臺灣高等法院臺南分院民事判決110年度上易字第185號上 訴 人 周文龍訴訟代理人 藍慶道律師被上訴人 侯雅瓊兼訴訟代理人 林祺益上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國110年5月7日臺灣臺南地方法院第一審判決(109年度訴字第1063號)提起上訴，本院於111年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按法院因民事訴訟法第255條第1項但書規定，而許訴之變更或追加，依同法第258條之規定，當事人要無聲明不服之餘地。本件被上訴人在原審所為之訴之追加，既經原審依民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款之規定，予以准許而為裁判，上訴人即不得就該訴之追加之准許，聲明不服。是上訴人就原審對原非當事人之侯雅瓊，准予追加為原告，指摘程序違誤，自無足取。
二、被上訴人主張：其透過永慶房屋臺南中華加盟店居間仲介，於民國108年3月17日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，由其以新台幣(下同)
1270萬元向上訴人購買門牌號碼臺南市○區○○○路000巷0號房地(即臺南市○區○○段000000○000000地號等土地暨其上同段0000建號建物，下稱系爭房地)，已於同年4月9日辦理所有權移轉登記完畢。惟上訴人於出賣系爭房地之前，早於103年間已知悉系爭房地有龜裂傾斜之瑕疵，欠缺出賣人所保證之品質，使用、交換價值明顯低於正常房屋，卻於不動產買賣契約書之標的物現況說明書第33項「是否有龜裂傾斜之情形」乙欄，勾填「否」，保證系爭房地無龜裂傾斜情事，嗣於交屋後，其與鄰居聊天始知悉系爭房地有非因天然災害造成龜裂傾斜。而系爭房地因傾斜造成汙名價值減損，因此依民法第354條、第359條、第179條之規定，請求上訴人給付被上訴人系爭房地污名化價值減損及修復費用100萬元及法定遲延利息等語。原審為被上訴人勝訴之判決，並無不合。並聲明：上訴駁回。
三、上訴人抗辯：其委託仲介出售系爭房地之底價為1,400萬元，經被上訴人自行查看評估整體屋況及屋後增建圍牆及一樓房屋前車庫地磚龜裂等現況後，各自在買賣價格讓步合意，以總價1270萬元成交，其係以低於市場行情價格減價出售，基於正常市場交易秩序及公平法則，被上訴人不得再主張減少價金。系爭房地係因訴外人太子建設股份有限公司(下稱太子建設公司)建築發生鄰損，曾委請臺灣省土木技師公會(下稱土木技師公會)鑑定，認總修復及補償金額合計為10萬7780元。而系爭房屋是否因傾斜程度而需修復及導致價值減損，涉及建物結構施作補強及外觀瑕疵程度之補強修補、外部原磁磚建材打除更換等諸多工程細項，須仰賴土木技師施工專業領域知識綜合判斷始能判認各該工項材料及工資之合理價格。而土木技師公會已就非工程性補償率制定縝密詳細之鑑定手冊，有明確規範可循，其鑑定報告係以鑑定手冊準則規範為準據，再乘以非工程補償率得出非工程性補償費用額，此為全國一致適用之標準，且土木技師公會鑑定報告所列非工程性補償金額係依其使用不便及價值折損之程度額外計算估列，即為被上訴人所主張「因傾斜造成汙名化價值減損額」，土木技師公會係具專業判斷知識之公正單位，其鑑定報告，並非恣意率斷亦無偏袒之虞或任何不合理之處，應無捨棄不採而反採以不具此工程專業之不動產估價師估價報告之理。又依社會通念及經驗法則，不動產估價師應僅係針對一般市場房屋、土地為通常市場價格之鑑定，對於涉具特殊工程瑕疵情事之不動產，明顯欠缺應具備彌補修復工程之專業，亦欠缺興建、結構、力學、地質學、建材、工資、特殊修補先進技術領域之有關施工等方面之專業知識，本件不應由專業性及正確性明顯均不具備之不動產估價師鑑定，況王建忠不動產估價師未秉相類情事應為相同處理原則，混雜情節輕重不一之傾斜案例，率爾得出平均值12.14％，遽予認定系爭房地因傾斜所造成汙名價值減損率，顯悖常理，且未合理扣除工程性補償金額，以錯誤倍率再乘以房屋及土地之正常交易價格，已超越房屋重建工程費用，亦非合理等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執及爭執事項：不爭執事項：
㈠被上訴人於108年3月17日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，
約定由被上訴人以1270萬元購買上訴人所有之系爭房地，系爭房地於108年4月9日登記至被上訴人2人名下，權利範圍各為2分之1。
㈡上訴人出售系爭房地予被上訴人前，已知悉系爭房地因鄰地
工地施工致房屋有傾斜現象，但未告知被上訴人，並在不動產買賣契約書屋況說明書第33欄「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」。
㈢土木技師公會於103年3月間，對系爭房地進行房屋傾斜原因之責任歸屬及損害修復鑑定，於103年9月27日出具「案號：
南000-0000」鑑定報告書，估算系爭房地之工程性補償金額為6萬8772元、非工程性補償金額為3萬9008元，合計為10萬7780元。
㈣原審法院依被上訴人聲請囑託不動產估價師鑑估系爭房地因
傾斜所造成汙名價值減損金額，經王建忠不動產估價師事務所鑑定結果，系爭房地於109年6月15日未傾斜之正常價格為每平方公尺5萬7900元，總價為1347萬9699元，因傾斜所造成汙名價值減損率為12.14％、金額為163萬6435元。
㈤被上訴人於109年6月5日寄發台南育平郵局存證號碼000135號
存證信函予上訴人，表示因系爭房地有傾斜之情事，依民法第359條規定請求減少價金100萬元，上訴人有收受該存證信函。
爭執事項：
被上訴人2人依民法第359條規定，請求上訴人減少買賣價金各50萬元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭房地有傾斜之瑕疵，上訴人應負出賣人物之瑕疵擔保責任：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359 條第1項前段定有明文。依此規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，於此情形，或退還原物而解除買賣契約，或欲受領其物而減少價金，買受人均有自由選擇之權。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文，是買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要(最高法院104年度台上字第2437號判決意旨參照)，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法定責任，不得因當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無此種責任。至同條第2項所規定出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質，此乃在出賣人在上述之一般瑕疵擔保責任之外，另對買受人為特約擔保具有其所保證品質之瑕疵擔保責任。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。（最高法院103年度台上字第196號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭房地及同社區單號戶（臺南市○區○○○街000巷0號0
-00號）房屋後方，因太子建設公司新建工程施工過程中，發生系爭房地所屬社區中庭圍牆及一樓車庫地坪裂縫損害、積水不退、各樓層地坪有傾斜之情事，由系爭房地所屬社區住戶組成之「人間管理委員會」，於102年9月23日委託土木技師公會於103年3月間對系爭房地進行房屋傾斜原因之責任歸屬及損害修復鑑定結果，估算系爭房地工程性補償金額為6萬8772元、非工程性補償金額為3萬9008元，合計為10萬7780元(不爭執事項㈢)。鑑定報告書十一鑑定結果並載明：「㈠由附件六：水準測量記錄成果表得知，標得物於施工前後之相對差異沉陷量為下陷0.8㎝~6.5㎝不等。㈡由附件七：標的物經現場垂直度測量結果得知，其施工前原觀測面S18之垂直度為0(即無任何傾斜現象)，然施工後之現況垂直度為1/183(為向太子建設工地方向傾斜，已達非工程性補償之標準1/200)；此顯示標的物確有因太子建設新建工程施工之影響而產生向工地方向傾斜現象。為此，鑑定技師為瞭解標的物各戶之現況垂直度值為何，故又針對各戶一樓車庫之柱結構體進行垂直度測量工作(每戶觀測其車庫之兩側前柱，且觀測面方向為垂直向太子建設工地傾斜方向)；各戶之垂直度計算方式為：若兩側前柱垂直度均>1/200(或<1/200)者，取其平均值；若僅有單柱>1/200，則取垂直度>1/200者為代表。
有關各戶一樓車庫兩側前柱垂直度測量觀測面示意圖及照片與測量記錄成果表、各戶之現況垂直度請詳見附件八（按依附件八系爭房地垂直度觀測面16向左傾為1/182、觀測面17向右傾為1/228，見鑑定報告附件八8-17頁）。㈢標的物傾斜原因研判：由附件五(即太子建設新建工程地下室開挖平面及剖面圖與地質鑽探試驗報告書)得知，太子建設集合住宅新建工程之地下室開挖深度為原地面下6.78公尺，其地下水位約原地面下1.9公尺，地下室開挖工程時，勢必進行抽水作業…標的物前後側基礎下方土壤沈陷量較大，前側基礎下方土壤沈陷量較小，造成標的物往新建工程基地方向傾斜現象…除太子建設之新建工程基地外，其餘基地均已興建住宅（並無其他工程施工中），即無其他可能造成標的物傾斜之因素。㈣標的物主要損害情形：⑴各戶一樓車庫地坪有新增裂縫及無法平順排水現象。⑵餘者皆為地坪、牆壁磁磚或粉刷層之裂縫為主。⑶均有向太子建設新建工程基地傾斜，且各戶之垂直度均>1/200，但<1/100。」等語(見原審卷㈠第23-76頁)，堪認系爭房地早於103年間經土木技師公會鑑定認定確有龜裂傾斜之瑕疵。
⒊依兩造不爭執事項㈠、㈡所載，被上訴人於108年3月17日與上
訴人簽訂不動產買賣契約書，約定由被上訴人向上訴人以1,270萬元購買系爭房地，系爭房地已於108年4月9日登記至被上訴人名下，權利範圍各2分之1。上訴人出售系爭房地予被上訴人前，已知悉系爭房地因鄰地工地施工致房屋有傾斜現象，但未告知被上訴人，並在不動產買賣契約書之屋況說明書第33欄「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」，是被上訴人主張上訴人明知且未告知系爭房地有龜裂傾斜之情形，應為可採。又系爭房地於兩造買賣前既已存在龜裂傾斜之瑕疵，而房地之主要功能，除供居住使用外，並屬保值之資產，具有重要之交換價值，衡諸通常交易觀念，系爭房地龜裂傾斜，必使系爭房地之交換價值產生貶抑，是被上訴人主張其於108年間購買之系爭房地有傾斜之情事，致生減少系爭房地之通常價值及效用，構成物之瑕疵等情，堪可採信。
⒋上訴人雖抗辯，其委託仲介出售系爭房地底價1,400萬元，經
被上訴人於自行查看屋後增建圍牆及一樓屋前車庫地磚有所龜裂等整體屋況後，兩造達成買賣價金為1270萬元合意，其已減價出售，被上訴人不得再主張污名化減損及修復費用云云。然查，房屋是否有傾斜、傾斜率多少等節，端賴專業人員選定檢點再以專業方式與精密儀器予以測量並確認，此觀卷附土木技師公會鑑定報告載明「主要鑑定工作內容說明如下：(一)水準測量...。(二)垂直測量：...以經緯儀觀測其垂直度，以瞭解標的物於施工後垂直度之差異值並判斷是否達非工程性補償之標準(>1/200)。(三)標的物損害處詳細比對鑑定、記錄，並拍照存證」即明（見原審卷㈠第12-13頁）。又系爭房地縱有圍牆及一樓屋前車庫地磚龜裂，惟建物產生龜裂之原因或為地震、屋況老舊或施工品質等所造成，原因不一，且建物是否有傾斜亦非一般人得以從肉眼由外觀上即可判別，屬無法依通常程序檢查可即時發現之情形，是被上訴人於買受系爭房地時，縱見屋後增建圍牆及一樓屋前車庫地磚有龜裂情形，亦不能據此即認定被上訴人明知或可得而知系爭房地有傾斜瑕疵，且該瑕疵足以引起一般人對於系爭房地安全有所疑慮而構成交易價格減損，並以此為議價之基礎。況上訴人在標的物現況說明書第33欄「是否有龜裂傾斜之情形」勾選「否」，足見兩造簽訂系爭房地不動產買賣契約時，以一般通常之檢查而難以發現之「傾斜」瑕疵，並未被揭露，實難認定買賣雙方已針對「傾斜」瑕疵進行議價，並合意減少買賣價金。甚且，不動產交易之價格、條件涉及不動產坐落位置、周圍環境、面積大小等客觀因素，且具體個案中買賣雙方購買或出售之意願、需求程度、議價能力、其他交易等主觀因素，於磋商過程均將影響最後成交之價格與條件，因此，縱上訴人以低於委託仲介之價格出售系爭房地予被上訴人，亦係市場自由買賣之結果，尚無從以此證明兩造已就系爭房地之傾斜瑕疵合意減價，上訴人此部分抗辯，自屬無據。
⒌綜上，上訴人出賣系爭房地予被上訴人前，系爭房地垂直度
均>1/200傾斜，系爭房地居住舒適及安全須進行整修工程始能達成，自難謂上訴人交付之系爭房地，已符合通常之效用及契約之預定效用。另依房屋交易常情，一般市場潛在交易大眾認為完好之物與修復之物具有不同交易價值，如買方得知欲購買房地有傾斜情形，衡情有降低購買意願甚至拒卻買受，致生交易價格貶抑之結果，自難謂價值無減損之情。被上訴人主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，且據此請求上訴人減少價金，即為有理。
㈡系爭房地因傾斜造成價值減損：⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號及99年度台上字第1972號判決參照）。
系爭契約買賣標的系爭房屋既存有龜裂傾斜之瑕疵，則被上訴人依民法第359條之規定請求上訴人減少買賣價金，並依不當得利規定訴請其返還等語，於法自無不合。
⒉原審囑託王建忠不動產估價師事務所，就系爭房地因傾斜致
其價值減損若干之鑑價結果為：系爭房地為四層透天厝，屋齡約18年，目前房屋有傾斜現象，在推估房屋因傾斜所造成汙名價值減損率、減損金額時，係以勘估標的未發生傾斜時之正常價格為基準，評估房屋因傾斜造成之價值減損率，以勘估標的未發生傾斜之正常價格乘上因傾斜造成之價值減損率，即為減損金額。有關勘估標的正常價格分別採比較法、收益法之直接資本化法評估；價值減損率採「法院判決案例分析」，參考法院過去類似案件之判決，加以比較、調整後決定；減損金額＝勘估標的正常價格×價值減損率，經評估系爭房地於109年6月15日未傾斜之正常總價為1347萬9,699元，因傾斜所造成汙名價值減損率為12.14％，價值減損金額為163萬6,435元等語，有該所於110年2月17日以王建忠估師字第10910092-1號函檢送不動產估價報告書在卷可參(見原審卷㈡第183頁)。該不動產估價報告書並說明「買賣房屋標的物，標的物之瑕疵可概分為二種，一為『技術性貶值』，即標的物有瑕疵，該瑕疵可修復，一經修復可回復原有功能，則修復之費用即是該瑕疵對房屋造成之價值減損，如房屋修復補救整治費用，又稱直接減損。一為『汙名化減損』，又稱間接損害、交易性貶值，房屋就算修復，沒有居住安全疑慮，然而未來在市場上買賣交易，仍會因市場買方存有瑕疵心理，導致交易價格減損之傷害。『因鄰地工地施工，致房屋傾斜』（又稱鄰損），此事件對房屋價值之影響有二個不同面向；一為房屋因鄰地工地施工，致房屋傾斜，因無法使用或部分功能受損，此部分須經修復，房屋才能繼續供正常使用，此修復費用即是因鄰地工地施工，致房屋傾斜所造成之『技術性貶值』或直接減損；此『技術性貶值』一般係由土木技師等專業機構鑑定。一為房屋發生鄰損，此部分縱使房屋傾斜部分經修復，但對使用者而言，仍會存在心理層面之影響，進而影響其在不動產市場上之交易價格；此部分即屬『汙名化減損』、交易性貶值，本案接受委託，所評估之減損即屬此『污名化減損』、交易性貶值」等語(見原審卷㈡第239-240頁)，足見該不動產估價報告所鑑估之結果係針對因房屋傾斜所造成之交易價值減損，不包含房屋傾斜須進行實體修復部分。本院審酌上開鑑定人王建忠係經不動產估價師國家考試及格，領有不動產估價師證書、開業證書及社團法人臺南市不動產估價師公會會員證書(見原審卷㈡第281-283頁)，針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及系爭房地最有效使用之情況進行分析後，採用比較法及收益法之直接資本化法分別評估，透過加權平均法計算評估系爭房地於無瑕疵情況之合理價格，再採用法院判決案例分析，選取100年以後法院對於因鄰地施工致房屋傾斜事件判決，買方可要求減價之比率案件為比較標的，探討房屋鄰損瑕疵產品經過訴訟程序後，其房地價格之折減比例分別為何，求得系爭房地於傾斜瑕疵情況下影響房地價格之價值減損比率，堪認此份鑑定意見係參酌與系爭房地同屬因鄰損致傾斜瑕疵之案件，經與系爭房地之個別差異比較調整所得之鑑價結果，未違反不動產估價技術規則，應可採憑。準此，被上訴人主張減少價金100萬元，低於王建忠不動產估價師事務所評估系爭房地因傾斜致其價值減損之數額，核屬有據，應予准許。
⒊上訴人雖抗辯王建忠不動產估價師鑑價報告援引錯誤數值，
即土木技師公會鑑定實係認工程上之損害賠償數額僅為6萬8772元，非工程上之損害賠償數額為3萬9008元，二者合計始係10萬7780元。估價師竟謂認本件經土木技師公會鑑定認受損之工程修復費用為10萬7780元，足證王建忠估價師援引數值錯誤，不足採信云云。惟查，王建忠不動產估價師事務所業已函覆原審：經審視鑑價報告第12頁「5.」第6行「受損之工程修復費用新台幣107,780元」之前後内容，係指因鄰地工地施工，致房屋傾斜，造成房屋硬體毁損之價值減損，此部分經土木技師公會評估，前述金額係依該公會所出具「台南市○區○○○街000巷0○00號等單號戶住宅傾斜及損害修復鑑定報告書」第6頁（手寫編號25)(二)標的物損害之修復項目及費用：（1)標的物損害之工程修復費用經計算為（詳附件十）：第7頁（手寫編號26)所載表格而節錄。再檢視鑑定報告第12頁「5.」第6行所載「受損之工程修復費用新台幣107,780元」，與土木技師公會出具之鑑定報告書第7頁表格内容，本所鑑定報告第12頁「5.」第6行所載「受損之工程修復費用新台幣107,780元」文字，更正為「受損之修復金額（含非工程性補償）新台幣壹拾萬零柒仟柒佰捌拾元整」應較完善。此部分所做之文字更正不會影響鑑定報告第66頁
四、價格結論等語，有該所110年3月31日王建忠估價師字第0000000000-0號函在卷可按(見原審卷㈡第387-389頁)，上訴人執文字描述不同，遽指估價師鑑定報告援引錯誤數值鑑定不足採信，委無可採。
⒋上訴人復抗辯，不動產估價師以傾斜輕重情節差異甚大且不
一之他案，逕以平均方式得出價值減損率，有違比例原則云云。惟查，前揭不動產估價報告書，就系爭房地價值減損，已詳為說明：因鄰地工地施工，致房屋傾斜，會對該房屋價格造成何種程度之影響？此與該建物所在之區位，當地不動產市場供給、需求間關係，市場消費者購屋資金多寡等因素有關，影響程度因人而異；此部分本案採「法院判決案例分析」，透過分析過去法院對類似（因鄰地工地施工，致房屋傾斜）事件，判決對發生事件房屋房價造成減價程度，加以比較調整決定。本案經蒐集100年以後迄本報告書製作間，法院有關鄰損事件造成房屋價值減損之判決18例，其中與本案性質雷同者有四個(即買方在未獲告知情況下，向賣方購買因鄰地施工致買賣房屋發生傾斜事件)，此種房屋買賣交易過程因賣方未盡告知義務，致買方在未知情況下購入住宅傾斜之房屋，法院判決此類事件中買方可要求減價之比率，由低往高按序排列為：11.27％、12％、12.27％、16％等四個級距，四個級距之中位數為12％、12.27％，其算術平均數12.14％【計算式：（12％+12.27％)+2≒12.14％】，因系爭房地經土地技師公會鑑定結果，其垂直度傾斜1/182，與臺灣士林地方法院102年度訴字第453號判決減損率為12.27％(傾斜率1/120)，及臺灣臺北地方法院101年度訴字第2491號判決減損率為12.27％(傾斜率為1/2，690~1/114間)較類似，故決定本案價值減損率時，參考上開2案例之減損率，以其平均值為本案之價值減損率等語(見原審卷㈡第240-241頁)，並有王建忠不動產估價師事務所110年3月23日王建忠估師字第0000000000-0號函附卷可參(見原審卷㈡第383頁)。足見王建忠不動產估價師所出具之估價報告，並無上訴人所指王建忠不動產估價師係引據其他傾斜程度及瑕疵毀損情形均不相同且差異甚大之他案作為平均值之情，亦未有不動產估價師個人主觀評價在內。又建物及坐落土地因鄰地施工而遭受損害，非必然每一行政區域均曾發生，且發生訟爭，受法院囑託之鑑定人如已盡力搜尋相同區域之案例作為比較，應無不可，尚難要求其所蒐集估價案例時必須與實際估價標的位於完全相同之區域。而王建忠不動產估價師所出具之估價報告，雖未引用與系爭房地相同位於臺南市北區之案例，但其選取為參考比較之案例為臺北市內湖區、臺北市文山區，與系爭房地同屬於發展成熟且屬商業繁榮、居住生活機能完整之都市型態之行政區域，是王建忠不動產估價師事務所為鑑價報告採取之參考案例，難謂有何不當之處，其鑑價減損率之結論，應認為可採。上訴人前揭抗辯，委無足取。
⒌上訴人抗辯王建忠不動產估價師之鑑價報告以包括土地及建
物之正常交易價值乘以減損率得出價值減損額，而非以建物重建費用乘以減損率計算，有邏輯論理及計算之違誤云云。惟按建物之使用與土地之使用不可分離，除有拆除改建之情形，房屋通常存在於土地達數十年，其間坐落基地無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格為常態，且土地價格既會隨時間而波動，改建過程長短，期間影響對於土地之利用，難謂對於土地價值無影響，而系爭房地前後側基礎下方土壞，因太子建設新建工程基地抽水致產生不均勻之沉陷（即後側基礎下方土壤沉陷量較大，前側基礎下方土壞沉陷量較小），造成系爭房地往新建工程基地方向傾斜現象，已如前述，足見系爭房地傾斜來自於前後側基礎下方土壤產生不均勻之沉陷，是系爭房地同有傾斜之情事，自應就房屋及基地總價值合併評估瑕疵所生之價值減損，始屬合理。因此，系爭房地同有傾斜瑕疵而致其交易價值貶損，致系爭房地價格同受減損，堪可認定。上開抗辯，應非可採。
⒍上訴人又抗辯兩造雙方實際成交價格僅係1270萬元，顯然至
多回復填補至其人受損害金額之原狀，至多亦應僅係買賣價格1270萬元，不能以1347萬9699元為計算基礎之母數乘以減損比率12.14％，得出本件減損金額，操作顯有錯誤甚明云云。然如前所述，買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值予以比較後，於計算買受人得請求之減少價金數額時，審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額。本件上訴人委託仲介之價格係1400萬元，最後被上訴人以1270萬元購得，此係基於市場自由買賣之結果，尚無法認與買賣當時標的之市價不相當。更無法以此證明兩造已就系爭房地之傾斜瑕疵合意減價，已如前述，上訴人抗辯其已減價，已無足取。上訴人雖抗辯台南市房價高漲，不能以109年6月為計算基礎日，應以108年3月17日計算基礎日云云。而前揭不動產估價師之鑑價報告，因原審係以109年6月為基準日囑託鑑定，不動產估價師以109年6月15日為基準日，鑑定系爭房地109年6月15日之正常價格為1347萬9699元，再以前述價值減損率為12.14%，計算瑕疵物之價額， 減損額為163萬6435元。本院認前揭估價師關於減損率之鑑定應屬可採。但減少價金之計算標準，減價金額=約定價金×(1－{瑕疵物之價額÷無瑕疵物之價額})(見邱聰智著債法各論上，2002年10月版第121頁)，以此計算，簡而言之即1270萬×減損率12.14%，即減價金額為154萬元（萬以下略)，亦高於被上訴人請求之100萬元。雖台南市房地產價格在系爭房地買賣之108年3月17日至109年6月間，房地產有上漲之情事，此由眾所週知之內政部不動產資訊平台可知，住宅價格指108年第1季(103.18%，系爭房地買賣時)，至109年第2季(110.38%，鑑定基準日)，上漲約7.2%，縱以上漲10%加以回推，按12.14%之減損率計算，即1347萬9699元×90%×12.14%，亦達147萬多，亦遠高於被上訴人請求之100萬元，自無再以108年3月17日為基準日重為鑑定必要。
⒎至上訴人抗辯土木技師公會鑑價報告已認定系爭房地之工程
性補償6萬8772元、非工程性補償3萬9008元，合計為10萬7780元，其中非工程性補償3萬9008元即被上訴人所主張之污名價值減損云云。查，依土木技師公會鑑定報告鑑定要旨：「申請單位位於台南市○區○○○街000巷0號~00號(單號戶) 整棟建築物，因屋後由太子建設股份有限公司負責興建之台南市○區○○段000○000○地號店鋪及集合住宅新建工程，於施工過程中即有產生中庭圍牆及一樓車庫地坪裂縫等損壞之情事，且於該工程完工後至今約2年餘，亦有諸多住戶反應房屋一樓車庫地坪有積水不退及各樓層之地坪如放置玻璃球則會有向屋後方向滾動之情事，故特委請本公會進行房屋傾斜原因之責任歸屬及損害修復鑑定」，及鑑定結果：「(五)結構安全評估：本案標的物之損害情形大多為磚牆、地坪之磁磚或粉刷層之裂縫為主，且經現場檢視標的物樑、柱等主要結構，並未見任何其他顯著之結構性裂縫。本案太子建設之新建工程已施工完成，現有損害可經工程技術修復；標的物如在原核定用途下使用，應能符合原建築物安全之基本要求。
十二、建議修復方式與修復項目及費用㈠建議修復方式：⑴損害修復原則為各類損壞均以修復至原使用功能，且外觀平整美觀。⑵一樓車庫地坪磁磚裂縫及無法平順排水之修復：⒈現有車庫地坪磁磚敲除與清運。⒉重新設定排水坡度並黏貼原同品級之磁磚材料。⑶牆壁磁磚裂縫之修復：⒈現有損壞之磁磚牆敲除與清運。⒉重新黏貼原同品 級之磁磚材料。⑷牆壁粉刷層裂縫之修復（裂縫寬度﹤0.3mm者）⒈表面重新披土。⒉油漆一底二度（含披土）。⑸牆壁裂縫之修復（裂縫寬度﹤0.3mm者）⒈以EPOXY藥劑灌置填 縫。⒉油漆一底二度（含披土）。⑹各戶之垂直度均﹥1/200之非工程性補償金額⒈依其使用不便及價值折損之程度，另外估列非工程性補償金額。⒉依P％＝20×(Ｘ-1/200)×100％之公式計算各戶之非程性補償率P％（以重建工程費用之百分比表示），上式中Ｘ為各戶之垂直度。⒊非工程性補償金額為：P％×標的物重建工程費用。⒋標的物重建工程費用為總樓地版面積×重建費用單價。 」（見原審卷㈠第20、24-25頁)，足見土木技師公會關於工程修復費用係以修復系爭房地因傾斜所生之一樓車庫地坪磁磚裂縫、無法平順排水、牆壁磁磚裂縫、牆壁粉刷層裂縫、牆壁裂縫之修復為主。另就非工程性補償部分，則係依據土木技師公會鑑定手冊所載房屋傾斜率超過1/200，但未達1/40者，除依規定估列工程性補償費用外，另依其使用不便及價值折損之程度額外估列非工程性補償，其計算方式係依重建工程費用乘以非工程性補償率(P％以重建工程費用之百分比表示)，但兩者補償金額合計不得超過重建費用100％之金額等情，此據土木技師公會函覆明確(見原審卷㈠第393頁)，可見土木技師公會鑑定報告所列之非工程性補償係以房屋之傾斜率及重建工程費用為參考指標及影響因素，以供計算價值減損程度，此減損價值僅係針對系爭房地「物理上」瑕疵所生之技術性貶值損失，尚不及於系爭房地因該瑕疵所生「交易」貶損。換言之，被上訴人所請求之「汙名價值減損」，係指系爭房地因傾斜之瑕疵，依市場機制反應估算之不動產交易價值減損，而土木技師公會鑑定報告係以非工程性補償率乘以重建工程費用作為非工程性補償金額之計算基準，並未考量在不動產交易市場就系爭房地傾斜所減損之房地價值，故土木技師公會鑑定報告所列非工程性補償金額為3萬9008元，不能採為認定系爭房地傾斜致價值減損之依據。
㈢按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一
經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。上訴人就其出賣之系爭房地應負瑕疵擔保責任，被上訴人得請求減少價金，業經本院認定如前，則上訴人自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房地因有傾斜瑕疵，經不動產估價師鑑定減損率為12.14%，以系爭房地之買賣價格1270萬元計算，因此瑕疵所致之市場價值減損為154萬元，縱以108年3月17日為基準日因此瑕疵所致之市場價值減損之價值亦逾100萬元，上訴人就應減少之買賣價金，顯屬溢收，而獲有利益，經被上訴人各自行使其中50萬元價金減少請求權，上訴人自被上訴人分別受領50萬元價金即失其法律上之原因，就被上訴人而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人返還被上訴人各50萬元，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人主張系爭房地因有傾斜瑕疵，請求減少買賣價金各50萬元，依民法第179條規定，請求上訴人給付被上訴人林祺益、侯雅瓊各50萬元、及均自起訴狀繕本送達之翌日，即依序各自109年7月9日、110年4月10日（於109年7月8日送達上訴人林祺益，110年4月19日送達侯雅瓊，見原審卷㈠第193頁、見原審卷㈡第404-1頁之送達證書）起，均至清償日止、按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 1 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 黃義成
法 官 李素靖上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 3 月 1 日
書記官 高曉涵