臺灣高等法院臺南分院民事判決 109年度上字第68號上 訴 人 馬煥智訴訟代理人 盧永和律師被上訴人 詹佳若訴訟代理人 張智學律師上列當事人間請求撤銷買賣契約等事件，上訴人對於中華民國109年1月21日臺灣雲林地方法院第一審判決(108年度訴字第436號)提起上訴，本院於109年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國107 年8 月2 日就坐落雲林縣○○市○○段○○○段000000地號土地及坐落其上同段0000建號、門牌號碼為雲林縣○○市○○路○○○ 巷○ 號建物（上開土地及建物以下合稱系爭房地）簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定之買賣價格為新臺幣（下同）200 萬元，並已於107 年10月1 日辦理所有權移轉登記。系爭買賣契約是被上訴人乘上訴人無經驗之情況下所簽定，兩造簽約時系爭房地之客觀交易條件，與當地附近交易價格相較，相差1倍以上，存有顯不合常理之落差，確有顯失公平，符合暴利行為。上訴人自得依民法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約並依不當得利之法律關係，請求被上訴人將系爭房地移轉登記予上訴人，原審為上訴人敗訴判決尚有未合，爰提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房地移轉登記予上訴人（上訴人於原審請求被上訴人應將於107年10月1日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，於本院為前開聲明之更正）。
二、被上訴人則抗辯：系爭買賣並無民法第74條第1 項所定情事。系爭房地因為占用鄰地，無法向銀行借款，產權不清，存有瑕疵，買賣交易價格是由上訴人提出，且上訴人對於不動產交易並非完全無經驗，再者不動產買賣成交價格本因個案種種因素不同受影響，只要買賣雙方就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂高買或低賣之理由造成交易秩序之不安定性等語。並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭房地原為上訴人所有，兩造於107 年8 月2 日簽訂系爭
買賣契約，約定買賣價金為200 萬元，買賣內容如上訴人所提出之不動產買賣契約書所示，系爭房地並於107 年10月1日辦理所有權移轉登記予被上訴人完畢。
㈡被上訴人分別於107 年8 月2 日、107 年8 月27日、107 年
9 月7 日各給付上訴人30萬元，並代上訴人繳納土地增值稅11萬2885元。
㈢系爭0000建號房屋有占用到同段00-00 地號之土地。
㈣被上訴人曾因遷讓房屋事件，對上訴人起訴請求將系爭房屋
騰空遷讓返還予被上訴人，經原法院於108 年10月17日判決被上訴人勝訴，嗣經上訴由原法院以108 年度簡上字第99號審理中。
四、兩造之爭點：上訴人依民法第74條規定，請求被上訴人應將系爭房地於107 年10月1 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予上訴人，是否有理由？本院判斷如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條固定有明文。是法院依民法第74條第1 項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（原28年渝上字第107號判例、最高法院82年度台上字第496號判決意旨參照）。而民法第74條第1項所規定之無經驗，是指欠缺生活或交易經驗，且無相關資訊足以判斷交易之妥當性者而言，其應就個案事實，綜合盱衡具體狀況，據以認定，非以是否曾為相同法律行為之經驗為斷。
㈡上訴人主張因其之前沒有買賣過房子之經驗，兩造約定系爭
房地之交易價格為200 萬元，與該房地之市價相差1 倍以上，系爭買賣契約是被上訴人乘上訴人無經驗之情況下所簽定，其自得依民法第74條規定撤銷系爭買賣契約，系爭房地回復登記為上訴人所有等語，則為被上訴人所否認，則依上開說明，上訴人自應就系爭買賣行為有民法第74條第1 項所規定之情形，負舉證責任。經查：
⒈證人即上訴人之妻龔依芳於另案遷讓房屋訴訟（原法院108
年度六簡字第157 號）108 年8 月1 日行言詞辯論時雖到庭證稱：一開始是沒有想要賣房子，因為我們想要貸款，但是銀行說沒有辦法貸款，被上訴人知道我們急需用錢，所以就跟上訴人提說要向上訴人買房子，一開始我們想用抵押的方式，但被上訴人說這樣對她沒有保障，所以簽訂系爭買賣契約並不是真的要賣房子，是被上訴人說她可幫我們，就是用買的方式，等於她也希望我們買回去。至於買賣價金為200萬元，一開始被上訴人是說180 萬，因為我們公司要用錢，覺得180 萬沒有很多，但又怕開太高買不回去，所以就講
200 萬元等語（見原審卷第114-115 頁），然龔依芳是上訴人之配偶，與本件訴訟有利害關係，且經本院核閱被上訴人於遷讓房屋訴訟所提出之兩造LINE對話截圖所示，其上記載：「如果你要買賣，因為稅的問題，你要趕快轉為自用住宅」、「有問祖先了! 他們答應讓我賣了還債和創業」、「你自己開個價」、「有甚麼直說無訪，我不會介意。買賣要兩廂情願，不要傷了感情。我是不會啦」等語（見原審卷第87-90 頁），足見龔依芳證述上訴人當時並無出售之真意，系爭房地過戶僅為暫時擔保還款之性質云云，不足採信，況上訴人於原審亦主張上訴人已不再主張本件負有買回的約定等情（見原審卷第72頁）。則本件上訴人是基於買賣之意思與被上訴人簽訂系爭買賣契約，應甚明確。
⒉又代書陳珠玉於前揭另案同日言詞辯論期日到庭證稱：有一
天被上訴人打電話給我說有一件房子買賣、過戶，請我計算稅金要繳納多少，後來等我回來斗六時，被上訴人他們已經談好價錢，說要來我事務所訂立買賣契約。那天上訴人夫妻都有來，雙方的交情好像很深、很熟，談的都很愉快，價格也是他們自己講的，從頭到尾只有講買賣，完全沒有提到什麼抵押。這個案子從頭到尾都很順利，本來約定是付二次款，訂金跟尾款，但上訴人中間因急需用錢，一直要跟被上訴人拿錢，所以中間又付了一次款項。當初我勸被上訴人說產權不清最好不要購買，但被上訴人說沒有辦法，上訴人急著要用錢，所以基於朋友的情誼幫忙，而且價格也是上訴人自己開的，本來談好是賣180 萬，後來要求被上訴人再提高20萬，所以買賣都是上訴人講要賣的等語（見原審卷第108-11
0 頁），益證兩造間之系爭房地買賣難認被上訴人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事。
⒊再者，所謂不動產市價或行情是提供作為買賣交易之參考，
於實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議價、時機等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要難以個案之不動產買賣成交價格相互比較，只要買賣雙方就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂高買或低賣之理由造成交易秩序之不安定性。本件上訴人出賣系爭房地之決定是在其意識清楚且基於自由意思所為，自難僅以出賣價格低於市價，即認定上訴人簽訂系爭買賣契約並為系爭房地所有權之移轉，是被上訴人乘上訴人無經驗所為。
⒋況且上訴人就有何利用其無經驗，而為系爭房地之買賣行為
及辦理移轉登記之物權行為之主觀情事，並未提出任何證據以實其說，僅以其無買賣房子之經驗，即主張被上訴人是乘其無經驗，而為系爭買賣及辦理所有權移轉登記，所述已難謂有據。且由系爭買賣契約書及兩造之LINE談話內容顯示（見原審卷第17-20 、88頁），兩造於簽訂系爭買賣契約書前，被上訴人即曾提供系爭房地鄰近之實價登錄供上訴人參考，並表示伊還在詢價，此時上訴人即可查詢附近之成交價格，以決定其以200 萬元出售系爭房地是否妥適。再由上訴人向被上訴人表示「有問祖先了，他們答應讓我賣了還負債及創業」、「台南找老師、台中找老師、斗六找老師、問神明，可以問的都問了，也都經由他們允許了」（見原審卷第89、147 頁），及龔依芳證稱：「…是因為我們想貸款，但是銀行說我們權狀有二個地號，沒有辦法貸款，就是有去詢問過農會、新光銀行、就是沒有辦法…」等語（見原審卷第11
4 頁），益見上訴人於出售系爭房地前，已盡調查之能事，並詢問過農會及銀行以系爭房地抵押貸款之事，對系爭房地之市價、行情等，應已知悉了解，此亦足證上訴人並非無經驗之人。
⒌又法院依民法第74條第1 項規定撤銷法律行為，不僅須該法
律行為，有使他人為財產上之給付或給付之約定，依當時情形有顯失公平之客觀事實，且須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗之主觀情事，始得因利害關係人之聲請為之。而如前所述，本件並無法認定被上訴人係利用上訴人之無經驗而簽訂系爭買賣契約並辦理所有權移轉登記，上開主觀要件既未能具備，本院即無需就兩造所約定之買賣價格是否低於市價，有無顯失公平之客觀事實續為審理。故上訴人聲請鑑定系爭房地之市價乙節，核無再為調查之必要，併此敘明。
五、綜上、上訴人主張被上訴人是乘其無經驗，而與其簽訂系爭買賣契約，並為所有權之移轉登記，依據民法第74條規定，請求撤銷上開法律行為，主張被上訴人應將系爭房地並回復登記為上訴人所有，為無理由，不應准許。從而原審為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 2 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 吳上康法 官 李素靖上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 2 日
書記官 高曉涵【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。