臺灣高等法院臺南分院民事判決109年度上字第321號上 訴 人 杜奮強訴訟代理人 楊珮如 律師被 上訴人 曾聖傑訴訟代理人 張佩珍 律師
林佩璇 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年8月18日臺灣臺南地方法院第一審判決(108年度訴字第1942號)提起上訴，本院於110年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人即反訴原告杜奮強(下稱上訴人)主張：被上訴人將其向訴外人李旺德、李和春、李武祥、李進源所承租坐落臺南市○○區○○段000○00000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○0路000號房屋（下稱系爭房屋），於106年3月4日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將其中如原判決附圖(即原審調字卷第21頁)所示A、B、C部分（63坪）轉租予上訴人，租賃期間自106年3月4日起至115年3月2日止、租金每月1萬2000元、押租金2萬4000元。上訴人於106年間又將如原判決附圖所示A、B部分分別以每月租金各1萬8000元，轉租予訴外人王先勇、許原旗，並各訂有租賃契約，租期屆滿後，其二人仍繼續使用租賃物；將如原判決附圖所示C部分以每月租金4000元，轉租予原審共同被告陳正峰，惟未簽立租賃契約書。兩造間之系爭租賃契約期限屆滿前，被上訴人表示終止契約，致上訴人不能繼續使用系爭租賃物，則系爭租賃契約於108年6月30日生合法終止之效力時，上訴人之債務不履行損害賠償請求權即已發生，被上訴人為將系爭租賃物出租予第三人，不欲繼續提供系爭租賃物予上訴人而行使終止權，並於終止系爭租賃契約後，另與許原旗、王先勇就系爭房屋訂立不定期租賃契約，則上訴人因被上訴人終止系爭租賃契約致不能繼續使用租賃物所受損害及所失利益即每月2萬8000元(上訴人本可收取之月租金3萬2000元，扣除應給付被上訴人之租金1萬2000元），自上訴人提起反訴時算至系爭租約期間至115年3月3日屆滿止，計130個月，故上訴人損失之租金利益，共計196萬元；而許原旗、王先勇、陳正峰因被上訴人終止系爭租約共積欠上訴人租金計18萬元，上開金額共計214萬元，被上訴人應負契約不履行責任賠償上訴人。原審駁回上訴人之反訴請求尚有未合，爰提起上訴。並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開反訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人214萬元，及自民國109年4月17日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。【被上訴人於原審主張系爭租約已合法終止，依民法第455條、第962條規定請求上訴人及原審共同被告陳正峰應將如附圖所示C部分之房屋遷讓返還予被上訴人，經原審判決上訴人及陳正峰敗訴，均未上訴。上訴人僅就反訴部分上訴，是本件所應審究者為反訴部分】
二、被上訴人則抗辯：被上訴人已依系爭租約第20條之約定，於108年6月30日合法終止，實無可歸責於被上訴人之債務不履行事由，亦無給付不能之情事等語資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於106年2月間為加盟鮮自然國際茶飲事業，邀同訴
外人杜邦彥(即上訴人之子)投資鮮自然復國店即「傑邦鑫茶飲」，經訴外人杜邦彥同意出資100萬元後，雙方於106年3月間簽立合夥契約書。
㈡被上訴人於106年3月3日與訴外人李旺德、李和春、李武祥
、李進源及與方阿好分別簽訂房屋租賃契約書(原審調字卷第23頁、原審卷1第189頁)，約定由訴外人李旺德、李和春、李武祥、李進源及方阿好將坐落臺南市○○區○○段000○00000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○0路000號房屋(即系爭房屋)出租予被上訴人。方阿好與被上訴人簽定租賃契約正本，於簽約後即由上訴人保管中。
㈢被上訴人於106年3月4日與上訴人簽訂系爭租約(原審調字卷
第27-30頁)，約定由被上訴人將系爭房屋中如附圖(原審調字卷第21頁)所示A、B、C部分(63坪)轉租予上訴人，雙方並約定租賃期間為自106年3月4日起至115年3月2日止、租金每月1萬2000元、押租金2萬4000元。
㈣系爭租約第10、17、20條分別約定：「乙方(即上訴人)未經
甲方(即被上訴人)同意：不得私自將租賃房(店)屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房(店)屋。」、「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房(店)屋。
」、「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。」㈤被上訴人於106年3月7日與鮮自然公司簽立鮮自然投資管理規劃合約書。
㈥上訴人承租如附圖所示A、B、C部分房屋後，又將該A、B、C
部分轉租予次承租人即訴外人王先勇、許原旗、原審共同被告陳正峰，以經營餐飲店、選物販賣機店、供停車場使用。
㈦被上訴人於108年5月3日寄發永康大橋郵局第173號存證信函
向上訴人終止系爭租約之意思表示，復於108年5月28日寄發永康大橋郵局第211號存證信函告知上訴人其已將系爭租約第20條所約定之違約金1萬2000元、押租金2萬4000元提存於臺灣臺南地方法院(下稱原法院)提存所，並請求上訴人於108年6月30日前遷讓返還系爭房屋。
㈧上訴人自106年3月4日起至109年9月3日止，仍每月按月給付
1萬2000元至傑邦鑫茶飲設於中國信託銀行○○分行之000000000000號帳戶內。
㈨被上訴人與訴外人杜邦彥間請求返還出資金事件，業經原法
院以107年度訴字第1058號判決被上訴人應給付訴外人杜邦彥72萬8905元，被上訴人不服而提起上訴，嗣撤回上訴而確定在案。
㈩次承租人許原旗向上訴人承租附圖(原審調字卷第21頁)紅色
斜線B所示之房屋，約定每月租金1萬8000元，租約於107年7月19日屆滿後，許原旗未與上訴人續訂租約，繼續使用附圖紅色斜線B所示之房屋，並按月支付租金1萬8000元予上訴人至109年1月20日止。次承租人王先勇向上訴人承租附圖(原審調字卷第21頁)紅色斜線A所示之房屋，約定每月租金1萬8000元，租約於108年9月24日屆滿，王先勇未與上訴人杜奮強續訂租約。上訴人與許原旗、王先勇之房屋租約第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方(即上訴人)同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」(原法院柳營簡易庭108年營小調字第580號卷及新市簡易庭108年度新小調字第1027號卷)，許原旗、王先勇未將附圖紅色斜線B、A範圍所示部分遷讓返還予上訴人，繼續使用附圖紅色斜線B、A範圍所示房屋至今。
上訴人與次承租人陳正峰間就附圖(原審調字卷第21頁)紅色斜線C範圍所示之房屋租約乃屬不定期租賃契約。
上訴人與次承租人王先勇間就附圖編號A部分(原審調字卷第
21頁)之租約至108年9月24日已到期，被上訴人同意訴外人王先勇可繼續使用上開範圍之房地，雙方僅有口頭承諾，未簽立書面契約。
四、兩造爭執之事項：㈠被上訴人依系爭租賃契約第20條終止租賃契約，有無理由？㈡上訴人依民法第226 條第1 項、第216 條第1 項規定請求被
上訴人賠償其所受租金損害18萬元及所失利益196 萬元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被上訴人依系爭租賃契約第20條終止租賃契約，有無理由？⒈按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。查系爭租約第20條約定「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約。」(見原審調字卷第29頁)。而租賃契約乃繼續性契約，前揭系爭租約第20條之約定雖載「解約」、「解除契約」，但探究雙方當事人之真意，應係針對使契約向將來消滅之終止權行使而設，並非處理使契約效力溯及既往消滅之問題，是該條款之「解約」應係指「終止契約」之意。再依上開契約之約定文義觀之，契約之當事人顯均同意兩造於租約期限屆滿前，得終止租約，僅終止契約者應於1個月前通知對方，並給付對方1個月之租金作提前終止租約之違約金。是以，系爭租約雖定有期限，惟兩造於簽約時，即合意租期屆滿前，契約之當事人即兩造均可提前終止契約，此據上訴人於原審陳稱：「(系爭契約第20條之效力為何？)系爭契約第20條在約定出租人任何一方終止租約支付一個月違約金作為終止租約意思表示之條件…」(見原審卷二第10頁)。是被上訴人得依系爭租約第20條之約定，得於租賃期限屆滿前，終止系爭租賃契約，應甚明確。
⒉又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當
事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，且此項意思表示即無須得他方當事人之同意，而被上訴人於108年5月3日寄發永康大橋郵局第173號存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示，並請上訴人提供帳號以供給付終止租約之違約金，然因上訴人未提供帳號資料，是被上訴人乃於108年5月28日寄發永康大橋郵局第211號存證信函告知上訴人其已將系爭租約第20條所約定之違約金1萬2000元、押租金2萬4000元提存於原審法院提存所，並請求上訴人於108年6月30日前遷讓返還系爭房屋等情，此為兩造所不爭執之事實，並經原審調取原法院108年度存字第398號提存卷宗核閱無訛。基此，系爭租賃契約因被上訴人依系爭租約20條之約定，行使終止權而發生契約終止之效力，故系爭租賃契約乃於108年6月30日終止，堪以認定。
原審就本訴部分，亦認兩造間系爭租約因被上訴人己依系爭租約第20條之約定，於108年6月30日合法終止，被上訴人依民法第455條、第962條規定請求上訴人及原審共同被告陳正峰應將如附圖所示C部分之房屋遷讓返還予被上訴人為有理由，而為上訴人及陳正峰本訴部分敗訴之判決，上訴人就此部分並未上訴。益徵上訴人主張系爭租約未合法終止云云，顯非可採。
㈡上訴人依民法第226 條第1 項、第216 條第1 項規定請求被
上訴人賠償其所受租金損害18萬元及所失利益196 萬元有無理由？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。是在租賃關係存續中，出租人負有以租賃物供承租人使用收益之義務，而承租人負支付租金之義務。而承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，則為民法第455條所明定。又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，固為民法第226條、216條所有明定。
⒉而查兩造簽立系爭租約，上訴人向被上訴人承租如原判決附
圖所示A、B、C部分之房屋，被上訴人提供上開房屋供上訴人使用，上訴人並將之轉租予訴外人王先勇等人，是在租約終止前，被上訴人已履行其出租人之義務，並無給付不能債務不履行之情事可言。被上訴人於108年6月30日已依系爭租約第20條之約定，合法終止系爭租約，已如前述，更無可歸責被上訴人之債務不履行事由，上訴人主張其有債務不履行之損害賠償請求權，實屬無據。
六、綜上所述，上訴人反訴主張依民法第226條第1項、第216條第1項規定請求被上訴人賠償其所受租金損失18萬元及所失利益196萬，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決(上訴人於原審未聲請假執行)，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 蔡孟珊
法 官 李素靖上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。中 華 民 國 110 年 1 月 26 日
書記官 高曉涵
【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。