臺灣高等法院臺南分院民事判決110年度上易字第220號上 訴 人 龔藝俊被上訴人 林維信訴訟代理人 涂采蓁被上訴人 林佑達
王芝安施崴朕李安邦邱郁筑陳怡君共 同訴訟代理人 林德昇律師
呂紫君律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年5月11日臺灣嘉義地方法院第一審判決（109年度訴字第576號），提起上訴，本院於110年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落嘉義市○○段000之0、000之0土地（下分稱系爭000之0、000之0地號土地)為伊等與其他共有人所共有，然上訴人未經共有人全體同意，擅自於民國（下同）88年間出資興建坐落於系爭000之0土地上如原判決附圖（下稱附圖）代號C面積18平方公尺鐵皮倉庫、坐落系爭000之0土地上如附圖代號F面積1平方公尺鐵皮倉庫，及自80年起陸續栽種於系爭2筆土地上如附圖代號1至14樹木、堆放於系爭2筆土地上如原判決附表所示之雜物及腳踏車11台等，均屬無權占有等情。爰依第767條第1項前段、中段、第821條之規定，求為判命㈠原審被告郭湘菱應將其所有坐落嘉義市○村段000○0地號土地上，如附圖代號Ａ建物(面積23平方公尺)拆除，將土地交還被上訴人及其他共有人全體。㈡上訴人應將其所有坐落系爭000之0地號土地上，如附圖代號Ｃ建物(鐵皮倉庫面積18平方公尺)，及坐落系爭000之0地號土地上，如附圖代號Ｆ建物(鐵皮倉庫面積1平方公尺)拆除，將土地交還被上訴人及其他共有人全體。㈢上訴人應將其所有種植於系爭000之0地號土地上，如附圖代號1至11、13、14之樹木砍除，及坐落系爭000之0地號土地上，如附圖代號12之樹木砍除，並將土地交還被上訴人及其他共有人全體。㈣上訴人應將其所有堆放於系爭000之0、000之0地號土地上，如原判決附表及附件照片所示雜物等遷移，將土地交還被上訴人及其他共有人全體（原審為上訴人、原審被告郭湘菱敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，原審被告郭湘菱就其敗訴部分未據上訴，業已確定）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：73年間建商旭豐開發股份有限公司（下稱旭豐公司）在原地主王玉標所有之系爭000之0地號土地，出資興建○○○大樓集合式住宅（下稱系爭大樓），伊於79年分別向原地主王玉標、旭豐公司購買系爭103之1地號土地所有權應有部分及其上同段000建號門牌號碼嘉義市○區○村里○村街00號房屋（已整編為嘉義市○區○○街00巷00弄00號，下稱系爭00號房屋），旭豐公司銷售人員承諾系爭00號房屋之屋前空地由伊使用，並補建陽台及樓梯交付予伊，迄今其他共有人均無異議，應認共有人間以合意成立分管契約存在，1樓房屋屋前空地約定由1樓房屋所有權人管理使用，伊並非無權占用。而系爭大樓係公寓大廈管理條例施行前已取得使用執照之建築，依同條例第55條第2項規定，不受同條例第7條所定不得約定專用之限制，被上訴人之請求均無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於主文第2至4項所命上訴人應拆除建物、砍除樹木、遷移雜物，並交還土地部分，及命該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造均為系爭大樓之共有人，系爭大樓之坐落基地為系爭000
之0地號土地，上訴人於79年11月2日以買賣為原因登記取得系爭000之0地號土地所有權應有部分1,000分之34，及其上同段000建號門牌號碼嘉義市○區○村里○村街00號房屋（已整編為嘉義市○區○○街00巷00弄00號）（即系爭00號房屋）之所有權全部。依土地登記謄本所載，各共有人皆於109年5月28日以買賣為原因登記為同段000之0、000之0地號土地之共有人，應有部分各33分之1。
㈡系爭000之0地號土地，為系爭000之0地號土地(○○○大樓)之法定空地。
㈢系爭000之0地號土地上，有上訴人於88年間出資興建如附圖
代號Ｃ、Ｆ（在系爭000之0地號上）鐵皮倉庫，並於80年間陸續栽種代號1至14之樹木（代號12樹木在系爭000之0地號土地上），如原審卷一第435至443頁照片15至24的腳踏車及原審卷二第81頁照片34的綠色CROWN字樣的黑色腳踏車，均為上訴人所有。
㈣上訴人於79年10月21日向王玉標購買系爭000之0地號土地應
有部分1,000分之34，向建商旭豐公司購買系爭00號房屋所有權全部（見原審卷一第129、415至421頁）。
四、兩造爭執之事項：㈠上訴人主張基於分管契約而有權占有使用系爭000之0、000之
0地號土地，有無理由？㈡被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條之規定，
請求上訴人將附圖代號C、F建物拆除及附圖代號1至14樹木砍除，並將原判決附表及附件照片所示雜物遷移，將土地返還被上訴人及共有人全體，有無理由？
五、得心證之理由：㈠上訴人主張基於分管契約而有權占有使用系爭000之0、000之
0地號土地，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。上訴人抗辯：如附圖代號C、F建物及編號1至14樹木、原判決附表及附件照片所示雜物，分別為伊出資興建、栽種及所有，所占用系爭000之0、000之0地號土地部分，已與共有人全體間成立明示或默示之分管契約乙節，惟為被上訴人所否認，則上訴人就此有利於己之事實，自應負舉證責任，如不能證明，應認被上訴人之請求為有理由。
⒉查，依兩造之不爭執之事項㈠、㈣所示，上訴人於79年10月21
日向王玉標購買系爭000之0地號土地應有部分1,000分之34，向建商旭豐公司購買系爭00號房屋所有權全部，並於79年11月2日以買賣為原因登記為所有權人。又依兩造之不爭執之事項㈢所示，上訴人於80年間陸續在系爭000之0地號土地栽種如附圖代號12之樹木，在系爭000之0地號土地上栽種如附圖代號1至11、13、14之樹木，並堆置其所有如原判決附表及附件照片所示雜物（即如原審卷一第435至443頁照片15至24的腳踏車及原審卷二第81頁照片34的綠色CROWN字樣的黑色腳踏車），另於88年間出資在系爭000之0地號土地上興建附圖代號Ｃ所示鐵皮倉庫（面積18平方公尺），在系爭000之0地號土地上興建如附圖Ｆ所示鐵皮倉庫（面積1平方公尺）。依上，上訴人為如附圖代號Ｃ、Ｆ所示鐵皮倉庫之事實上處分權人，如附圖代號1至14樹木之權利人，如原判決附表及附件照片所示雜物之所有權人，為現占有土地之人，應可認定。
⒊次查，依兩造之不爭執之事項㈠所示，系爭000之0地號土地，
為系爭大樓建築物本身所占有之地面及其應留設之部分法定空地（見本院卷第151頁系爭000之0地號土地登記第一類謄本，一般註記事項《內有部分法定空地》）。另系爭000之0、000之0、000之0、000之0、000之0地號土地，亦為系爭大樓之法定空地，並經原地主王玉標於109年5月28日以買賣為原因移轉所有權登記予系爭大樓區分所有權人中之33人，所有權應有部分各33分之1乙節，有○○○大樓管理委員會109年2月10日函、○○○開會通知、土地登記謄本、土地異動索引可稽（見原審卷一第191至199、201頁，本院卷第149至158、179至217頁）。此部分之事實，亦堪認定。
⒋上訴人雖辯稱：伊所承購之系爭00號房屋之屋前空地，經建
商旭豐公司銷售人員口頭承諾，由伊單獨使用，旭豐公司並增建陽台及樓梯交付予伊，應認共有人全體就其所有系爭00號房屋之屋前空地由伊使用，業已成立分管契約乙節，固據其提出土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、109年2月10日○○○開會通知為證（見原審卷一第415至421頁），然查：
⑴按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1
月23日修正前民法第820條第1項定有明文。共有人間就共有物之全部劃定範圍，約定各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，應由共有人全體協議訂定之。又公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，系爭大樓係在該條例施行之前已取得使用執照之公寓大廈，依同條例第55條第2項但書規定，得不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，92年12月31日修正前同條例第43條第2項規定，亦同此旨。是系爭大樓之買賣，倘建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，可認共有人得就共有部分或法定空地約定專用，而合意成立分管契約。
⑵查，觀之上訴人所提出之土地建築改良物買賣所有權移轉契
約書、109年2月10日○○○開會通知之內容（見原審卷一第415至421頁），就有關系爭00號房屋前之空地，是否由上訴人單獨使用乙情，並無隻字片語之記載，亦無1樓承購戶得使用其屋前空地之約定，則以不動產價值不斐，尤以建地之使用為甚，倘系爭大樓於銷售時，有此屋前空地由1樓承購戶專用之分管約定，未來將導致其餘共有人不能占有使用系爭00號房屋及其餘1樓承購戶之屋前空地，對系爭大樓共有建築基地之使用及價值影響甚大，並為免日後不動產所有權輾轉讓與後衍生糾紛，就系爭00號房屋屋前空地之使用，若果有分管契約之約定，建商及原地主當無不於買賣契約書載明之理。則本件上訴人既不能提出建商及其銷售人員有為承諾，並與各承購戶分別約定，系爭00號房屋前之空地，由上訴人使用，亦即不能證明其業已經由建商銷售人員媒介傳達承購戶，以簽訂買賣契約約定，互為之意思表示而獲致意思表示一致，系爭00號房屋前之空地，由上訴人專用或單獨使用，難認共有人間以合意成立分管契約。
⑶是上訴人辯稱：伊因建商銷售人員口頭承諾，伊得使用系爭0
0號房屋之屋前空地，乃基於分管契約而合法占有土地乙節，自無可採。
⒌上訴人又抗辯：伊已經長期占用系爭土地，他共有人均無異
議或請求拆除遷讓，故應認共有人間已有默示分管契約存在，同意伊占有使用系爭土地乙節，亦為被上訴人所否認，經查：
⑴按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，
足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。又對無權占有人之使用未加異議，僅單純沉默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。
⑵查，上訴人在系爭000之0地號土地栽種如附圖代號12之樹木
，在系爭000之0地號土地上栽種如附圖代號1至11、13、14之樹木，並堆置其所有如原判決附表及附件照片所示雜物（即如原審卷一第435至443頁照片15至24的腳踏車及原審卷二第81頁照片34的綠色CROWN字樣的黑色腳踏車），另於88年間出資在系爭000之0地號土地上興建附圖代號Ｃ所示鐵皮倉庫（面積18平方公尺），在系爭000之0地號土地上興建如附圖Ｆ所示鐵皮倉庫（面積1平方公尺），上開所占用之系爭000之0、000之0地號土地，均為系爭大樓之法定空地，業如前述。觀之系爭大樓管理委員會曾積極與原地主王玉標協商，有關法定空地所有權之移轉事宜，有○○○管理委員會109年2月10日函、○○○開會通知、109年3月20日律師函及附件可稽（見原審卷一第191至199、201、231至239頁），堪認並無上訴人所言全無異議之情事。此外，上訴人始終不能舉證證明共有人有何外觀上之舉止，足以推知其有同意上訴人占有使用系爭000之0、000之0地號土地分別栽種如附圖代號12及如附圖代號1至11、13、14之樹木，並堆置其所有如原判決附表及附件照片所示雜物，及在系爭000之0地號土地上興建附圖代號Ｃ所示鐵皮倉庫（面積18平方公尺），在系爭000之0地號土地上興建如附圖Ｆ所示鐵皮倉庫（面積1平方公尺），各共有人或因暫無使用系爭00號房屋之屋前空地之需求，或基於相鄰關係未便逕予爭執，即屬單純沉默，不生任何法律效果，而上訴人並未舉證證明被上訴人或其他共有人有何依社會觀念可認為一定意思表示之特別情事，自與有以之成為分管默示意思表示有間。故亦難以系爭000之0、000之0地號土地共有人或系爭大樓區分所有權人之單純沉默，即認有默示同意上訴人使用其占用系爭000之0、000之0地號土地部分或成立默示分管契約。
⒍況，系爭大樓興建完成後迄109年5月28日止，系爭000之0地
號土地所有權人始終為地主王玉標單獨所有，並無其他共有人，故上訴人並非系爭000之0地號土地之共有人乙節至明。
是以，109年5月28日以前，系爭000之0地號土地既係地主王玉標單獨所有，兩造均不曾具有系爭000之0地號土地共有人身分，自無可能就系爭000之0地號土地達成「共有人間之分管協議」。故上訴人抗辯：就系爭000之0地號土地與其他共有人間有分管協議或默示分管協議乙情，乃無可採。⒎上訴人另抗辯：依社會通念或其習慣，1樓住戶得使用1樓屋
前空地乙節。然公寓大廈之共用部分或法定空地，固得由部分共有人約定專用，然除於公寓大廈管理條例施行前，得由建商與各承購戶以簽訂買賣契約約定方式，於各共有人間成立分管契約外，均應得共有人全體同意，或經公寓大廈規約約定，或經區分所有權人會議決議同意，始得約定由特定區分所有權人專用。至其他大樓縱有由1樓住戶使用1樓空地情事，惟其他大樓、社區如何使用其共有部分，乃與本件屬不同之權利主體及法律關係，自難逕據上訴人所引其他大樓使用情狀，即為社會之通念或習慣，為其有利於之認定。是上訴人此部分抗辯，自非可採。
⒏上訴人復抗辯：被上訴人提起本件訴訟係權利濫用乙節，然
而，在系爭大樓之法定空地增建鐵皮倉庫，栽種樹木、堆置雜物，違背法定空地用以維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益之目的，對於系爭大樓之區分所有權人而言，自有不利影響。被上訴人僅本於共有人之身分行使權利，而請求上訴人拆除增建物、砍除樹木、遷移雜物，並返還土地予共有人全體，客觀上難認係以損害上訴人為主要目的，應無權利濫用可言，上訴人此部分抗辯亦無可採。
㈡被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條之規定，
請求上訴人將附圖代號C、F建物拆除及附圖編號1至14樹木砍除，並將原判決附表及附件照片所示雜物遷移，將土地返還被上訴人及共有人全體，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之。次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。
⒉查，被上訴人為系爭土地共有人，上訴人就附圖代號C、F建
物有事實上處分權，附圖代號C、F建物、附圖編號1至14之樹木、原判決附表及附件照片所示雜物車庫無權占用系爭土地等情，均經本院認定如前，則被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求上訴人將附圖代號C、F建物拆除及附圖編號1至14樹木砍除，並將原判決附表及附件照片所示雜物遷移，將土地返還被上訴人及共有人全體，即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求上訴人應將附圖代號C、F建物拆除及附圖編號1至14樹木砍除，並將原判決附表及附件照片所示雜物遷移，將土地返還被上訴人及共有人全體，核屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條規定，判決如主文所示。中 華 民 國 110 年 11 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 孫玉文
法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 11 日
書記官 蘇玟心