臺灣高等法院臺南分院民事判決109年度上字第314號上 訴 人即 原 告 陳正昌訴訟代理人 陳明堂
謝菖澤律師蘇淑珍律師施承典律師上 訴 人即 被 告 張貽禎訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師郭子誠律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，兩造對於中華民國109年7月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（109年度訴字第80號），各自提起上訴，本院於110年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用，由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即原審原告陳正昌（下稱陳正昌）主張：伊向上訴人即原審被告張貽禎（下稱張貽禎）購買如附表所示之房地（下稱系爭房地），並簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）380萬元，其中定金20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元。伊已依約給付買賣價金共計295萬元，僅餘交屋款85萬元於過戶完成後交屋時給付，惟張貽禎收訖295萬元買賣價金後，竟拒絕配合辦理所有權移轉登記，且系爭房地業經訴外人鄭婉薇聲請強制執行，並經臺灣臺南地方法院民事執行處（下稱執行法院）以109年度司執字第38420號強制執行在案，系爭房地鑑定價額為544萬8,000元，如張貽禎給付不能，扣除餘款85萬元，則應賠償伊459萬8,000元等情。爰依系爭買賣契約及民法第348條、第369條、第226條第1項之規定，求為判命張貽禎應將系爭房地移轉登記與伊，如張貽禎給付不能，應給付459萬8,000元；張貽禎應於系爭房地所有權移轉登記完畢，伊給付85萬元同時，將系爭房屋遷讓交付伊之判決（原審為陳正昌部分敗訴之判決，兩造就其敗訴部分，分別聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決關於駁回陳正昌後開第二項之訴部分廢棄。㈡上廢棄部分，張貽禎應於系爭房地之所有權移轉登記給付不能時，給付陳正昌459萬8,000元。對張貽禎上訴之答辯聲明：上訴駁回。
二、張貽禎則以：范芳瑜同時受理兩造委託簽訂系爭買賣契約，違反雙方代理而無效；且伊未以書面委任范芳瑜處理有關不動產物權移轉與買賣等事項，委任事務處理之授權，未依法定方式而為無效；又伊授權范芳瑜代刻印章，僅限於查詢自用住宅與房屋現值事宜，其蓋用於系爭契約上，系爭契約自不成立；況系爭買賣契約業經陳正昌於108年11月12日以LINE通訊軟體通知，限伊3日內返還295萬元及所有已支出之稅費及費用，經伊於同年11月13日上午11點24分同意而合意解除，是陳正昌請求伊將系爭房地移轉登記至其名下，顯無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於主文第1項、第2項所命張貽禎應為系爭房地所有權移轉登記，並為遷讓交付之同時履行等部分，及各該訴訟費用負擔之裁判部分均廢棄。㈡上廢棄部分，陳正昌在第一審之訴駁回。對陳正昌上訴之答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠訴外人陳明堂於108年10月23日給付定金20萬元予張貽禎，表
示願以380萬元訂購其所有之系爭房地，雙方並簽立「買賣方定金收款憑證」，約定於108年10月25日至指定代書范芳瑜事務所另簽立系爭買賣契約，並約定「登記名義人屆時指定」（見原審補字卷第30頁）。
㈡陳明堂以其子陳正昌名義與張貽禎就系爭房地另簽立系爭買
賣契約，約定買賣總價為380萬元，其中定金20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元，契約內容詳如原審補字卷第31至34頁契約書所示。陳正昌已依系爭買賣契約交付295萬元與張貽禎，僅剩餘交屋款85萬元尚未給付（見原審補字卷第37至41頁）。
㈢地政士范芳瑜於108年11月6日就系爭房地辦理買賣過戶與陳
正昌事宜，向臺南市東南地政事務所（下稱東南地政所）申請登記，經東南地政所以108年普字第125870號受理在案，惟因張貽禎未提出系爭房地所有權狀正本，經東南地政所駁回，系爭房地現仍登記於張貽禎名下（見本院卷第61至63頁）。
㈣范芳瑜於108年11月12日夜間10時20分傳送LINE訊息予張貽禎
：「我今天晚上有去找買方了[，]買方限您三日內返還295萬房款及所有已支出之稅費及費用[，]這樁買賣即結束」，張貽禎於翌日即13日覆稱：「我已委(託)任天主教互助社土地代書鄭代書，請妳上午與他聯絡……」（見原審卷第69頁）。
㈤張貽禎以108年11月14日臺南東門郵局第192號存證信函，通
知陳正昌、副知范芳瑜，兩方就系爭房地買賣「解約事宜業經雙方代理人范芳瑜於108年11月12日夜晚聯絡解約在案，聲稱已與台端談妥解約並限本人三日内返還295萬元及所有已支出之稅費及費用這樁買賣即告結束，本人隔日即刻允諾解約，並提供代理人鄭代書聯絡電話，然卻未獲聯絡，為此特再以此函通知台端迅與我代理人商談解約後續事宜」等旨（見原審卷第81頁）。陳正昌及范芳瑜則於同年11月20日分別以臺南東城郵局第189、190號存證信函，函覆張貽禎：系爭買賣買方共計支付295萬元，僅餘尾款85萬元，幾經電催仍未置理，「11月6日晚間賣方有LINE明日匯還所有已發生款項，又於11月9&11日的邀約不克前往為由，顯然有詐編之嫌。范芳瑜情急之下11月12日深夜用LINE稱限三日內立即匯還已付購屋款這樁買賣即結束，來誘賣方出面說明不交付權狀之由而已，並不表示本件買賣結束。」，請求張貽禎交付權狀以憑辦理過戶，否則依約認定為違約並追訴請求返還定金、違約金、利息與一切稅費等損害賠償（見原審卷第85至88頁），上開信函互經兩造收受。
㈥陳正昌對系爭房地聲請假處分，經臺南地院以108年度裁全字
第54號裁定，准陳正昌以82萬元為張貽禎供擔保後，得對系爭房地為假處分，旋依所命提供擔保金聲請假處分執行，經執行法院於108年11月27日就系爭房地囑託地政機關辦理假處分登記在案（見原審卷第89至90頁，本院卷第61至63頁）。
㈦系爭房地分別於108年4月29日、同年5月14日設定90萬元、26
4萬元之第一、二順位最高限額抵押權予訴外人林忠毅，上開抵押權設定於108年12月18日因清償而塗銷登記在案（見原審補字卷第17至27頁，原審卷第23至25頁）。
㈧系爭房地經訴外人鄭婉薇聲請強制執行，並由執行法院以109
年度司執字第38420號強制執行在案，經囑託不動產估價師事務所進行鑑定，系爭房地鑑定總價額為544萬8,000元。陳正昌對鄭婉薇、林忠毅提起確認本票債權不存在事件（臺南地院109年度南簡字第1027號，下稱另案），並聲請臺南地院以109年度南簡聲字第44號民事裁定命陳正昌供擔保後，上開執行程序應於前述確認本票債權不存在事件判決確定、和解或撤回前停止執行在案（見原審卷第171至175頁）。
㈨卷內所附其餘LINE及簡訊訊息截影，內容形式上為真正（見原審卷第67、71、75、91至107頁）。
四、兩造爭執之事項㈠張貽禎抗辯系爭買賣契約是否經兩造合意解除，有無理由？㈡如無理由，陳正昌依系爭買賣契約之法律關係，請求張貽禎
給付85萬元時，同時履行系爭房地所有權之移轉登記，有無理由？㈢陳正昌請求張貽禎於系爭房地發生如給付不能之情事時，依
民法第226條之規定，給付陳正昌459萬8,000元本息，有無理由？
五、得心證之理由：㈠張貽禎抗辯系爭買賣契約已於108年11月13日經兩造合意解除
，有無理由？⒈查，依兩造不爭執之事項㈠、㈡、㈢所示，訴外人陳明堂於108
年10月23日給付定金20萬元予張貽禎，表示願以380萬元訂購其所有之系爭房地，雙方並簽立「買賣方定金收款憑證」，約定於108年10月25日至指定代書范芳瑜事務所另簽立系爭買賣契約，並約定「登記名義人屆時指定」；陳明堂以其子陳正昌名義與張貽禎就系爭房地另簽立系爭買賣契約，約定買賣總價為380萬元，其中定金20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元，契約內容詳如原審補字卷第31至34頁契約書所示，陳正昌已依系爭買賣契約交付295萬元與張貽禎，僅剩餘交屋款85萬元尚未給付；代書范芳瑜於108年11月6日就系爭房地辦理買賣過戶與陳正昌事宜，向東南地政所申請登記，經該地政所以108年普字第125870號受理在案，惟因張貽禎未提出系爭房地所有權狀正本，經東南地政所駁回，系爭房地現仍登記於張貽禎名下之事實，均堪認定。
⒉張貽禎雖抗辯：范芳瑜串通陳明堂，乘其急迫、輕率無經驗
，以虛偽之事實使其陷於錯誤而為出售系爭房地之意思表示，惟其僅片面為上開之爭執，並未提出積極證據以為證明，自難逕採，是兩造已就系爭房地成立買賣契約，應互負履約義務之事實，堪認無訛。
⒊張貽禎又抗辯：范芳瑜同時受理兩造委託簽訂系爭買賣契約
，違反雙方代理而無效乙節，並引用范芳瑜於另案證言及錄音光碟與譯文為證（見本院卷第382至388、316至369頁），經查：
⑴依兩造不爭執之事項㈠、㈡所示，訴外人陳明堂於108年10月23
日給付定金20萬元予張貽禎，表示願以380萬元訂購其所有之系爭房地，雙方並簽立「買賣方定金收款憑證」，約定於108年10月25日至指定代書范芳瑜事務所另簽立系爭買賣契約，並約定「登記名義人屆時指定」；陳明堂以其子陳正昌名義與張貽禎就系爭房地另簽立系爭買賣契約，約定買賣總價為380萬元，其中定金20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元，契約內容詳如原審補字卷第31至34頁契約書所示，陳正昌已依系爭買賣契約交付295萬元與張貽禎，僅剩餘交屋款85萬元尚未給付，此部分之事實，應可認定。
⑵參以證人范芳瑜於本院證述：「（請求提示不動產買賣契約
書《原審補字卷第30頁》買賣合約是不是你辦理的？）是。（簽合約的時候，出賣人張貽禎與買受人陳正昌是否都有在場？）當天張貽禎有在場，買方是由代理人陳明堂在場。（張貽禎的章何人蓋的？）我當著他們的面蓋的。（所以張貽禎當場有看到你在蓋章？）有。（買賣價金是否均已付清？）是每個階段付，現在是到最後尾款85萬，其餘都付清了。（這份買賣契約為何後來沒有繼續履行？）因為權狀沒有交，我也一直追，從10/31以後就見不到人了。（誰權狀沒有交？）賣方。（為何賣方沒有交權狀？）這個我不清楚。（是不是因為不想賣？）不會啊，當天是很高興的到我事務所，他10/6就跟我說要賣，到10/23買賣雙方就在我事務所談價格。（是不是事後不想賣了？）後來到11/6張貽禎就告訴我要我立即停止所有的動作。（陳正昌這邊有同意不買了嗎？）沒有。張貽禎跟我說她不賣了，我說我沒有權利決定，要你們買賣雙方當面瞭解。……（買賣過程中，你擔任的角色是一般代書作業？）對，只是代理幫他們過戶。（你的代理權只是雙方買賣成立後，後續的履約行為嗎？）沒錯。（在這個買賣契約中，你不認為你是雙方的代理人？）沒有這個事情。（辦理這個案件你跟雙方收多少費用？）原本是收1萬元，現在連1萬元都沒有。（就是一般代書的價格，並沒有其他的收費？）沒錯。……（《請求提示不動產買賣契約書》這份買賣契約書是否就是你原審作證時提過的私契？）是。（契約內容是你擬的？）是。（你之前作證稱，這張私契兩邊都是你一個人先蓋章的，是否如此？）不是。（印章不是你蓋的？）是我蓋的，我在買賣雙方面前蓋的。……（你剛才稱簽約的時候你在現場，你們是幾號簽約？）23日簽立訂金契約。（簽約多久之後才簽買賣契約？）25日。（《請求提示原審卷第55頁（證物2）買賣方訂金收款憑證》上面記載陳明堂向張貽禎訂購房屋，簽這份訂金契約時你是否在場？）我們代書是一定要在場。……（登記名義人是陳正昌，買的人是陳明堂？）不是陳明堂只是代理簽約而以，買的人是陳正昌。……（請求提示上證1《本院卷第144頁》10/24之後，你後續跟張貽禎還有無對話？）應該有。10/24賣方有跟我聯絡會帶，意思是明天會帶身分證影本、印鑑章、印鑑證明到我事務所。（所以賣方確實了解自己在做什麼，也願意配合交出印鑑證明？）10/25日早上我就當著她的面簽收了，身分證影本、印鑑章、印鑑證明，也當她的面蓋了公契、私契。……」乙節（見本院卷第193至195、199至202頁）。
⑶范芳瑜於另案證稱：「（有無參與原告與張貽禎間關於東區○
○段000、000之1地號土地及坐落其上000建號建物之買賣？）張貽禎在去年10月6日跟我說她有房子要賣，她要跟民間借款，我就介紹被告林忠毅給她認識，我有介紹幾組客人給張貽禎，只有原告有意願，張貽禎考慮蠻久，108年10月23日就約買賣雙方到我的事務所，他們自己談所有事項包含價錢，談妥了，我只是代筆過戶。（契約書上的簽名是否都是你本人簽名蓋章？）是，在簽約當下，我問張貽禎除了謄本上面295萬的設定貸款以外，有無其他債務，張貽禎說沒有，只有謄本上的295萬，我再次問她，她也確認沒有，他們講好價錢是380萬，我問雙方是否履約保證，張貽禎因為有民間貸款，希望儘速辦完，可以減少利息支出，買方也同意，所以沒有做履約保。……（23日當天有何人在事務所？）有買賣雙方在事務所，這個案件沒有經過仲介，也沒有仲介費用，所以我把房屋狀況問的非常清楚，私契是我先蓋章給他們看，訂金那張買賣雙方所有事情都清清楚楚，私契内容是根據訂金憑證那張。……（上面兩顆印章是否你幫雙方刻的印章？）是，我有跟賣方講要幫她刻方便章，她有答應。」（見本院卷第382至385頁）。
⑷依上，系爭買賣契約，係張貽禎與陳正昌之代理人陳明堂，
就系爭買賣契約之標的物、價金等必要之點，均達成意思表示一致所簽訂，契約成立後，兩造並已依約履行，陳正昌僅餘交屋款85萬元尚未給付，范芳瑜於本件買賣乃立於代書之地位及角色，並未代理任何一方當事人簽訂系爭買賣契約，實無同時受理兩造委託簽訂系爭買賣契約，違反雙方代理而無效之情形。至張貽禎所提出之錄音光碟及譯文（見本院卷第316至369頁），亦難證明范芳瑜同時受兩造委託簽訂系爭買賣契約而違反雙方代理之情形。是張貽禎抗辯：范芳瑜代理雙方簽訂系爭買賣契約，違反雙方代理乙節，應不足採。⒋張貽禎另抗辯：伊未以書面委任范芳瑜處理有關不動產物權
移轉與買賣等事項，委任事務處理之授權，未依法定方式而為無效乙節，經查：
⑴按依民法第531條規定委任事務之處理，須為法律行為，而該
法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之。在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，非為移轉之物權行為，僅為不動產買賣之債權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人，仍無委任須以書面為之之適用。
⑵查，系爭買賣契約之訂立，兩造並未委任范芳瑜代理為之，
業如前述，且兩造間有爭執者乃系爭買賣契約之成立與否及其效力，則張貽禎與范芳瑜間縱有委任關係存在，然此部分受委任之事務，僅為系爭買賣契約之債權行為，而非移轉系爭房地所有權之物權行為，亦即非為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應以文字（書面）為之者，並無民法第531條規定，其委任契約應以文字（書面）為之情形。則張貽禎辯以：伊未以書面委任范芳瑜處理有關不動產物權移轉與買賣等事項，委任事務處理之授權，未依法定方式而為無效乙節，亦無可取。⒌張貽禎再抗辯：伊授權范芳瑜代刻印章，僅限於查詢自用住
宅與房屋現值事宜，其蓋用於系爭買賣契約上，系爭買賣契約自不成立乙節，固據其提出LINE訊息截影並引用范芳瑜於另案證言為證（見本院卷第140頁，本院卷第382至388頁）。經查：買賣契約為諾成契約，不以書面為必要，買賣雙方就買賣之必要之點意思一致，買賣契約即為成立。兩造就系爭買賣契約之標的物即系爭房地、總價款、付款條件、移轉所有權及交付標的物等內容，已有合意，顯已就系爭買賣契約重要交易事項即必要之點意思表示合致，兩造間之系爭買賣契約即已成立，業如前述。至於買賣方定金收款憑證、系爭買賣契約，僅為契約證明文件，是否兩造及其代理人親自簽名或蓋章，並不影響系爭買賣契約之效力。況系爭買賣契約上「張貽禎」之印章，乃張貽禎為於件買賣授權范芳瑜代刻，而系爭買賣契約書確實有簽署，為張貽禎所自承；而依范芳瑜之前開於本院及另案之證述觀之，范芳瑜係於上開簽立系爭買賣契約時，在張貽禎與陳正昌代理人陳明堂前用印於系爭買賣契約之上，張貽禎在場並無反對之意，自難認范芳瑜有擅蓋其印章於系爭買賣契約之情形。張貽禎前開所辯，亦不可採。
⒍張貽禎另抗辯：陳正昌於108年11月12日22時20分許，向伊提
出解約，伊已於翌日即11月13日11時24分回覆同意其要求，系爭買賣契約已於108年11月13日經兩造合意解除乙節，並提出LINE及簡訊訊息截影（見原審卷第67至71、75、91至107頁，本院卷第141至148頁），及舉證人范芳瑜、鄭牧仁之證言為證，經查：
⑴按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；契約之要約人，因要約而受拘束，民法第153條第1項、第154條第1項分別定有明文。是契約成立後，契約當事人即應受契約之拘束，並得主張權利及互負履約義務，除有法律規定得以解除、或因意思表示錯誤等原因得以撤銷、或因法定終止事由發生、或因雙方合意終止而無須履約外，契約當事人自應受契約拘束並予履行。準此，兩造既已簽立系爭買賣契約，雙方即應依契約內容予以履行，而張貽禎抗辯系爭契約因陳正昌提出解約之要求，經其同意而解除乙節，既為陳正昌所否認，則依民事訴訟法第277條前段規定，張貽禎自應就其上開有利於己之抗辯事實，負舉證責任。
⑵經查：
①依兩造不爭執之事項㈣所示，范芳瑜於108年11月12日22時20分許傳LINE訊息向張貽禎表示：「我今天晚上有去找買方（指陳正昌）了[，]買方限您3日內返還295萬房款及所有已支出之稅費及費用[，]這樁買賣即結束。」，張貽禎於翌日（11月13日）LINE訊息覆稱：「我已委（託）任天主教互助社土地代書鄭代書，請妳上午與他聯絡鄭代書……」等語（見原審卷第69頁）。張貽禎並於108年11月14日傳LINE訊息向范芳瑜表示：「11月13日上午九點多已回應妳有關房地買賣契約解除事宜皆委由鄭代書處理。陳正昌設定的295萬等抵押權設定登記完畢後，即可辦理買賣解除契約，鄭代書會幫我匯款給陳正昌。」（見本院卷第142頁），范芳瑜於同日LINE訊息覆稱：「我只能幫你傳話喔，其他買房價金還有一些稅費啊費用啊，你還是要坐下來跟買方協商喔，你要告訴我時間，我才能幫你約時間」（見本院卷第144頁）。
故由上開對話可知，陳正昌係透過范芳瑜向張貽禎表示，如於3日返還295萬元及已支出之稅費、費用等，即同意解除系爭買賣契約，應為附條件同意解除契約之意思表示，非屬要約之性質。況張貽禎上開回覆之內容，僅要求范芳瑜向另一鄭代書（即鄭牧仁）聯絡，文字中並未有任何同意之意思，且張貽禎亦未依陳正昌提出之條件，於3日內返還295萬元及其他稅費及費用予陳正昌，尚難認已達成解除系爭契約之合意。
②又依證人范芳瑜於本院證稱：「……（這份買賣契約為何後來
沒有繼續履行？）因為權狀沒有交，我也一直追，從10/31以後就見不到人了。（誰權狀沒有交？）賣方。（為何賣方沒有交權狀？）這個我不清楚。……（是不是事後不想賣了？）後來到11/6張貽禎就告訴我要我立即停止所有的動作。（陳正昌這邊有同意不買了嗎？）沒有。張貽禎跟我說她不賣了，我說我沒有權利決定，要你們買賣雙方當面瞭解。（張貽禎是否有委託鄭牧仁代書跟你談終止契約的事情？）沒有很清楚，但我們有電話聯絡。（有談到契約如何終止？）沒有。（雙方沒有達成合約終止的協議？）沒有。……（按照你所述，原本買賣很順利，但買方知道賣方突然不交權狀，對你是什麼態度？）我說要約雙方見面，之後買方也一直給我壓力，跟我說這麼簡單的事情，為何辦到最後連權狀都沒有交出來，我說我有一直在追。（買方有無說過，假如你沒有把這件事情處理好，要執行你的資產？）有啊。（你11月14日發的LINE訊息，是在買方給你的壓力下去表示的嗎？）對，沒錯，我有打電話給買方，我說你們買賣雙方都要出來，且我要追權狀。（你在傳LINE訊息的時候，只有跟買方說，你要逼她把權狀交出來。）對，沒錯。（所以買方並沒有告訴你他不買了？）沒有。（你傳完LINE之後，你有無跟鄭牧仁代書聯絡？）有。（討論什麼事情？）我希望買賣雙方都要出來。（後續你跟鄭牧仁代書聯絡的內容買方是否知道？）我有約略跟他說。（買方的態度如何？）買方的意思就是按照履約執行。（買方還是想買？）對。（所以你跟鄭牧仁的磋商是無效的？）對，只有買賣雙方本人才有權利決定。（你的意思，你後續跟鄭牧仁代書討論的事情沒有經過買方的同意？是你個人基於想解決這件事情跟鄭代書討論？）對。大致上是這樣。……（張貽禎不拿出權狀，你有無問為什麼？）她就說她不賣了，我說你已經簽約了，就應該履約。當天給最後一筆費用的時候，我事前有告訴她請她帶三張權狀過來。……（事後張貽禎說不買了之後，鄭牧仁代書有無跟你聯絡？）有。（聯絡時間大概持續多久？）約1個多月。（針對後續如何處理聯絡了約1個月？）對。（有無互相傳送訊息？）有。（當初有無談到解約之後金額的項目？）這是我提供的。（你是否有跟陳明堂討論？）沒有，我只有把細項給對方。（你怎麼知道細項？）因為都是我辦理的，所以細項我很清楚。（為何你的對話紀錄談到，你有跟買方聯絡過？）我被買方逼得走投無路，我要請賣方出面，賣方一直都沒有出面。（你有把每一個解約之後的項目跟鄭牧仁代書討論過？）是我們兩個在談的。（張貽禎有無跟你說解約的事情麻煩鄭代書跟你協調？）有這麼說。……（《請求提示上證2第二頁，本院卷第144頁》對話中稱『我只能幫你傳話喔』，這是否是你跟張貽禎對話嗎？）對。……（你於108年11月12日所傳LINE的訊息《原審卷第69頁》，所傳達買方的意思為何？）買方一直沒有要結束買賣的意思，是買方一直逼我，要賣方拿出權狀，所以我才傳這個訊息給賣方，我跟賣方從10/31日中午以後就沒有再見面了。（後續你與賣方委託之鄭牧仁代書有無就稅費及費用之計算達成合意？）沒有。（買方有無向你指示要解約，要支付多少的費用？）沒有。（原審卷第91-107頁是你與鄭牧仁代書商議解約、稅費相關計算的對話內容？）是。那是實際支出的費用。（鄭牧仁代書及賣方有無同意你計算的結果？）實際的費用支出是這樣，但裡面還有談到違約金。他們有同意，但後來也沒有結果。（算出來費用是多少錢？）費用是正確的。（買方後來有同意嗎？）沒有。（賣方有支出嗎？）沒有。（兩造有無依原審卷第105頁解約的條件合意解除？）沒有。買方還是希望過戶。（賣方希望解除，所以無法得成共識？）對。（原審卷第91頁對話內容，這是你提出的計算嗎？）是，因為費用我比較清楚。（你有無跟買方討論過嗎？）我有跟他提一下。（你們的討論最後買賣雙方都不同意？）買方希望履約。
」乙節（見本院卷第193至197、200至204頁）。
③證人鄭牧仁於本院證稱：「（《請求提示原審第69頁》這是范
芳瑜與張貽禎之LINE的對話內容，范芳瑜於11月12日稱3天日返還295萬等語，後來張貽禎於13日回覆范芳瑜稱已經委託鄭代書，鄭代書是你嗎？）是我。（張貽禎是全權授權給你？）對。（於108年11月13日LINE對話內容之後，你有無繼續與范芳瑜聯繫？）在我準備做抵押權籌款還買方時，范芳瑜代書有到我事務所瞭解籌款情形。（范芳瑜是什麼時候到你的事務所？）11月18日。（11月13日之後你跟范芳瑜還是有繼續接觸？）對。（你們後續是就張貽禎要結束這個買賣契約做討論？）抵押權設定期間范芳瑜有來，但是抵押權沒有辦法順利進行，所以我們就撤案了，之後在12月初范芳瑜又打電話聯絡我請我協助雙方解約的事情。（大概是什麼時候打電話給你？）約12月5日左右，希望我可以繼續協調他們雙方解約，我請范芳瑜傳解約條件給我，所以她就有傳給我。（《請求提示原審卷第91頁》上面LINE的內容是范芳瑜傳給你的嗎？）對，我希望她用數據顯示，這樣我比較好算，比較好草擬解約的契約書。（從內容來看有很多的項目，與本件買賣有關的大小項目，除了295萬外還有印花、規費、書狀、稅費等等，這些都是對方計算後向你提出的意見嗎？）這些數據是范芳瑜代書傳給我的。（《請求提示原審卷第93頁》上面LINE的內容是不是也是范芳瑜傳給你的？）是。（內容有提到『買方說295萬』，這也是范芳瑜傳給你的？）對。（買方說295萬後面有再提到買方說要當作紅包，這也是范芳瑜傳給你的？）對。（就你對LINE的內容認知，這像是范芳瑜代書有跟買方確認過，還是她自己要這樣處理的？）在范芳瑜主動聯絡我要我幫忙協調雙方解約開始，我就認定范芳瑜是代表買方要來解約的。（《請求提示原審卷第95頁》LINE的對話有進一步談到律師費，你有詢問律師費是5萬7060元？）對。（就律師費的部分你們後來已經談妥？）我當然是想省一點，但她認為這是應該的，我就沒有再要求他們酌減了。（就LINE的內容你稱沒關係，你只是要確認金額等，這句話看起來你們是同意律師費的，只是想了解計算依據？）對。（《請求提示原審卷第99頁-103頁》108年12月12日之後范芳瑜又傳了很多的項目、費用給你，這些內容你都有同意嗎？）因為我有同意，所以在12/14日我把契約書做好，范芳瑜有找地政士公會的費顯秦代書出來當我們之間的調解人，我寫好契約書後有傳給費顯秦、范芳瑜。（所以你有同意范芳瑜傳給你的內容？）是啊，我有同意，我的契約書就是按照范芳瑜給我的內容作修改的。（《請求提示原審卷第107頁》范芳瑜又跟你提到一些利息細節，這些內容你們也是有同意嗎？）內容是我依據12/12范芳瑜給我的資料草擬好的，說她已經經過費顯秦代書跟買方同意修改的內容做好的契約書，17日范芳瑜有跟一個男生到我的事務所確認內容，我也有將契約書交給她，所以范芳瑜在23日才寫原審卷第107頁的訊息給我，稱契約書同意的條件就是擔保的部分，由我們去設定抵押權，300多萬我們會開銀行支票，放在地政士理事長那邊，等我們設定後就可以交給他們。（所以對契約內容你們都有同意？）有，我們都有達到共識。（你是指把證物16-1至16-3（即原審卷第99-103頁）的LINE內容打成一份契約書？）因為范芳瑜12月12日用LINE傳給我契約書條款，內容數據有誤差或誤植，我就其中有錯誤之處糾正為正確的數據後，再將修正後的契約書傳給范芳瑜及第三人費顯秦代書。（契約書後來雙方有無簽名？）沒有簽名。（為何你會認為雙方對解約有達成合意？）是他們提出來的，他們從一開始就要求解約退還295萬及其他費用，所以我就以為他們要解約，我才願意幫這個忙，是他們來找我幫忙的，不是我主動介入的。（他們到底有無達成解約的合意？）後面沒有簽名，但是他要求解約，我們也承諾要。契約書內容既然是買方及費顯秦草擬好的，我們也接受條件，所以我們就等待他們過來要把錢還給他。（你稱要把錢還給他，那錢從哪邊來？）就按照契約書走，我們把300多萬銀行本票放在地政士公會理事長那邊，等我們得到保障後，由公會交給他不需經過我們同意。（300萬元張貽禎是跟誰籌的？）跟我的家人鄭婉薇籌款的，他之前本來就要借給張貽禎了。（《請求提示原審卷第107頁，證物18》12月23日是你們最後一次對話嗎？）對，之後應該是見面的交談而已。（原審卷第107頁范芳瑜稱「于12/18一早就轉達買方了。目前待買方意向，有消息隨即告知鄭代書」，從這句話你如何得知范芳瑜有代表陳正昌同意你們的協議書？）草擬的契約書是范芳瑜在12月12日傳給我的，我當然認為她是有經過買方授權才傳給我的，否則讓我白跑也沒有意義。（你再看一次原審卷第107頁12月23日的對話，你還是覺得范芳瑜已經有代表陳正昌跟你達成解約同意的共識嗎？）我實在看不懂為何范芳瑜為何還要轉達買方，契約書是買方跟費顯秦代書草擬好的，為什麼還要再轉達他，也許這是一個轉圜的空間而已我不覺得是什麼，我們就是等待什麼時候簽約我們什麼時候籌錢而已。（《請求提示原審卷第97頁，證物15》協議書上面是不是有你的名片？）對。（所以這是你擬的？）是，但這是之前的，這中間內容改過幾次。（這是你講的話嗎？）在范芳瑜給我12月12日草約之前，我也有寫一份，但是他們對內容有爭議，他們希望我們錢直接交給他們就好，但是我們不能接受。（代表你們都還在確認解約？）這時候還沒有。（在這個時間點，你們根本就不覺得雙方已經解約了？）他們既然邀約我們解約，我們就承諾要，等到12月5日他們通知我要再去溝通找張貽禎出來和解，我就開始草擬契約書，裡面也有費顯秦的意見，我們就慢慢修改契約書，12月12日傳給我的契約內容，有針對我12月11日的內容做修正。（你稱你最後有擬出一個最終版本的協議書？）有，我有交給范芳瑜。（如果你認為雙方已經解約，後續你們有採取任何動作要求對方履行？）我有找費代書，費代書稱有通知范芳瑜，事情就到這裡，我後來才知道在我們調解期間他們去查封，態度也讓人很不能接受。（你稱的調解是什麼？）就是調解解約，在調解解約的時候他們去查封房子。（調解解約是什麼時間？）就是12月12日她給我的條件，12月14日我製作好，12月17日她到我事務所，12月24日她又到我的事務所確認內容，這期間他們到底是哪天去查封的我不知道。（你稱調解解約的意思就是那些對話嗎？）對。（依照協議書你們的義務除了給錢還有什麼？）設定抵押權。（協議的內容有無要塗銷設定的抵押權？）上面已經沒有抵押權設定了。（《請求提示原審卷第93頁》對話的時間點是什麼時候？）12月6日。（雙方談解除契約時，范芳瑜有提到買方有講到解約條件，就是原審卷第93頁所述的內容嗎？）范芳瑜傳給我的訊息就是這樣，因為范芳瑜是買方那邊的代理人。（你的意思是，從范芳瑜傳給你的訊息來看，是買方開出來的條件？這部分你們有無同意？）同意啊，她提出的內容我都有寫入契約書，且LINE的內容也寫買方說，就是代表這是買方的意思。（《請求提示原審卷第107頁》內容是在講後續的履行問題？）對，他們要確認我們是不是可以把票放在理事長那邊。（在這個時間點，雙方對於結束買賣已有共識？）就我的認定是已經達成共識，只是還沒有簽字而已。（結束買賣契約雙方對主要項目已經達成共識？）條件是他們開的，我們也是針對他們開出的條件作出最完善的契約內容，且在12月23日也針對我17日給他的契約書確認過內容。」乙節（見本院卷第251至259頁）。
④依上，系爭買賣契約並未因陳正昌透過范芳瑜提出上開解約
條件磋商後，經張貽禎同意並依條件履行而生解除之效力，張貽禎片面以其認知及解釋，認為陳正昌要求返還已付價金、稅費等條件之意思表示係屬要約，其回覆同意係屬承諾而生解除效力，系爭買賣契約應已無須履行乙節，乃不可採。陳正昌主張：系爭買賣契約未經兩造合意解除，效力仍屬存在之事實，應屬有據。至上訴人提出之其他LINE及簡訊訊息截影（見原審卷第67、71、75、91至107頁，本院卷第141至148頁），細譯其內容係兩造分別委託范芳瑜、鄭牧仁磋商解約條件之相關聯絡對話及所草擬解約條款，亦不能證明兩造間之系爭買賣契約業經合意解除。㈡如無理由，陳正昌依系爭買賣契約約定、民法第348條第1項
、第369條之規定，請求於陳正昌給付85萬元時，同時履行系爭房地所有權之移轉登記，有無理由？承上，系爭買賣契約效力既仍存在而未經終止，兩造自應互負履約義務，張貽禎負有將系爭房地所有權移轉登記予陳正昌之義務，陳正昌並應於交屋之同時對待給付尾款85萬元予張貽禎。惟陳正昌主張因張貽禎未交付系爭房地所有權狀正本，致向東南地政所申請辦理所有權移轉登記而遭駁回，是其提起本件訴訟依系爭買賣契約請求張貽禎應將系爭房地所有權移轉登記至其名下，並於其交付交屋款85萬元之同時，遷讓交付系爭房地，即屬有據。
㈢陳正昌請求張貽禎於系爭房地發生如給付不能之情事時，依
民法第226條之規定，給付陳正昌459萬8,000元本息，有無理由？⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害，民法第226條第1項定有明文。所謂給付不能時，係債務人之原來給付義務，既已陷於給付不能而無法履行，嗣後債權人即無繼續遭受損害或失去預期利益之可言，故債權人因給付不能而得請求賠償者，乃給付不能當時之債權人所受損害及所失利益。
⒉然查，依兩造不爭執之事項㈧所示，系爭房地經訴外人鄭婉薇
聲請強制執行，並由執行法院以109年度司執字第38420號強制執行在案，經囑託不動產估價師事務所進行鑑定，系爭房地鑑定總價額為544萬8,000元；因陳正昌對鄭婉薇、林忠毅提起另案訴訟，並聲請臺南地院以109年度南簡聲字第44號民事裁定命陳正昌供擔保後，上開執行程序應於前述確認本票債權不存在事件判決確定、和解或撤回前停止執行在案，此部分之事實，應可認定。由上可知，系爭房地之強制執行程序，於本件言詞辯論終結時點，並未因第三人拍定而無法移轉所有權致生給付不能之情形發生，是陳正昌併依民法第226條第1項之規定，請求張貽禎應於系爭房地之所有權移轉登記給付不能時，給付陳正昌459萬8,000元，應屬無據。
六、綜上所述，陳正昌依系爭買賣契約約定及民法第348條第1項、第369條之規定，請求張貽禎將系爭房地移轉登記予陳正昌，張貽禎應於系爭房地所有權移轉登記完畢，陳正昌給付85萬元同時，將房屋遷讓交付陳正昌，即屬有據。逾此之請求，即屬無據，不應准許。原審判命張貽禎將系爭房地移轉登記予陳正昌，張貽禎應於系爭房地所有權移轉登記完畢，陳正昌給付85萬元同時，將房屋遷讓交付陳正昌，並駁回陳正昌其餘請求，核無違誤。兩造各就敗訴部分上訴，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第
449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 10 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 孫玉文法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 21 日
書記官 蘇玟心【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表編號 不動產標示 (均臺南市東區) 面積 (㎡) 權利範圍 備考 1 ○○段000地號土地 58 全部 使用地類別：第5種住宅區用地。 (原審卷第61頁) 2 ○○段000-1地號土地 6 全部 使用地類別：道路用地。 (原審卷第62頁) 3 ○○段000建號建物 （基地坐落：000地號土地；建物門牌：臺南市○區○○街000巷00號） 一層：38.52 二層：39.42 合計：77.94 全部 （原審卷第63頁)