臺灣高等法院臺南分院民事判決109年度重上字第52號上 訴 人 江安邦訴訟代理人 顏伯奇律師被 上訴人 范燦麟
范揚生前列二人共同訴訟代理人 劉烱意律師複 代理人 歐陽圓圓律師上列當事人間請求確認契約關係存在等事件，上訴人對於中華民國109年5月14日臺灣臺南地方法院第一審判決（108年度重訴字第113號）提起上訴，本院於110年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人有意出售其名下如附表所示土地及其上雞舍予伊，雙方約定買賣總價金為新臺幣（下同）1,320萬元，被上訴人應於民國（下同）106年8月15日完成地上建物之農業容許使用、建築執照、使用執照及畜牧場登記（下合稱畜牧登記），若畜牧登記經主管機關認為無法核發通過，雙方同意無條件解約。雙方於106年3月8日簽立書面契約（下稱系爭買賣契約），伊並依約給付50萬元定金。嗣被上訴人未如期完成畜牧登記，雙方同意展延繼續辦理。然伊於107年6月20日竟收受被上訴人委託沈昌憲律師發函表示契約已經解除，伊認為被上訴人拒絕辦理畜牧登記，遂申請107年7月6日調解，並表示已找到顧問公司可代為辦理，被上訴人則表示其委託之陳文章會辦妥登記，並提出107年5月8日陳文章就畜牧登記申請之報價單。詎被上訴人又委託劉烱意律師於107年9月21日發函，表示契約已解除要求返還定金等語，然伊並不同意解約，請求被上訴人提出相關資料，由伊辦理畜牧登記，但為被上訴人拒絕。經查詢土地謄本及臺南市政府農業課，被上訴人並未辦理建物保存登記及畜牧場登記，且根本未申請，足認主管機關尚未認為無法核發雞舍執照，是解除契約之條件尚未成就。縱法院認106年8月15日解除契約之條件業已成就，然完成畜牧登記，乃被上訴人契約上之附隨義務，其委託陳文章申請，受託人陳文章違反善良管理人之義務，經原法院107年度嘉簡字第718號民事判決（下稱嘉簡718號判決）認定屬實，陳文章應賠償被上訴人，則履約之代理人有可歸責事由，其效力及於被上訴人，故被上訴人怠於提供相關申請文件，致106年8月15日政府機關無法核准，此乃違反應作為之義務，應視為以不正當方法促其條件成就，其解除條件仍視為不成就。況雙方已合意展延政府核准雞舍執照之期限，且未定期限，是系爭買賣契約仍屬有效，伊自得請求確認系爭買賣契約之法律關係存在，並請求被上訴人於伊給付1,270萬元後，應協同伊將附表所示土地之所有權移轉登記並交付予伊，並應協同伊辦理系爭土地上工作物及地上物之使用執照及畜牧場登記，將上開工作物及地上物移轉交付予伊。原審駁回伊之請求，顯有違誤，為此提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造106年3月8日簽立之不動產買賣契約關係存在。㈢上訴人給付被上訴人二人1,270萬元後，被上訴人應協同上訴人將附表所示土地之所有權移轉登記並交付予上訴人。㈣被上訴人應協同上訴人辦理臺南市政府108 年11月4日（108）南工造字第0472
9 號建造執照所列工作物及地上物之使用執照及畜牧場登記，並將上開工作物及地上物移轉交付予上訴人。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約第14條其他約定事項約定：「…倘雞舍執照有核發通過（最遲106年8月15日）賣方不賣，則賣方須賠償違約金五十萬元（連同簽約金返還一百萬元）。若雞舍執照無法核發通過，則雙方同意無條件解除契約，賣方無息退還已收簽約款伍拾萬元正。」，故系爭買賣契約應定性為「附解除條件的買賣契約」。上訴人推薦由陳文章辦理畜牧登記，伊確實有委託陳文章辦理畜牧登記相關事宜，因陳文章無法於106年8月15日完成畜牧登記，系爭買賣契約之解除條件已成就。兩造契約已解除，雖伊願意繼續委任陳文章辦理畜牧登記，但非無期限委任，兩造並未約定以畜牧登記辦理完成作為附停止條件之買賣契約。又伊同意陳文章至遲至107年9月18日完成畜牧登記，故伊僅同意若107年9月18日前完成畜牧登記，則繼續履行買賣契約，上訴人當時未表示意見，故兩造就新契約之條件並未達成合意。另伊委任上訴人推薦之陳文章辦理畜牧登記，因陳文章判斷錯誤或辦事不利，而無法於106年8月15日之期限内完成，伊亦同意讓其展延一年有餘（107年9月18日），伊自無以不正當方法使畜牧登記無法完成之行為。退萬步言，縱使伊違約，依約亦僅需賠償違約金50萬元（連同簽約金返還100萬元），無需移轉登記如附表所示土地予上訴人，上訴人所為請求，顯無理由，是原審駁回上訴人之請求，並無違誤等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（本院卷第129-130頁）㈠兩造於106年3月8日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人向被上
訴人范揚生購買坐落臺南市○○區○○○段○○○○段505、600、601-1、604、605、606、609地號土地，向被上訴人范燦麟購買坐落同區同段同小段601、609-2地號土地（上開9筆土地權利範圍均為全部，下合稱系爭土地），買賣總價為1,320萬元，上訴人已給付簽約款50萬元。（原審卷第39-51頁）㈡系爭買賣契約第14條第2點約定：「倘雞舍執照有核發通過（
最遲106年8月15日），賣方不賣，則賣方須賠償違約金伍拾萬元正（連同簽約金返還壹佰萬元正）。若雞舍執照無法核發通過，則雙方同意無條件解除契約，賣方無息退還已收簽約款伍拾萬元正。」。（原審卷第47頁）㈢被上訴人范揚生曾就委任陳文章辦理雞舍及合法畜牧登記乙
事，另案於原法院對陳文章提起返還價金訴訟，經原法院以嘉簡718號判決陳文章應給付被上訴人范揚生12萬7,000元確定。（原審卷第147-165頁）㈣被上訴人於107年9月21日寄發嘉義中山路郵局360號存證信函
，主張依系爭買賣契約第14條為解除買賣契約之意思表示，將退還上訴人簽約款50萬元，並請上訴人提供退款帳號，經上訴人收受。（原審卷第61-65頁）㈤上訴人於107年11月23日寄發朴子海通路郵局58號存證信函，
請被上訴人於函到5日內提供雞舍及畜牧登記所需文件給上訴人，經被上訴人收受。（原審卷第67-73頁）㈥被上訴人曾以108年3月25日嘉義中山路郵局100號存證信函隨
同50萬元匯票寄送上訴人。上訴人收受款項及上開存證信函後，於108年4月15日以朴子海通路郵局14號存證信函連同上開50萬元匯票寄還被上訴人。（原審卷第201-207頁）
四、兩造之爭點：（本院卷第130頁）㈠系爭買賣契約有無第14條第2點約定雞舍執照無法通過之情形
？被上訴人是否有以不正當之行為促成契約解除條件成就？㈡兩造間系爭買賣契約關係是否存在？上訴人依系爭買賣契約
，請求於其給付被上訴人買賣價金1,270萬元後，被上訴人應將如附表所示之土地所有權移轉登記並交付予上訴人，有無理由？㈢上訴人依據買賣契約之法律關係請求被上訴人應協同上訴人
辦理臺南市政府108年11月4日（108）南工造字第04729號建造執照所列工作物及地上物之使用執照及畜牧場登記，並將上開工作物及地上物移轉交付予上訴人，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。經查，兩造於系爭買賣契約第14條其他約定事項，以手寫方式記載：
「一、現況交地，含地上物、雞舍、地上種植物。二、倘雞舍執照有核發通過（最遲106年8月15日）賣方不賣，則賣方需賠償違約金50萬元正（連同簽約金返還100萬元正）。若雞舍執照無法核發通過，則雙方同意無條件解除契約，賣方無息退還已收簽約款50萬元正。三、賣方申請鑑界，費用賣方支付，四、賣方需申請農用，不課徵增值稅。本買賣含同段609-1地號土地使用權。」等字句，有上訴人提出之系爭買賣契約在卷可稽（原審卷第47頁）。依上開契約約定內容，可知系爭買賣標的物除附表所示之土地外，尚包含有土地上之雞舍等地上物及植物，而契約約定記載之雞舍執照，應指畜牧登記。再者，系爭土地使用分區及使用地類別均為一般農業區、農牧用地，此有系爭土地登記第一類謄本在卷可參（原審卷第21至37頁），是以兩造買賣標的物既包含有系爭土地及雞舍等地上物，如未取得畜牧登記，將無法以農牧用地，辦理免徵土地增值稅，且需拆除雞舍等地上物，回復農用，方得辦理所有權移轉登記。由此可知，兩造係基於買賣土地及其地上物之使用現況、目的及稅賦等多種因素之考量，而為系爭買賣契約第14條之約定，因此兩造就系爭買賣契約第14條各款約定之闡釋，應綜合第14條整體約定內容為解釋，方符合契約當事人之真意。
㈡上訴人雖主張系爭買賣契約第14條之真意，應以畜牧登記申
請經主管機關駁回，無法核發通過，解除條件才成就云云，然為被上訴人所否認，經查：
⒈系爭土地為能取得畜牧登記，其過程需辦理農業用地作為農
業設施容許使用同意、基地測量、版橋興建及通行許可、土地分割、建築執照、使用執照及畜牧場登記等事項，被上訴人於兩造簽立系爭買賣契約前，業已委任第三人陳文章辦理上開事務，且陳文章係由上訴人之兄長江安順介紹予被上訴人辦理畜牧登記之事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人另案向陳文章提起返還價金事件之嘉簡718號判決在卷可佐（原審卷第147至165頁），足見兩造簽立系爭買賣契約時，被上訴人委任陳文章辦理畜牧登記業務已進行相當之時間。而就系爭土地及地上物買賣，因牽涉現有雞舍使用現況、農牧用地及稅賦等因素，就將來得否辦理畜牧登記成功乙事，對系爭買賣契約效力影響甚鉅，因而於契約第14條第2點約定「倘雞舍執照有核發通過（最遲106年8月15日）賣方不賣，則賣方需賠償違約金50萬元正（連同簽約金返還100萬元正）。若雞舍執照無法核發通過，則雙方同意無條件解除契約，賣方無息退還已收簽約款50萬元正。」等語，再參酌系爭買賣契約付款期程之約定，第二期用印款100萬元之付款日期係約定為106年8月15日，即系爭買賣契約第14條約定之日期，相互參照，可知兩造係以106年8月15日為辦理畜牧登記終期，如被上訴人於上開終期屆至時，已辦妥畜牧登記，卻悔諾不願出賣系爭土地及地上物，被上訴人除應返還買賣定金50萬元外，尚需賠償上訴人50萬元之違約金。反之，於上開終期屆至，被上訴人仍無法辦妥畜牧登記，則系爭買賣契約解除條件成就，被上訴人返還上訴人定金，兩造不受買賣契約之拘束，系爭買賣契約即已失其效力，此亦據證人即系爭買賣契約承辦代書蔡文宗於本院到庭證稱：「（問：如果雞舍執照沒有在106年8月15日前通過，就無條件解除或是還要另外為意思表示？）契約書記載106年8月15日，如果在這時間之前沒有辦好，當然就是無條件解除契約。」等語可稽（本院卷第125頁）。
⒉上訴人固主張其欲購買系爭土地及其上農舍，並申請太陽能
用電，對其而言只有主管機關處分無法核發雞舍執照，其才會放棄系爭買賣契約而同意合意解約，若被上訴人無法善盡責任辦理畜牧登記，非雙方合意解約之條件云云。然被上訴人於105年12月間委請陳文章辦理畜牧登記，陳文章於105年12月28日提出報價單，原約定申請使用執照期限為7個月，於105年12月29日給付簽約金3萬元，預計於106年7月28日以前完成，有陳文章提出之雞舍報價單附於嘉簡718號民事卷內可稽（見嘉簡718號卷第15頁），並據陳文章於該案陳述在卷（見嘉簡718號卷第42頁），觀之陳文章在該案提出之處理經過及臺南市白河區公所106年6月28日函文、臺南市政府農業局106年7月26日函文（見嘉簡718號卷第42-44、65-69頁，本院卷第221、223頁），可知於兩造106年3月8日簽訂系爭買賣契約時，被上訴人並不知系爭畜牧登記申請所需補正事項，兩造應係基於陳文章所述之7個月辦理期程，而為系爭買賣契約第14條之約定。至上訴人雖主張於簽訂系爭買賣契約時，被上訴人已接獲通知辦理畜牧場設施登記之文件等語，並聲請向臺南市白河區公所、臺南市政府農業局為函查，然臺南市白河區公所於110年1月14日所行字第1100002924號函僅回覆稱「本所發文對象為范揚生君。另本案畜牧審核資料為本府農業局。」等語（本院卷第165頁）；臺南市政府農業局於110年1月25日南市農畜字第1100113643號函僅回覆稱：「查旨揭地號601、601-1、604、605、606等5筆地號已於107年9月3日府農畜字第1070984263號函核准農業用地作農業（畜牧）設施容許使用同意書，申請人應於建場完成並取得建築主管機關核發之使用執照後逕向本局辦理畜牧場登記，本局不另行通知」等語（本院卷第173-177頁），復參照前開陳文章在嘉簡718號民事事件提出之處理經過所載期程（見嘉簡718號卷第42-44頁），自難認於兩造簽訂系爭契約時，被上訴人確已接獲臺南市白河區公所通知得辦理畜牧登記之文件，上訴人前開主張，並無依據。而兩造簽訂系爭買賣契約後，上訴人僅給付50萬元，參酌第二期用印款係約定於106年8月15日給付，然上訴人逾106年8月15日仍未為給付，且因系爭買賣契約之簽訂，被上訴人就使用、收益、處分系爭土地及其上地上物之權限將受拘束，若僅限於提出申請而主管機關不予核發之情形，解除條件始為成就，將使系爭買賣契約之效力無法及早確定，對於被上訴人顯為不利，衡情被上訴人當無同意「僅限於提出畜牧登記申請經主管機關不予核准之情形下，契約解除條件始為成就」之理，且依系爭買賣契約第14條之文義觀之，亦無特別以提出畜牧登記申請後經主管機關不予核准之情形為限，是應認兩造係以於106年8月15日雞舍執照有無核發通過之客觀事實，決定系爭契約是否因此失其效力。
⒊至證人即系爭契約代書蔡文宗雖於本院到庭證稱：「（問：
當時有無約定政府不同意發雞舍執照的時候，這份契約要如何處理？）如果不同意發的話，當然就是要解約了。（問：因此你在契約上面所記載雞舍執照無法核發通過，是指市政府機關無法核發雞舍執照的情況？）是，當然。就是106年8月15日前要核發出來。（問：當時有無約定賣方辦理雞舍執照，但政府機關仍未在106年8月15日前要做出准、駁時，要如何處理？）這個沒有特別載明。」等語(本院卷第123頁），然揆諸前開說明，系爭買賣契約第14條既未特別排除政府機關未在106年8月15日前作出准、駁之情形，兩造當無任令系爭買賣契約長期無法確定效力之理，是買賣契約雙方當事人之真意，應係以106年8月15日為終期辦妥畜牧登記乙事，作為系爭買賣契約之解除條件，無庸等待主管機關駁回畜牧登記之申請，確定無法辦理畜牧登記，解除條件方為成就。上訴人主張應以畜牧登記申請經主管機關駁回，無法核發通過，解除條件才成就云云，與系爭買賣契約第14條約定之文義及雙方之真意不符，為不可採。
㈢上訴人雖主張被上訴人之受託人陳文章違反善良管理人義務
，怠於提供相關申請文件，未即時補件，致雞舍執照無法於106年8月15日核發通過，效力及於被上訴人，應認被上訴人係以不正當方法促使「雞舍執照無法核發通過」之解除條件成就，應視為條件未成就云云。惟按民法第101條第2項所定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為，促其條件之成就者，視為條件不成就」，所謂促其條件之成就，必須有促其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，不在該條適用之列（最高法院67年度台上字第770號民事判決參照）。查被上訴人未能依期完成畜牧登記，雖係因其委任之陳文章未盡善良管理人注意義務所致，有嘉簡718號民事判決可稽（原審卷第147-165頁），然被上訴人係基於上訴人兄長江安順之介紹而委任陳文章辦理畜牧登記，陳文章未善盡善良管理人之義務即時補件，致未能於106年8月15日前辦妥畜牧登記，被上訴人亦同受其害，自難認被上訴人有何故意使解除條件成就之不正當行為，揆諸前開說明，應無民法第101條第2項規定之適用，是上訴人前開主張，為不可採。
㈣按民法第258條第1項，係就契約有法定之解除原因，而行使
其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年度台上字第4001號判決參照）。雞舍執照既無法於106年8月15日前核發通過，則系爭買賣契約之解除條件業已成就，是系爭買賣契約已因解除條件之成就而當然失其效力，應堪認定。
㈤上訴人雖主張兩造已另行約定延期辦理畜牧登記，且未定期
限，是系爭買賣契約仍為有效云云，並提出嘉義縣中埔鄉調解委員會通知書、107年5月8日白河雞舍報價單為證（原審卷第57-59頁），並以證人陳勇勝、蔡文宗之證言為據，被上訴人則抗辯：系爭契約之解除條件業已成就，伊雖願意繼續委任陳文章辦理畜牧登記，但非無期限委任，兩造並未約定以畜牧登記辦理完成作為附停止條件之買賣契約。又伊雖同意若107年9月18日前完成畜牧登記，則繼續履行買賣契約，然上訴人當時未表示意見，故兩造就新契約之條件並未達成合意等語。經查：
⒈觀之上訴人提出之107年5月8日白河雞舍報價單記載「於107
年9月18日畜牧登記完成，如無法完成費用退費」（原審卷第59頁），足認被上訴人委託陳文章辦理畜牧登記，僅展延至107年9月18日為辦理之終期，上訴人自承該報價單係由被上訴人於107年7月6日所交付，前開委託辦理之期限自為上訴人所明知。
⒉證人蔡文宗雖於本院到庭證稱：「（問：雞舍執照未於106年
8月15日前核准通過，兩造有無約定再展延日期？如有，約定展延到何時？）我電話中問他們他們說他們自己會協商、會展延。我沒有印象說要展延到何時。」、「他們有表示要延期，我當時的瞭解是他們還繼續辦，辦照還沒有下來，所以雙方要協商延期。」（本院卷第122頁），是由證人蔡文宗之證言，其僅知悉兩造有要協商延期，然並不知悉兩造之協商之結果為何。而據證人陳勇勝於原審到庭證稱：其有處理過兩造間土地糾紛調解，調解時地主就畜牧登記還沒辦好，當時地主說還在辦畜牧登記，好像說辦好才要繼續作買賣等語（原審卷第382-384頁），雖證人陳勇勝證稱伊問的時候沒有說日期給伊等語（原審卷第384頁），然被上訴人既交付前開明確記載辦理終期為107年9月28日之估價單予上訴人，且不同意上訴人代為辦理，可認應有以107年9月28日完成畜牧登記作為買賣契約仍繼續有效之條件，且為上訴人所知悉，然上訴人就前開條件並未同意，自難認系爭買賣契約因兩造另行達成合意而恢復其效力。
㈥綜上，系爭買賣契約既已失其效力，則上訴人請求確認系爭
買賣契約關係存在，並依買賣契約關係請求被上訴人於上訴人給付1,270萬元後，應移轉系爭土地所有權登記及交付系爭土地，並協同上訴人辦理系爭土地上工作物及地上物之使用執照及畜牧場登記，暨移轉交付上開工作物及地上物，即屬無據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人主張系爭買賣契約之解除條件並未成就，系爭買賣契約仍屬有效，為不可採。從而，上訴人請求確認兩造106年3月8日簽立之不動產買賣契約關係存在；於上訴人給付被上訴人二人1,270萬元後，被上訴人應協同上訴人將附表所示土地之所有權移轉登記並交付予上訴人；被上訴人應協同上訴人辦理臺南市政府108 年11月4日（108）南工造字第04729 號建造執照所列工作物及地上物之使用執照及畜牧場登記，並將上開工作物及地上物移轉交付予上訴人，為無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 6 月 1 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 黃義成
法 官 藍雅清上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 110 年 6 月 1 日
書記官 陳筱婷【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
編號 地號 地目 面積（平方公尺） 權利範圍 所有權人 1 臺南市○○區○○○段○○○○段000地號 原 1,106 全部 范揚生 2 臺南市○○區○○○段○○○○段000地號 旱 1,435 全部 范揚生 3 臺南市○○區○○○段○○○○段00000地號 原 4,680 全部 范揚生 4 臺南市○○區○○○段○○○○段000地號 旱 611 全部 范揚生 5 臺南市○○區○○○段○○○○段000地號 田 2,714 全部 范揚生 6 臺南市○○區○○○段○○○○段000地號 林 3,243 全部 范揚生 7 臺南市○○區○○○段○○○○段000地號 旱 2,597 全部 范揚生 8 臺南市○○區○○○段○○○○段000地號 旱 8,424 全部 范燦麟 9 臺南市○○區○○○段○○○○段00000地號 旱 5,727 全部 范燦麟