臺灣高等法院臺南分院民事判決
109年度上字第187號上 訴 人 國防部政治作戰局法定代理人 簡士偉訴訟代理人 林志宏律師被上訴人 張婉妮訴訟代理人 蔡銘山上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國109年4月27日臺灣臺南地方法院108年度訴字第1840號第一審判決提起上訴，本院於109年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落○○市○區○○段000地號土地上，如臺南市臺南地政事務所109年1月10日DAA5字第400號土地複丈成果圖所示斜線A面積61平方公尺之建物拆除，並於拆除後代位申請辦理前揭建物（即○○市○區○○段000000000○號建物）之消滅登記。
第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落○○市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權人原為中華民國，由上訴人管理，上訴人於民國94年11月28日，委託財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處（下稱國有財產局）代為估價標售，經國有財產局於99年10月12日以台財產南南二字第09921014840號公告（下稱系爭標售公告）標售99年度第2批國軍老舊眷村改建國有不動產，以底價新臺幣（下同）203萬2800元公開標售。系爭土地上有如附圖所示編號A（面積61平方公尺）之建物（即同段2181建號建物，下稱系爭建物）經完成內部報廢程序有待拆除，故系爭標售公告就系爭土地之備註欄內，載明「地上2181建號國有房屋已完成報廢，標脫後由得標人自行拆除並代位辦理消滅登記」等語（下稱系爭備註）。被上訴人於99年10月27日以203萬8000元標得系爭土地，於同年12月30日辦竣所有權移轉登記。依約被上訴人即應拆除系爭建物，並代位辦理系爭建物消滅登記，惟被上訴人迄未履行，經伊發函催告亦未獲置理，爰依系爭備註之約定，請求判決命被上訴人將系爭建物拆除，並於拆除後代位申請辦理系爭建物之消滅登記等語。
二、被上訴人則以：系爭備註僅係單純告知該事項而已，是否拆除系爭建物，應由被上訴人決定，系爭土地之買賣既已點交完成，上訴人不得再請求被上訴人拆除系爭建物或代位辦理系爭建物之消滅登記等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落○○市○區○○段000地號土地上，如附圖所示斜線A面積61平方公尺之建物拆除，並於拆除後代位申請辦理前揭建物（即○○市○區○○段000000000○號建物）之消滅登記。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地及系爭建物原為中國民國所有。
㈡上訴人於94年11月28日委託財政部國有財產局，代為標售系
爭土地，經國有財產局於99年10月12日，以系爭標售公告以底價203萬2800元公開標售系爭土地。
㈢系爭標售公告就系爭土地之備註欄內，載有系爭備註。
㈣被上訴人於99年10月27日以203萬8000元最高價得標系爭土地，於同年12月30日辦竣所有權移轉登記。
五、兩造爭執事項：上訴人依系爭備註請求被上訴人拆除系爭建物，並代位辦理系爭建物消滅登記，是否有理由？
六、得心證之理由：㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院101 年度台上字第855 號判決意旨參照）。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院99年度台上字第2004號、10
7 年度台上字第1872號、108 年度台上字第1934號判決意旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，以期不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。
㈡經查：
⒈系爭標售公告就系爭土地之備註欄內載有系爭備註，此為兩造所不爭執（不爭執事項㈢) 。
⒉又系爭公告於備註欄內，除第1 點載明系爭備註外，另於備
註欄第2 至4 點分別載明「⒉地上有木造平房、棚架、牆基等，採現狀標售及點交，如有保存登記及占用等問題，概由得標人自行處理及代位滅失。⒊地上部分作巷道使用，請依相關主管機關規定使用或維持暢通。⒋有關點交、繳納價款及移轉登記等事宜，請洽國防部總政治作戰局辦理。」等語。系爭公告一共標售８筆不動產。就備註欄內容約略觀察，概分為：土地上有未保存登記之建物或棚架堆置雜物品者，土地有部分充作巷道使用者，土地上有編有建號之國有房屋但已完成報廢者，四種類型，此有系爭公告可按（原審卷第79-82頁）。故同一批標售之8筆不動產之備註欄內容，略有不同，標號1、3、6、7、8五筆之土地有⒈⒉⒊三點，標號4、5之二筆土地則僅有⒈⒉二點備註，僅系爭土地上因有已保存登記國有建物但已完成報廢手續，故有四點註記。
⒊再比對國有財產局於95年6月2日第一次之標售公告，該次公
告共標售13筆土地（包含系爭土地，即编號11），其中有標號1、5、6、7、9等多筆土地上，有已登記之國有房屋但未完成報廢者，該次公告之備註，即載明「地上有某某建號國有房屋，於標脫後…依登記面積辦理移轉。」，但若土地上有已登記國有房屋但已完成報廢手續者，則備註欄則與上開備註內容不同，其備註欄之記載，則與本件系爭公告之系爭備註相同，係載明「地上有某某建號國有房屋已完成報廢，標脫後由得標人自行拆除並代位辦理消滅登記」等語，此觀該次公告之第2、3、4、8、10、11、12、13標號之記載甚明（原審卷59-64頁）。
⒋綜合上開事實觀察，系爭公告之備註欄上四點記載，其中第4
點之記載，係指明履行買賣契約之對象為上訴人，第2點則係指明土地上有平房棚架牆基以現狀標售點交，如有保存登記及占有問題，由得標人自行處理，此二點係所有各標售土地之備註欄共通記載事項，第3點則係指明系爭土地有部分被占用作為巷道，此係此次標售土地有被巷道占有者之共通記載事項。按標售係屬特種買賣之一種，是系爭公告第2點及第3點之記載，其性質應係瑕疵擔保之特約事項，則其他各筆標售土地均沒有記載之第1點備註，即系爭備註，當另有其他意義存在，否則該備註即屬無意義之虛文。被上訴人抗辯系爭備註係單純告知事項而已，尚非可採。查系爭土地係上訴人委託國有財產局代為公告標售，亦即標賣，而標賣乃特種買賣之一種，判例實務上認標賣若表明與出價最高之投標人訂約者，除別有保留外，應視為標賣之表示，係屬要約，出價最高之投標即為承諾，買賣因而成立（最高法院32年永上字第378號原判例）。系爭土地之標售公告既載有系爭備註，乃買賣契約之特別約定事項，將本應由出賣人負責拆除地上物及辦理註銷之公法上義務，轉嫁由買受人負擔，此項特約於買賣實務上亦屬常有之事，被上訴人既知有上開標售特約而參加投標，並以最高標得標而就系爭土地與上訴人成立買賣契約，依上引實務見解，就該項特約事項，即應認已承諾該特約事項，自應受該備註之拘束。系爭備註為「地上2181建號國有房屋已完成報廢，標脫後由得標人自行拆除並代位辦理消滅登記」等語。其文義甚明，就本件得標之被上訴人而言，即須由被上訴人自行拆除，並於拆除後代位原所有權人即上訴人向有關機關辦理消滅登記，事甚明確。被上訴人抗辯因系爭建物與左右二建號建物係連棟式，恐於拆除時發生損及鄰屋，拆除比較困難云云，核屬實際進行拆除時應如何設計避免倒塌之問題，乃給付困難，尚非給付不能，並不影響依契約約定所應負之義務。
七、從而，上訴人依標售公告備註之約定，請求被上訴人將坐落○○市○區○○段000地號土地上，如附圖所示斜線A面積61平方公尺之建物拆除，並於拆除後代位申請辦理系爭建物之消滅登記，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 28 日
民事第六庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑
法 官 張季芬上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 28 日
書記官 蘇玟心【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。