繼續占有系爭土地，上訴人未為積極反對之表示，亦因上訴人於訂約時已預先有反對續租之意思表示，不發生民法第451條所定租約更新之效力。被上訴人抗辯：系爭租約第3條既未明訂期滿後絕不續租或續租應另定租約之條件，即不能否定兩造間有更新為不定期租賃之情乙節，應不可採。
(2)又依證人林月秋（即被上訴人主任）於原審證述：力行山莊住宿及登記並未登記黨員、社員或其眷屬名稱，透過黨員或社員介紹亦接受，介紹人以電話報備，有時透過鄉鎮黨部介紹，祝山軒餐廳為合作對象乙節（見原審卷一第274至278頁）；證人陳秋英（即力行山莊管理員）於原審證述：（105年4月18日財政部南區國稅局嘉義縣分局派員稽查時）有法國籍旅客因阿里山飯店客滿，伊勉為其難接待其住宿，於一例一休後，山莊有提供國光客運司機休息之用，一般旅客會至委託餐廳用餐，用餐對象未有限制，惟餐廳要負責對住宿旅客及員工供餐乙節（見原審卷一第279至282頁），並有上訴人提出之國光客運股份有限公司106年6月12日函可稽（見原審卷二第353頁），由上可知，被上訴人並未確實管控前來住宿及餐飲之對象，而有對不特定第三人營利之行為，確有不符系爭租約約定用途之使用至明。
(3)上訴人曾先後發函如下：❶就阿里山工作站於100年9月16日第0000000000號簽呈，檢附被上訴人100年8月18日承租國有林地續租申請書，就有關被上訴人申請續租系爭土地暫准貸地乙案，報請上訴人之林政課核准(見本院卷第143至145頁)，上訴人於100年9月20日以嘉政字第1005116393號函覆阿里山工作站（見原審卷一第141頁)，就阿里山工作站上開簽呈關於被上訴人申請續租系爭土地暫准貸地乙案，以被上訴人就系爭建物作為力行山莊，有架設網頁，提供遊客住宿，並附設庭園咖啡，提供餐飲，而有營業及提供不特定之第三人住宿之實，並非作為「民眾活動中心」之原用途使用，故要求依系爭租約之相關規定辦理。❷100年9月26日以嘉阿政字第1005303651號函予被上訴人（見原審卷一第143至144頁），以系爭建物有上開與租用用途不符之情事，要求被上訴人就建物目前使用狀況予以說明，並依系爭租約規定進行改善，俾利辦理相關續約手續等情。❸104年3月26日以嘉阿政字第1045301344號函予被上訴人（見原審卷一第97頁），就被上訴人承租系爭土地(力行山莊)暫准貸地違規乙案，說明曾以103年10月2日嘉阿政字第1035303814號函、104年3月25日嘉政字第1045210660號函請被上訴人改善，惟至今仍未改善完成，乃再次要求應於104年4月30日前依規定改善完成，否則依租約及相關規定辦理，終止租約收回林地乙情。❹104年7月30日以嘉阿政字第1045303214號函予被上訴人（見原審卷一第101頁)，要求被上訴人就擴建水泥建物辦理補照，並於104年8月31日前提出既存證明文件及執照，否則依租約及相關規定辦理；承租範圍內2株影響木因屬申伐國有林地之主產物，將派員查定分收價金，屆時請配合辦理並請繳納。❺104年12月24日嘉阿政字第1045304915號函予被上訴人(見原審卷一第99頁)，就被上訴人提出104年度社區公益服務項目，以佐證確實依原契約用途使用，惟仍要求於105年1月15日前針對「民眾活動中心」使用，提出經目的事業主管機關或其他權責單位核准設立之相關文件；另依所提營業稅籍證明登載「未分類其他住宿服務」，經查依照中華民國稅務行業標準，應至僅對特定對象提供臨時性住宿服務之招待所，應不得對外營業乙情。
(4)依上，①由前述❶、❷函文可知，上訴人對被上訴人就系爭建物，有提供遊客住宿及餐飲之營利行為，與原租約作為民眾活動中心之原約定用途不符之使用，已為暫准租賃性質所不許，已要求被上訴人就目前使用狀況惠予說明，並依系爭契約之規定先進行改善後，始再考量否准辦理相關續約手續，應無已申請續約獲准，或雖未再申請續租，但上訴人對被上訴人繼續使用系爭土地未予反對之情形。②自❷至❺函文可知，被上訴人於100年8月18日提出承租國有林地續租申請書，申請續租系爭土地，然上訴人未表同意，均就被上訴人對系爭建物未依原租約用途使用，前後發文要求被上訴人依系爭租約之規定進行改善，再辦理續約相關事宜，且依兩造不爭執之事項（十一）及財政部南區國稅局嘉義縣分局旅宿業營業人查訪報告表、105年4月18日查訪照片3張所示（見原審卷一第147-151頁），被上訴人對不特定之人營利之行為，並未改善上訴人所指建物不符原約定用途之情形，經相關行政機關稽查在案，上訴人自無同意被上訴人辦理續租之可能。③另依兩造不爭執之事項（五）所示，被上訴人自96年起即無再繳交租金予上訴人，被上訴人雖辯稱：係因上訴人未依租約開出繳納地租通知單予被上訴人繳納乙節，固為上訴人所不否認，惟若有租約存在，被上訴人應會依約提出給付或於上訴人受領遲延時辦理提存，且上訴人為公務機關，亦會開立地租通知單通知被上訴人繳納租金，由此益證兩造於原租約屆期後，未再訂立租約，亦無就被上訴人繼續使用系爭土地不即表示反對之意思之情事。④此外，被上訴人就其已於租期屆至前申請續約，經上訴人同意，或上訴人對其繼續使用系爭土地未表示反對乙情，均未舉證以實其說，其前開抗辯，自不足採。
(5)被上訴人另抗辯：上訴人先後以上開❸至❺函文內容要求伊改善，顯見伊有於租期屆滿後申請續租，且上訴人有同意，否則上訴人當無上開改善之要求乙節。然查：
①按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。
②查，依兩造不爭執之事項（一）至（四）所示，嘉義縣阿里
山鄉公所（舊名吳鳳鄉公所）向上訴人改制前玉山林區管理處承租系爭土地，並在其上出資興建系爭建物，嗣於74年間將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人之前身即臺灣省民眾服務社嘉義縣吳鳳鄉分社，再改其向上訴人改制前玉山林區管理處承租系爭土地，嗣兩造均改制，並由兩造名義續訂租約，90年10月間簽訂系爭租約。又觀之系爭租約封面，雖載租賃期間自90年11月1日至99年10月31日，惟其上核准年月日與文號卻載為「77年11月1日林政字第36818號」，及系爭租約係於90年11月2日經上訴人以嘉收字第000000000號准予續約（系爭租約封面印泥戳記亦同此記載），並參酌前述系爭租約第3條之約定內容，堪認兩造間關於系爭土地續訂租賃契約之方式，應係於每次租約屆期前，由被上訴人提出申請續租，再經上訴人審核後，為准否續約之核定，始另立書面租約。本件被上訴人既就其於系爭租約租期屆至前，已依約檢具文件提出續租申請，及上訴人已核准續租並訂立新租約乙節，未能舉證以實其說，則其辯稱：伊已於租約屆期前申請續租，上訴人已同意續租，或租期屆滿後不反對伊繼續使用系爭土地，視為以不定期限繼續契約乙情，不足採信。
③又依前開❶、❷函文所示，可見上訴人於原系爭租約屆期後，
已明確表示被上訴人就系爭建物違規營利之行為，於改善依原約定用途使用後，始能有利於租約之續訂，顯見上訴人在改善完成之前，已有不予同意續約之表示；嗣其後❸至❺函文所示，以上訴人承租系爭土地(力行山莊)暫准貸地違規，可見上訴人於103、104年間，一再限期要求被上訴人改善而仍未完成改善，直至❺函文所示，始見上訴人回覆被上訴人104年12月9日嘉力總字第038號函所提出確實依原契約用途使用之佐證，但仍要求補提主管機關核准設立之文件。以上函文，僅可證明兩造就被上訴人對系爭建物未依原契約用途使用應予改善，不斷有函文往來之情節，而此本即為系爭租約原有之約定，是以上開函文往返，乃係上訴人因被上訴人未依原租約用途使用，而無意續訂租約，或有意再與被上訴人續訂租約，然於被上訴人改善完成前無法同意續租，遂不斷要求被上訴人改善，然亦無從以上訴人於上開函文表示之內容，推論上訴人已同意被上訴人續租。
④另上開❹函文雖有上訴人就系爭土地上2株影響木，表示將派
員查定分收價金，而同意被上訴人伐除乙情。然此或係因在上開上訴人不斷要求被上訴人改善，而被上訴人亦予回覆之過程中，上訴人尚未斷然拒絕被上訴人續租之前提下，發生被上訴人因影響木而有伐除之必要，上訴人表示同意之情，尚難據此即認上訴人已同意被上訴人續租。另上開❸函文雖有「否則依租約及相關規定辦理，終止租約收回林地」，及❹函文有「否則本處即依租約及相關規定辦理」等用語。然如前所述，上訴人自系爭租約屆期後，即不斷要求被上訴人改善系爭建物違約使用之情狀，以俾利辦理續租事宜，在兩造未再另訂書面租約情形下，上開所謂「依租約及相關規定辦理」，無非重申原租約之約定，即不得為不符租約之使用用途，及「終止租約收回林地」，在強調依系爭租約，兩造之租期已屆期，若被上訴人不能改善系爭建物不符原租約使用之用途，上訴人將無法同意被上訴人續租，系爭租約既因屆期而消滅，上訴人得依系爭租約第3條規定，行使收回林地（即系爭土地）之權利而已，不能單以上開函文，曾使用「依租約辦理」、「終止租約」等文字，即推定上訴人已同意被上訴人申請續租。被上訴人截取部分文字任作解釋，自非可取。
⑤被上訴人雖抗辯：上訴人有將力行山莊(即系爭建物）列為
住宿地點，足認上訴人已有默示同意被上訴人繼續使用系爭土地，而不為反對之表示乙情。固據其提出上訴人所製作之各式阿里山旅遊文宣、手冊等（置原審卷一第269頁信封袋內），然其中旅遊文宣手冊係90年7月所出版，當時上訴人處長莊樹林於「大阿里山森林生態旅遊手冊」作序係於91年2月5日乙情，其餘則無製作日期，尚不能證明是於系爭租約屆期後所製作。又於系爭租約租期屆滿後，上訴人所製作之101年、105年所製作之旅遊文宣，已無將「力行山莊」列入住宿地點乙節，亦有相關旅遊文宣手冊可稽（見原審卷二第31至37頁）。至上訴人雖曾設置導覽板有將「力行山莊」列為可供住宿、消費之店家等情，並有導覽牌照片可稽（見原審卷二第355至365頁），然上開導覽牌係於90年10月1日前即已製作(見本院上字卷第243頁)，早於系爭租約訂立之前。是上開證據資料均不足據為上訴人已有默示同意被上訴人繼續使用系爭土地，而不為反對之表示之有利證明。
⑥另依兩造不爭執之事項（十二）所示，上訴人發函予被上訴
人之阿里山郵局105年7月26日第4號存證信函、105年9月13日嘉政字第1055108744號函（見本院上字卷第95至98頁），雖均有提及「終止租約」之用語。然細閱上開函文，上訴人係表示系爭租約已於99年10月31日屆期，因被上訴人有違約情事，未符合續租規定，未完成續租程序，兩造間已無租賃關係存在；始再以假設語氣表示，縱租賃關係存在，亦因被上訴人經營旅館及餐飲營利違約使用，而對其為終止租約之意思表示，其後者是以備位主張之方式為之，並非上訴人在承認兩造租賃關係仍存在之前提下，以上開存證信函與公函之送達為終止租約之意思表示，且由此，足證上訴人於被上訴人未能改善系爭建物不符租約約定用途前，不能准予被上訴人續租之事實。是以，上開存證信函與公函，亦不能為被上訴人有利之認定，附此說明。
(6)此外，被上訴人並未能提出其已於系爭租約期滿前有申請續租，而上訴人已有同意，或其他符合民法第451條租約更新之情形，則被上訴人辯稱：兩造間就系爭土地尚有不定期限租賃關係存在之事實，即非可採。
(二)上訴人依民法第450條、第455條前段、第767條第1項前段及中段、系爭租約第11條之規定，擇一請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予上訴人，有無理由？
1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。
2.查，系爭租約於租期屆滿時，即當然消滅，被上訴人既未能舉證證明兩造間就系爭土地有新的租賃關係之合意，成立新的租賃契約，則被上訴人單方面之繼續使用系爭土地，自屬無權占有。從而，上訴人依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求被上訴人拆除系爭建物，將土地返還上訴人，自屬有據，應予准許。
3.又因本院已准許上訴人此部分之請求，關於上訴人另依民法450條第1項、第2項、第455條前段規定及系爭租約第11條約定為同一請求部分，即不再審酌，附此說明。
(三)上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人應給付上訴人相當於租金之不當得利如附表三甲欄或乙欄所示之金額本息，有無理由？
1.按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念。此不因土地所有權人有無積極對無權占有之人請求返還土地或遷讓房屋，或有無其他積極對土地之使用收益計劃而有不同。被上訴人於租期屆滿後，既無權占用部分系爭土地，自是受有利益，且其不遷讓系爭土地之行為，致上訴人所受不能使用收益之損害間，顯有因果關係，故上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之損害，自屬有據。
2.次按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；同法第105條規定：「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」。又所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。
再按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。
3.查，依前所述及兩造不爭執之事項(六)所示，系爭建物無權占用上訴人所有之系爭土地，目前經營「力行山莊」，為三層樓房（含地下室）之建物，一樓為櫃台與交誼廳，二樓有8間房間，地下室為餐廳，供作他人辦理活動與住宿使用乙情，本院認上訴人以系爭土地申報地價總價額年息百分之5計算不當得利，尚屬適當。又依兩造不爭執之事項(十五)所示，系爭土地自99年度至105年度每平方公尺之申報地價詳如附表三每年申報地價欄所示，則本件既係因租期屆滿，系爭租約消滅，被上訴人之系爭建物占用系爭土地，自屬無權占有，其自99年11月1日起至105年10月31日止之不當得利共25萬0,259元，及自105年11月1日起至被上訴人返還系爭土地之日止，按月4,556元計算之不當得利，其計算式均詳如附表三甲欄所示。
4.從而，上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人給付前述無權占用系爭土地期間，即自99年11月1日起至105年10月31日止之不當得利共25萬0,259元，及自105年11月1日起至被上訴人返還系爭土地之日止，按月4,556元計算之不當得利，及就前開已到期之不當得利25萬0,259元部分自起訴狀繕本送達翌日(即105年11月3日)起至清償日止之法定遲延利息，應屬有據。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段及中段、系爭租約第11條之約定及民法第179條之規定，請求被上訴人(一)應將系爭建物拆除，並將土地交還上訴人；(二)應再給付上訴人25萬0,529元（39萬8,178元－租金14萬7,919元＝不當得利25萬0,259元），及自105年11月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；(三)應自105年11月1日起至履行第2項所命給付完畢之日止，按月給付上訴人4,556元，自屬正當，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄改判如主文第2至4項所示。惟判決所命之給付，斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，此觀民事訴訟法第396條第1項前段規定可明。考量被上訴人拆除系爭建物，返還土地予上訴人不易，被上訴人並稱至少寬限半年搬遷等語（見本院卷第217頁），爰酌定被上訴人拆屋還地之履行期間為1年，以兼顧兩造利益。又兩造均陳明願就主文第2、3項部分請求供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第396條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 3 日
民事第五庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 孫玉文
法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。（但上訴利益合併未逾新臺幣150萬元者，不得上訴）上訴人不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 3 日
書記官 林虹妤【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一：系爭土地標示 編號 土地標示(嘉義縣○○○鄉○○○段) 面積(㎡) 使用分區 使用地類別 權利範圍 1 00-8地號 3222.08 風景區 交通用地 全部 2 00-10地號 595.00 風景區 特定目的事業用地 全部 3 00-12地號 2963.14 風景區 遊憩用地 全部附表二：上訴人終止意思表示相關文書 編號 終止意思表示相關文書 送達(生效)日 上訴人主張性質 證據出處 1 104年3月26日嘉阿政字第1045301344號函 通知被上訴人於104年4月30日以前依規定改善完成，否則依租約及相關規定辦理，終止租約收回林地。 催告 原審卷一第97頁【被證1】 2 105年7月26日阿里山郵局第4號存證信函 1.如認定係因被上訴人違約：105年7月26日 2.如認定係依民法第450條終止：105年9月30日 終止 本院上字卷第153-159頁函及回執【上證3】 3 105年10月26日民事起訴狀 105年11月3日 終止 原審卷一第15頁書狀、第59頁送達證書 4 107年2月9日民事上訴理由狀 107年3月31日 終止 本院上字卷第85頁書狀附表三 土地標示及地價 甲欄：如認系爭租約終止有理由係因：租期屆滿或附表二編號2、3之原因 乙欄：如認系爭租約終止係因附表二編號4之原因 編號 土地標示(均嘉義縣○○○鄉○○○段) 系爭建物占用面積(㎡) 每年申報地價(每平方公尺新臺幣元) 自99年11月1日起至105年10月31日止租金及不當得利(元以下捨去) 自105年11月1日起至拆屋還地之日止每月應給付之金額(元以下捨去) 102年4月1日起至107年3月30日止租金及不當得利 107年4月1日起至拆屋還地之日止每月應幾付之金額(元以下捨去) 1 00-8地號 80.26 99至101年：32元 792元【計算式】[80.26× 32× 5％× (2+2/12）]+[80.26× 33× 5％× 3]+[80.26× 35× 5％× 10/12]=278+397+117=792 11元【計算式】(80.26× 35× 5％)÷ 12=11 678元【計算式】[80.26× 33× 5%× (9/12)]+[80.26× 33× 5%× 2]+[80.26× 35× 5%× 2]+[80.26× 35× 5%× (3/12)]=99+264+280+35=678 11元【計算式】(80.26× 35× 5％)÷ 12=11 102至104年：33元 105年：35元 2 00-10地號 6.53 99至101年：550元 1,156元【計算式】[6.53× 550× 5％× (2+2/12)]+[6.53× 570× 5％× 3]+[6.53× 770× 5％× 10/12]=389+558+209=1,156 20元【計算式】(6.53× 770× 5％)÷ 12=20 1,075元【計算式】[6.53× 570× 5%× (9/12)]+[6.53× 570× 5%× 2]+[6.53× 770× 5%× 2]+[6.53× 770× 5%× (3/12)]=139+372+502+62=1,075 20元【計算式】(6.53× 770× 5％)÷ 12=20 102至104年：570元 105年：770元 3 00-12地號 678.76 99至101年：1,100元 248,311元【計算式】[678.76× 1100× 5％× (2＋2/12)]+[678.76× 1200× 5％× 3]+[678.76× 1600× 5％× 10/12]=80,885+122,176+45,250=248,311 4,525元【計算式】(678.76 × 1600×5％）÷ 12=4,525 234,171元【計算式】[678.76× 1200× 5%× (9/12)]+[678.76× 1200× 5%× 2]+[678.76× 1200× 5%× 2]+[678.76× 1200× 5%× (3/12)]=20544+81451+108601+13575=234171 4,525元【計算式】(678.76 × 1600×5％）÷ 12=4,525 102至104年：1,200元 105年：1,600元 合計 總面積765.55 250,259元 4,556元 235,924元 4,556元